jueves, 30 de junio de 2005

El todo es mayor que la suma de las partes

Los señores Administradores deben conocer los aspectos principales de la Teoria General de Sistemas, -eso creo yo al menos- y aplicar algunos de esos aspectos a su trabajo de administración. Mi propuesta de trabajo, se basa en forma fundamental en el trabajo de administración de acuerdo a los sistemas y sub sistemas que integran una comunidad de copropietarios. Finalmente si todos los sistemas se encuentran trabajando en forma eficiente, el todo será mayor que la suma de las partes. Existirá más sinergia y también más entropia negativa. Muchos Administradores se preocupan solamente por algunos aspectos relevantes de las comunidades, como por ejemplo los gastos comunes, que ciertamente es importante pués con los ingresos se financian todas las necesidades del edificio o condominio. Pero no es solamante ese aspecto el importante. Por los gastos comunes se preocupan: El Administrador, el Comité de Administración, todos los copropietarios que quieren mantener al día sus cuentas (y que son los más), es decir una gran cantidad de personas se preocupan por pagar o por recaudar esos gastos comunes. Por pagar los sueldos, las imposiciones, mantener los contratos al día, se preocupan: el Administrador y por cierto los trabajadores que reciben esos sueldos. Vale decir, por el sistema de Administración General existe una amplia preocupación. Por el sistema de Seguridad y Prevención, ¿quién se preocupa? Pocas personas. El Administrador se preocupa porque exista una mantención a los ascensores, lo cual esta bién. Por la mantención de las instalaciones, de los jardines, etc. Pero ¿quién se preocupa de la implementación del Plan de Emergencia? ¿de la implementación del Reglamento Interno? ¿de proteger la responsabilidad de la comunidad? Muy pocas personas. Es más, en muchas comunidades, estos temas son totalmente desconocidos. Existen por cierto otros sistemas en la comunidad, o pueden ser definidos con otros nombres los señalados. Pero la comunidad es una sola. Es un solo sistema compuesta por varios sub sistemas. Entonces, se debe comprender que esta forma de Administrar una Comunidad es efectiva.

sábado, 25 de junio de 2005

Ausencia de riesgos

En varias oportunidades he escrito acerca de la preocupación que deben mantener los señores Administradores de Condominios y los miembros de los Comités de Administración, acerca del resguardo de la responsabilidad legal del condominio que administran o representan. Ello lo hago pensando en los cuidados que se deben mantener para salvaguardar el patrimonio de la comunidad y la de sus copropietarios. Patrimonio que puede verse involucrado en una demanda que ninguna persona puede vislumbrar con antelación. Los riesgos que enfrentan los condominios son variados y debido a su naturaleza existen en todas las organizaciones. Entonces lo que pretendo transmitir a las personas encargadas de las administraciones, es cumplir con aquellas obligaciones legales, que les permitirán a su comunidad la posibilidad de mantenerla con una gran ausencia de riesgos. Esa ausencia de riesgos es importante en mi concepto, pués evitará que en caso de ocurrir algún siniestro en que se pretenda reclamar la responsabilidad de la comunidad, ésta pueda acreditar en forma fehaciente el cumplimiento a cabalidad de sus obligaciones legales. Eso es lo realmente importante. Por cierto nadie puede decir cuando ocurrirán eventos que ameriten perseguir la responsabilidad de la comunidad, pero si ellos llegan antes de haber cumplido las obligaciones, ya nada se puede hacer para remediar esa situación. En consecuencia esa es la idea principal que me motiva a insistir en el cumplimiento con las obligaciones de los condominios y que es, la de proteger la responsabilidad legal de los condominios y que se traduce finalmente en proteger la responsabilidad y el patrimonio de todos los comuneros de una comunidad de copropietarios. Finalmente debo señalar que los señores administradores y los miembros de los comités de administración no son lejanos en el cumplimiento de las obligaciones, y ciertamente ellos serán personalmente responsables de los incumplimientos que se puedan acreditar.

