miércoles, 26 de octubre de 2016

Estamos trabajando tambien intensamente.

Luego de generado un terremoto, nuevamente la tierra comienza a incrementar la presión que será liberada luego en un nuevo terremoto.
Asi tenemos por ejemplo, la presión acumulada en el norte del país, en donde se espera hace ya varios años, que se produzca un gran terremoto, lo mismo en la falla de San Ramón, en la Región Metropolitana.
Mas lejos aún, también se está a la espera de un gran terramoto en el Estado de California, generado por la falla de San Andrés.
La tierra no descansa, y por ello tampoco lo debemos hacer nosotros, debemos prepararnos adecuadamente para enfrentar un terremoto, que más temprano que tarde, deberemos nuevamente enfrentar. 
Para las comunas disponemos de un buen software denominado Plan de Emergencias de Protección Civil, que puede contribuir de una manera importante es desarrollar e implementar un Plan de Emergencias, para una o más comunas.
Estamos trabajando por ejemplo para que una región pueda establecer como piso, nuestro Plan de Emergencias, quedando como verdaderos líderes en la materia de planificación, y estandarizando el importante trabajo de planificación.
Más de una decena de comunas, podrán implementar el Plan de Emergencias de Protección Civil Comunal, mejorando de manera significativa el trabajo de prevención.
Al igual como nuestro planeta no descansa, también trabajamos de manera intensa, en la planificación de como una organización  como una comuna, una empresa o un condominio, por ejemplo, trabajan en la planificación de como se van a enfrentar a situaciones de emergencias, ya que no solamente de terremotos viven los chilenos.
Erupciones volcánicas, maremotos, incendios forestales, incendios industriales y poblacionales, sequias, olas de frio, olas de calor, "terremotos blancos", emergencias sanitarias, aluviones, son situaciones que conocemos de cerca cada cierto tiempo, y para ellas debemos estar preparados.
Luego de una presentación en una importante organización de protección civil, hace ya algunos años, me consultaron, cuántas hojas tendría el Plan de Emergencias de Protección Civil de una comuna, me preguntaron no una sino que varias veces, y la verdad es que asi no se puede esperar mucho.
Espero que la región que desea impementar el Plan de Emergencias de Protección Civil, lo logre, se convierta en un lider en la planificación y en un ejemplo para el resto del país, y afortunadamente para eso estamos trabajando de manera intensa.
Con absoluta seguridad en 10, 20, o más años, se enfrentaran situaciones de emergencias que para nuestro territorio, pueden ser desconocidas hoy día, pero para ello se debe trabajar, existen muchas situaciones de emergencias que se presentan a diario en otras latitudes, y por ahora, solo por ahora, no las estamos enfrentando, pero llegaran.
Disponemos de una solución informática para su organización, por ejemplo:
  • Plan de Emergencias para condominios
  • Plan de Emergencias de Protección Civil
  • Plan Integral de Seguridad Escolar
  • Plan de Autoprotección
  • Plan de Continuidad de Operaciones 
  • Plan de Seguridad Privada para Organizaciones
No experimente con su organización, escribanos a editor@eladministrador.cl y cuentenos de sus necesidades.
   
    


viernes, 21 de octubre de 2016

Una de las recomendaciones para las personas que

viven en California, es estar preparados para ser autosuficientes durante las 72 horas posteriores a un gran terremoto u otro desastre mayor.
En ese sentido y de acuerdo a nuestra experiencia, lo que se debe tener es dinero en efectivo, pues en muchos condominios se suspenderá por ejemplo el agua potable y se habrá de comprar ese indispensable elemento durante varios días, al menos la necesaria para la ingesta.
En los condominios que no cuentan con un generador de electricidad para las áreas comunes, se deberá utilizar de manera intensa un par de linternas.
He conocido varios condominios en los cuales, a sus pasillos de distribución, no les llega luz natural en ningún momento, y siempre deben ser iluminados con luz artificial, esos pasillos, sin ningún tipo de iluminación, de día y de noche, son verdaderas bocas de lobos.
Pero además del dinero, con el cual uno puede satisfacer las variadas necesidades que se presentan en esos momentos de emergencias, como por ejmplo alimentos si no puede estar en su hogar, remedios y tantas otros elementos que allí, se presentan como indispenables.
Pero en la práctica, se recomienda tener agua, un botiquin de primeros auxilios, y remedios que requiera algún integrante del grupo familiar.
En California se ha programado un Simulacro de Terremoto, en el cual han participado más de 10 millones de personas, para saber y reconocer que se debe hacer en el momento en que se produzca el temible terremoto que se espera durante tanto tiempo, y considerando que los cientificos han señalado que la falla de San Andrés, se encuentra "cargada y lista" para generar un terremoto de alrededor de 8 grados Richter.   
La confección del Plan de Emergencias para su condominio, constituye una ayuda importante, para cuando se deban enfrentar esa y otras situaciones de emergencias.
editor

