domingo, 18 de noviembre de 2018

Reglamento Interno para piscinas

Entre otras organizaciones, los condominios que cuentan entre sus instalaciones con una piscina, se encuentran obligados a contratar personal salvavidas y de primeros auxilios durante todas las horas de funcionamiento de su piscina.
Ello puede resultar en un aumento importante de los gastos comunes mensuales, al menos en los meses de verano.
Sin embargo, los condominios pueden implementar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscina de uso público restringido, cual es la calidad de sus piscinas. Lo que le puede permitir eximirse de la contratación del personal señalado anteriormente.
Ahora bien, para aquellos condominios que desean contratar personal, nada impide que se tengan ambas soluciones, pues el Reglamento Interno, será de una ayuda importante para el personal salvavidas y de primeros auxilios.
También, es posible que en los momentos que exista poca concurrencia de bañistas, solamente se aplique el Reglamento y en las horas de mayor asistencia se apliquen ambas medidas de prevención, el Reglamento y el personal contratado.
O, alguna persona o Administrador, va a preferir lo contrario, cuando asistan pocos usuarios a la piscina, se tiene ambas medidas de prevención, y cuando asisten muchas, se aplica solamente el Reglamento, considerando que muchas personas podrán actuar ante una situación de emergencia.
Pero finalmente, existirán mas alternativas, que tener solamente una o peor aun, ninguna.
Con la aplicación de ambas combinadas, puede resultar en un aumento de las medidas de prevención -además de entregar las normas de uso- y en un rebaja de los gastos comunes, si originalmente la idea es o era, contratar solamente personal de emergencias.
Esas son las tres posibilidades, que se pueden cumplir con la implementación del Reglamento Interno para la piscina de su condominio:
1.  Implementar solamente, el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para la piscina.
2.  Contratar solamente personal de emergencias para ubicarlas en la zona de la piscina.
3.  Una combinación de ambas alternativas y determinación en que horario se mantiene el personal de emergencia. 

Además existe una cuarta alternativa, pero ella no le permite un ahorro de gastos comunes: 
4.  Utilizar durante todo el tiempo ambas posibilidades: Impleme4ntar el Reglamento para la piscina y contratar el personal de emergencias.
Finalmente comentar, que alguna de ellas debe implementar, si su condominio cuenta con piscina, NO puede dejar de implementar alguna de ellas.

martes, 23 de octubre de 2018

Evacuación vertical

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, esta proponiendo que en caso de evacuación por alarma de Tsunami se puedan utilizar edificios que se encuentren cercanos a la costa, para de esa manera realizar una evacuación vertical, y en menos espacio de tiempo.
Este tipo de evacuación la vengo comentando en este mismo Blog, desde hace ya varios años, pues esta forma de evacuación debe formar parte de la cultura de emergencias de los chilenos.
Recuerdo perfectamente cuando en el año 2014, en Iquique luego de un sismo, en un edificio se puso un letrero en la puerta que señalaba cerrado por sismo, cuando lo que se debía realizar era exactamente lo contrario, es decir, abrir las puertas para que aquellas personas que por diferentes razones, no pueden realizar una evacuación horizontal, hacía zonas alejadas de la costa.
Pero no es el único caso que recuerdo, en el terremoto del año 2010, tanto Carabineros, la PDI y los Bomberos, pasaban por los edificios del plan de Valparaíso, con altavoces, señalando que había que evacuarlos, en circunstancias que uno ya estaba en una zona segura.
No encuentro buena la propuesta del MINVU, pues propone pagar a través de una rebaja en los gastos comunes de aquellos edificios que puedan ser considerados para recibir a personas en caso de evacuación por tsunami.
Ejemplo, ¿qué sucederá si existen 2 edificios contiguos y el primero es establecido como zona de evacuación vertical y el segundo no?
Probablemente el segundo no abrirá sus puertas, y canalizará la evacuación hacía el primer edificio, que ha recibido financiamiento. ¿Es correcto dicho actuar?.
Se encontrará dentro de las normas, pero la apertura de puertas debiera ser una obligación moral para todos los edificios sin distinción, como la que se pretende establecer. Debiera ser unas contribución de las comunidades de copropietarios a la sociedad de la cual forman parte.
También un ejemplo de esta materia. 
Conozco el caso de un condominio de la comuna de Zapallar, que hace varios años ya, construyó con financiamiento propio, un acceso para casos de evacuación por tsunami, para habitante de una localidad que se encuentra justo bajo el lugar en que se encuentra construido el condominio. Esas personas para evacuar debieran sin ese acceso, realizar un largo recorrido para llegar a la Zona de Seguridad, recorrido que se evitan al utilizar el paso por el condominio, y llegar así a la ruta E 30 F.
Otro caso, en la comuna de Algarrobo, en un Condominio en que realizamos el Plan de Emergencias, quedó establecido que en caso de alarma de tsunami, las puertas que dan acceso a la playa, deben ser abiertas para que las personas puedan utilizarlas como vías de evacuación hacia la zona de seguridad además esta ubicada muy cerca de allí.
Entonces, no se divisa la necesidad de pagar para que los edificios sean utilizados como zonas verticales de seguridad. Debe ser una acción de buena voluntad, tal vez valorada de otra manera pero no de manera económica.      
Espero que finalmente, prime la razón y los edificios puedan ser utilizados sin ese pago.
 
