jueves, 31 de marzo de 2016

La prima en el Contrato de Seguro

Si contratamos un seguro estamos traspasando a la compañía aseguradora, un riesgo que no deseamos asumir, en el caso de un seguro para un condominio, solamente estamos asumiendo el riesgo del deducible, todo el valor de la pérdida que sobrepase dicho deducible, debe ser indemnizado por el asegurador.
En prevención se estudian las 4T, terminar, tratar, tolerar y traspasar.
En el riesgo de incendio si que podemos trabajar en la T de tratar. El Plan de Emergencias, la revisión de los extintores, las redes húnedas, las redes secas, el detector de humo, etc. etc.
No podemos Terminar el riesgo de sismo.
Traspasamos a la compañía aseguradora el riesgo de Incendio y Sismo, y los adicionales que se contraten.
Y, Toleramos el deducible. 
Y, que tiene que ver la Prima de Seguro.
Bastante.
No deseamos Tolerar el total del riesgo, y lo traspasamos mediante un Contrato de Seguro, pagando por ello un valor mensual, que es la prima, es decir, el precio que nos cobra la aseguradora para asumir dicho riesgo.
La Prima que se paga por los espacios comunes, aumenta el valor de los gastos comunes, y si es mucho, los copropietarios reclaman, si es poco quedan tranquilos. 
Pero pueden considerar que la prima es alta, en esas circunstancias, deben tambien considerar que se debe estar asegurando el condominio por el valor real de los espacios comunes, y en consecuencia, si ocurre un siniestro mayor, los daños que se generen, generalmente serán indemnizados, luego del deducible por supuesto.
Ahora, si el daño es menor, no se indemnizará, y estaremos dentro del rango que el propio condominio ha considerado como riesgo Tolerable. Entonces no se puede esperar que la compañía indemnice valor alguno.
Cuando entonces se deben preocupar los copropietarios??
Primero. Cuando no existe mes a mes, un cobro de seguro entre los gastos comunes, salvo que se pague una Prima única anual. Si no se paga una prima de seguro, indica que no existe el Contrato de Seguro.
Segundo. Cuando el valor pagado, pueda considerarse notoriamente bajo, para los espacios comunes asegurados. Puede ser un indicador de un infraseguro
Tercero. Cuando las instalaciones contra incendio no sean mantenidas de buena manera, ni se encuentren debidamente señalizadas. esta circunstancia puede ser incluso una razón para un alza en la prima de seguro. En cambio, si se mantienen bien las instalaciones contra incendio, se se efectúa la mantención de los extintores cuando corresponde, y cualquier otra circunstancia que aumente la capacidad de respuesta frente a un incendio, es conveniente informarlas tanto al Corredor como a la Compañía de Seguros, para que, si bien no se disminuyan  las primas anuales, al menos, tampoco se aumenten.
editor  



Valor que debe declararse para el seguro

Sabemos que existe la obligación legal de contratar un seguro de incendio por los espacios comunes, en un condominio.
Pero no sabemos cual es el valor a asegurar.
La respuesta a esa interrogante es el valor real de los bienes.
Si lo asegura por un valor mayor, estará sobreasegurando los bienes, y en caso de siniestro, la indemnización solamente se calculará sobre los valores reales, no sobre el valor asegurado.
Si efectuado un análisis de las áreas comunes de un edificio, se determina que es de $ 1.500 millones, no obtiene ningún beneficio asegurándolo por 3 mil millones. En caso de pérdida total, se indemnizará por los 1.500 millones, y se le devolverá la prima pagada en exceso por los otros 1.500 millones.
Ahora, tampoco tiene utilidad asegurarlo, por ejemplo en 750 millones, ya que se estaría subasegurando el edificio, y tambien por ejemplo, en caso de perdida total, la compañía aseguradora podría aplicarle la claúsula de porrateo.
Y allí la compañía indemnizaría solamente un 50% de las pérdidas, pues el asegurado, contrató el seguro por el 50% del valor de los bienes.
Esta situación, más el deducible son materias importantes de tener en mente al momento de contratar un seguro. Allí se define el riesgo -en pesos por ejemplo- que está dispuesto a asumir el contratante.
Los ejemplos son en pesos solamente a manera ilustrativa, pero se trabaja en Unidades de Fomento.
Analice ahora como es la situación de su condominio, y también el riesgo de sismo.

Próximos Seminarios on - line gratuitos

Durante el mes de Abril se desarrollarán los siguientes Seminarios on-line, en forma gratuita:
Materia:  Desarrollo del Sistema de Gestión de la Seguridad y Salud en el Trabajo
Fecha 21 de Abril
Hora  11.00 horas
Donde  internet
Valor   totalmente gratuito 
Inscripciones  Desde aqui
Materia:  Desarrollo del Plan de Autoprotección y Evacuación
Fecha  28 de Abril
Hora  11.00 horas
Donde  internet
Valor  totalmente gratuito
Inscripciones  desde aqui

Día Mundial de la Seguridad y Salud en el Trabajo

En el mes de Abril, día 28 precisamente, se celebra el dia Mundial de la Seguridad y Salud en el Trabajo.
Generalmente uno se concentra más en la seguridad, en evitar accidentes, en realizar una evaluación de riesgos, para evitar esos accidentes que puedan ocasionar daños a las personas y/o propiedad, y para ello se realizan una variedad de actividades.
Sin embargo, a veces nos olvidamos de la salud, que tambien es una obligación legal del empleador protegerla.
Ya nos previene el artículo 184, del C. del Trabajo, que "el empleador estará obligado a tomar todas las medidas necesarias para proteger eficazmente la vida y la salud de los trabajadores. ..."
En consecuencia, el estado de las duchas, los baños, los lavamanos, los comedores, las salas de basura y su manipulación en los condominios, todas esas, son instalaciones  o actividades por las cuales se debe preocupar el empleador, y cualquiera otra, que pueda afectar la salud del trabajador.
Tener duchas y vestidores que prácticamente se encuentran al aire libre, o salas de basura en malas condiciones, que a su vez generan una mala manipulación de esa basura, son malas noticias, y el empledor debiera preocuparse de solucionarlas.
La manipulación de elementos quimicos, para las piscinas, para la limpieza, también pueden ocasionar daños a los trabajadores, señalarles que se deben lavar las manos antes de su alimentación, luego del uso de los baños, luego de manipular la basura, y en otras circunstancias que puedan contaminar sus alimentos, debe ser necesariamente una materia contenida en el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad.
La salud del trabajador es tan importante con la del empleador, y durante las horas de trabajo, es una obligación legal el protegerla.
Pero además existen otras situaciones que pueden generar un daño a la salud del trabajador, son los riesgos sicosociales, como el estres, generado por diversas situaciones que se deben enfrentar cada día en el lugar de trabajo.  
Sobre ellas también se debe trabajar, principalmente con una Evaluación de Riesgos, que nos indique cual o cuales situaciones se presentan en el trabajo.

  

Ultimo dia

Hasta las 24 horas del día de hoy, se encuentra vigente la oferta del software Plan Integral de Seguridad Escolar.
Luego su precio aumentará un 25 %, volviendo a su valor normal.
Esta es una oportunidad que esperaba para adquirir no solamente un software que le permita desarrollar un buen trabajo, sea que le sirva para ampliar su oferta como prestador de servicios de prevención de riesgos, o presentar a sus apoderados un excelente trabajo como centro de estudios propiamente tal, sino que además aprenderá a realizar un trabajo muy profesional, de manera diferente y muy sencilla para el usuario.
Recuerde que además, gran parte ya se encuentra listo, más del 50 % del trabajo usted ya lo tendrá desarrollado. 
Personalmente -como experto en prevención de riesgos- utilizo los software para los trabajos que realizo, y de manera sincera puedo señalar, que el resultado de los trabajos no tiene comparación con cualquiera otro que haya conocido, y que son muchos.
La desición es solamente suya, pero con el uso del software, su trabajo de prevención será más completo.
editor   

martes, 29 de marzo de 2016

Faltan solamente 3 días

Exactamente.
Solamente quedan 3 días para el término de la oferta del software Plan Integral de Seguridad Escolar, que se está efectuando, solamente por éste mes de Marzo.
Hasta el día 31 de Marzo, usted puede adquirir el señalado software a un precio de solamente $ 150.057
Para los prevencionistas de riesgos, es una forma muy adecuada de ampliar la gama de sus prestaciones de servicios, entregando un trabajo completo y muy bien presentado.
Con solamente un trabajo puede recuperar la inversión.
Para lo centros de estudios, una forma económica de dar una completa respuesta a una exigencia normativa. Pero ésta vez, realizando un trabajo profesional, como los padres y apoderados, y también sus alumnos. docentes y paradocentes, lo necesitan.
El día 1 de Abril, el precio volverá a su valor normal, es decir aumentado en un 25%.

