Empresa y Empleador

Parece a simple vista que no existe ninguna diferencia, sin embargo la hay y es muy importante. Generalmente nuestra legislación laboral se refiere al empleador como responsable de la vida y la salud de los trabajadores, y se entiende por supuesto, de los trabajadores dependientes. En muchas oportunidades me ha tocado escuchar a empleadores asegurar que ellos no tienen ninguna responsabilidad sobre los trabajadores de contratistas que laboren para ellos. Sin embargo no es así. Existe una norma, que también la he comentado hace un tiempo atrás, y que se encuentra contenida en el art. 3° del DS. 594 que aprueba el Reglamento sobre Condiciones Sanitarias y Ambientales Básicas en los Lugares de Trabajo, que señala: "La empresa está obligada a mantener en los lugares de trabajo las condiciones sanitarias y ambientales necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores que en ellos se desempeñan, sean estos dependientes directos suyos o lo sean de terceros contratistas que realizan actividades para ella." Entonces cuando a los edificios y condominios lleguen a prestar servicios empresas contratistas, los administradores deben asegurarse que cumplan con todas las normas legales vigentes. Sean exigentes con ellos, pues asi estarán protegiendo su propio edificio o condominio. Debe considerarse que esas exigencias no son tan difíciles de cumplir: Contrato de Trabajo, Imposiciones Pagadas, Finiquitos cuando corresponda, cumplimiento de las normas de prevención, Elementos de Protección Personal, etc. Consideremos además la responsabilidad subsidiaria del artículo 64 del código del trabajo, que recae sobre el dueño de la obra. Entonces empleador y empresa no son lo mismo, como empleador debemos referirnos a las obligaciones de los propios trabajadores, como empresa a otros trabajadores o terceros.

Acoso Moral en el Trabajo

En muchas oportunidades se conoce de casos en que un empleador quiere que un trabajador se retire de la empresa y ejecuta algunas acciones tendientes a lograr ello. La mas severa segun mi punto de vista, es cuando a un trabajador se le mantiene en un lugar de trabajo sin que realice tarea alguna, vale decir, debe asistir a su lugar de trabajo pero mantenerse inactivo, sin hacer nada y generalmente además se le niegan otro tipo de derechos. Desde mi juventud conocí de estas situaciones. Recuerdo un caso en que el Jefe del Departamento de Finanzas de una empresa pública a nivel nacional, fue removido de su puesto y dejado como encargado de una sección del mismo Departamento que antes dirigía, pero sin realizar trabajo alguno con gran menoscabo moral para él. Todo el personal se dió cuenta de esa acción, la idea era que el ejecutivo renunciará a su cargo, lo cual no hizo. Otro ejemplo, cuando a un trabajador se le dice: "Si no te gusta el trabajo, agarra tu cosas y te vas". Estas son las acciones que el trabajador puede manifestar ante una situación de esa naturaleza: 1. Renunciar a su trabajo. 2. Luchar por su dignidad y tratar de revertir la situación. 3. Aceptar la situación que le toca vivir. En muchas oportunidades, las más, el trabajador decide abandonar su empleo. Es una situación muy desagradable y que merma significativamente el espiritú del trabajador. En Chile, si bien es cierto la Inspección del Trabajo exije que se le otorgue efectivamente al trabajador el trabajo efectivo para el cual fue contratado, no recuerdo que exista una norma legal que sancione el acoso moral, tanto en el código del trabajo como en los Estatutos Administrativos de los funcionarios públicos y/o municipales.. Incluso en muchas oportunidades estos hechos aparecen en la prensa, pero no le damos la importancia que realmente tienen. En muchos casos, actualmente en las noticias puede desprenderse estas actuaciones -generalmente en empresas públicas- en que trabajadores se sienten perseguidos y maltratados moralmente por sus superiores. El acoso moral es generalmente desde un nivel superior a otro inferior y en forma muy rara se puede dar a la inversa. Creo que así como ya se legisló sobre el acoso sexual en el trabajo, pronto se comenzará a legislar sobre éste tema que también es importante.

La idea que debe primar es que el acoso moral sea desterrado del ámbito laboral, no que el trabajador soporte bien o mal esos actos, ni que luche contra ellos, menos que deba abandonar su trabajo. La idea que debe primar es que no existan personas que acosen moralmente a sus trabajadores.