 

lunes, 21 de mayo de 2018

Manual de Procedimientos para Condominios

Son 150 Procedimientos Operativos para un condominio, además se incluyen 27 anexos.
Todos ellos ordenados en capítulos de Asambleas, Comité de Administración, Administración y Conserjes. 
Si usted es Administrador de un Condominio o Integra un Comité de Administración, este Manual es para usted y su condominio.
Desafortunadamente son muchos los condominios en los cuales se presentan diversos tipos de problemas, no problemas sencillos fáciles de solucionar, son problemas graves de administración y que en muchas oportunidades generan ingentes pérdidas en las comunidades.
Esas pérdidas no son causadas por el azar, sino que por actuaciones deliberadas de personas que haciendo uso y abuso de sus cargos, aprovechan para cometer acciones en perjuicio del condominio y por ende de los copropietarios. 
El antídoto para ello, es establecer procedimientos operativos de trabajo, que son aquellos que le estamos presentando, con los cuales puede reducir al mínimo la posibilidad de una actuación incorrecta.
Mas información desde aquí.

Software Control Estadístico

Disponemos de un nuevo software, esta vez destinado al uso de los prevencionistas de riesgos.
Se trata del software Control Estadístico, que le ayudará a mantener el control de las estadísticas que le son exigido a los empleadores respecto a los Indices de accidentabilidad, de gravedad, y de frecuencia.
Son solamente 4 Indices con los respectivos gráficos que se pueden generar en 2D y 3D, el valor es de solamente $ 14.850 IVA incluido.

