miércoles, 26 de agosto de 2015

Trabajos en los condominios

Son y de variada indole los trabajos que se realizan en los condominios, algunos de ellos de una elevada inversión.
Por ejemplo reparaciones de techumbre, de instalaciones eléctricas, de arreglo de instalaciones en la piscina, de cambio de cables de ascensores, de pintado de edificios, reparación de portones, instalación de CCTV, y suman muchas otros.
Muchos de esos trabajos tienen alguna empresa ya conocida y en la cual es posible confiar en que el trabajo será bueno y a un precio razonable, pero ¿y cuando no se conoce la empresa?
De acuerdo al monto de la inversión es recomendable solicitar un documento de garantía sea Póliza de Garantía o Boleta Bancaria o Vale Vista. El costo de esta Garantía en definitiva lo va a absorver el condominio, ya que con seguridad el Contratista lo incorpora a sus gastos generales en su Propuesta.
Lo importante es obtener una garantía de los trabajos y que ellos una vez terminados no cumplan con las condiciones para los cuales fueron contratados, y en mi opinión esa garantía al menos debiera ser de un año.
Es desagradable confirmar que un trabajo no ha sido buen ejecutado, y peor aún que cuando se solicita a la empresa ejecutante la reparación de las observaciones, no responden los correos ni las llamadas teléfonicas, aún cuando frente a ellas se encuentren profesionales universitarios.
Una de las condiciones que se deben establecer en los contratos de obras, dice relación con alguna retención de un porcentaje del total de las obras, para ser pagado a lo menos unos 30 días luego de terminados los trabajos, ello para asegurar la realización de cualquier observación menor que pueda existir y subsanarla a la brevedad.
Muchas empresas contratistas, trabajan con el Estado y con otras empresas Mandantes, y ellos le ponen exigencias muy superiores a las que pone un condominio, sea por las razones que sea. Esta situación debe subsanarse y exigir las condiciones que el condominio estime oportunas en resguardo de sus intereses.
Muchos condominios, con la finalidad de ahorrarse el pago de IVA,  ni siquiera exigen factura por los trabajos, a veces el impuesto es un monto importante, pero el Contratista al comprar los materiales obtiene un Crédito Fiscal, razón por la cual si no se solicita factura el Contratista obtiene un utilidad que no le corresponde vía Crédito Fiscal, en perjuicio de los ingresos del Estado.
También existen diversas modalidades de contratar los trabajos. Entonces si la idea es el ahorro, se deben manejar otras opciones como por ejemplo la compra directa de los materiales por el condominio y contratar solamente la mano de obra.
 Si el trabajo es a Suma Alzada, es importante solicitar los costos unitarios, una carta gantt para el desarrollo de los trabajos y exigir contratos para los trabajadores y cumplimiento de las normas de prevención de riesgos, sobre todo respecto a los elementos de protección personal. Los Contratista saben de estas materias y no debieran tener problemas para la entrega de lo solicitado.

 
 

lunes, 24 de agosto de 2015

Cómo es su relación con su Corredor de Seguros??????

Prácticamente todos los meses al algún lugar del país, un condominio o más, es sometido a los rigores que puede generar una situación que eventualmente puede estar cubierto por el seguro que se ha contratado.
Por ejemplo, los sismos, el temporal de viento y lluvia de hace algunas semanas, un incendio, una explosión como la ocurrida hace pocos días en Santiago, hacen necesariamente analizar si los daños están cubiertos.
En éste análisis o proceso, una ayuda eficaz puede entregarla su Corredor de Seguros, y por ello la interrogante de la Entrada: Cómo es su relación con el Corredor de Seguros que le vendió la póliza??.
Mi recomendación es obviamente que la relación sea fluida, todos los meses se deben pagar las cuotas de la prima de seguro y allí puede encontrar una ocasión para una conversación, aunque sea breve, pero debe tener una buena relación con su Corredor.
Recuerde que entre las obligaciones del Corredor, una importante, es entregarle asesoria sobre todo frente a un siniestro, y si tiene una buena relación y comunicación, ya se habrá avanzado bastante.
Pero que pasaría si apenas lo conoce???. No existirá ninguna confianza.
Esa buena relación hace mucho más fluido todo el trámite de la denuncia de un siniestro, existirá un camino recorrido en una buena relación y no habrá que recién comenzar a recorrerlo.
Analice entonces cual es su situación, si no conoce a su Corredor, llámelo mañana y converse con él, o dígale que vaya a su condominio y converse, conózcalo.
Esa era simplemente la intención de ésta Entrada, comentarle que la relación con su Corredor de Seguros, será prácticamente siempre beneficiosa para el desempeño de su trabajo y también para las necesidades de los condominios que usted administre.
editor 