domingo, 27 de marzo de 2016

El deducible en el riesgo de terremoto

En general la cobertura de sismo contempla un deducible, que consiste en una suma o fracción porcentual que es de cargo del asegurado, y no indemnizable por el Asegurador, cuyo monto y condiciones se establecen en la póliza respectiva. Por lo tanto, si el deducible fuere de 25 UF la compañía sólo indemnizaría la parte de los daños que excede a esa cifra, siendo de cargo del asegurado soportar el gasto de la cantidad referida. Por ejemplo, si el gasto de la reparación de los daños asciende a 60 UF., la compañía pagará 35 UF.
UF 60 menos UF 25, igual UF 35.
Ahora esos son ejemplos sencillos, veamos uno cercano a la realidad.
Usted asegura el edificio por UF 90.000 equivalente a $ 2.322.187.200 apx.
El deducible es el 1% del monto asegurado, por cada evento
Los daños son por $ 135.000.000
Entonces el deducible que aplicará la compañía aseguradora será de 1 % sobre UF 90.000 = UF 900, en pesos, $ 23.221.872.
Como el daño fue de $ 135.000.000, la compañía aseguradora indemnizará, por supuesto luego de la visita inspectiva, del Informe de Liquidación, del Reclamo -eventualmente- por el Informe del Liquidador,  $ 135.000.000 menos $ 23.221.872 igual a indemnización $  11.778.125 apx. (todos los valores se trabajan en UF y luego son traducidos a pesos.
En consecuencia si lo daños fueron inferiores a $ 23.221.872, la compañía aseguradora no pagará nada, y el condominio deberá asumir las reparaciones a su propio costo.
Entonces, se debe tener cuidado al momento de contratar un seguro de sismo, ya que un edificio que se asegure en $ 7.000.000.000, con un deducible del 1 %, significarfá que hasta daños de $ 70.000.000, no serán indemnizables.

Para qué puede ser de utilidad el Manual de Procedimientos para condominios???

Bajo este título si podría escribir bastante, pero voy a ser breve considerando la "experiencia" de cada cual en su condomnio.
Por ejemplo, se ha citado a Asamblea y no aparece ningún integrante del Comité de Administración para la fecha estipulada???
El Comité de Administración o su Presidente, han adoptado desiciones, que corresponden a una Asamblea Extraordinaria????
Ha pasado más de un año sin que se cite a una Asamblea Ordinaria???
Creé usted que en su condominio se actúa con imparcialidad???
Se informa mensualmente de los gastos comunes originados o se informa cuando se quiere????
Se depositan en la cuenta corriente del condominio todos los dineros ingresados???
Algunos integrantes del Comité de Administración no asisten a las reuniones del Comité de Administración y tampoco a las Asambleas de Copropietarios ¿para que se integran al Comité de entonces?
Para ayudar a resolver las situaciones señaladas, y decenas de otras situaciones que se generan en los condominios, se ha desarrollado el Manual de Procedimientos para condominios, con la finalidad de colaborar en primer lugar a lograr un trabajo de acuerdo a las exigencias de los copropietarios y en segundo término, a prevenir y evitar acciones reñidas con la buena páctica de la administración.
Sin embargo, una de las motivaciones importantes, es determinar la forma en que trabajará el condominio, independiente de las personas que se desempeñen en el Comité de Administración o como Administrador.
Todos sabemos, que cuando se contrata a una persona en una empresa, se le indica la forma de trabajar e incluso la cultura empresarial, se le hace una inducción y se le integra de la mejor manera a la empresa. 
En definitiva va a trabajar de la manera que la empresa tiene implementado, y más aún se espera que en lo posible pueda efectuar un aporte a la modalidad de trabajo de la empresa.
Entonces porque en un condominio debe ser diferente???
Cuál es la diferencia tan notable que permita trabajar de otra manera.????
El condominio tiene normas laborales especiales??? No.
Tiene normas tributarias especiales. No.
Tiene normas previsionales especiales. No
Tiene normas especiales respecto a la prevención de riesgos. No
Tiene normas especiales respecto al manejo de su cuenta corriente en un Banco comercial. No
Un condominio puede mover cientos de millones de pesos en un año, y en consecuencia, ¿no estima que debiera tener procedimientos de trabajo, para muchas de sus actividades.?
El condominio debiera tener implementado sus procedimientos de trabajo, y las personas que asuman cargos de representación, deben ajustar sus actuaciones a esas normas y no al contrario, en que el condominio se ajusta a la manera de trabajar de terceras personas.
Los procedimientos de trabajo, además, le serán de una ayuda inestimable a quienes se integren al Comité de Administración, sin una experiencia previa en ese trabajo.
Le hago un llamado a la reflexión.
Hemos desarrollado un Manual de Procedimientos para condominios, -cerca de 100- que pueden significarle una eficas y eficiente ayuda, en el desarrollo de su condominio, no tan solo en el trabajo administrativo, sino que también, por extensión, en la convivencia dentro de su comunidad de copropietarios.
   
     

sábado, 26 de marzo de 2016

Restan solo 6 días para termino de oferta

Hasta el Jueves 31 de Marzo, a la medianoche se extiende el plazo de la oferta del software Plan Integral de Seguridad Escolar.
Valor de la oferta, solamente $ 150.057 IVA incluido.
No existe un software similar en el país, que le permita desarrollar un trabajo profesional de esta naturaleza.  Oferta dedicada en forma especial para expertos en prevención de riesgos, a objeto puedan ampliar la gama de prestación de sus servicios. 
Con solo desarrollar un trabajo, se estará financiando la adquisición del software.
Para los establecimientos educacionales, es la oportunidad de adquirir una herramienta que les ahorrará cientos de horas de trabajo, y podrá además obtener un trabajo de muy buen nivel.
Recuerde, sólo hasta el Jueves 31 de Marzo.

jueves, 24 de marzo de 2016

Se Vende departamento Centro de Valparaíso

Se Vende Departamento
Piso 8
3 Dormitorios
2 Baños
LC-Cocina-Vestidor-Calefont-Balcón a lo extenso del depto.
Conserjes 24 Horas-CCTV
Centro de Valparaíso
Cercano a: Terminal de Buses, Universidad Cátolica, . De Valparaíso, Estación de Metrotren, Mercado, Locomoción Colectiva Local e Intercomunal, Congreso Nacional, Supermercados.
Valor $ 60.000.000

Un cuento muy diferente

Cuando estaba estudiando hace pocos años, en el mismo curso con una hija, a veces tuve que realizar algunos comentarios en la sala, cuando el Profesor realizaba sus clases.
Me recuerdo perfectamente de una en especial. La clase era sobre Procesos Productivos, y en un momento el Profesor, hace un alto y comienza a comentar que luego de obtenido el título uno debe ir a trabajar a una empresa.
La verdad es que en esos momentos, le solicité la palabra el Profesor.
Desde la última fila, comenté mi posición sobre esa materia, en el sentido que generalmente hacen creer a los alumnos, que el único camino luego de los estudios, es buscar una empresa donde trabajar.
Nada más lejano para mi.
Existe otro camino, que es el desarrollo del trabajo en forma independiente. Esto lo comprendió el Profesor.
Estimo que estar desde la niñez señalando a los estudiantes que deben trabajar en una empresa, no es lo correcto, es un caminio, pero no el único.
Tengo una posición bastante critica del sistema educativo y no lo voy a señalar en éste Blog.
Pero, deseo dejar en claro, que existe otro camino, el emprendimiento personal en forma independiente.
Todos los días, todos, miro algún video acerca de los animales, de cualquiera.
Hace pocos días, una loba marina emitia sus sollozos de manera impresionante y lloraba ante el cuerpo de su cria que estaba delante de ella, fallecida.
Un león que reconoce a la mujer que le salvo la vida, la abraza a través de ls rejas, la besa y acaricia.
Un leon que reconoce a un antiguo cuidador, y lo abraza, cayendo ambos al suelo, abrazados y besándose, y centenares de ejemplos de esa naturaleza que levantan el ánimo al comenzar el día.
Luego, tomo la comida y un poco de agua, y bajo a dar comida a unos gatos que viven el el jardin del edificio que habito. Lo mismo hago al anochecer. llueva o no. Día tras día.
Luego de la muerte del Sr. D. Tompkins, leí en una entrevista a su esposa, que antes de cenar, le daban comida a sus caballos.  
Esta es una semana que invita a una reflexión.
La tierra, es nuestro único planeta que tenemos, cuidemóslo. Si quisieramos vivir en otro planeta, pasaran cerca de mil años para colonizarlo, y no tengo tantas esperanzas de alcanzar a llegar.
Luego de nosotros vienen nuevas generaciones y ¿qué planeta vamos a dejarles?
¿Qué cuento vamos a contarles?
¿Qué somos seres superiores?
¿Qué el planeta está a nuestra disposición?
No pues, contemos en verdadero cuento, que debemos cuidar el planeta y a todos sus habitantes -incluyendo los árboles- y que trabajar toda la vida en una empresa, no es el único camino.
Pero finalmente un cuento tambien importante u verdadero. No existe el fracaso. 
Si te caes 7 veces, levante 8.