jueves, 20 de octubre de 2016

Un condominio no es una empresa

y por tal razón no se encuentra obligada a a pagar la gratificación legal de que trata el artículo 46 y siguientes del código del trabajo.
Una vez mas, ahora un importante condominio de la región de Valparaíso,  nos han encargado la actualización de su Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, y nos hemos encontrado, entre varias otras normas, ésta que no corresponde.
Muchas son las normas laborales aplicables a un condominio, pero la de la gratificiación legal no lo es.
También se encuentra en el Reglamento a actualizar, las normas de los trabajadores del comercio, que por supuesto tampoco se aplican, la distribución de la jornada semanal en solamente 5 días, no conozco a un condominio que haga trabajar a sus conserjes solamente 5 días y los demas contrate personal Part Time.
También aparece en el Reglamento Interno, la prohibición de su personal a trabajar en otras empresas del mismo rubro que el condominio en cuestión. Por ejemplo, un Conserje no podría trabajar en otro condominio, para tener un segundo ingreso. 
Señala el Reglamento Interno, que todas las peticiones del personal deben ser efectuadas a la Gerencia General, pero si no existe una GG, ¿cómo es posible materializar las peticiones?
No se puede simplemente.
Este Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, puede ser el resultado de un trabajo de copiar y pegar, no digo que lo sea, pero existe alguna posibilidad 
También existe una norma que señala que el Reglamento Interno, se entiende conocido por los trabajadores del condominio, cuando lo que se debe señlalar es que existe la obligación que el trabajador lea el Reglamento y consulte a su Jefe Directo o Administrador, aquellas materias que no entienda.
Aparece tambien una sanción que señala "termino del contrato de trabajo", en circunstancia que esa sanción no aparece en el código del trabajo. Imagine que el empleador aplica esa norma del Reglamento Interno, es decir una cláusula que no existe en el ordenamiento juridico laboral.
Además se indican otras normas que son totalmente en contra del empleador, y el Reglamento Interno lo implementa el empleador, lo que quiere decir es que el empleador establece normas contra sus propios intereses.
Si usted como empleador ha implementado un Reglamento Interno, copiado desde internet, lealo y verifique si existen normas que en algún momento se pueden volver contra sus propios inereses.
Cientos de empleadores nos han confiado la confección o actualziación de sus Reglamentos Internos, si usted desea ese trabajo, escribanos a editor@eladministrador.cl

miércoles, 19 de octubre de 2016

El Problema Económico

se presenta cuando existen múltiples necesidades jerarquizables y recursos escasos.
Dicho lo anterior podemos facilmente comprender que en los condominios el problema económico se presenta con alta frecuencia.
  • Mantención de los ascensores
  • Mantener el personal adecuado a cada condominio
  • Mantención de Piscina
  • Mantención de Sala de Ascensores
  • Mantención de Sala de máquinas elevadorea de agua
  • Desarrollo del Plan de Emergencias
  • Mantención al día del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad
  • Capacitación de OS-10
  • Compra de útiles de aseo
  • Reparación de portones automáticos para estacionamientos
  • Mantención del CCTV
  • Mantención Sala de Basura
  • Mantención Baños del personal
  • Compra de EPP
  • Reglamento Interno de Piscina
  • Mantención de Extintores
  • Mantención de citófonos
  • Mantención de la techumbre del condominio
  • Pintado del condominio
  • Inspección de gases
  • y una larga lista de otros trabajos.
Todos ellos son necesidades que se presentan en un condominio y que de alguna manera se deben jerarquizar, priorizar la urgencia que cada una de ellas tiene para ser desarrollado. y analizar su financiamiento.
Una forma de realizar esa priorización es el desarrollo de un Plan Anual de Trabajo, en el cual se indique la labor a ejecutar, el mes en el cual se ejecutará el trabajo, el responsable y de manera aproximada, el monto que se require.
Ello le será de una ayuda importante para el control de los dineros, que se manejan en el condominio, además de servir de guía para el camino tanto del Administrador como del Comité de Administración. 
 

