lunes, 21 de mayo de 2018

Manual de Procedimientos para Condominios

Son 150 Procedimientos Operativos para un condominio, además se incluyen 27 anexos.
Todos ellos ordenados en capítulos de Asambleas, Comité de Administración, Administración y Conserjes. 
Si usted es Administrador de un Condominio o Integra un Comité de Administración, este Manual es para usted y su condominio.
Desafortunadamente son muchos los condominios en los cuales se presentan diversos tipos de problemas, no problemas sencillos fáciles de solucionar, son problemas graves de administración y que en muchas oportunidades generan ingentes pérdidas en las comunidades.
Esas pérdidas no son causadas por el azar, sino que por actuaciones deliberadas de personas que haciendo uso y abuso de sus cargos, aprovechan para cometer acciones en perjuicio del condominio y por ende de los copropietarios. 
El antídoto para ello, es establecer procedimientos operativos de trabajo, que son aquellos que le estamos presentando, con los cuales puede reducir al mínimo la posibilidad de una actuación incorrecta.
Mas información desde aquí.

Software Control Estadístico

Disponemos de un nuevo software, esta vez destinado al uso de los prevencionistas de riesgos.
Se trata del software Control Estadístico, que le ayudará a mantener el control de las estadísticas que le son exigido a los empleadores respecto a los Indices de accidentabilidad, de gravedad, y de frecuencia.
Son solamente 4 Indices con los respectivos gráficos que se pueden generar en 2D y 3D, el valor es de solamente $ 14.850 IVA incluido.

martes, 20 de febrero de 2018

Una razón para estandarizar el trabajo del condominio

En ocasiones no se logra vislumbrar los beneficios que puede generar la estandarizar el trabajo en un condominio, para ello veamos un ejemplo práctico.
¿Cuándo se debe presentar una demanda ejecutiva por deuda de gastos comunes?
En otras palabras se debe decidir de manera anticipada en que momento a una unidad, se le cobrara judicialmente la deuda de gastos comunes que tiene con el condominio.
Puede definirse en cantidad de dinero o puede definirse en cantidad de meses adeudados, o mejor aun, una combinación de ambas circunstancias.
Pero veamos algunos ejemplos para aclararnos mejor la idea:
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 5 millones de pesos y en meses mas de 70 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 2 millones de pesos y cerca de 50 meses de no pago. 
  • Una unidad tiene una deuda de 600 mil pesos y 3 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de mas de 7 millones y mas de 100 meses de no pago.
  • Una unidad tiene una deuda de cerca de 350 mil pesos y mas de un año de no pago.
Pienso que con esos pocos ejemplos nos podemos hacer una idea de la situación. Veamos, en primer lugar debemos señalar que los gastos comunes en todos los condominios son diferentes. Entonces algunos pagan desde un poco mas de 20 mil mensuales y otros mas de 200 mil mensuales.
Ahora bien, esos valores señalados son valores netos de capital, a ellos en una acción judicial se les debe agregar reajustes, intereses y costas, y ello aumenta la deuda de manera significativa.
Entonces debemos definir que si una persona tiene una deuda importante, y no la ha pagado, mas complicado le será pagar reajustada y con intereses y otros gastos.
Tenemos además la facultad de suspender la electricidad a aquellas unidades con 3 meses de duda,sean ellos consecutivos o alternados.
También debemos saber que tenemos a un Administrador, que entre sus obligaciones debe realizar la gestión de cobranzas, no solo enviar un aviso de cobranza, sino que llamar al deudor, enviarle un correo, conversar personalmente, en definitiva hacer alguna gestión para recuperar esos valores del condominio. 
Y, también tenemos el Aviso de Cobro de Gastos Comunes, emitido de acuerdo a las normas de la ley de copropiedad y de su decreto reglamentario, que le otorgan a dicho documento el mérito ejecutivo, con el cual se puede demandar el pago de esos valores adeudados.
Tenemos todo, pero no hemos definido como vamos a realizar la cobranza, y el tener una deuda de mas de algunos años con meses impagos, es un claro signo de improvisación, incluso independiente de la cantidad adeudada.
El mantener una situación de esa manera a todos causa daño patrimonial, al condominio que no cuenta con ese dinero que de manera legitima le corresponde, pues ha pagado por cuenta del deudor parte de esos gastos comunes. El condominio anticipa el pago de todos los copropietarios, y lo recupera o trata de recuperar al mes siguiente.
Al deudor, pues se la entrega la impresión que no es importante que pague su proporción de gastos comunes, y luego se le suspende la electricidad y la deuda -además de incrementarse- es publicada en lugares visibles del condominio, incluso a veces indicando el nombre del deudor.
Entonces lo que recomiendo determinar es;
definir la cantidad de meses que se mantendrá la deuda antes de suspender la electricidad. Eso esta claro podrán decir, pero si una unidad debe mas de 2 millones y tiene electricidad, se podría pensar que no es tan así.
Entonces definir que a toda unidad que cumpla con la exigencia de tener una deuda de 3 meses, se le suspende la electricidad, sea directa o indirectamente.  Si se conviene un plan de pago y no cumple, se vuelve a la suspensión de la electricidad. 
Ahora bien, respecto a los valores dependerá del valor mensual de cada condominio, pero una deuda igual a 12 meses debiera ser cobrada de manera judicial.
Todo ello, como la norma. Y esa norma, debiera ser conocida por todos los copropietarios.
Sin embargo y también ello debiera estar estandarizado de manera anticipada, el Comité de Administración debiera estar facultado para aplicar una excepción, pero limitada a cierto margen.
Con ello, el daño para el condominio y también para el deudor se estará minimizando en gran medida, pues embargar y luego rematar una unidad para pagar gastos comunes, por justo que pueda parecer, va a generar un daño enorme en el deudor.