Una vez mas el Reglameneto Interno de Higiene y Seguridad

Al confeccionar en ésta semana, un  nuevo Reglamento de Higiene y Seguridad a un condominio, pude nuevamente verificar que, generalmente este documento, es copiado desde algún ejemplo que se encuentra en internet.
Es bastante sencillo darse cuenta de ello. Muchas veces cuando debe señalarse condominio, aparece la expresión empresa, la que debiera aparecer solamente cuando se transcribe una norma legal.
Pero eso no es lo importante.
Lo importante tiene que ver cuando en el respectivo Reglamento se indica la forma en que el empleador, es decir el condominio-  debe cumplr con la Obligación de Informar los Riesgos del Trabajo a sus trabajadores, y muchas veces solamente se cita la norma legal.
Peor aún, en otras oportunidades se indica que esa obligación se cumplirá a traves del Comité Paritario de Higiene y Seguridad, como fue el caso que he conocido esta semana, y el empleador, el condominio, no tiene la obligación de mantener en funcionamiento dicho Comité Paritario, por no tener la cantidad de trabajadores exigida para ello.
En consecuencia, ¿cómo es posible que el empleador cumpla sus obligaciones a traves de un organismo inexistente?
No puede por cierto. Imposible hacerlo.
Recordemos además, que las normas del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, o de Orden, Higiene y Seguridad, según sea el caso, son obligatorias de cumplimiento para el trabajador, y, ...... también para el empleador.
Cuando no sucede nada, toda esta situación pasa desapercibida. Pareciera que estamos trabajando bien.
El problema se presenta cuando ocurre un accidente, y el empleador es demandado y debe acreditar el cumplimieneto de las normas que el mismo -por propia voluntad- se ha impuesto.
Como ya he señalado, es imposible que lo pueda hacer. No tiene la obligación de mantener en funcionamiento el Comité Paritario, y por ello mismo no estaba creado.
Esta es una situación tan sencilla de resolver, que cuando le explicó al empleador, generalmente al Administrador del condominio, me indica de inmediato que le desarrolle un nuevo Reglamento de Higiene y Seguridad.
Si usted no estima que esta situación importante, creáme por favor, he confeccionado Reglamenetos para centenares de empleadores, y ellos han comprendio la importancia de ésta situación.
editor  

Los Propietarios

Veamos una situación que muchas veces se puede pasar por alto en un  condominio.
¿Quienes son los propietarios?
En primer lugar la persona natural que ha adquirido una unidad.
Tambien la persona jurídica que haya adquirido una unidad.
Pero también existen otras personas que por derecho pasan a ser propietarias de una unidad. Los herederos del propietario de una unidad. Estos herederos, pueden ser una, dos o más personas.
Luego de fallecimiento del propietario de una unidad, debe efectuare la Posesión Efectiva, en la cual deben figurar todas las personas que pasan a heredar -entre los bienes de la masa hereditaria-, la respectiva unidad del condominio.
Mientras no se realice la Posesión Efectiva, los herederos no van a aparecer como copropietarios en el condominio, razón por la cual, a pesar de tener la obligación de pagar los gastos comunes, en mi opinión, no pueden votar en las Asambleas y menos aún, integrar el Comité de Administración.
Ahora bien, una vez legalizada la Posesión Efectiva, todos los herederos pasan a ser copropietarios del inmueble y, por extensión, copropietarios del condominio.
Luego, si un heredero, cede sus derechos a otro, debe inscribir la respectiva Escritura Pública en el Registro de Propiedades del Conservador Bienes Raíces correspondiente, al igual como se debió haber inscrito la Escritura de la Herencia.
Para un ejemplo, digamos que eran 4, los herederos originales y dos cedieron sus derechos a los restantes dos, entonces en éste caso, finalmente quedan dos propietarios del inmueble.
Cada uno de ellos puede asistir a una Asamblea y asumir un cargo en el Comité de Administración. Si se le pide para postular al cargo, que demuestre con una Escritura que es propietario, puede hacerlo, 1,. con la Escritura de Herencia en que aparece su identificación o 2, con la Escritura de Cesión de Derechos.
La única restricción que podría efectuarse, dice relación con que solamente uno de los dos herederos puede votar, no los dos, ya que su voto es proporcional a sus derechos en el condominio.
¿¿La ley de copropiedad se pone en este caso??
Por supuesto.
En el artículo 4, de la ley, se dispone: " Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o mas personas......"
No existe alguna ley que señale u obligue a que una unidad debe pertenecer solamente a una persona, algunas personas tienen ello como un mandamiento escrito en piedra pero no es así. Una unidad puede pertenecer a más de una persona.
Lo que sucede es que se ha trabajado mal esta situación y muchas veces un padre traspasa a sus hijos el total de la unidad pudiendo hacerlo, solamente en un porcentaje.
Esta situación se presenta cuando el propietario no le agrada para nada asistir a las Asambleas, por todo lo que allí sucede, y decide traspasar el inmuble a sus hijos.
Resumiendo. Son propietarios de una unidad todas las pesonas que tengan un porcentaje de su dominio legalmente tramitado, y cualquiera de esas personas puede asistir a la Asamblea e integrar el Comité de Administración. 
Lo contrario, es decir, impedir que no asista o integre el Comité de Administración, además de denotar el poco conocimiento de la ley de copropiedad, impide a un légitimo copropietario, ejecer sus derechos libremente.
  
 
 
 

martes, 22 de marzo de 2016

Próximos seminarios on-line

Ya se han programado los próximos seminarios que se realizaran a traves de internet, ellos son:
1.  Plan de Autoprotección y Evacuación. Dia Jueves 14 de Abril
2.  Sistema de Gestión de la Seguridad y Salud en el Trabajo. Día Jueves 28 de Abril
3.  Plan Integral de Seguridad Escolar. Jueves 5 de Mayo
4.  Plan de Emergencias de Protección Civil. Jueves 19 de Mayo
Hago una mensión especial a éste último Seminario, que se realiza todos los años en una fecha cercama al 22 de Mayo, como un recuerdo al mayor terremoto que se ha logrado medir, y que ocurrió en Valdvia el 22 de Mayo del año 1960, 9,5 Grados Richter.
Solamente para indicar que debemos estar preparados.
Todos, reitero, todos los seminarios son totalmente gratuitos. Cero pesos. Sin costo.
Las inscripciones pueden efectuarse -por cada actividad- desde ya a través de éste enlace
 

