martes, 21 de noviembre de 2017

Reglamento para la piscina del condominio

Generalmente no escribo 2 veces seguidas acerca de un mismo tema, pero la excepción hace la regla.
Hoy estuve conversando con un Administrador de un condominio que nos ha solicitado la confección del Reglamento para la piscina del condominio.
En la conversación comentó bien claro que el Comité de Administración le había solicitado, atendiendo las altas temperaturas de estos días, que pusiera en uso la piscina, el le respóndió que si le firmaban un documento en el cual lo relevaran de la responsabilidad en caso de accidente, habría la piscina de inmediato.
Por supuesto que no accedieron.
Para la confección del Reglamento Interno para la piscina nos llamaron y también para confirmar lo que el mismo Administrador ya les había explicado.
La situación es la siguiente, la norma sobre la materia, nos indica que existen 2 tipos de piscinas, las públicas a las cuales puede concurrir cualquier persona, y las públicas de acceso restringido, cuyos usuarios deben cumplir ciertos requisitos. Por ejemplo en el caso de los condominios, tener la calidad de copropietario. 
Algunas personas consideran que por ser piscinas ubicadas en un recinto privado, no se encuentran obligados a cumplir con las exigencias legales, craso error. Las normas son para todas las piscinas.
Me comentaba el Administrador, ¿que podría suceder en caso de un accidente en una piscina que no cumpliera con las exigencias legales? el mismo se respondío señalando, que lo más probable es que fuera formalizado en alguna investigación judicial que se deba realizar.
Asi que él -al menos-, preferia renunciar a la Administración, antes que acceder a poner en uso la piscina sin cumplir las exigencias legales.
Ahora bien, las altas temperaturas que se estan anunciando, sera un incentivo para poner en uso las piscinas, pero cuidado, hágalo cumpliendo las exigencias normativas, de esa manera estará protegiendo la responsabilidad del condominio y también por supuesto, la del propio Administrador.

jueves, 16 de noviembre de 2017

Ser anticipó la temporada de piscina

En varios condominios ya se está abriendo al uso la piscina, y estan verificando que no tienen el Reglamento de Piscina, razón por la cual lo estan solicitando rapidamente.
Si un condominio que cuenta entre sus instalaciones con una piscina, no tiene un Reglamento para el uso de dicha instalación, de manera obligada debe contratar personal Salvavidas y de Primeros Auxilios durante todas las horas de uso de la piscina.
Sin embargo, si implementa un Reglamento Interno para el uso de la piscina, queda eximida de la contratación del personal señalado.
Ya son centenares los condominios que han optado por esta solución, habida cuenta a que, por razones de costos del personal anteriormente citado, prácticamente no se podría utilizar la piscina.
En nuestra opinión, esta solución del Reglamento es buena, atendida la circunstancia que, las normas se entregan a cada unidad para ser conocidas, tanto por los residentes como por las visitas de ellos.
Ahora bien, al conocer todos los residentes, las normas de uso y seguridad, se establece un estandar, que todos deben respetar y hacer respetar, lo que contribuye a la seguridad y tranquilidad en el uso de la instalación recreativa.  
Si usted necesita que le confeccionemos el Reglamento de Piscina, escribamos a editor@eladministrador.cl, y a la brevedad tendrá su documento.
    
 
 

jueves, 9 de noviembre de 2017

Las multas deben estar establecidas en el Reglamento de Copropiedad

Muchos comités de administración y administradores, aplican multas en los condominios por diversas situaciones, que entienden son infracciones a las normas establecidas.
El inconveniente se produce cuando esas multas, que constituyen sanciones para el afectado, no se encuentran establecidas en el Reglamento de Copropiedad del respectivo condominio.
Por ejemplo se cobran multas por:
Atraso en el pago de gastos comunes.
Mal uso de estacionamientos.
Por ocasionar ruidos molestos.
Por no asistencia a asambleas.
Por mal uso de la piscina, 
etc., etc.
Como se indica, si esas multas no se encuentran eestablecidas en el Reglamento de Copropiedad, no es posible aplicarlas, y si se aplican constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual cualquier afectado puede recurrir a los tribunales de justicia, reclamando de ello.
La ley de copropiedad señala claramente cuales son los gastos comunes que pueden ser cobrados a los copropietarios, y en esa enumeración no se encuentran señaladas las multas, razón por la cual tampoco, se pueden hacer pasar como un gasto común adicional.
Si un copropietario, se atrasa en el pago de sus gastos comunes, y no se establece en el Reglamento de Copropiedad una multa por esa acción, solamente se debe recargar el interés máximo convencional.
Ahora bien, si en un caso se cobra un porcentaje como un 5 o 10% por el atraso, claramente se puede estar cometiendo un delito de usura, razón por la cual se debe trabajar estrictamente apegado a la normativa legal.
editor   