viernes, 24 de junio de 2005

Trabajador enfermo

En estos dias he asesorado a un Administrador que me ha presentado su problema con un trabajador de un edificio. El caso es que un trabajador antiguo presentó de imprevisto ataques de epilepsia, razón por la cual el médico entregó un certificado señalando que no podía trabajar de noche. Ahora la preocupación era sobre que podría ocurrir si le sucedía un accidente en su lugar de trabajo, circunstancia que podría interpretarse en alguna medida como de responsabilidad del empleador, en este caso, del edificio. Como ya se sabe, en Chile la responsabilidad por implementar todas las medidas necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores, recae en los empleadores. En atención a lo anterior, le recomendé que se contactará con el médico y que indicará cuales erán los trabajos que no podría realizar el trabajador, por el potencial riesgo de accidente que podría sufrir. Lo anterior en cierta medida no fue muy comprendido por el Comité de Administración, habida cuenta al desconocimiento que muchas personas tienen sobre la responsabilidad legal de las comunidaddes de copropietarios en su rol de empleador. Con todo, aceptaron la sugerencia y en definitiva, el Administrador se entrevistará con el médico a objeto de obtener una información más clara sobre los trabajos que no puede realizar el trabajador afectado. Comprenderán que si el trabajador, tiene un accidente, el Administrador podrá acreditar que se realizaron acciones a objeto de proteger la vida y la salud de su trabajador. También me encomendaron la confección e implementación de su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, que tampoco tenían.

Trabajador enfermo

En estos dias he asesorado a un Administrador que me ha presentado su problema con un trabajador de un edificio. El caso es que un trabajador antiguo presentó de imprevisto ataques de epilepsia, razón por la cual el médico entregó un certificado señalando que no podía trabajar de noche. Ahora la preocupación era sobre que podría ocurrir si le sucedía un accidente en su lugar de trabajo, circunstancia que podría interpretarse en alguna medida como de responsabilidad del empleador, en este caso, del edificio. Como ya se sabe, en Chile la responsabilidad por implementar todas las medidas necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores, recae en los empleadores. En atención a lo anterior, le recomendé que se contactará con el médico y que indicará cuales erán los trabajos que no podría realizar el trabajador, por el potencial riesgo de accidente que podría sufrir. Lo anterior en cierta medida no fue muy comprendido por el Comité de Administración, habida cuenta al desconocimiento que muchas personas tienen sobre la responsabilidad legal de las comunidaddes de copropietarios en su rol de empleador. Con todo, aceptaron la sugerencia y en definitiva, el Administrador se entrevistará con el médico a objeto de obtener una información más clara sobre los trabajos que no puede realizar el trabajador afectado. Comprenderán que si el trabajador, tiene un accidente, el Administrador podrá acreditar que se realizaron acciones a objeto de proteger la vida y la salud de su trabajador. También me encomendaron la confección e implementación de su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, que tampoco tenían.

miércoles, 15 de junio de 2005

Plan de Emergencia

He estado revisando las entradas de mi Blog, y en varias oportunidades he escrito acerca de la implementación de un Plan de Emergencias en Condominios "ante siniestros como incendio, terremotos y semejantes". Esa es una obligación legal que se encuentra en el artículo 36 de la ley 19.537. Infortunadamente y a consecuencias del fuerte sismo ocurrido en el norte de Chile, se ven en las noticias, a muchas personas que habitan en edificios y que señalan que no existe ninguna preocupación por la seguridad. En muchas ocasiones tratando de culpar a la autoridad pública. Esa circunstancia demuestra una falta de conocimientos sobre quienes deben preocuparse por la implementación de los planes de emergencias en edificios. Esa obligación recae por mandato de la ley, en los miembros del Comité de Administración de cada Edificio o Condominio. Ellos son quienes deben implementar ese plan de emergencia. Pero no basta implementar dicho plan. Tambien se deben efectuar uno o mas simulacros de emergencias, para que en realidad las personas sepan lo que deben hacer al enfrentar una situación verdadera, tener zonas señalizadas de seguridad entre otras medidas. En igual forma, las personas que viven en condominios deben preocuparse en saber si en sus edificios o condominios existe un plan de emergencia, y de no haberlo solicitar su implementación. Digo lo anterior habida cuenta a que luego de los desastres de Asia, el terremoto del norte chileno, el temblor de ayer en la zona central, el sismo en Estados Unidos, las personas comienzan a preocuparse, pués que se ¿hará si llega a ocurrir un terremoto de noche, y se vive en un edificio en altura? habrá que arrancar o quedarse al interior del departamento? Personalmente he pasado varios sismos fuertes en el piso 15, y por experiencia sé que las personas pierden el control, no al ver caerse las cosas,(porque en esos momentos ya la energía eléctrica se ha cortado) sino al sentir caerse las cosas, al sentir el ruido de la tierra y del edificio, al sentir como una estructura tan grande se mueve tan fuerte. Eso ocurre con un sismo de envergadura. Todo el edificio a oscuras. La ciudad a oscuras. Por lo menos cuando el sismo es de día, gran parte de ese temor no se siente. Pero al igual se mueve el edificio, se siente el ruido. Bueno, cuando nada ocurre, nadie dice nada. Pero basta que ocurra una situación de emergencia para que muchas personas se sientan con toda la autoridad para comenzar a criticar a las personas que debieron haber previsto la situación. Entonces no esperemos a que ocurran estos desgraciados eventos para darnos cuenta de nuestra propia despreocupación, o criticar a tercera personas por no haber cumplido con su obligación. Vaya donde el Presidente del Comité de Administración, o su Administrador y consulte si su edificio o Condominio mantiene implementado su Plan de Emergencia. De no ser así señale que esa es una obligación legal que debe ser cumplida para la seguridad de todas las personas.