Muchas veces, lo primero que se señala, es que no existen procedimientos

Muchas veces uno escucha luego de un accidente, de un desastre o de cualquiera otra situación, lo que sucede es que no existen procedimientos.
Pero veamos lo que sucede en un condominio.
Tiene un procedimiento para citar a Asambleas??
Tiene un procediimiento para elegitr un nuevo comité de Administración??
Para determinar el tiempo de duración de los cargos del C. de Administración??
Para saber cuando se realiza la reevaluación de la cotización adicional diferenciada??
Para determinar quienes son copropietarios??. Me imagino que sabe que una unidad puede tener más de un propietario.
Para la emisión de los Certificados de Copropietarios hábiles para votar??
Para despedir a un Administrador??, etc. etc.
He recibido correos de centenas de condominios en los cuales se comenta de todo tipo de situaciones anormales, y prácticamente en todas esas situaciones, se advierte la falta de procedimientos de trabajo.
Por ejempo para informar de los gastos comunes e información financiera en forma mensual, existe en su condomiinio un procedimiento establecido y escrito.
La interrogante es ¿es necesario que un condominio mantenga procedimientos de trabajo en forma escrita?
Mas que necesario, es indispensable.
Por decirlo de alguna manera, los procedimientos son el camino que se debe seguir en la ejecucion de las actividades al interior de condominio. Es el camino que se fija la comunidad.
Cuando no se tienen estos procediimientos, el camino que se sigue no es regular, unas veces esto es legal y otras veces no lo es, una vez es correcto y otra vez es incorrecto, una vez es blanco y la otra negro. NO existe ninguna norma para determinar lo que es legal o no, lo que es correcto de aquello que no lo es, lo que está bien de aquello que está mal hecho.
Y todo ello, por la inexistencia de los procedimientos operativos.
Entonces se genera el desorden y las complicaciones.
Y tambien llega el abuso de poder, desgraciadamente.
Reflexione usted señor Administrador o integrante del Comité de Administración, acerca de la necesidad de implementar los Procediimientos Operativos en su condominio. Con ello estará marcando el camino que se debe seguir. 

El atentado de hoy fue en Bélgica

A propósito titulé la Entrada, tal como lo hice. Y por varias rzones, de las cuales escribo dos.
La primera. Veamos el caso del aeropuerto. En primer término se evacuó el edificio y luego a las personas las mantuvieron en la losa del terminal.
Como dije, la trató de una evacuación y luego de un confinamiento, ejercicio totalmente distinto a la evacuación. El confinaiento se refiere a permanecer en el lugar en que se encuentra.
Lo mismo se realizó en oficinas, escuelas, restauramtes, etc., incluso a personas que no llegaban a sus hogares se les abrió un puerta solidaria, a objeto de no estar en la vía pública.
Lo que deseo expresar dice relación con que, ese confinamiento es una situación que eventualmente usted podría efectuar en su condominio, y debe saber de que se trata y como se denomina: confinamiento.
Cuándo podría suceder en Chile??
En caso de un tsunami. Las personas que habitan edificios cercanos a la costa, no debieran evacuar de buenas a primeras. Si luego de un terremoto, las personas no pueden alcanzar una zona de seguridad en forma rápida, siempre claro que deseen evacuar el edificio, deben permanecer en el edificio, y tambien, eventualmente abrir sus puertas, para que ingresen personas que se encuentren en la vía pública.
Pero nunca, jamás, poner un aviso como el que se puso en la puerta de un edificio en Iquique, que luego de un terremoto el año 2014, señalaba: Cerrado por Terremoto.
La segunda. ¿Cómo estamos por casa?.
O acaso se cree que estos atentados no llegarán en alguna oportunidad a herir el territorio chileno.??
Creo que en un momento si lo harán. y debieramos estar preparados para ello.
Pero no esperar que todo se haga desde el gobierno. Los condominios a traves de sus planes de emergencias, tienen la posibilidad de trabajar la materia, mas bien del Administrador que debiera estar preparado para enfrentar estas situaciones, y otras de mucho menor importancia.
No se trata que el Administrador, deba estar en todas, pero si que debiera tener planificado la forma de actuar.
Me recuerdo como si fuera hoy cuando a comienzos de la década de los 90, cuando luego de haberse descubierto un pequeño contrabando de drogas, una alta autoridad de gobierno, señaló a través de las cámaras de TV, que el tráfico de drogas, era un crimen que  nunca estaría presente en el país.
La realidad demuestra lo equivocado que estaba.

domingo, 20 de marzo de 2016

Solamente 11 días para el término de la oferta del Plan de Seguridad Escolar

Quedan solamente 11 días para el término de la oferta que se está realizando respecto al software Plan Integral de Seguridad Escolar.
Trabajar con el software es definitivamente, asegurarse de realizar un trabajo de alta calidad profesional, un trabajo que usted pocas veces, o ninguna debe haber apreciado.
Trabajar con nuestro software es exigente, en el sentido que cada centro de estudios debe efectuarse un análisis completo, incluyendo por cierto, la necesaria Evaluación de Riesgos, todo ello incorporado al software.
Pero es exigente solamente a nivel de contenido, que prácticamente ua está listo, pero diferente es la situación con el usuario, que trabajar con el software es bastante sencillo y amigable con el usuario, normalmente, el usuario no debiera tener ninguna dificultad, para lograr un buen trabajo.   
Pero tambien -y ahora más que nunca-, tiene también una no despreciable utilidad económica.
Veamos.
Hoy con un descuento incluido, el valor es de solamente $ 157.027, IVA incluido.
Usted puede confeccionar éste año escolar, el Plan de Emergencias, y luego mantenerlo actualizado con los cambios que se normalmente se vayan generando en su institución.
Sion embargo, para el próximo año escolar, en la práctica ya tendrá también, la posibilidad de actualizarlo si corresponde, y lo mismo en los años sucesivos, considerando que la licencia de uso es de caracter indefinido.
Ahora bien, un tema no menor.
Desde hace ya muchos años, desarrolló mis actividades en forma independiente, y algo he aprendido en esos años, es que, indiferente a si el trabajo realizado es bueno a no, una buena Presentación del mismo, es sin lugar a dudas, indispensable. Si usted realiza un buen trabajo, pero mal presentado, el trabajo - a nuestro pesar- no será bien evaluado, como quisieramos.
Con la utilización del software, en éste aspecto su preocupación es casi mínima, pues el trabajo ya está realizado, y la Presentación es excelente.
En definitiva, un buen trabajo, presentado en excelente forma y a un precio más que económico, en otras palabras: una oferta irresistible.

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Procedimientos Operativos para condominios

Tiene su condominio un procedimiento escrito para el desarrollo de las Asambleas?
Para efectuar las citaciones a Asambleas?
Para definir cuándo se pierde la calidad de integrante del Comité de Administración?
Para definir quienes pueden ser copropietarios elegibles para integrar un Comité de Administración?
Para que un integrante del Comité de Administración renuncie a su cargo?
Para efectuar Rendiciones de Cuentas??
Para efectuar un Acta de Entrega de cargos??
Para la renovación parcial o total del Comité de Administración??
y para otras cerca de 90 actividades que se suceden al interior de un condominio.??
Si lo tiene ¡¡¡ Felicitaciones !!! 
Sin embargo si no lo tiene, podemos serle de ayuda.
Hemos desarrollado un Manual con más de 90 actividades que se generan al interior de un condominio, separadas en capitulos de Asambleas, Comité de Administración, Administrador y Conserjes, además de unos documentos anexos que complementan esos Procedimientos.
Como ya he señalado en anteriores Entradas, estos Procedimientos Operativos, le serán de mucha utilidad, tanto a los integrantes actuales como futuros de un Comité de Administración, y también por supuesto, a los Administradores de condominios.
Y muy especialmente, a quienes deseen trabajar en estas actividades.
Para todos quienes deseen efectuar un trabajo que perdure en el tiempo, y pueda mantener a su comunidad, alejada de algunas práctica deficientes de administración -como tantas veces se nos ha solicitado ayuda-, éste Manual de Procediimientos Operativos, será en gran parte, una ayuda eficaz a la solución de esos problemas.
La otra parte es la voluntad de los copropietarios.
En éste trabajo, reitero, tendrá una buena ayuda.
Vea más información desde aqui 
Si además usted decide adquirir el Manual Operativo para Condominios, se le entregará en forma totalmente gratuita, un segundo manual, esta vez un Manual de Procedimientos de Emergencias, que incluye cerca de 40 procedimientos para actuar en casos de emergencias.
En definitiva, 2 importantes manuales que sin lugar a dudas son necesarios para las actividades de un condominio, y que con seguridad a usted le serán de ayuda en su trabajo, sea en el Comité de Administración o en el de Administrador.
Más información puede soloicitarla a editor@eladministrador.cl 
editor 
 .      