martes, 20 de febrero de 2018

Una razón para estandarizar el trabajo del condominio

En ocasiones no se logra vislumbrar los beneficios que puede generar la estandarizar el trabajo en un condominio, para ello veamos un ejemplo práctico.
¿Cuándo se debe presentar una demanda ejecutiva por deuda de gastos comunes?
En otras palabras se debe decidir de manera anticipada en que momento a una unidad, se le cobrara judicialmente la deuda de gastos comunes que tiene con el condominio.
Puede definirse en cantidad de dinero o puede definirse en cantidad de meses adeudados, o mejor aun, una combinación de ambas circunstancias.
Pero veamos algunos ejemplos para aclararnos mejor la idea:
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 5 millones de pesos y en meses mas de 70 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 2 millones de pesos y cerca de 50 meses de no pago. 
  • Una unidad tiene una deuda de 600 mil pesos y 3 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 7 millones y mas de 100 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de cerca de 350 mil pesos y mas de un año de no pago.
Pienso que con esos pocos ejemplos nos podemos hacer una idea de la situación. Veamos, en primer lugar debemos señalar que los gastos comunes en todos los condominios son diferentes. Entonces algunos pagan desde un poco mas de 20 mil mensuales y otros mas de 200 mil mensuales.
Ahora bien, esos valores señalados son valores netos de capital, a ellos en una acción judicial se les debe agregar reajustes, intereses y costas, y ello aumenta la deuda de manera significativa.
Entonces debemos definir que si una persona tiene una deuda importante, y no la ha pagado, mas complicado le será pagar reajustada y con intereses y otros gastos.
Tenemos además la facultad de suspender la electricidad a aquellas unidades con 3 meses de duda,sean ellos consecutivos o alternados.
También debemos saber que tenemos a un Administrador, que entre sus obligaciones debe realizar la gestión de cobranzas, no solo enviar un aviso de cobranza, sino que llamar al deudor, enviarle un correo, conversar personalmente, en definitiva hacer alguna gestión para recuperar esos valores del condominio. 
Y, también tenemos el Aviso de Cobro de Gastos Comunes, emitido de acuerdo a las normas de la ley de copropiedad y de su decreto reglamentario, que le otorgan a dicho documento el mérito ejecutivo, con el cual se puede demandar el pago de esos valores adeudados.
Tenemos todo, pero no hemos definido como vamos a realizar la cobranza, y el tener una deuda de mas de algunos años con meses impagos, es un claro signo de improvisación, incluso independiente de la cantidad adeudada.
El mantener una situación de esa manera a todos causa daño patrimonial, al condominio que no cuenta con ese dinero que de manera legitima le corresponde, pues ha pagado por cuenta del deudor parte de esos gastos comunes. El condominio anticipa el pago de todos los copropietarios, y lo recupera o trata de recuperar al mes siguiente.
Al deudor, pues se la entrega la impresión que no es importante que pague su proporción de gastos comunes, y luego se le suspende la electricidad y la deuda -además de incrementarse- es publicada en lugares visibles del condominio, incluso a veces indicando el nombre del deudor.
Entonces lo que recomiendo determinar es;
definir la cantidad de meses que se mantendrá la deuda antes de suspender la electricidad. Eso esta claro podrán decir, pero si una unidad debe mas de 2 millones y tiene electricidad, se podría pensar que no es tan así.
Entonces definir que a toda unidad que cumpla con la exigencia de tener una deuda de 3 meses, se le suspende la electricidad, sea directa o indirectamente.  Si se conviene un plan de pago y no cumple, se vuelve a la suspensión de la electricidad. 
Ahora bien, respecto a los valores dependerá del valor mensual de cada condominio, pero una deuda igual a 12 meses debiera ser cobrada de manera judicial.
Todo ello, como la norma. Y esa norma, debiera ser conocida por todos los copropietarios.
Sin embargo y también ello debiera estar estandarizado de manera anticipada, el Comité de Administración debiera estar facultado para aplicar una excepción, pero limitada a cierto margen.
Con ello, el daño para el condominio y también para el deudor se estará minimizando en gran medida, pues embargar y luego rematar una unidad para pagar gastos comunes, por justo que pueda parecer, va a generar un daño enorme en el deudor.