viernes, 3 de noviembre de 2017

Impugnación de acuerdos de las asambleas

Las asambleas de copropietarios citadas de conformidad a las leyes, son libres de adoptar los acuerdos dentro de la normativa legal a las que se encuentran sometidos, de manera especifica por las normas de copropiedad y estaturarias o, de carácter general.
En otras palabras no debieran adoptar acuerdos en contravención a esas normas que les son aplicables, pues asi entran derechamente en conflicto con ellas.
Los acuerdos que una asamblea, sea ordinaria o extraordinaria, que adopte un acuerdo que contravenga alguna disposición legal o del reglamento de copropiedad, se expone a que cualquier copropietario, presente en el JPL respectivo, una denuncia con la finalidad de impugnarlo y que sea anulado.
También existe la posibilidad que, un acuerdo sea adoptadio dentro de los márgenes legales, pero que afecte de manera importante el ejercicio de los derechos que se encuentran consagrados en la Constitución, caso en el cual además es posible de recurrir a los Tribunales mediante un Recurso de Protección.   
Existen innumerables situaciones por las cuales es posible solicitar que un acuerdo sea impugnado ante los tribunales, razón por la cual, la asamblea respectiva, además de verificar siempre que se esta actuando dentro de los márgenes legales, se debe tener la precaución de analizar si se está cometiendo un daño a un tercero, sea o no copropietario.
Por ello, es necesario que siempre en las asambleas al menos se encuentren la legislación de copropiedad y el Reglamento del respectivo condominio, para verificar las normas pertinentes en caso de alguna duda. Lo mismo debiera suceder en las reuniones que desarrolla el Comité de Administración.
Esta situación de enmarcar la actuación del condominio dentro de la legalidad vigente, debe tenerse en mente como primera prioridad para proteger la responsabilidad legal del mismo condominio frente a actuaciones que, intencionadas o no, arrastran y arriesgan esa responsabilidad que finalmente puede verse comprometida, debiendo luego enfrentar demandas por diversas razones que implican desde luego el pago de indemnizaciones.
El objetivo de esta Entrada es llamar la atención, para que los órganos de la administración de un condominio, adecúen sus actuaciones dentro del marco legal vigente, eso de dejar hacer, dejar pasar, debe ser erradicado absolutamente de todo condominio.
editor    

martes, 31 de octubre de 2017

Término de plazo de rebaja de CAD

Hoy día 31 de Octubre, finaliza el plazo para solicitar la rebaja de la Cotización Adicional Diferencia, CAD, siempre que el empleador cumpla los requisitos para acceder a la rebaja. Recuerde además que las alzas en la CAD, son automáticas.
Si se han cumplido las exigencias dentro del plazo, la rebaja comienza desde el 1 de Enero de 2018 y hasta el 31 de Diciembre de 2019.
Ahora bien, si dentro del período que se extiende desde el 1 de Noviembre y hasta el próximo 31 de Diciembre, se cumplen las obligaciones que no ha sido posible cumplir hasta el día de hoy, se puede también acceder a la rebaja cumpliendo los requisitos en este periodo, pero la rebaja comienza a contar del mes de Marzo de 2018.
Asi que aún existe un tiempo para revisar su situación y eventualmente solicitar una rebaja.
Para aquellos empleadores, que teniendo mas de 25 trabajadores dependientes, es necesario señalar que desde el primer mes en que se cumplen las exigencias para la constitución del Comité de Paritario de Higiene y Seguridad, deben cumplir esa exigencia, sabiendo además que la obligación de constituirlo recae en el empleador.
Y que existen varias multas administrativas si no cumple dicha obligación.
Si el empleador tiene derecho a rebaja de la CAD, y no cuenta con el CPHS, deberá constituirlo y luego de ello solicitar la rebaja, pero el plazo es solamente hasta el 31 de Diciembre próximo.
Si necesita constituir su Comité  Paritario de Higiene y Seguridad o solicitar una rebaja de la Cotización Adicional Diferenciada, escribanos a editor@eladministrador.cl y nos comunicaremos con usted.

 