jueves, 17 de marzo de 2016

Reglamento de Piscinas en condominios

El Verano ya está terminando y pudiera pensarse que el Reglamento no es una prioridad.
Sin embargo, existen muchos condominios, especialmente los más modernos,  que tienen entre sus instalaciones una piscina interior, que es utilizada durante todo el año.
Entonces esos condominios deben cumplir durante todo el año, con las exigencias normativas, principalmente mantener personal Salvavidas y  de primeros auxilios, durante todo el tiempo de uso de la piscina.
Allí es donde podemos contribuir, en este caso, a no aumentar los gastos comunes.
Si su condominio implementa un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, para piscina de uso público restringido, quedará eximido de la obligación de contratar al personal antes señalado, generando un importante ahorro de dinero.
Además de lo anterior, que es importante para los señores comuneros, en el Reglamento Interno se entrega una cantidad de normas de uso de la piscina, que conocidas por todas las unidades, pueden tambien contribuir a atenuar la responsabilidad legal, en caso de un accidente en las instalaciones. 
No contratar al personal que exige la norma legal, y tampoco implementar el Reglamento Interno, no es para nada apropiado, ni para el Administrador como tampoco para el condominio, que es quien finalmente comete la infracción de no cumplir con la normativa legal vigente.
Visite nuestra página web sobre el Reglamento de Piscina.
editor  
 

Una oferta que no se debe dejar pasar

Tal y como se había programado, hoy se ha realizado el Seminario sobre el Plan Integral de Seguridad Escolar.
Al final de la Presentación, se ha dado a conocer una excelente oferta para la adquisición del software para el desarrollo de dicho Plan de Seguridad.
El valor de la oferta es de solamente $ 157.027 con IVA incluido.
Sin embargo la oferta estará disponible solamente hasta el día 31 de Marzo próximo. Luego de dicha fecha volvera a su valor normal.
Próximamente estará disponible la grabación del Seminario, en nuestro sitio web www.plandeyse.cl para que quienes no han logrado asistir, puede conocer las variadas potencialidades del software.
Si usted es Directivo/a de un centro de estudios, o el Encargado de Seguridad, lo invitamos a ver la grabación y valorar la ayuda que puede entregar a su orgamzación la utilización del software.
Si necesita una mayor información, puede escribir a editor@eladministrador.cl
  

miércoles, 16 de marzo de 2016

La preocupación de los copropietarios

Una cantidad importante de copropietarios, solamente se preocupa de pagar sus gastos comunes y nada mas.
No tienen interés en involiucrarse en asuntos que atañen a la comunidad en su conjunto. No muestran interés alguno.
Lamentablemente, en muchas ocasiones y por diferentes motivos, deben enfrentar circunstancias que les debe hacer repensar su posición.
Luego de un desastre, en que los daños a un condominio son considerables, todos se deben unir, a pesar que en forma anterior, estuvieran totalmente desinteresados del devenir del condominio. Aqui todas las fuerzas suman.
Sin embargo existen situaciones en que se siembra el germen de la discordia entre vecinos, y de allí nace tambien mucho del desinterés de los coprpioetarios de involucrarse en los asuntos generales del condominio, y menos aún, de asistir a las Asambleas.
En estas circunstancias, cuando una persona decide enfrentar la situación, solamente recibe desconfianza, desprestigio, malos ratos y situaciones similares, que le indican que lo mejor debiera ser dejar todo tal como está y olvidarse, como muchos, del devenir del condominio.
Craso error.
Es el momento de la resilencia,de la fortaleza de espirítu, para saber reconocer que el trabajo que se está desarrollando, es en primer lugar, en beneficio de todo el condominio, y luego de la protección del propio patrimonio familiar.
Si usted amable lector, esta tratando de mejorar las situaciones en su condominio, no desfallezca, a pesar de todo lo que se diga  en su contra, que no será poco. 
Pero ¿quienes lo dicen?, personas que abusando del poco poder que otorgan los cargos de representación usan y abusan de ellos, para obtener beneficios, a veces minúsculos, otras veces reprochables derechamente, pero desean permanecer en esos cargos, para usufructuar de esa situación.
Luche y siga luchando por generar el cambio. 
Si todos se entregan a la voluntad de unos pocos, el camino será mucho más dificil.
editor   

Señales

En los condominios en muchas ocasiones se presentan señales, que debieramos saber reconocer como síntomas de una situación mayor.
Si normalmente no se entrega información sobre los gastos comunes generados durante un mes, y que son cobrados a los copropietarios, es una señal.
Si la falta de información financiera, es decir, los saldos del Banco, de los eventuales depósitos a plazo y en general de los valores del condominio es otra señal.
Si eventualmente, un mes no alcanza el dinero para pagar oportunamente todas las remuneraciones del personal. Es otra señal.   
Si  no se presta atención  al cumplimiento de  las normas de prevención de riesgos, incluso de los contratistas que ingresan al condominio, es otra señal.
La poca asistencia del Administrador al condominio, es otra señal. En varias ocasiones le he señalado a un Administrador que visite a un condominio que administra, pero no hay caso.
La inexistencia de un Programa de Trabajo, tambien es una señal.
La falta de reuniones del C. de Administración con el Administrador, o sin él, es una señal.
La falta de Asambleas, es otra señal.
La escasa asistencia de los copropietarios a las Asambleas es una clara señal.
Si el C. de Administración o el Administrador le ocultan información, no es una buena señal. Desafortunadamente, las indicadas, son todas señales negativas, y ellas mismas nos deben indicar que debemos revertir la situación, para que esas señales sean positivas.
Si usted es copropietario, preocupese de esas señales con tempo, en forma oportuna, ya que de lo contrario, cuando se quiera buscar respuestas, se deberá reconocer, que las señales estaban todo el tiempo a la vista, pero no se tomaron en cuenta.
Las señales son importantes. También es importante saber reconocerlas.

lunes, 14 de marzo de 2016

Seminario on-line gratuito: Plan de Seguridad Escolar

Por razones ajenas a nuestra voluntad, el pasado Jueves no se pudo realizar el Seminario sobre el Plan Integral de Seguridad Escolar.
Solucionados los inconvenientes, dicho Seminario se realizará el Jueves 17 de Marzo, según el siguiente detalle:
Fecha 17 de Marzo
Hora  11.30 horas
Donde  Sala de Presxenteciones en internet
Costo   Gratuito
Duración aproximada 1 hora
Objetivos 
  • Cómo desarrollar el Plan Integral de Seguridad Escolar -PISE- conforme establece la Guía de Apoyo de la ONEMÍ 'Plan de Seguridad escolar', y las especificaciones contenidas en el 'Plan Nacional de Protección Civil', aplicando la metodología AIDEP y la planificación ACCEDER para el manejo de las emergencias.  
  • Cómo desarrollar el Reglamento de convivencia escolar para potenciar el 'Plan Escuela Segura', haciendo uso de las nuevas tecnologías.  
  • Adecuación normativa a la nueva Ley de Inclusión escolar.  
  • Potenciar el 'Plan Escuela Segura' fortaleciendo las medidas para prevenir y proteger a los estudiantes de todo tipo de riesgos, entre ellos el bullying, consumo de drogas y alcohol e incluso el abuso sexual. La idea es potenciar una cultura, un ambiente de constante prevención y cuidado en todos los establecimientos.  
  • Mejorar el clima escolar previendo diferentes riesgos psicosociales como el Grooming, el Bullying y las medidas para 'niños vulnerables'.  
  • Mejorar la Planificación, tanto de Simulacros, Ejercitación del plan y Evaluaciones.  
  • Profesionalizar el desarrollo documental. 
Contenido
  • Estructura del Plan Integral de Seguridad  
  • Desarrollando el Plan Integral de Seguridad  
  • Nombrando el Comité de Seguridad  
  • Recopilando información  
  • Repartiendo tareas  
  • Evaluando riesgos  
  • Desarrollando los Planes Operativos de Respuesta ante Emergencias  
  • Planificando Simulacros  
  • Desarrollando el Reglamento de Convivencia Escolar y su adecuación a la Ley de inclusión escolar  
  • Obtención de informes y documentos  
  • Publicación y divulgación del Plan Integral de Seguridad  
  • Mantenimiento anual del Plan Integral de Seguridad y del Reglamento de Convivencia Escolar.  
  • Cómo me pueden ayudar a mejorar la seguridad y la Convivencia.
  • Inscripciones
Las inscripciones se pueden efectuar desde ya, a traves de éste enlace 

