lunes, 21 de mayo de 2018

Manual de Procedimientos para Condominios

Son 150 Procedimientos Operativos para un condominio, además se incluyen 27 anexos.
Todos ellos ordenados en capítulos de Asambleas, Comité de Administración, Administración y Conserjes. 
Si usted es Administrador de un Condominio o Integra un Comité de Administración, este Manual es para usted y su condominio.
Desafortunadamente son muchos los condominios en los cuales se presentan diversos tipos de problemas, no problemas sencillos fáciles de solucionar, son problemas graves de administración y que en muchas oportunidades generan ingentes pérdidas en las comunidades.
Esas pérdidas no son causadas por el azar, sino que por actuaciones deliberadas de personas que haciendo uso y abuso de sus cargos, aprovechan para cometer acciones en perjuicio del condominio y por ende de los copropietarios. 
El antídoto para ello, es establecer procedimientos operativos de trabajo, que son aquellos que le estamos presentando, con los cuales puede reducir al mínimo la posibilidad de una actuación incorrecta.
Mas información desde aquí.

Software Control Estadístico

Disponemos de un nuevo software, esta vez destinado al uso de los prevencionistas de riesgos.
Se trata del software Control Estadístico, que le ayudará a mantener el control de las estadísticas que le son exigido a los empleadores respecto a los Indices de accidentabilidad, de gravedad, y de frecuencia.
Son solamente 4 Indices con los respectivos gráficos que se pueden generar en 2D y 3D, el valor es de solamente $ 14.850 IVA incluido.

martes, 20 de febrero de 2018

Una razón para estandarizar el trabajo del condominio

En ocasiones no se logra vislumbrar los beneficios que puede generar la estandarizar el trabajo en un condominio, para ello veamos un ejemplo práctico.
¿Cuándo se debe presentar una demanda ejecutiva por deuda de gastos comunes?
En otras palabras se debe decidir de manera anticipada en que momento a una unidad, se le cobrara judicialmente la deuda de gastos comunes que tiene con el condominio.
Puede definirse en cantidad de dinero o puede definirse en cantidad de meses adeudados, o mejor aun, una combinación de ambas circunstancias.
Pero veamos algunos ejemplos para aclararnos mejor la idea:
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 5 millones de pesos y en meses mas de 70 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 2 millones de pesos y cerca de 50 meses de no pago. 
  • Una unidad tiene una deuda de 600 mil pesos y 3 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 7 millones y mas de 100 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de cerca de 350 mil pesos y mas de un año de no pago.
Pienso que con esos pocos ejemplos nos podemos hacer una idea de la situación. Veamos, en primer lugar debemos señalar que los gastos comunes en todos los condominios son diferentes. Entonces algunos pagan desde un poco mas de 20 mil mensuales y otros mas de 200 mil mensuales.
Ahora bien, esos valores señalados son valores netos de capital, a ellos en una acción judicial se les debe agregar reajustes, intereses y costas, y ello aumenta la deuda de manera significativa.
Entonces debemos definir que si una persona tiene una deuda importante, y no la ha pagado, mas complicado le será pagar reajustada y con intereses y otros gastos.
Tenemos además la facultad de suspender la electricidad a aquellas unidades con 3 meses de duda,sean ellos consecutivos o alternados.
También debemos saber que tenemos a un Administrador, que entre sus obligaciones debe realizar la gestión de cobranzas, no solo enviar un aviso de cobranza, sino que llamar al deudor, enviarle un correo, conversar personalmente, en definitiva hacer alguna gestión para recuperar esos valores del condominio. 
Y, también tenemos el Aviso de Cobro de Gastos Comunes, emitido de acuerdo a las normas de la ley de copropiedad y de su decreto reglamentario, que le otorgan a dicho documento el mérito ejecutivo, con el cual se puede demandar el pago de esos valores adeudados.
Tenemos todo, pero no hemos definido como vamos a realizar la cobranza, y el tener una deuda de mas de algunos años con meses impagos, es un claro signo de improvisación, incluso independiente de la cantidad adeudada.
El mantener una situación de esa manera a todos causa daño patrimonial, al condominio que no cuenta con ese dinero que de manera legitima le corresponde, pues ha pagado por cuenta del deudor parte de esos gastos comunes. El condominio anticipa el pago de todos los copropietarios, y lo recupera o trata de recuperar al mes siguiente.
Al deudor, pues se la entrega la impresión que no es importante que pague su proporción de gastos comunes, y luego se le suspende la electricidad y la deuda -además de incrementarse- es publicada en lugares visibles del condominio, incluso a veces indicando el nombre del deudor.
Entonces lo que recomiendo determinar es;
definir la cantidad de meses que se mantendrá la deuda antes de suspender la electricidad. Eso esta claro podrán decir, pero si una unidad debe mas de 2 millones y tiene electricidad, se podría pensar que no es tan así.
Entonces definir que a toda unidad que cumpla con la exigencia de tener una deuda de 3 meses, se le suspende la electricidad, sea directa o indirectamente.  Si se conviene un plan de pago y no cumple, se vuelve a la suspensión de la electricidad. 
Ahora bien, respecto a los valores dependerá del valor mensual de cada condominio, pero una deuda igual a 12 meses debiera ser cobrada de manera judicial.
Todo ello, como la norma. Y esa norma, debiera ser conocida por todos los copropietarios.
Sin embargo y también ello debiera estar estandarizado de manera anticipada, el Comité de Administración debiera estar facultado para aplicar una excepción, pero limitada a cierto margen.
Con ello, el daño para el condominio y también para el deudor se estará minimizando en gran medida, pues embargar y luego rematar una unidad para pagar gastos comunes, por justo que pueda parecer, va a generar un daño enorme en el deudor.

