viernes, 27 de noviembre de 2015

Revisión de cuentas

En los últimos días he estado en un condominio, realizando una revision de cuentas solamente del año 2015.
Allí he podido detectar:
*  Prestamos a los trabajadores de una antiguedad de más de 7 meses sin descontar.
*  Uso de los ingresos en efectivo por concepto de gastos comunes, como Caja Chica, cerca de $ 2.000.000
*  Vacaciones proporcionales al Contador, sin corresponder legalmente
*  Pagos duplicados en Caja Chica
*  No desarrollo de Reglamento Interno
*  No se han informado los riesgos del trabajo a los trabajadores
*  No tienen Plan de Emergencias
*  Mora Presunta de cotizaciones sin conocimiento del Administrador
*  Falta de Rendiciones de Cuentas sobre cheques girados al Administrador
*  Falta de conocimientos legales sobre la ley de copropiedad del Administrador
*  Realización de trabajos en áreas comunes sin la autorización de una Asamblea Extraordinaria (art. 17 de la ley) 
*  Arriendo de espacios comunes sin autorización de una Asamblea Extraordinaria
*  No solicitar indemnización por daños en los cuales correspondía haber siniestrado la Póliza de Seguros.
*  Pago de Seguros de accidentes personales, en poliza diferente a la de Incendio, con una gasto muy superior.
*  No entrega de la información de los gastos comunes mensuales
*  No entrega de los saldos bancarios 
*  Cobranza a locales comerciales de un valor al que proporcionalmente les corresponde
Y, muchas, muchas otras situaciones que el Administrador deberá responder y solucionar a la brevedad, incluyendo devolución de valores.
Nos llegan muchos reclamos por gastos comunes excesivos o gastos comunes que no se debieran generar, y en forma indudable el principal responsable es el Administrador, pero los integrantes del Comité de Administración tambien tienen mucha responsabilidad, y también los copropietarios , especialmente quienes no participan de las Asambleas y dejan que muchas situaciones  incorrectas sucedan.
Si no desean particpar, al menos otorguen Poder para su representación en la Asamblea.
Espero que ésta revisión termine de la mejor manera posible para la comunidad.
editor     

sábado, 14 de noviembre de 2015

Temporada de piscinas en condominios

A estas alturas del año, mas temprano que tarde, se comenzaran a utilizar las piscinas que se encuentran construidas en los condominios.
Recordar que allí se debe mantener personal salvavidas y de primeros auxilios, durante todas las horas de funcionamiento de las instalaciones, con el consiguiente aumento de los gastos comunes, producto de las remuneraciones de dicho personal.
No se debiera utilizar la o las piscinas, sin la presencia de dicho personal.
Sin embargo, la misma norma legal que dispone las exigencias anteriores, dispone que los condominios estaran eximidos de contar con el personal indicado, si cuentan con un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, que contenga medidas para pevenir accidentes.
Esta es nuestra propuesta de trabajo, por varias razones que ya hemos comentado anteriormente y que dicen relación con:
a.  el bajo costo de la propuesta.
b.  consiguiente con lo anterior, los gastos comunes no aumentan.
c.  en muchas unidades del condominio viven personas que nunca usaran la piscina por diferentes razones.
d.  la confección del Reglamento Interno, evita una injusticia ya que de otra manera, muchas personas deben financiar el esparcimiento de otras, que muchas veces ni conocen.  
He trabajado con varios administradores a los cuales les preocupa esta materia, entre otras situaciones, para que ante una eventual fiscalización de la Autoridad Sanitaria, no presenten observaciones que les impida utilizar su instalación.
Con ello, lo primero que hacemos es desarrollar su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscinas de uso público restringido, para evitar la contratación del personal indicado en la primera parte de ésta Entrada.

jueves, 12 de noviembre de 2015

Modificación importante al Reglamento Interno de Higiene y Seguridad

En estos días he desarrollado una importante modificación al contenido del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad.
La materia sobre la cual he trabajado y además introducido al Reglamento. dice relación con el trabajo de las cámaras de seguridad.
En efecto, los condominios han instalado cámaras de seguridad para la protección y prevención de acciones que puedan tener el caracter de delitos contra las personas o bienes.
Es clara la intención que debe haber tenido el condominio al instalar las cámaras de seguridad, y que no es otra que la ya señalada, la de seguridad y protección, no olvidarlo.
Ahora bien, ese trabajo choca frontalmente contra el derecho constitucional a la privacidad de las personas que en el artículo 19 N° 4, de la Constitución Politica dispone: "El respeto y protección a la vida privada y a la honra de las personas y su familia."
En consecuencia el acceso que se pueda tener a las imagenes que captan las cámaras de seguridad, deben ser protegidas de terceros que no tengan relación con el condominio y no permitir copias y menos fotografias obtenidas de manera incorrecta de situaciones observadas a traves de esas cámaras.
Es importante esta situación pues esas imagenes incluso pueden ser utilizadas para cometer delitos, por ejemplo de extorsión.
En consecuencia ésta materia debe ser tratada en el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, con la finalidad de determinar en forma clara el manejo de dicha información y señalar la gravedad de eventuales acciones incorrectas con el manejo de esas imágenes.
Finalmnte el objetivo perseguido es entregar normas que permitan resguardar la responsabilidad legal del condominio en la eventualidad que se conozcan imagenes que no debieran, y por ello enfrentar una eventual demanda de quienes se sientan afectados en su privacidad.
Si desea modificar su Reglamento, solicite más información a editor@eladministrador.cl 
editor  