Reglamento para Piscina de condominio

Nuevamente nos estamos acercando a la temporada de piscinas, parece que el tiempo pasa cada vez más rapido.
Usted debe saber que si su condominio cuenta entre sus instalaciones con una piscina, debe en forma obligatoria contar con personal salvavidas y de primeros auxilios, durante todas las horas de funcionamiento de la piscina.
Ahora bien, su condominio puede quedar eximido de dicha obligación legal, porque es una obligación legal, si se implementa un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscina de uso público restringido, como es el caso de los condominios. 
Pero no puede, o mejor dicho no debiera funcionar, sin haber satisfecho alguna de las dos exigencias.
De poder, se puede, pero sabiendo que se estan incumpliendo las obligaciones y sobre todo, sabiendo que se está exponiendo, tal vez en forma innecesaria, la responsabilidad del Administrador/a, y de la comunidad de copropietarios.
Uno de los objetivos del Reglamento es obviamente prevenir los accidentes por inmersión, otro objetivo es evitar las enfermedades ocasionadas por contaminación del agua y un tercer objetivo es, disponer de las normas de funcionamiento de la instalación.
Satisfacer estas exigencias es más sencillo de lo que pueda parecer. En nuestro sitio web usted encontrará más información.
Le hemos confeccionado éste Reglamento, a más de un centenar de condominios de prácticamente todo el país, que han confiado en nuestros servicios. Usted y su condominio también pueden satisfacer esta necesidad, antes que comience la nueva temporada de piscina.
Si usted es Administrador/a de un condominio, no deje esta trabajo para más adelante, salvo por supuesto que en lugar del Reglamento decida contratar personal para satisfacer la exigencia.  Lo comento pues cada día nace una nueva necesidad en un condominio, y acumular un trabajo que se puede hacer en forma tranquila y con bastante tiempo, más adelante ya se habrá convertido en una urgencia que habrá de solucionar de un día para otro.
    

jueves, 20 de agosto de 2015

Plan Integral de Seguridad Escolar

Cada cierto tiempo conocemos de accidentes que han sufrido alumnos en actividadesde su vida escolar.
Recuerdo particularmente uno, de un alumno del Liceo en donde estudió un hijo. En la mañana y luego de haber viajado cerca de una hora desde una comuna interior de la Región hacia el Liceo, al bajarse del Bus en Valparaíso, fue atropellado y falleció  allí mismo. Viajaba en compañía de su hermano.
Fue muy dolorosa la situación para toda la comunidad escolar. Servirá acaso de consuelo saber que tuvo un funeral muy concurrido?????.
Por supuesto que no.
Otros accidentes ocurren al interior del establecimiento, recuerdo por ejemplo el caso de un niño que se quemó con agua caliente en Arica, cuando al parecer ingreso a la zona de cocina, otros alumnos que han fallecido cuando estan realizando clases de educación física, todos lamentables.
Pero además existen otras situaciones, sobre las cuales también se debe llamar la atención, la más conocida es el maltrato escolar, pero no es la única situación de caracter social, el tecnoestres, la depresión, etc.,  también deben ser motivo de preocupación, en el conjunto de situaciones de riesgos que debe contemplar las materias incluidas en el Plan Integral de Seguridad Escolar.
Pero lo que se deben tener claro es que una cosa es desarrollar e implantar el Plan de Seguridad Escolar y otra cosa muy diferente es trabajar en la seguridad escolar.
Ambas situaciones deben ser una sola.
El Plan de Seguridad Escolar y cualquier otro similar no sirve si una vez  implementado se deja archivado.
El documento debe ser revisado en forma permanente, primero para actualizar todos aquellos cambios que puedan originarse por cualquier razón, cambio de profesores, de directivos del establecimiento escolar, etc. etc.
Segundo, para actualizar los cambios que pueden generarse en las condiciones fisicas del establecimiento o en las medidas de prevención.
Tercero, para descubrir las situaciones que pueden generar riesgos y que originalmente, hayan podido haber sido ignoradas o se hayan originado recientemente. Pero si no se trabaja con el Plan de Seguridad Escolar en forma permanente , muchas situaciones no serán advertidas.
Disponemos de un buen software, que puede ayudarle en su trabajo de planificación: Plan Integral de Seguridad Escolar, que ya tiene desarrollado más del 60% del trabajo, no tiene que pensar que inlcuye primero y que después, ya esta listo el trabajo.
Para el Encargado de Seguridad Escolar, le puede significar el ahorro de cientos de horas de trabajo, pero con resultado muy bueno y mejor presentado.
Si desea mas información puede visitar nuestro sitio web www.plandeyse.cl
  