martes, 21 de noviembre de 2017

Reglamento para la piscina del condominio

Generalmente no escribo 2 veces seguidas acerca de un mismo tema, pero la excepción hace la regla.
Hoy estuve conversando con un Administrador de un condominio que nos ha solicitado la confección del Reglamento para la piscina del condominio.
En la conversación comentó bien claro que el Comité de Administración le había solicitado, atendiendo las altas temperaturas de estos días, que pusiera en uso la piscina, el le respóndió que si le firmaban un documento en el cual lo relevaran de la responsabilidad en caso de accidente, habría la piscina de inmediato.
Por supuesto que no accedieron.
Para la confección del Reglamento Interno para la piscina nos llamaron y también para confirmar lo que el mismo Administrador ya les había explicado.
La situación es la siguiente, la norma sobre la materia, nos indica que existen 2 tipos de piscinas, las públicas a las cuales puede concurrir cualquier persona, y las públicas de acceso restringido, cuyos usuarios deben cumplir ciertos requisitos. Por ejemplo en el caso de los condominios, tener la calidad de copropietario. 
Algunas personas consideran que por ser piscinas ubicadas en un recinto privado, no se encuentran obligados a cumplir con las exigencias legales, craso error. Las normas son para todas las piscinas.
Me comentaba el Administrador, ¿que podría suceder en caso de un accidente en una piscina que no cumpliera con las exigencias legales? el mismo se respondío señalando, que lo más probable es que fuera formalizado en alguna investigación judicial que se deba realizar.
Asi que él -al menos-, preferia renunciar a la Administración, antes que acceder a poner en uso la piscina sin cumplir las exigencias legales.
Ahora bien, las altas temperaturas que se estan anunciando, sera un incentivo para poner en uso las piscinas, pero cuidado, hágalo cumpliendo las exigencias normativas, de esa manera estará protegiendo la responsabilidad del condominio y también por supuesto, la del propio Administrador.

jueves, 16 de noviembre de 2017

Ser anticipó la temporada de piscina

En varios condominios ya se está abriendo al uso la piscina, y estan verificando que no tienen el Reglamento de Piscina, razón por la cual lo estan solicitando rapidamente.
Si un condominio que cuenta entre sus instalaciones con una piscina, no tiene un Reglamento para el uso de dicha instalación, de manera obligada debe contratar personal Salvavidas y de Primeros Auxilios durante todas las horas de uso de la piscina.
Sin embargo, si implementa un Reglamento Interno para el uso de la piscina, queda eximida de la contratación del personal señalado.
Ya son centenares los condominios que han optado por esta solución, habida cuenta a que, por razones de costos del personal anteriormente citado, prácticamente no se podría utilizar la piscina.
En nuestra opinión, esta solución del Reglamento es buena, atendida la circunstancia que, las normas se entregan a cada unidad para ser conocidas, tanto por los residentes como por las visitas de ellos.
Ahora bien, al conocer todos los residentes, las normas de uso y seguridad, se establece un estandar, que todos deben respetar y hacer respetar, lo que contribuye a la seguridad y tranquilidad en el uso de la instalación recreativa.  
Si usted necesita que le confeccionemos el Reglamento de Piscina, escribamos a editor@eladministrador.cl, y a la brevedad tendrá su documento.
    
