Desde el 27F, con toda seguridad se deben de haber entregado sino cientos, miles de nuevos edificios y la mayor parte de ellos no ha debido enfrentar un terremoto.
La parte estructural del edificio se encuentra por decirlo de alguna manera, garantizado por ley durante los 10 primeros años y mientras no se sufra de un terremoto el tiempo sigue corriendo a favor de las empresas inmobiliarias y constructoras, ya que si en ese tiempo no sufre daños estructurales, se termina el périodo de garantía.
A pesar que en el año 11, si pueda sufrir de ese tipo de daños.
Si ocurre hasta los 10 años, debe responder la empresa inmobiliaria, aquella que realizó la primera venta.
Si el daño ocurre después de los 10 años, eventualmente debiera responder el seguro, siempre y cuando el edificio se encuentre asegurado por el condominio. (De todas formas siempre antes de los 10 años, el condominio debe estar asegurado)
Si el edificio no cuenta con seguro, los copropietarios deben absorver la pérdida. Entonces cuidado con el seguro. Se debe tener contratado y además las cuotas al día. Obviamente seguro de incendio con adicional de sismo.
Todo lo anterior, para indicar que los Administradores deben tener la precaución de tener esta materia en mente y mas aún tener escrito un breve plan de lo que deberá realizar luego de ocurrido un sismo y que en su edificio se produzcan daños.
Puede que los daños no sean estructurales, sino que otro tipo y existen tambien otros períodos de garantía de 5 y 3 años.
Pero he querido recalcar los daños estructurales pues allí la pérdida puede ser para los copropietarios muy importante, incluso pérdida total. Algo de ello ya se conoció en varios edificios a lo largo del país, en el pasado terremoto del mes de Febrero del año 2010.
Entonces tenemos de donde sacar experiencia.
De los daños la compañía aseguradora, indemnizará el total de los daños, menos el deducible que corresponda y que es diferente para cada tipo de daño y en el caso de daños de incendio, por aguas lluvias u otro, el deducible es normalmente bajo.
Sin embargo, para el riesgo de terremoto el deducibe a pesar de corresponder a un bajo porcentaje, 1% normalmente, traducido en pesos, puede significar que el valor total de los daños, se encuentre dentro del valor del deducible, lo que deja al condominio sin indemnización alguna.
Este 1% se calcula sobre el valor total asegurado. Si se aseguran las áreas comunes en UF 100.000 el 1% es de UF 1.000.
Lo que puede complicar toda la operación de seguros, es conocer el valor real del bien asegurado, pues si en el caso anterior, el valor real es de UF 200.000, la compañía aseguradora puede aplicar la cláusula de prorrateo que se encuentra en el condicionado de la respectiva Póliza.
Veamos un ejemplo con daños de UF 15.000.
El valor real es de UF 200.000, y el valor asegurado UF 100.000, entonces el bien está asegurado en el 50% de su valor real.
Aplicando la cláusula de prorrateo la compañía asegurado indemnizara el 50% del valor de los daños es decir, UF 15.000 x 0.50 = UF 7.500, además a éste último valor, le restará UF 1.000, que corresponden al deducible de la Póliza.
En definitiva, la indemnización que recibirá el condominio con los datos anteriores es de UF 6.500, con los que debe financiar daños por UF 15.000.
La diferencia se debe financiar con aportes de cada propietario, pero también con seguridad con algún subsidio que otorgue el Gobierno.
En una próxima Entrada se podrá analizar con mayor detenimiento este tema pues aún queda bastante materia que analizar,
editor
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