sábado, 15 de agosto de 2015

Lecciones que aprender

Solamente en éste año 2015, se han presentado varias situaciones de emergencias desde las cuales es necesario y obligatorio obtener las lecciones que nos está enseñando la fuerza de la naturaleza.
El último temporal de viento y lluvia dejó graves daños materiales y desafortunadamente, tambien victimas fatales, ese viento y lluvia se tradujo en voladuras de techumbres, caidas de árboles y otras instalaciones, inundaciones, aluviones, tambien aumentó la severidad del fuerte oleaje que se presentó con el temporal, en prácticamente todas las regiones del país y que arrasó muchas instalaciones de la costa, especialmente Caletas de Pescadores..
Antes, la sequía, que ya duraba varios años, pero éste año había sido especialmente seco, razón por la cual ya se estaba analizando las posibilidades de racionamiento de agua en algunas ciudades de la zona central.
Recién estos días, un nuevo derrame en la bahía de Quintero, generado desde el BT Doña Carmela, uno de los últimos, sino el últimno BT monocasco que aún transporta combustible en Chile. Este BT se abarloa al costado de naves mayores y les surte de combustible.
Sismos de diversas magnitudes, pero especialmente varios de 5,0 Richter hacia arriba.
También este año se produjeron desastrosos incendios forestales.
Todos las situaciones anteriores han generado enormes pérdidas económicas y también lamentables pérdidas de vidas humanas.
Algunas de éstas situaciones se volverán a repetir, incluso pudiendo ser con más intensidad??
Los sismos se van a convertir en terremotos. Más temprano que tarde volveremos a enfrentar un nuevo terremoto, que eventualmente puede a su vez generar un tsunamí u otros desastres.
Temporales de viento y lluvia, si no se presenta uno nuevo éste año, eventualmente el próximo invierno o en algún otro, se presentará un frente de igual o mayor intensidad.
Marejadas, son más frecuentes que lo que uno puede pensar, lo que ahora sucedió indica que fueron con más intensidad, situación que en algún momento se repetirá.
Los incendios forestales, espero que se vean solamente en la temporada de verano, ya que algunos son generados incluso antes del mes de Diciembre, digo generados, ya que prácticamente el cien por ciento, son generados por la mano del hombre.
Los derrames de combustible en Quintero, o en otro latidud de nuestro inmenso mar. En Quintero es lo más seguro que en algún momento se repetira, allí todos los años se cargan o descargan millones de M3 de combustible, entonces es normal esperar la ocurrencia de un accidentes, a pesar de todas ls medidas de seguridad que se puedan implementar.
Entonces, de todas esas situaciones y de muchas otras otras, es necesario sacar las lecciones que sean necesarias para que cuando se presenten nuevamente, los daños materiales sean mucho menores y también se puedan salvar las vidas que se pierden. Creo que es necesario prohibir las actuaciones irresponsables de algunas personas, con por ejemplo el cierre de calles o avenidas en las cuales se presente un riesgo mayor frente a las olas.
Para todo ello es necesario planificar, planificar y seguir planificando, la forma de como se van a enfrentar esas situaciones, las medidas de prevención, los recursos humanos y medios materiales  con los cuales se disponen para enfrentarlos, las comunicaciones oportunas y otras situaciones de similar importancia.  
Pero lo que no se puede hacer, es pensar que los acontecimientos pasados serán los últimos. 