sábado, 15 de octubre de 2016

Plan de Emergencias para condominios

Al parecer los administradores e integrantes de los comités de administración, estan preocupándose mas de ésta importante materia, y también de desarrollar los Reglamentos que les corresponda implementar en los condominios que administran o representan.
Respecto a los Reglamentos Internos de Higiene y Seguridad, señalar que la norma legal que los exige, señala que deben ser mantenidos de manera permanente, actualizados.
Respecto al Reglamento para piscina, que es optativo, la exigencia señala que todas las piscinas deben tener personal salvavidas y de primeros auxilios, no unas si y otras no. Todas. Sin embargo, si optan por el Reglamento, se eximen de la obligación de contratar el personal señalado.
Con relación al Plan de Emergencias, es una obligación que la ley impone al Comité de Administración.
Durante éste último tiempo hemos inspeccionado y confeccionado el Plan de Emergencias para varios edificios y me quiero detener en uno: hemos visitado uno con tecnología para reducir el impacto de los terremotos. El edificio tiene más de 70 metros de altura y lo revisamos completamente, desde el techo hasta el lugar más bajo y en el cual se encuentran las instalaciones para disminuir el impacto de los terremotos. Por supuesto estamos agradecidos que nos hayan preferido para ese trabajo en un edificio lider en su tipo en latinoamerica.
Esta información debe ser considerada en el Plan de Emergencias, asi como muchas otras que se van viendo en todos los pisos que se van visitando. 
Pero ciertamente llama la atención, que sean varios los edificios que al mismo tiempo deseen desarrollar sus planes de emergencias. 
Tengo dos teorías. 
Primera. Como ha pasado bastante tiempo sin un terremoto con epicentro en la zona central, los condominios se encuentren preparando para enfrentar alguno.
Segunda y por la cual me inclino. Los Administradores e integrantes del Comité de Administración, estan desarrollando de mejor manera su labor, cumpliendo de manera estricta sus obligaciones y protegiendo de mejor manera la responsabilidad legal de cada condominio.
Y, en ello, estamos reconocidos que prefieran nuestros servicios.
 

¿Quién genera el conflicto: el que esta sobrepasando la ley

o quién exige el cumplimiento estricto de ella?
Veamos dos ejemplos:
El primero. Una persona que ha sido elegida para integrar el Comité de Administración, no señaló que estaba arrendando su departamento vía un contrato de Leasing. Vino el terremoto de Septiembre del año pasado y el condominio sufrió daños.
Se pudo acreditar la situación, en atención a que se entregó al Juez, la Escritura de dominio a nomnre de la empresa de Leasing.
Desde allí comenzaron a conocerse situaciones como la señaladas, que la persona que se indica no era propietaria de su departamento, y además estaba desempeñando el cargo de Presidente del Comité de Administración.
También se conoció la situación del pago de un Finiquito con un cheque personal del Presidente del Comité de Administración.
Para acortar la idea, fue denunciado y el Juez esta a la espera de sus antecedentes para resolver la situacoión      
El segundo ejemplo. Una persona se ofreció para integrar el Comité de Administración, sabiendo que no era propietario de ningún porcentaje de su unidad. La asamblea de buena fe, acepto dicho ofrecimiento y por unanimidad determinó que se integrará al Comité de Administración.
Sin embargo, al momento de constituirse el Comité de Adminisración, se le consultó si era propietario y respondió que no, que formaba parte de una sucesión pero no tenían los tramites legales realizados.
Prácticamente en todas las reuniones de Comité de Administración se le ha representado la situación, y los argumentos en contrario, han sido de variada indole, pero ninguno jurídico, ninguna ley, decreto reglamentario, norma de la constitución, nada, solamente palabras que esto, que lo otro que lo de mas allá.  
Sabiendo que las normas para integrar un Comité de Administración, se encuentran normadas por la ley de copropiedad, consulto ¿por que se exige que se sobrepasen esas normas a objeto de dar solución a una situación que el propio afectado generó.?
El Comite de Administración no es una reunión de amigos, tampoco una Junta de Vecinos. Es un cuerpo colegiado normado por una ley, la ley de copropiedad, y su actuación debe encontrarse apegadas de manera estricta a dicha ley u otras también por supuesto, comenzando por las normas constitucionales.
Son muchas las situaciones que generan crísis en los condominios y cuando se integra al Comité de Administración una persona que no puede acreditar su condición de propietario y por consiguiente de copropietario, el responable es quien ha generado la situación y no quienes exigen el cumplimiento de las norms legales.
    