domingo, 13 de marzo de 2016

Cualquier Reglamento Interno de Higiene y Seguridad NO da lo mismo

Efectivamente, implementar cualquier Reglamento Interno de Higiene y Seguridad No da lo mismo.
Durante éste fin de semana, concurrí a un condominio al cual le había reemplazado su Reglamento Interno, por uno desarrollado por nosotros.
Hace poco tiempo le había comentado al Administrador de dicho condominio, de la precariedad de su Reglamento, ya que algunas normas -muy importantes- no se trataban de la mejor manera, para protejer la responsabilidad legal del condominio, frente a un accidente cubierto por la ley de accidentes del trabajo.
En esa oportunidad, no ponderó en su debida dimensión mis comentarios. Pero no había pasado una semana cuando me solicitó de manera urgente la confección de un nuevo Reglamento Interno.
Éste fin de semana, como comentaba, volvimos a reunirnos y aproveche la oportunidad para explicarle el cambio legal incorporado, del cual quedó super claro y satisfecho.
En fin, ambos conceptos son importantes, que quede claro la modificación, pues eventualmente enfrentados a un accidente, tendrá el conocimiento de una materia a la cual no se le entrega la importancia debida.
Y satisfecho, ya que es una permanente exigencia el efectuar -o al menos tratarlo- de ejecutar un buen trabajo.
Si el mismo Administrador, primero nos encargó el Reglamento Interno de Piscina, luego el Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad y, luego su Plan de Emergencias, algo querrá decir.
Ahora también me solicitó una Cotización, para efectuarle un trabajo especial acerca del tema previsional, que tambien otros condominios ya nos han solicitado.
Y, afortunadamente, no es el primer Administrador que actúa de esa manera, a otros le hemos hecho esos trabajos y varios más.   
Pero lo necesario, es que usted, Administrador o integrante del Comité de Administración, revise su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, y luego reflexione si él se encuentra desarrollado como para servir de utilidad frente a una demanda por un accidente del trabajo.
Le aseguro que  no lo está.
Peor aún, si ha sido copiado desde un modelo que se haya encontrado en internet.
editor 

sábado, 12 de marzo de 2016

IVA, Arriendo de estacionamientos en condominios

En muchos edificios y condominios se arriendan estacionamientos, en algunos casos, solamente a residentes y en otros, los menos, se arrienda incluso a personas ajenas al condominio.
Si el estacionamiento es solamente para estacionar uno o más vehículos, se encuentra exento del impuesto al valor agregado, siempre que no cuente con instalaciones que permitan el ejericio de una actividad comercial, y además no incluya bienes muebles.
Prácticamente todos estan en esas condiciones, ya que lo que se arrienda es el espacio fisico para estacionar uno o más vehículos, y sin ninguna instalación adicional, y además sin especies muebles.
En consecuencia, esos estacionamientos se encuentran exentos del impuesto al valor agregado, IVA.
Pero, sin embargo, no se encuentran exentos de la obligación de emitir un documento tributario por los ingresos que se obtengan como renta del arrendamiento, sea una boleta o una factura, o incluso puede ser una factura de compra emitida por el arrendatario, si éste es contribuyente de primera categoría.
Entonces si es el condominio, quien arrienda los espacios de estacionamienos, al interior del mismo, debe necesariamente, emitir un documento tributario por los ingresos que perciba como renta de arrendamiento.

  

Los accidentes de trabajadores de Contratistas al interior de los condominios

Sabemos bién que los empleadores son responsables de proteger eficazmente la vida y la salud de sus trabajadores, ello se conoce como la obligación de seguridad.
Sabemos también que existe la obligación de informar a los trabajadores, los riesgos que implican sus funciones.
De igual modo sabemos de la obligación de entregar en forma gratuita, los elementos de protección personal que exigen los trabajos. 
Con ello, podemos determinar si existe una obligación de los condominios, cuando en ellos, se produce un accidente con algún trabajador dependiente de una empresa contratista que le presta algún tipo de servicios, por ejemplo de mantención de los ascensores, de limpieza de vidrios, o cualquier otro trabajo.
Antes de indicar si se tiene responsabilidad por los trabajadores de los contratistas que sufran un accidente al interior de un condominio, debemos también y en forma adicional, recordar que los administradores de condominios, debieran solicitar a los empleadores de los trabajadores que ingresan al condominio a efectuar mantenciones, que acrediten que han cumplido con sus propias obligaciones en materias de prevención de riesgos, por ejemplo entrega del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad que corresponda, Informar los riesgos del trabajo, entrega de EPP, (he visto trabajadores trabajando en labores de construcción, con zapatillas), y otras obligaciones.
A comienzos de año un trabajadores falleció al caer desde un piso 26, mientras efectuaba labores de limpieza de vidrios; ésta misma semana, un trabajador falleció, mentras trabajaba en un ascensor y cayó desde el piso 12, según informaciones de prensa.
Hamos determinado que los trabajadores no son dependientes del condominio, ya que son de empleadores que prestan servicios al condominio.
Veamos entonces que dice la norma legal sobre esa materia.
Artículo 3, del Decreto 594, que aprueba reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales básicas en los lugares de trabajo, dispone: "La empresa está obligada a mantener en los lugares de trabajo las condiciones sanitarias y ambientales necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores que en ellos se desempeña, sean éstos dependientes directos suyos o lo sean de terceros contratistas que realizan actividades para ella." 
En consecuencia, al menos para mi, la situación es clara.
Los condominios tienen responsabilidad para la implementación de las condiciones necesarias, para proteger la vida y la salud de los trabajadores de contratistas que presten servicios al condominio.
¿Y cuales son esas condiciones?.
Son todas aquellas que protejan eficazmente, la vida y la salud de los trabajadores, y le presten ayuda médica de manera expedita en caso de accidente. 
A revisar entonces cómo estamos trabajando.

viernes, 11 de marzo de 2016

Las lecciones no se aprenden

El año pasado fue el desastre en la Reserva China Muerta, donde se consumieron árboles milenarios. Un gran desastrte.
Esta semana fueron otros árboles milenarios, ésta vez una Reserva de Cipreses, en San Felipe, Quinta Región de Valparaíso.
Luego dirán , al efectuar un balance de los incendios de ésta temporada de Verano, que los incendios se redujeron y las héctareas quemadas tambien.
Pero no dicen nada de los joyas que se han consumido por el fuego, que esos árboles que estaban aquí, desde mucho antes de la llegada de los conquistadores, hoy estan todos o gran parte de ellos, quemados.
Un verdadero desastre que la autoridad calla y, más encima se felicita por que los incendios fueron en menor cantidad.
La desgracia esta allí frente a todos, me refiero a los árboles.
Afortunadamente, existen algunos árboles juveniles que podremos ver en su étapa adulta en unos 1.000 o 1.500 años.
Esos árboles debieran ser protegidos como "hueso santo" 
Un árbol que se demora 7 o 10 años en crecer, y que solamente es sembrado para luego explotar su madera, aún cuando de igual manera se debe cuidar, no es lo mismo que un año que se demora cientos de años, varios siglos en llegar a su adultez, y que su vida se prolonga por más de un milenio.
Esas son pérdidas que todo el país debiera llorar.
Las personas encargadas de protección civil, no debieran estar en sus cargos, no debieran permanecer en ellos ni un día mas. Por un asunto ético debieran poner sus cargos a disposición de quienes los nombraron.
¿Quién responde por éste daño irreversible??
Espero que en otras Reservas se trabaje intensamente, en proteger los árboles que, desde mucho antes que llegarámos a éstos apartados lugares, ya estaban ellos presentes.
Me duelen todos los incendios forestales, prácticamente todos intencionales, pero más me duele cuando estas especies terminan su vida envueltos en llamas.
Y mas encima se debe "aguantar" luego a las autoridades, haciendo un positivo balance los la cantidad de incendios o héctareas quemadas.
La verdad, verguenza les debiera dar.
editor 