martes, 11 de agosto de 2015

Período de recalculo de Cotización Adicional Diferenciada

Hace ya más de un mes ha comenzado el nuevo período de recalculo de la Tasa Adicional Diferenciada, de la ley 16.744, sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales, en el próximo mes de Septiembre debieran estar llegando las cartas con la información de la nueva tasa, se mantiene o sufre un alza.
Cuando es posible una rebaja, se debe actuar para ello, no es automática, y se deben presentar documentos o declaraciones juradas señalando que se cumplen las exigencias necesarias para obtener dichas rebajas.
En ésta Entrada deseo enfocarme solamente en un aspecto: la rebaja que se puede obtener, y estoy señalando particularmete a los empleadores que son comunidades de copropietarios, es decir condominios regidos por la ley 19.537.
En primer lugar señalar que la Cotización Básica de 0,95% no se toca, ya que siempre debe pagarse.
El asunto es entonces referido a la Cotización Adicional Diferenciada, CAD.
Si en su condominio están pagando algún porcentaje de CAD, debe revisar la información que le llegará desde su organismo administrador, y ver si tiene posibilidad de solicitar una rebaja.
Debe tener presente, que si tiene derecho y no solicita la rebaja, esa cotización la seguirá pagando al menos por dos años más, hasta que llegue el próximo período de recalculo, en el segundo semestre del año 2017.
Veamos un ejemplo, si un condominio puede rebajar $ 15.000 mensuales, en un año estará ahorrando $ 180.000 y en dos años $ 360.000, tal vez nos ea mucho, pero creo que para cualquier condominio, el ahorro siempre es interesante.
El problema radica en que si ya no se ha solicitado una rebaja que pudiera haber sido solicitada en un recalculo anterior, y no se realiza nuevamente, la cotización que se estará pagando en forma excesiva ya será por un período de 4 años, lo mismo puede ocurrir en el futuro.
El recalculo, abarca un périodo de tres años hacia atrás, -comenzando desde el 30 de Junio de 2015- si en su condominio han ocurrido accidentes del trabajo en ese perpiodo en ese periódo o cercanos al año 3 hacía atrás, revise la información que le llegará.
Los Gastos Comunes de los condominios, prácticamente suben mes a mes, y ahorro tras ahorro, pueden permitir mantener un nivel de gastos en ciertos limites que han posible un manejo adecuado de las finanzas, que finalmente pagan todos los copropietarios o arrendatarios de las unidades de un condominio.
 

Plan de Emergencias para condominios

El fuerte temporal de viento y lluivia que ha azotado a gran parte del país durante el fin de semana, debe de haber dejado lecciones respecto a la forma de enfrentar situaciones de emergencias, en organizaciones de diversa naturaleza, también por supuesto en los condominios.
Consulté a los administradores de algunos condominios a los cuales le he desarrollado el Plan de Emergencias, pues vislumbraba que podrían haber tenido inconvenietes dado su ubicación cerca del mar, pero afortunadamente no han tenido problemas, no porqué las instalaciomnes hayan funcionado bien, sino más bien porque las olas iban en un dirección que no afectaron al condominio. En resumen, suerte.
Pero esa suerte de hoy debe ser una alerta para un mañana cuando las olas lleguen a golpear al condominio, pues allí los daños serán cuantiosos.
En otro edificio relativamente nuevo, se habría advertido que las mallas que cubren la escalera de evacuación no eran adecuadas para enfrentar un sistema como el que se presentó, ya que entraría mucha agua en forma libre.
Generalmente luego de desarrollado un Plan de Emergencias, viene un período de trabajo para el Administrador, pues allí se pueden detectar algunas situaciones que deben ser mejoradas a objeto que llegado el momento no agraven la situación, como por ejemplo que los extintores se encuentren con su mantención vigente, que las diversas instalaciones de prevención de incendio se encuentren debidamente señalizadas, etc.
Pero una situación importante dice relación con la preocupación que deben mostrar tanto el Comité de Administración, ya que es suya la obligación de su implementación, como del Administrador, que debe llevar adelante los trabajos de mantención de todas las instalaciones.
Ese interés no debe ser cumplir con una norma legal, -que sin dudas debe cumplirse- sino más bien con otorgar seguridad a los habitantes del condominio que están gestionando.
El sentido de ésta Entrada, es llamar la atención a los Administradores de condominios y a los integrantes de los Comités de Administración, a que hagan una reflexión sobre éste aspecto, para que, llegado el momento de poner a prueba el trabajo de prevención, éste sea una ayuda valiosa que colabore con el éxito del trabajo desarrollado.
 