lunes, 13 de junio de 2005

Terremoto en Iquique

Hoy acaba de producirse un terremoto en Iquique, Chile, desgraciadamente con victimas fatales. Hace algunos años estuve viviendo en esa nortina e histórica ciudad, y espero que a los amigos que hice en esos años no les haya ocurrido nada grave. Una de las primeras conclusiones que uno debe obtener de este sismo, dice relación con la calidad de las construcciones. Iquique cuenta con muchas construcciones que son nuevas y esta es en alguna medidad una gran prueba de fuego de esas construcciones. Al parecer la pasaron con bastante éxito. De lo anterior uno puede concluír que si las edificaciones nuevas en el resto del país, son de la misma o superior calidad, los habitantes de esos edificios, pueden estar seguros de la resistencia de esos edificios ante sismos de esta envergadura. Un segundo analisis, dice relación con los planes de emergencia que exige la ley de copropiedad. Justamente para estos casos y otros similares, se implementan esos planes de emergencia, para actuar con calma ante estos eventos imprevistos, para evacuar con tranquilidad, para volver a la normalidad lo más pronto posible. La responsabilidad por la implementación de esos planes de emergencia la tienen los miembros de los comités de administración, y la deben cumplir dentro de los primeros cuatro meses desde la fecha en que asumen en sus cargos. Quise escribir esta entrada, no solamente para analizar algunas circunstancias que se desprenden de estos eventos y que pueden comprometer la responsabilidad de las comunidades de copropietarios, sino que con la finalidad de enviar un saludo solidario a los habitantes de Iquique. Gentes muy orgullosas de su pasado, sobre todo aquellas que vivieron en las Oficinas Salitreras, como por ejemplo en Santa Laura. No se me ocurre nada más que el saludo que los iquiqueños dicen con tanto orgullo: Iquique es Puerto, las demás son Caletas.

domingo, 12 de junio de 2005

Demandas y Copropietarios.

En numerosas oportunidades se deben ventilar demandas entre los copropietarios de una Comunidad o entre esta y los copropietarios, sea por diversas razones. En muchos casos -por no decir en todos- estas situaciones quedan entregadas a profesionales abogados, sin embargo, es importante que el Administrador como representante de la comunidad se encuentre enterado en forma completa del avance de cada demanda, debe conocer cuales son los pasos que deben seguirse en cada proceso y en que fase se encuentra. Por tal razón, los Administradores debieran conocer como funciona el nuevo sistema procesal penal que es el que aplica justicia penal en estos momentos. Los asuntos que deben tratarse en los tribunales de policía local siguen igual, lo mismo que en los tribunales civiles. El nuevo sistema procesal trata de evitar entre otras cosas, las situaciones raras que se producian en el antigua sistema. Sin embargo, recomiendo en forma encarecida a los Administradores que se mantengan completamente al dia en la demanda, obteniendo copia o fotocopia de todos los documentos de los expedientes. Ahora bien, los Administradores deben por lo menos estudiar cual es la forma que se debe enfrentar un juicio oral, tratar que en las audiencias se ejerzan todos los derechos, que no existan irregularidades. El problema con los sistemas no son ellos, sino las personas que los administran, y muchas personas que se han integrado al nuevo sistema, provienen de los tribunales del sistema antiguo. Con todo, se debe analizar cada caso que se va a demandar en particular. También existe la mediación o arbitraje, que es una solución menos onerosa y que proteje en una mayor medida la convivencia en una comunidad, que si sufre un quiebre importante, puede tardar muchos años en recuperarse, si es que se recupera la buena convivencia. Un demanda, siempre va a originar un clima adverso, y cabe recordar que mas vale un mal acuerdo que un buen juicio. Un juicio en un Juzgado de Policia Local, puede tardar años en resolverse, genera un desgaste enorme de las personas y de la vida de la comunidad. Ademas de todo el costo económico. Los miembros de los Comité de Administración, también deben meditar esta situación.