sábado, 7 de noviembre de 2015

Comportamiento humano

Frente a los sismos como los que se dejaron sentir durante la madrugada, muchas personas sienten temor y también muchas pierden el control de sus actos.
Estamos acostumbrado a la quietud en toda nuestra vida, si usted viaja en un avión frente a un movimiento del aparato frente a una turbulencia, nace de inmediato la preocupación, frente a un sismo, frente a vientos fuertes, frente a una lluvia intensa, frente a granizos de gran tamaño, y en general a situaciones a las cuales no estamos acostumbrado.
Y creo que nos hemos mal acostumbrado o estamos equivocados, todas las situaciones descritas y otras son situaciones que normalmente debieramos saber reconocer que son generadas por la actividad normal de la tierra.
Lo que ocurre es que tal vez deseamos que los mismos sean de una magnitud que no nos asuste, que llueva, pero en una cantidad que no nos incomode, que haga erupción un volcán pero lejos de nuestras vidas, etc. etc.
En todos los millones de años de nuestro planeta, seguramente han ocurrido situaciones de tal envergadura que tal vez no hayamos enfrentado aún, pero que nadie nos dice que no la tengamos que enfrentar. Solamente un ejemplo, ¿en algun momento volveremos a enfrentar un terremoto similar al de Valdivia, del año 1960?. Creo que si, pero ¿estaremos preparado para ello?.
Con todo, creo que los sismos nos fortalecen el espíritú, o al menos ya nos hemos acostumbrado a ellos, por lo menos debiera ser en Chile, ya que un sismo como el de la madrugada de 6.8 Richter, no causa tanta alarma o daños como en otras latitudes, el primero de grado 6 Richter, ni lo he sentido, y vivo en un piso 15.
Nuestra experiencia como habitante de estas tierras, nos debiera acercarnos más al conocimiento de los  eventos naturales, especialmente a los sismos, erupciones de volcanes, maremotos, y olvidarnos un poco de nuestra deseada tranquilidad. Debemos saber que cada cierto tiempo ocurrirá un terremoto, un volcán hará erupción y un maremoto de campo cercano o lejano nos afectará.
He estado mirando algunos documentales sobre algunos eventos catastróficos a nivel global que pueden incluso provocar la desaparación de las especies vivas, y en esas circunstancias, nace la interrogante ¿cuántos años se necesitaran para evacuar el planeta?. Tal vez más de un centenar de años y con toda seguridad solamente unos muy pocos podrán hacerlo y tal vez muchos tendrán o querrán quedar en su planeta.
Entonces frente a una situación de esa naturaleza, los sismos como los de ésta madrugada por fuerte que se dejen sentir, casi los tenemos que agradecer, pues nos indican que aún estamos, en un planeta vivo.
editor 

viernes, 6 de noviembre de 2015

La sequía en la zona central

Se ha entregado en estos días el Informe "La Magasequía 2015 - 2015: una lección para el Futuro".
La sequía como lo he comentado un numerosas oportunidades, es una de las situaciones de emergencias que hay se encuentra generando enormes daños a muchos habitantes y zonas del país, y en donde se ha  incurrido en millonarios gastos e inversiones, se recuerda que centenares de comunas han sido declarados en emergencia por las consecuencias que la sequía ha dejado sentir..
Además que siempre está el riesgo la amenaza de un racionamiento de agua en la población de varias ciudades importante de la región central del país.
Algunos de los aspectos que generan la sequía se explica por razones naturales, como por ejemplo el fenomeno de La Niña u otros de indole cíclico, pero también existe un factor de la actiividad humana y especialmente la emisión de gases de efecto invernadero.
No deseo extenderme en los aspectos tecnicos del tema de la sequía, ni de las diferentes medidas que en general se nos recomiendan por diferentes autoridades de gobierno, en el sentido de ahorrar agua, salvo una que solamente deseo mencionar: se debiera prohibir la construcción de lagunas artificiacles en condominios que sean abastecidas por agua dulce.
En ésta Entrada, solamente deseo tratar complementar -si ello fuera posible- la situación descrita en el Informe de la Megasequía citado, con el documental: Cowspiracy: El secreto de la sostenibilidad que trata de un desastre ambiental que se está ignorando y que se genera justo frente a nuestros ojos. 
Ambos documentos citados, tiene relación con el consumo de agua: el primero nos habla sobre su poca disponibilidad y el segundo acerca de la manera que se consume en grandes cantidades sin siquiera muchos imaginarlo.
Ambos documentos tambien se relacionan con el ser humano, el primero nos indica la poca disponibilidad que dispondrá para el consumo, y el segundo, la forma em que incentivamos con nuestros hábitos de alimentación, el consumo excesivo de agua.
Solamente es mi intención con ésta Entrada, llamar a la reflexión de los hábitos de alimentación, de manera tal que, con un cambio de ellos, sea posible colaborar en la protección de nuestro planeta.
Pienso que sí es necesario hacer una reflexión al respecto.
editor