martes, 4 de agosto de 2015

Plan de Emergencias para condominios

El Plan de Emergencias de un condominio cumple varias exigencias una de ellas es por cierto, la exigencia del artículo 36, de la ley de copropiedad, que exige su implementación.
Pero ciertamente no es para cumplir con esa exigencia que se debe implementar.
Lo que debemos tener muy claro es que cada día que pasa estamos más cerca del momento en que ocurra de un nuevo terremoto, por ejemplo, eso todos los debemos tener muy claro.
Aparte por cierto de otras múltiples situaciones de emergencias que se pueden presentar en un condominio.
Pero veamos un poco el Plan de Emegencias.
Su desarrollo se encuentra enmarcado en un contexto de prevención, allí se incluyen algunos riesgos a los cuales se puede enfrentar el edificio y los ocupantes del mismo, como por ejemplo el ya señalado sismo, puede ser un incendio, un maremoto, un robo, etc.
Luego dentro del mismo análisis, verificar los medios con los cuales se cuenta para enfrentar esas emergencias y su estado de funcionamiento. No basta por ejemplo tener extintores, sino que deben estar permanentemente en condiciones de ser utilizados, lo mismo la red húmeda y red seca.
También se debe tener planificado la forma en que se actuará en caso que se deba enfrentar alguna emergencia, especialmente la capacitación que deben tener los señores Conserjes, que generalmente van a ser los primeros en hacer frente a esa emergencia, esta situación se satisface con los Protocolos de Actuación para casos de emergencias.
Por ejemplo en el caso de un tereemoto, cortar el suministro de agua, gas y energia eléctrica, hasta el momento en que se encuentren las condiciones o se realizan las evaluaciones pertinentes. O por ejemplo efectuar el rescate en forma manual -me refiero a hacer funcionar en forma manual ela scensor desde la sala de máquinas-  de una persona atrapada en el ascensor o como reaizar una evacuación.
Luego de ello efectuar las prácticas, con el objeto que, llegado el momento, las dificultades sean las menores posibles. En éstas prácticas se puede detectar por ejemplo que los pasillo o escaleras de evacuación estan ocupados con bicicletas, o que las luces de emergencias no funcionan, o cualquier otro detalle que puede dificultar una evacuación y sea posible solucionarla.
Entonces, ¿será solamente para cumplir una obligación, el implementar un Plan de Emnergencias?
Por supuesto que no.
También se debe tener en mente que actualmente muchos edificios nuevos no han pasado por decirlo en términos economicos: "la prueba ácida" de soportar un terremoto. En el 2010, muchos no la pasaron, a pesar de las exigencias constructivas imperantes en el país.
De acuerdo a nuestra experiencia, los comités de adminisración, han tomado conciencia de esta materia, y están confeccionando su Plan de Emergencias, se están interiorizando más en éstas materias, que en cualquier momento, se pueden requerir.
En fin, la intención de ésta Entrada, es transmitir la necesidad que se deben satisfacer con el Plan de Emergencia en un condominio, más allá de la equivocada idea, que dicho documento, el Plan de Emergencias, es solamente un requisito que se debe cumplir.