martes, 7 de junio de 2005

Declaracion Rectificatoria año 2.005

Debo rectificar una declaración de impuestos anuales a la renta. Revisé cada día el resultado de la declaración de impuestos y me salia el mensaje que estaba siendo revisada. Ello ocurrió hasta más o menos el 23 de Mayo. El día 24 de mayo en forma aproximada, aparecio en la bitacora del contribuyente una carta de fecha 16 de Mayo señalando las inconsistencias e indicando que se podría rectificar vía internet. Se trató de rectificar por Internet, pero hasta el día 31 de Mayo en la sección correspondiente del sitio de Impuestos Internos, no apareció el año 2005. Vale decir solo se podía rectificar las declaraciones de renta hasta el año tributario 2004. Luego el 1 de Junio pasado, apareció el año 2005 pero ya no se pudo rectificar por Internet. Pregunto ¿dónde se encuentra la eficiencia en el servicio de impuestos internos? esa misma que le exije a todos los contribuyentes chilenos. ¿Cómo es posible que entregue una carta con indicaciones que no van a poder ser cumplidas? Tengo molestia con el Servicio, pues le exije mucho a los chilenos, y cuando ellos se equivocan, es como si no hubiera pasado nada. Ojalá que llegue pronto el momento en que uno pueda reclamar de estas situaciones y no se vea enfrentado a una posible fiscalización. Mi molestia no es de hoy. Hace algunos años -mas de siete- un cliente debió "comprar" un ejemplar del Manual del Contribuyente, en $ 300.000= para no ser fiscalizado. Ese mismo libro lo compré personalmente en una libreria y me costo aproximadamente $ 5.000=

lunes, 6 de junio de 2005

Integrantes del Comité de Administración

Muchas personas se esfuerzan por pertenecer a un Comité de Administración de su comunidad. Muchas de esas veces, las razones para postular dicen relación con los problemas que se suscitan en las comunidades, desgraciadamente muchas de ellas, por el manejo de los fondos de la comunidad o por aspectos que dicen relación con las relaciones que deben existir entre vecinos. No basta con la buena intención de querer participar en la dirección de la comunidad. Es importante sí, pero no basta. Los Comités de Administración actúan como cuerpo colegiados que representan a la Asamblea de copropietarios en las decisiones que ella adopta. No son su representante legal pues ese papel lo cumple el Administrador. En atención al papel que cumplen debe en primer lugar conocer la legislación atingente, es lo primero y obligatorio. Luego, igualmente importante, deben saber relacionarse con sus iguales en una forma deferente y pácifica. Deben saber solucionar conflictos, algunas veces muy graves que implican acusaciones de mal manejo de dineros o irresponsabilidad en el cumplimiento de sus obligaciones. Deben tambien saber manejarse en un juicio. Un mal arreglo, vale mas que un buen juicio. Si se va a demandar a un integrante anterior de haber cometido alguna irregularidad, se debe recordar que en primer lugar, esa persona estaba cumpliendo con el mandato de la comunidad. En segundo lugar, que esa persona -eventualmente- puede probar que no cometió infracción alguna y que fue denunciado en forma injusta y calumniosa, dando lugar a una contrademanda por ese délito. Deben saber también materias relacionadas con administración general, con manejo de reuniones y saber llegar acuerdos con personas que tienen posiciones antagónicas. Ser integrante de un Comité de Administración, es un deber que debe ser cumplido en forma satisfactoria y diligente, pués de ello depende -además del prestigio de la persona- el desarrollo de la comunidad. Las personas autoritarias, irresponsables, manipuladoras y similares no deben tener cabida en estos comités. Ellas siempre van a perjudicar a la comunidad. No las van a dejar avanzar, van a crear un mal ambiente y las Asambleas se convertiran en un verdadero martirio. Ciertamente todos los copropietarios tienen la responsabilidad de no elegir a esas personas.