jueves, 13 de octubre de 2016

Compras de deptos. con Leasing

¿Quién puede integrar el Comité de Administración en un condominio?
Los propietarios de su unidad.
El conyuge del propietario.
El representante legal de una persona juridica.
¿existe otra alternativa?
No, ya que la propia ley de copropiedad no lo contempla, con seguridad se van a incorporar otras situaciones, pero desde el año 1997, no existen otras alternativas.
A pesar que algunas personas presenten argumentos super alambicados, pero nada jurídico.
El propietario acredita su condición con su respectiva Escritura Pública, y más aún adjuntando el Certificado de Vigencia. 
En Chile, ¿de que otro modo se puede acreditar lo anterior?
¿Se podrá argumentar con algún discurso de ética?, o ¿esgrimiendo razones de querer colaborar con la mejor de las intenciones?
No pues, se debe acreditar con la Escritura Pública y Certificado de Vigencia, ambos extendidos con una fecha anterior a la respectiva elección para integrar el Comité de Administración.
La calidad de cónyuge se acredita con el respectivo Certificado de Matrimonio, no existe otro documento que acredite lo anterior de manera oficial.
Las personas que viven juntas, pero no son casados, la que no es propietario, no puede integrar el Comité de Adminisración.
Tampoco lo puede integrar el hijo, tio, mamá, papá, o cualquier otro pariente.
El Representante Legal debe acreditar tanto la calidad de propietario de la persona juridica como su representación con una Escritura Pública.
Entonces las personas que se encuentran pagando un Contrato de Leasing, no pueden ser integrantes del Comité de Administración, por la sencilla razón que no son copropietarios, son arrendatarios, el propietario es la empresa de Leasing que se encuentra arrendando el inmueble.  
En éste caso, tampoco puede votar, salvo por supuesto, que tenga un Poder del propietario.
Ellos serán propietarios de su unidad, al momento que paguen la ultima cuota del respectivo contrato de arriendo y se les otorgue la correspondiente Escritura Pública. Antes de ello no son propietarios.
Las cosas claras y el chocolate espeso, decia mi primer profesor de Contabilidad de Costos. Entonces cuando se quiera integrar un Comité de Administración, sin generar luego un conflicto Directivo, reflexione si cumple las exigencioas legales, si no las cumple no se presente o no acepte. 
editor   

martes, 11 de octubre de 2016

Nuevamente ya estamos entrando a una temporada

de incendios forestales.
Debido a factores generados por el cambio climatico, en las tres últimas décadas en Estados Unidos se han duplicado las áreas que pueden ser afectadas y seguramente esa tendencia irá creciendo en los próximos años.
Nuestro país ¿tendrá condiciones o se adoptarán acciones tendientes a revertir una situación que se ve cada vez mas riesgosa?
Los incendios asi como otras situaciones de emergencias, se irán presentando de manera mas seguida y mas grave. Veamos algunos ejemplos que no podemos desconocer.
1.  La sequía que se encuentra enfrentando nuestro país, ¿cuántos años se mantiene ya? y ahora, no solamente es en el norte del país en donde tradicionalmente llovía poco, sino que también ahora se ha prolongado el área afectada hasta el sur del país, en donde si que llovía bastante. A pesar de los esfuerzos, ya deberemos acostumbrarnos a vivir con la sequía. Cuando llegue el racionamiento de agua a las ciudades, se verá el problema con su real magnitud. En los condominios debiera efectuarse un breve Plan de consumo de agua potable.
2.  Las marejadas. Ahora son de ocurrencia casi semanal, cuántos millones de pesos en daños han causado esas marejadas que muchas personas ven como un espectáculo de la naturaleza.
3.  Las altas temperaturas. Solamente van creciendo año tras año, y ello implica varios riesgos además de los incendios, que debe decirse lo causan los seres humanos, como por ejemplo fallecimientos por causa de las olas de calor.
Pero comenzamos a comentar de los incendios forestales, y en mi opinión, no existe alguna razón para que en nuestro país, la situación difiera mucho de lo que sucede de en otras latitudes, señalé EE. UU. pero en otros países como Grecia y Portugal, también España, los incendios son bastante importantes. “No importa cuánto nos esforcemos, los incendios van a seguir y serán cada vez más grandes, y la razón es muy clara”, dijo Park Williams, del Observatorio de la Tierra Lamont-Doherty, de la Universidad de Columbia.
Como he comentado en Entradas anteriores, las situaciones de emergencias, son cada vez mas comunes, y nuestro país día tras día se encuentra enfrentando alguna de ellas, que no queramos o no sepamos reconocerla es otra cosa, pero esas situaciones estan presentes día tras día.
Y conste que he comentado solamente de situaciones que pueden tener su origen en la naturaleza, salvo los incendios forestales, pues si hablamos de situaciones generados por la actividad humana, nuestros descendientes  serán quienes sufran las consecuencias de nuestras actuaciones.
editor