martes, 21 de noviembre de 2017

Reglamento para la piscina del condominio

Generalmente no escribo 2 veces seguidas acerca de un mismo tema, pero la excepción hace la regla.
Hoy estuve conversando con un Administrador de un condominio que nos ha solicitado la confección del Reglamento para la piscina del condominio.
En la conversación comentó bien claro que el Comité de Administración le había solicitado, atendiendo las altas temperaturas de estos días, que pusiera en uso la piscina, el le respóndió que si le firmaban un documento en el cual lo relevaran de la responsabilidad en caso de accidente, habría la piscina de inmediato.
Por supuesto que no accedieron.
Para la confección del Reglamento Interno para la piscina nos llamaron y también para confirmar lo que el mismo Administrador ya les había explicado.
La situación es la siguiente, la norma sobre la materia, nos indica que existen 2 tipos de piscinas, las públicas a las cuales puede concurrir cualquier persona, y las públicas de acceso restringido, cuyos usuarios deben cumplir ciertos requisitos. Por ejemplo en el caso de los condominios, tener la calidad de copropietario. 
Algunas personas consideran que por ser piscinas ubicadas en un recinto privado, no se encuentran obligados a cumplir con las exigencias legales, craso error. Las normas son para todas las piscinas.
Me comentaba el Administrador, ¿que podría suceder en caso de un accidente en una piscina que no cumpliera con las exigencias legales? el mismo se respondío señalando, que lo más probable es que fuera formalizado en alguna investigación judicial que se deba realizar.
Asi que él -al menos-, preferia renunciar a la Administración, antes que acceder a poner en uso la piscina sin cumplir las exigencias legales.
Ahora bien, las altas temperaturas que se estan anunciando, sera un incentivo para poner en uso las piscinas, pero cuidado, hágalo cumpliendo las exigencias normativas, de esa manera estará protegiendo la responsabilidad del condominio y también por supuesto, la del propio Administrador.

jueves, 16 de noviembre de 2017

Ser anticipó la temporada de piscina

En varios condominios ya se está abriendo al uso la piscina, y estan verificando que no tienen el Reglamento de Piscina, razón por la cual lo estan solicitando rapidamente.
Si un condominio que cuenta entre sus instalaciones con una piscina, no tiene un Reglamento para el uso de dicha instalación, de manera obligada debe contratar personal Salvavidas y de Primeros Auxilios durante todas las horas de uso de la piscina.
Sin embargo, si implementa un Reglamento Interno para el uso de la piscina, queda eximida de la contratación del personal señalado.
Ya son centenares los condominios que han optado por esta solución, habida cuenta a que, por razones de costos del personal anteriormente citado, prácticamente no se podría utilizar la piscina.
En nuestra opinión, esta solución del Reglamento es buena, atendida la circunstancia que, las normas se entregan a cada unidad para ser conocidas, tanto por los residentes como por las visitas de ellos.
Ahora bien, al conocer todos los residentes, las normas de uso y seguridad, se establece un estandar, que todos deben respetar y hacer respetar, lo que contribuye a la seguridad y tranquilidad en el uso de la instalación recreativa.  
Si usted necesita que le confeccionemos el Reglamento de Piscina, escribamos a editor@eladministrador.cl, y a la brevedad tendrá su documento.
    
 
 

jueves, 9 de noviembre de 2017

Las multas deben estar establecidas en el Reglamento de Copropiedad

Muchos comités de administración y administradores, aplican multas en los condominios por diversas situaciones, que entienden son infracciones a las normas establecidas.
El inconveniente se produce cuando esas multas, que constituyen sanciones para el afectado, no se encuentran establecidas en el Reglamento de Copropiedad del respectivo condominio.
Por ejemplo se cobran multas por:
Atraso en el pago de gastos comunes.
Mal uso de estacionamientos.
Por ocasionar ruidos molestos.
Por no asistencia a asambleas.
Por mal uso de la piscina, 
etc., etc.
Como se indica, si esas multas no se encuentran eestablecidas en el Reglamento de Copropiedad, no es posible aplicarlas, y si se aplican constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual cualquier afectado puede recurrir a los tribunales de justicia, reclamando de ello.
La ley de copropiedad señala claramente cuales son los gastos comunes que pueden ser cobrados a los copropietarios, y en esa enumeración no se encuentran señaladas las multas, razón por la cual tampoco, se pueden hacer pasar como un gasto común adicional.
Si un copropietario, se atrasa en el pago de sus gastos comunes, y no se establece en el Reglamento de Copropiedad una multa por esa acción, solamente se debe recargar el interés máximo convencional.
Ahora bien, si en un caso se cobra un porcentaje como un 5 o 10% por el atraso, claramente se puede estar cometiendo un delito de usura, razón por la cual se debe trabajar estrictamente apegado a la normativa legal.
editor