domingo, 5 de junio de 2005

Carolina, La niña balsera

Me alegro que Carolina haya tenido el reconocimiento que se merece por el inmenso y arriesgado esfuerzo que realizaba para dirigirse en una balsa a su Escuela, en el sur de Chile. Hago clases del módulo de Gestión de la Pequeña Empresa a jovenes de Cuartos Medios y debo reconocer con dolor y verguenza ajena que cuando les conté del ejemplar esfuerzo de esta niña, muchos de ellos se rieron. ¿Qué pasa con los estudiantes de hoy?. No estan ni ahí con nada. Con todo, de todas formas me alegre y emocioné cuando la vi que se encontraba en Santiago, recibiendo todo el reconocimiento que verdaderamente merece su esfuerzo. Bien Carolina. Felicitaciones

Incendio en Departamento

Ayer se produjo un incendio en un departamento de un segundo piso, en un edificio de Valparaíso. El mes pasado se produjo un incendio en un lujoso edificio de Reñaca en Viña del Mar. Hace un tiempo atrás se produjo otro incendio en un departamento de un cuarto piso en un edificio centrico de Viña del Mar. Son los que me recuerdo sin hacer un mayor esfuerzo. Muchas personas tienen la sensación que en los edificios en altura no se producen incendios, pero la realidad indica lo contrario. Son menos, pero igualmente se producen. Recuerdo que hace un tiempo, conversando con la Presidente de un Comité de Administración, ella me dijo que en su edificio no tenían el Plan de Emergencia exigido por la ley de copropiedad, pués su edificio había sido declarado incombustible por la Municipalidad. Ello no tiene relación con el cumplimiento de la norma legal que exige la implementación del Plan de Emergencia. Dicho Plan se confecciona para afrontar emergencias como incendios, sismos u otras emergencias similares. Ahora bien, tal vez la estructura de los edificios puedan tener caracteristicas mas o menos incombustibles, pero los bienes que se mantienen al interior de los departamentos, sí son combustibles, y eso lo demuestra los incendios que he señalado al comienzo. Yo mismo vivo en un departamento en un edificio que también tiene las caracteristica del anterior, sin embargo, el año pasado a un vecino se le comenzó a quemar la cocina, estando en el piso 15, la dueña de casa que se encontraba sola con su hija, salió gritando y por ello nos dimos cuenta de lo que sucedia. Con mi hijo, apagamos el fuego. Cuando hubo terminado, llegaron los conserjes y después los bomberos. La idea que deseo transmitir en esta entrada, dice relación con la obligatoriedad de implementar el Plan de Emergencias. Ello también les sirve a la personas que son miembros de los Comités de Administración para poner a resguardo su propia responsabilidad legal. La ley les exige a ellos la implementación del Plan de Emergencia señalado. Entonces, manos a la obra.

miércoles, 1 de junio de 2005

Accidentes del Tránsito

Hasta el dia 31 de Mayo del año 2004, se habian producido 773 muertes en accidentes del tránsito en Chile. A la misma fecha del año en curso, las muertes suman 711, vale decir 62 personas menos que el año pasado. Un 8,02% , menos. Pienso que a muchas personas le debe interesar este antecedente. También a otras les debe molestar. Sin embargo, lo incluyo en mi blog, con la esperanza de contribuir a tomar conciencia sobre el valor de cada vida. De la prevención que se debe adoptar tanto como conductor o peatón. Tal vez es una mala comparación la que hago, pero hace pocos días ocurrió una tragedia en Antuco y fallecieron más de 40 personas, desgraciadamente todos en una misma oportunidad. Sin embargo en Chile cada año mueren mas de 1.700 personas en accidentes del tránsito y parece como si no pasara nada. Todos los años muere una cantidad similar. Lo heridos por cierto son muchos miles. Muchos de los cuales quedan con secuelas para el resto de su vida. Entonces tomemos conciencia de nuestros actos, de nuestra responsabilidad. Luego que ocurren los accidentes, con el resultado que sea, nada se puede volver a cambiar, nada. Las estadísticas muestran un resultado favorable comparado con el año anterior. Pero igualmente son muchas personas muertas. Con todo, espero que los proximos meses las estadística nos indiquen una reducción mayor en el número de las personas fallecidas en los accidentes del tránsito.