Limitaciones de las asambleas de copropietarios

Generalmente se señala que la asamblea de copropietarios, tienen facultades para adoptar todos aquellos acuerdos que estime pertinente.
Ello no es así, y se debe tener en mente algunas restricciones, por ejemplo:
Asambleas Ordinarias. Puede tratar y adoptar los acuerdos que estimen oportuno, pero no pueden adoptar acuerdos sobre materias que deben ser tratadas solamente en asambleas extraordinarias. Popr ejemplo no puede tratar ni decidir acerca del arrendamiento de un espacio comun, tampoco puede tratar o destituir a un integrante del Comité de Administración.
Por consiguiente, si la asamblea no puede adoptar estos acuerdos, tampoco lo pueden hacer el Comité de Administración, ni tampoco el Administrador.
Toda contravención a esta norma, es ilegal, y puede ser recurrida tanto a los Juzgados de Policia Local, como en algún caso, interponer un Recurso de Protección en la I, Corte de Apelaciones que corresponda.
Es necesario destacar sin embargo, que la asamblea ordinaria de copropietarios, puede tratar todos los temas, incluso aquellos que no se encuentran en la Citación a la asamblea, pero teniendo en mente lo señalado en el artículo 17, de la ley de copropiedad.
Asambleas Extraordinarias. En el caso de este tipo de asambleas que puede tratar los asuntos señalados en el artículo 17, de la ley de copropiedad,   debe tenerse en cuenta que solamente pueden tratar los asuntos señalados en la Citación que se haya efectuado.
Por ejemplo no puede tratar el arrendamiento de un espacio comun, si ese tema no ha sido comunicado en la respectiva Citación.
Es importante actuar de manera adecuada, en atención a que si los acuerdos se adoptan en contravención a las normas legales, y además sin tener en cuenta los aspectos indicados en esta Entrada, pueden ser impugnados por copropietarios que entiendan que esos acuerdos le son desfavorables.
Pero, principalmente, pueden ser impugnados por ilegalidad al no respetar las normas legales vigentes.
Si los acuerdos se adoptan además, transgradiendo las normas vigentes, claramente se estará frente a malas prácticas de administración. Lo que a mi entender, debiera evitarse, y más aún erradicarse.

miércoles, 25 de octubre de 2017

sábado, 30 de septiembre de 2017

Plan de Emergencias para Condominios: Hoy es el día



Todos tenemos recuerdos recientes respecto de un terremoto, sea que lo hayamos sufrido personalmente o visto en las noticias de la TV.
En Chile tenemos un terremoto prácticamente cada año, y a veces más de uno, y también se presentan en los condominios otras situaciones de emergencias como incendios en pisos de altura, escapes de gas y otros.
Pero para ésta Entrada me referiré a los terremotos que afectan a miles de condominios a la vez.
Lo que deseo comentar es sencillo.
Cuantos terremotos ha debido soportar en los últimos años, solamente considerando desde el 27 de Febrero de 2010, considerando un sismo de más de 6.5 Richter. Son varios.
Luego cuántos terremotos ha visto a través de las noticias, desde esa misma fecha. Muchos más, los más recientes son los de México, y las imágenes son terribles.
Ahora bien, luego de ello, la interrogante es: ¿Tiene su condominio un Plan de Emergencias?
Si lo tiene bien. Pero debe tener presente que se tiene que estar trabajando de manera permanente sobre dicho documento, para actualizar sus datos o mejorar su contenido.
El Plan de Emergencias no es un documento para estar guardado.
Ahora bien, si no tienen el Plan de Emergencias, debe poner atención.
Si ha debido soportar más de un terremoto personalmente y ha conocido las consecuencias que ellos han dejado en todas las latitudes, debiera ser más que preocupante que su condominio no tenga un Plan de Emergencias.
El Plan de Emergencias no es un documento que se debe desarrollar pensando que se está cumpliendo un requisito legal del condominio, con una exigencia más.
El Plan de Emergencias es mucho más que aquello, es la planificación que se desarrolla con la finalidad de proteger las vidas de los residentes del condominio que, una vez enfrentado a una emergencia, se sepa que se debe hacer, como evacuar, hacia donde dirigirse y en definitiva como sobrepasar con éxito la emergencia.
Ese trabajo, necesariamente debe hacerlo hoy, antes que debamos soportar un nuevo terremoto y en su caso, enfrentarlo solamente mediante la improvisación, circunstancia que puede incluso aumentar los efectos dañinos del sismo.
El desarrollo del Plan de Emergencia en un condominio, tiene también un efecto positivo en el sentido que los residentes perciben una preocupación por la materia de las emergencias y la forma de cómo se enfrentaran, pero esa preocupación es especialmente dirigida a preocuparse por la integridad de las personas residentes del condominio, que ellas puedan percibir con claridad que se ha realizado un trabajo en este sentido.  
Imagine el amable lector, un condominio en el cual no se tenga el Plan de Emergencias, y se perciba que no existe una preocupación por la integridad de los residentes. Esa situación puede traer consecuencias luego de una emergencia.
Durante el año 2017, hemos logrado satisfacer la necesidad del desarrollo del Plan de Emergencias a condominios de varias comunas de la región metropolitana, y de la quinta región.
Dos apuntes antes de terminar.
El Primero, la responsabilidad del desarrollo del Plan de Emergencias es de los integrantes del Comité de Administración.
El Segundo. En esta Entrada se ha indicado como ejemplo un terremoto, pero pueden suceder emergencias de diversa índole y entregamos de manera adicional un Manual de Procedimientos de Emergencias para unas 30 situaciones.
Si necesita desarrollar su Plan de Emergencias, escribanos a editor@eladministrador.cl
editor