 
 

jueves, 9 de noviembre de 2017

Las multas deben estar establecidas en el Reglamento de Copropiedad

Muchos comités de administración y administradores, aplican multas en los condominios por diversas situaciones, que entienden son infracciones a las normas establecidas.
El inconveniente se produce cuando esas multas, que constituyen sanciones para el afectado, no se encuentran establecidas en el Reglamento de Copropiedad del respectivo condominio.
Por ejemplo se cobran multas por:
Atraso en el pago de gastos comunes.
Mal uso de estacionamientos.
Por ocasionar ruidos molestos.
Por no asistencia a asambleas.
Por mal uso de la piscina, 
etc., etc.
Como se indica, si esas multas no se encuentran eestablecidas en el Reglamento de Copropiedad, no es posible aplicarlas, y si se aplican constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual cualquier afectado puede recurrir a los tribunales de justicia, reclamando de ello.
La ley de copropiedad señala claramente cuales son los gastos comunes que pueden ser cobrados a los copropietarios, y en esa enumeración no se encuentran señaladas las multas, razón por la cual tampoco, se pueden hacer pasar como un gasto común adicional.
Si un copropietario, se atrasa en el pago de sus gastos comunes, y no se establece en el Reglamento de Copropiedad una multa por esa acción, solamente se debe recargar el interés máximo convencional.
Ahora bien, si en un caso se cobra un porcentaje como un 5 o 10% por el atraso, claramente se puede estar cometiendo un delito de usura, razón por la cual se debe trabajar estrictamente apegado a la normativa legal.
editor   

viernes, 3 de noviembre de 2017

Impugnación de acuerdos de las asambleas

Las asambleas de copropietarios citadas de conformidad a las leyes, son libres de adoptar los acuerdos dentro de la normativa legal a las que se encuentran sometidos, de manera especifica por las normas de copropiedad y estaturarias o, de carácter general.
En otras palabras no debieran adoptar acuerdos en contravención a esas normas que les son aplicables, pues asi entran derechamente en conflicto con ellas.
Los acuerdos que una asamblea, sea ordinaria o extraordinaria, que adopte un acuerdo que contravenga alguna disposición legal o del reglamento de copropiedad, se expone a que cualquier copropietario, presente en el JPL respectivo, una denuncia con la finalidad de impugnarlo y que sea anulado.
También existe la posibilidad que, un acuerdo sea adoptadio dentro de los márgenes legales, pero que afecte de manera importante el ejercicio de los derechos que se encuentran consagrados en la Constitución, caso en el cual además es posible de recurrir a los Tribunales mediante un Recurso de Protección.   
Existen innumerables situaciones por las cuales es posible solicitar que un acuerdo sea impugnado ante los tribunales, razón por la cual, la asamblea respectiva, además de verificar siempre que se esta actuando dentro de los márgenes legales, se debe tener la precaución de analizar si se está cometiendo un daño a un tercero, sea o no copropietario.
Por ello, es necesario que siempre en las asambleas al menos se encuentren la legislación de copropiedad y el Reglamento del respectivo condominio, para verificar las normas pertinentes en caso de alguna duda. Lo mismo debiera suceder en las reuniones que desarrolla el Comité de Administración.
Esta situación de enmarcar la actuación del condominio dentro de la legalidad vigente, debe tenerse en mente como primera prioridad para proteger la responsabilidad legal del mismo condominio frente a actuaciones que, intencionadas o no, arrastran y arriesgan esa responsabilidad que finalmente puede verse comprometida, debiendo luego enfrentar demandas por diversas razones que implican desde luego el pago de indemnizaciones.
El objetivo de esta Entrada es llamar la atención, para que los órganos de la administración de un condominio, adecúen sus actuaciones dentro del marco legal vigente, eso de dejar hacer, dejar pasar, debe ser erradicado absolutamente de todo condominio.
editor    