miércoles, 9 de marzo de 2016

Los Procedimientos Operativos son Entropía Negativa

Sabemos que todos los sistemas tienden al desorden.
Ese desorden es la Entropía.
Para mantener el orden se debe aplicar entonces Entropía Negativa.
Ese es precisamente el trabajo al cual estan dirigido los Procedimientos Operativos para Condominios.
Es la información necesaria para que el desorden no se apodere de las actividades del condominio. 
Si se establece por ejemplo en el respectivo Reglamento de Copropiedad, que los Poderes de representación en una Asamblea van a ser Simples, que no llegue una persona, que tal vez nunca ha leído la ley de copropiedad ni el Reglamento de Copropiedad, y que señale que según él, de aquí para adelante los Poderes deben ser ante Notario.
Por decirlo de alguna manera, la información está en el Reglamento de Copropiedad, pero la persona interesada desea -tal vez por desconocimiento de las normas legales,- generar un desorden en las actuaciones, incluso teniendo un buen objetivo.
Entonces, el procedimiento de actuación, que se encuentra escrito, le indicará a él y a toda la comunidad de copropietarios, que el Poder es simple. Será como un dique, para impedir el desorden.
¿Como se determina a los copropietarios hábiles e inhábiles?, ¿cual o cuales son los copropietarios elegidos para integrar un Comité de Administración?, ¿cómo actuar frente a un accidente fatal o grave?, ¿cómo controlar el Libro de Asistencia?, ¿cómo efectuar las Declaraciones Juradas de remuneraciones y honorarios?, y decenas de otras actividades que desarrollan la Asamblea, el Comité de Administración, el Administrador y los Conserjes.
Si el condominio tiene un procedimiento de operación que indique que el Administrador debe trabajar de una manera, que el Administrador no lo haga de una manera diferente.
Ciertamente es bien diferente que el Administrador señale que él trabaja a su manera a que el condominio diga, que tiene que trabajar de acuerdo a un estandar que tiene el propio condominio.
Entonces el trabajo del Administrador se podrá medir de acuerdo al cumplimiento de ese estandar, si no existen los procedimientos, ¿conqué estandar se medirá al Administrador?.
Para el manejo de los dineros y la entrega de información financiera respecto de ellos, también existen procedimientos. para el control de los Ingresos, para el control de los Egresos; para saber de cuánto dinero dispone el condominio, etc.
Reflexione acerca de la utilidad que el Manual de Procedimientos para Condominios, le puede significar a su comunidad de copropietarios, no solamente hoy, esos procedimientos indicaran la forma de trabajar durante muchos años, disminuyendo la incertidumbre de cómo se está administrando su condominio.
En consecuencia, se está aumentando la certeza que se estará trabajando bien.



La importancia de los Procedimientos en los condominios

En más ocasiones de aquellas que se quisieran conocer, algunos integrantes del C. de Administración, o incluso todo el Comité de Administración, realizan las actividades, sin siquiera meditar que ellas pudieran adolecer de algún requisito legal y, que cualquier copropietario que no se encuentre de acuerdo,  pudiera solicitar la anulación de una desición que hubieren adoptado.
Un ejemplo simple, cuando se realizan Asambleas, ¿a cuántos copropietarios se les entrega un Certificado de Copropietario Hábil para hacer uso de su derecho a voto?.
En muchos condominios solamente se indica que un copropietario está al día en sus gastos comunes, pero no se entrrega el Certificado. Y ese Certificado, está señalado en la ley de copropiedad.
Asi como el ejemplo, sencillo, indicado, existen muchas otras situaciones que deben estar normadas dentro de un condominio, en primer lugar para respetar la normativa vigente, y en segundo término, para evitar que cada cierto tiempo se estén cambiando las normas de trabajo.
En muchas ocasiones se escucha en las noticias, que ocurrió un accidente porqué no existian procediimientos de trabajo establecidos.
Tal vez, si los hubiere, se habría podido evitar ese accidente.
En los condominios existen otro tipo de "accidentes", asambleas mal efectuadas, votaciones que se pueden impugnar por diferentes vicios, arriendos de espacios comunes, sin autorización de una asamblea extraordinaria, modificaciones de muros soportantes sin autorización de una asamblea extraordunaria, gastos en exceso, y un sin fin de situaciones administrativas, que por no estar normadas, se piensa en forma errónea, que de todas maneras se pueden realizar. 
Pero una cosa es que existan los procedimientos, y otra muy diferente, es que esos procedimientos se encuentren escritos.
Hace pocos días un integrante de un Comité de Administración, señaló que a la Asamblea solamente ingresaban quienes tuvieran sus pagos de gastos comunes al día. Pero esa situación es contraria a las normas legales, ya que quienes deben gastos comunes igualmente tienen derecho a voz.
También indicó que los Poderes debian señalar que eran solamente para esa Asamblea, pero el Reglamento de Copropiedad, señala algo distinto, que pueden indicar una Asamblea o un tiempo de representación.
Las cosas no se hacen a de acuerdo al criterio de cada cual, se hacen de acuerdo a las normas vigentes, y nuestros procedimientos insertos en el Manual de Procedimientos Operativos, van en esa dirección.

domingo, 6 de marzo de 2016

El próximo período de recalculo de la cotización adicional diferenciada

Recién ha comenzado a regir la nueva tasa de cotización adicional para el período Enero 2016 a Diciembre de 2017, y ya debemos estar pensando en el nuevo período.
El nuevo período ha comenzado el 1 de Julio de 2015 y termina el 30 de Junio de 2017, es decir ya estamos en el noveno mes de veinticuatro, un poco más y estaremos a mitad de camino.
¿Y su condominio que ha hecho en la materia?
A analizado el resultado del período anterior?
Cómo se vislumbra el nuevo período?
El tiempo pasa muy rápido, y en menos tiempo del que usted piensa, ya estaremos nuevamente con un nuevo período encima.
En el período pasado, asesoré a un adminisrador que administra varios condominios, en uno se obtuvo una rebaja de $ 170.000 aproximadamente cada mes, por 24 meses a lo menos; en otro, una rebaja de aproximadamente $ 70.000. En otro condominio, ya no de éste Administrador, se obtuvo una rebaja de aproximadamente $ 20.000 cada mes.
Es poco se puede pensar, pero el trabajo se debe realizar para obtener la rebaja, ya que el alza es automática pero la rebaja NO, se debe solicitar.
Ahora una rebaja es por al menos 24 meses, si no suceden accidentes se suman otros 24 meses, y asi en forma sucesiva.
Ahora, si no solicita la rebaja a la que pueda tener derecho, va a pagar un dinero en exceso, si luego en otro período tampoco la solicitan, va a seguir pagando en exceso, y así sucesivamente.
Escribanos a editor@eladministrador.cl y comentenos su caso.
Esta materia no se puede trabajar a últimno momento.

Y, la Revisión de Cuentas

Hace pocos días le mostraba a un copropietario el resultado de una Revisión de Cuentas.
Antes de comenzar a mostrarle los detalles, miró el trabajo y me señaló, muy buena presentación. Lo que indica que además del buen trabajo, se debe tener también en mente, la presentación.
Pero sigamos.
Le mostré los antecedentes, esto, el Administrador no sabia de que se trataba, aquí se pagó éstos cientos de miles de pesos en exceso, acá se pagaron otros tantos miles de pesos, éstas centenas de miles de pesos no fueron depositados en la cuenta corriente del condominio, aca se pagaron tantos miles de pesos en exceso; aquí se pagaron estos turnos y no se acredita que fueron trabajados; allí se pagarón por Caja Chica valores que no correspondían, la misma caja Chica está rindiendo valores de hace 1 año, aca no se han cobrado tantos miles de pesos por concepto de gastos comunes, y asi otras tantas veces.
Sumando los gastos comunes cuestionados, ya que no se restó nada, -y no puedo decir sumando y restando- se llegó a un valor de cerca de 5 millones, más otros tantos millones que aún se tienen que rendir por Caja Chica????
Finalmente se llegó a un valor de más de 10 millones de pesos, que deben aclararse, además de otra situación que generó una deuda de 8 millones, más intereses de 5 millones.
Y Deudores Morosos por gastos comunes por mas de 23 millones.
Y eso que no revisé los Ingresos, solamente los Gastos, ya que así se me indicó.
Pero no solamente de números se puede trabajar en la Revisión de Cuentas, ello son el resultado de los conocimientos del Administrador y del Comité de Administración. No sabía que del porcentaje del 7% que se descuenta a los trabajadores por concepto de salud, un porcentaje más pequeño va a la Caja de Compensación, y solamente un 6.4% a Fonasa, ya que allí estaban todos los trabajadores.
Entonces pagaba un 7% a Fonasa y, además un 0.60% a la Caja de Compensación. Tampoco rebajaba de las cotizaciones previsionales las Asignaciones Familiares pagadas por el condominio.
En fin, un matrimonio también copropietarios, quedaron enfermos con el Informe que les presenté.
Las Revisiones de Cuentas son necesarias. Es indudable que si.
A veces pueden estar dirigidas a revisar una materia en especial, como es el caso comentado. Pero en otras oportunidades deben estar enfocadas principalmente como un apoyo para el Administrador y el Comité de Administración.
No solamente cuando se tienen problemas -o se suponen- debe efectuarse una Revisión de Cuentas, cuando las cosas van bien, también es útil. Allí se verifica que se está trabajando bien. Cuando usted conduce un vehiculo, en forma permanente esta verificando la velocidad, el combustible, la dirección, las señales camineras, etc., y entonces ¿pórque en esta materia se espera a llegar al final, para recien revisar?.
Lo invito a visitar nuestra pagina web sobre esta materia.
editor  

jueves, 3 de marzo de 2016

Se puede despedir a un trabajador por denunciar una situación ante la Inspección del Trabajo????