martes, 31 de octubre de 2017

Término de plazo de rebaja de CAD

Hoy día 31 de Octubre, finaliza el plazo para solicitar la rebaja de la Cotización Adicional Diferencia, CAD, siempre que el empleador cumpla los requisitos para acceder a la rebaja. Recuerde además que las alzas en la CAD, son automáticas.
Si se han cumplido las exigencias dentro del plazo, la rebaja comienza desde el 1 de Enero de 2018 y hasta el 31 de Diciembre de 2019.
Ahora bien, si dentro del período que se extiende desde el 1 de Noviembre y hasta el próximo 31 de Diciembre, se cumplen las obligaciones que no ha sido posible cumplir hasta el día de hoy, se puede también acceder a la rebaja cumpliendo los requisitos en este periodo, pero la rebaja comienza a contar del mes de Marzo de 2018.
Asi que aún existe un tiempo para revisar su situación y eventualmente solicitar una rebaja.
Para aquellos empleadores, que teniendo mas de 25 trabajadores dependientes, es necesario señalar que desde el primer mes en que se cumplen las exigencias para la constitución del Comité de Paritario de Higiene y Seguridad, deben cumplir esa exigencia, sabiendo además que la obligación de constituirlo recae en el empleador.
Y que existen varias multas administrativas si no cumple dicha obligación.
Si el empleador tiene derecho a rebaja de la CAD, y no cuenta con el CPHS, deberá constituirlo y luego de ello solicitar la rebaja, pero el plazo es solamente hasta el 31 de Diciembre próximo.
Si necesita constituir su Comité  Paritario de Higiene y Seguridad o solicitar una rebaja de la Cotización Adicional Diferenciada, escribanos a editor@eladministrador.cl y nos comunicaremos con usted.

 

Limitaciones de las asambleas de copropietarios

Generalmente se señala que la asamblea de copropietarios, tienen facultades para adoptar todos aquellos acuerdos que estime pertinente.
Ello no es así, y se debe tener en mente algunas restricciones, por ejemplo:
Asambleas Ordinarias. Puede tratar y adoptar los acuerdos que estimen oportuno, pero no pueden adoptar acuerdos sobre materias que deben ser tratadas solamente en asambleas extraordinarias. Popr ejemplo no puede tratar ni decidir acerca del arrendamiento de un espacio comun, tampoco puede tratar o destituir a un integrante del Comité de Administración.
Por consiguiente, si la asamblea no puede adoptar estos acuerdos, tampoco lo pueden hacer el Comité de Administración, ni tampoco el Administrador.
Toda contravención a esta norma, es ilegal, y puede ser recurrida tanto a los Juzgados de Policia Local, como en algún caso, interponer un Recurso de Protección en la I, Corte de Apelaciones que corresponda.
Es necesario destacar sin embargo, que la asamblea ordinaria de copropietarios, puede tratar todos los temas, incluso aquellos que no se encuentran en la Citación a la asamblea, pero teniendo en mente lo señalado en el artículo 17, de la ley de copropiedad.
Asambleas Extraordinarias. En el caso de este tipo de asambleas que puede tratar los asuntos señalados en el artículo 17, de la ley de copropiedad,   debe tenerse en cuenta que solamente pueden tratar los asuntos señalados en la Citación que se haya efectuado.
Por ejemplo no puede tratar el arrendamiento de un espacio comun, si ese tema no ha sido comunicado en la respectiva Citación.
Es importante actuar de manera adecuada, en atención a que si los acuerdos se adoptan en contravención a las normas legales, y además sin tener en cuenta los aspectos indicados en esta Entrada, pueden ser impugnados por copropietarios que entiendan que esos acuerdos le son desfavorables.
Pero, principalmente, pueden ser impugnados por ilegalidad al no respetar las normas legales vigentes.
Si los acuerdos se adoptan además, transgradiendo las normas vigentes, claramente se estará frente a malas prácticas de administración. Lo que a mi entender, debiera evitarse, y más aún erradicarse.