Salió largo el título.
Muchas veces resulta que un trabajador concurre a la Inspección del Trabajo, y denuncia por alguna situación al condominio, su empleador.
Frente a ésta situación, y muchas veces como represalia, no se encuentra nada mejor que despedirlo.
En otras oportunidades, el trabajador no se atreve a concurrir a la Inspección del Trabajo, para hacer valer alguno de sus derechos, en consecuencia, esta renunciando a sus derechos por las eventuales represalias que pueda recibir de parte de su empleador, la mas grave, termino de su Contrato de Trabajo.
Si las personas a cargo de la Administración, asumen una actitud de prepotencia, desconociendo además de los derechos del trabajador, toda la nomativa legal, se va a llegar a un momento, en que las cosas van a terminar mal.  
Las situaciones laborales, no son solamente blanco o negro, existen muchos matices que se deben considerar.
Un ejemplo. 
Digamos que un trabajador le ha reclamado al empleador por sus elementos de protección personal y no recibe respuesta, a pesar de su insistencia. Aburrido, concurre a solicitar una fiscalización a la Inspección del Trabajo.
Luego de ello es despedido.
Puede ser el reclamo por el pago de horas extras, horario de trabajo, escrituración del contrato de trabajo, y en fin, decenas de otras situaciones.
Pero ha estado reclamando por sus EPP.
En primer lugar recordar que la entrega de los EPP, es una obligación legal, que debe ser hecha a titulo gratuito y que en ninguna circunstancia se puede cobrar por ellos.
Luego recordar tambien que nuestra normativa legal, nos exige proteger la vida y salud de los trabajadores, tomando todas las medidas necesarias para esa protección.
Luego señalar que esa obligación de entregar los EPP;  debe estar incluida en el propio Reglamento Interno de Higiene y Seguridad del empledor.
En cuarto lugar recordar que existe la obligación de informar al trabajador los riesgos que inbolucra su trabajo.
Como conclusión es posible señalar, que ni máa ni menos, el trabajador nos está ayudando a cumplir las niormas legales, con su trabajo, tal vez no de la mejor manera, pero lo está haciendo.
Digamos que el C. de Administración le señala en reiteradas oportunidades al Administrador, que debe efectuar un cierto trabajo y al Administrador le molesta esta situación, pero finalmente realiza el trabajo. ¿Qué hizo finalmente el C. de Administración?  
Exacto.
Ayudó al Administrador a realizar su trabajo. A mejorar su desempeño y ello le servirá de experiencia más adelante.
Si el trabajador reclama por sus horas extras, por su Feriado, por el pago de sus Turnos, por sus cotizaciones previsionales, nos esta señalando un punto débil de la Administración.
Pero si que existen situaciones y situaciones, y como Administrador se está en la obligación de reconocer las diferencias.
Pero en fin, antes de adoptar una decisión de anular los derechos del trabajador, es mejor analizar el costo que ello puede involucrar.



miércoles, 2 de marzo de 2016

Demandas laborales a condominios

Como a cualquier entidad que tenga contratado trabajadores dependientes, los condominios no se encuentran exentos de tener que enfrentar demandas laborales.
Despidos injustificados, despidos sin respetar los trámites procedimentales que involucran un despido, despidos sin causa justificada, pago de remuneraciones, pago de horas extras, años de servicios, cotizaciones previsionales, son causales y conceptos que se incorporan en las demandas.
La relación con los trabajadores debiera ser más o menos ármonica y tanto el Administrador, como el C. de Administración, y también los habitantes del condominio, debieran conocer y reconocer los derechos de los trabajadores.
Por supuesto que el empleador es quien dispone las normas de trabajo, haciendo uso de su facultad de dirección, pero ellas se deben encontrar insertas dentro del marco legal de las relaciones laborales.
El Administrador debe tener experiencia en el tema, y por mucho que a veces se quisiera despedir a un trabajador, es mejor contar hasta 10 o más, y luego trabajar en forma más aterrizada.
Si efectivamente, un trabajador comete una infracción de aquellas señaladas en el Código del Trabajo y se estima oportuno el despido, se debe actuar de inmediato, no al día siguiente ni menos la semana siguiente, ni acumular infracciones.
Si no se despide, procede el perdón de la causal.
Recuerde que los incumplimientos al Contrato de Trabajo, es en dos direcciones, también el trabajador puede autodespedirse si es el empleador quien comete las infracciones al Contrato.
El asunto es delicado, tanto para el trabajador que pierde su fuente laboral, como para el condominio, que en muchas ocasiones, sino en todas, debe desembolsar cantidades de dinero, y aún cuando no reconozca la pertinencia de la demnda, si que paga para terminar el juicio.
En otras palabras se allana a una Conciliación.
Pero en todos los casos, quienes finalmente deben pagar son los copropietarios. Y resulta que a veces esta situación se repite con frecuencia en un condominio.
El asunto es que, el Administrador debe conocer bien el derecho laboral, ya que va mucho mas allá de solamente conocer el Código del Trabajo.
editor 
   

martes, 1 de marzo de 2016

Quién es responsable de mi seguridad??

Será acaso el Administrador?
El Mayordomo, los Conserjes, el Comité de Administración?
Será acaso el prevencionista de riesgos que desarrolló el Plan de Emergencias?
O, seré yo mismo, quien deba velar por mi seguridad personal y la de mi familia?
 Efectivamente uno es el principal responsable de su propia persona.
Uno es quien debe procurar las condiciones y acciones de autocuidado que se deben tener y seguir, en un momento de crisis, como por ejemplo en un terremoto.
Si sucede en la noche se podrá responsabilizar a uno o dos Conserjes por el cuidado de tal vez cientos de personas, y además de las instalaciones de un edificio.
Por supuesto que no,. nadie está obligado a lo imposible, reza un aforismo legal.
Si existe una señal de seguridad que indica que no se debe usar el ascensor en caso de sismo o incendio, es que se estan señalizando las acciones las acciones inseguras que se deben evitar, pero si no respeto esas señales y uso el ascensor, quien asume la responsabilidad.
Normalmente recomiendo que en algún día de la semana, se baje por la escalera de emergencias, para conocer el camino que con seguridad, recorrerá en un momento de crisis. Si todos bajan el mismo día, mejor que mejor, se podrán reconocer en la emergencia.
Luego de terminado un terremoto, cortar el suministro de gas y electricidad, de inmediato.Tener a mano las luces de emergencias. Recuerde algún momento en que por diversas razones, se ha suspendido el suministro eléctrico en la noche. Usted enciende una luz por pequeña que sea, y vuelve la tranqulidad.
No estamos acostumbrados a la oscuridad !!!
La luz nos devuelve la vida.
Entonces seamos precavidos. Tengamos las luces de emergencias a mano y funcionando. Sepamos cortar el suministro de gas y electricidad.
La responsabilidad es de cada cual.
El Plan de Emergencias va a determinar las acciones a seguir para que la Respuesta en conjunto sea la más adecuada a la emergencia que se enfrenta.
Pero, para que la Respuesta sea eficaz, todos deben colaborar. Y mucho mejor, si colabora con las acciones a desarrollar antes de la ocurrencia de las emergencias.
Si no lo hace, una vez enfrentados a la emergencia, puede incluso generar su actuación, mayores inconvenientes.
Y, entonces ¿Quién es el responsable de mi persona?
La respuesta la tiene usted.