Seminario sobre Prevención de Riesgos

Tuve la suerte de asistir hoy a un Seminario Internacional de Prevención de Riesgos organizado por el INP de Valparaíso, evento realizado en la nueva sede de Inacap, que cuenta con un excelente Auditorio. Los temas tratados fueron: Acoso Moral , Relator Sr. Antonio Salas Baena, de España Estrés Laboral, Relatora Sta. Daniela Gutierrez, de Chile Responsabilidad Legal frente a Accidentes del Trabajo, Sr, Enrique Carrasco B., de Chile Es importante conocer la realidad de España y saber que en este aspecto se encuentra más avanzado que nuestra legislación, con seguridad más adelante también en Chile se tratará más a fondo el tema del acoso moral en el trabajo. Muy buena la exposición. Resultó también oportuno conocer alguna cifras sobre el estrés que sufren las personas. Las cifras presentadas fueron las que demuestran la realidad de Santiago. En ellas se señalan que al menos un 52% de la fuerza laboral a sufrido en alguna oportuna estrés laboral negativo. El tema de la Responsabilidad legal fue el tema con el cual finalizó el seminario. Es un tema muy interesante, acerca del cual también he tenido la oportunidad de escribir en este Blog. Las personas y especialmente los empleadores deben saber y conocer las varias normas legales que le obligan a proteger la vida y la salud de los trabajadores, la responsabilidad que tienen frente a los accidentes, responsabilidad que incluso-además de grandes sumas de dinero- les puede costar la libertad. Espero que el INP -a quien de todas maneras felicito por esta oportunidad- prosiga con esta actividad de entregar conocimientos sobre la prevención de riesgos y con exposiciones tan interesantes como las del día de hoy. Por cierto la gran concurrencia es un buen indicador acerca del interés que muestran las personas por estos temas.

Precauciones anteriores a un Terremoto

Antecedentes que debe considerar un Plan de Emergencia.

* Tome en cuenta que no todos los temblores son destructivos, solamente un bajo porcentaje de ellos * Inspeccione su departamento, ubique los posibles lugares de riesgos como por ejemplo: Cerca de ventanales, vitrinas y espejos, bajo lámparas y otros artefactos de vidrio. Cerca de Bibliotecas, estanterías y otros muebles que puedan desplazarse y caer con facilidad. Escalas y balcones. Bajo cornisas, chimeneas o cables de electricidad, y los lugares seguros que sirvan de refugio en una emergencia sísmica, por ejemplo; Bajo dinteles de las puertas. Cadenas de muros o pilares estructurales. Bajo mesas, escritorios o camas. Rincones de habitaciones alejados de las ventanas. * Nunca se deje llevar por el pánico huyendo en forma despavorida de su departamento. * No deje obstáculos en el camino hacia puertas de escape y cerciórese de que estas se abran fácilmente. * Mantenga siempre a mano y en lugar seguro una linterna, radio a pilas, algunas herramientas útiles para remover escombros * Conserve en un lugar seguro, un bidón con agua fresca * Tenga a mano un botiquín portátil de primeros auxilios * Enseñe a los miembros de su familia, como suspender o cortar la electricidad, el gas, el agua. * No coloque en los balcones maceteros u otros objetos pesados sueltos * Fije a las paredes de su departamento las estanterías y no ponga en la parte alta, objetos inestables pesados. * mantenga conversaciones con sus familiares en forma serena acerca de los temblores y otros desastres, eduque, no cuentas situaciones horripilantes. Así, todos juntos podrán pensar que hacer durante un terremoto.

Debilidades y Fortalezas

Siempre que se analiza una organización se puede realizar un análisis FODA, que demuestre las Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas de esa organización. Veamos en lo que nos interesa a nosotros. Existen obligaciones legales sobre el cumplimiento de ciertas exigencias en las comunidades de copropietarios como por ejemplo implementar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, informar de los riesgos laborales, cumplir el deber de prevención, implementar un Plan de Emergencias entre otras obligaciones. Cuando un condominio no cuenta o no ha cumplido con esas obligaciones, indudablemente esa situación representa una Debilidad, es una situación pendiente que no ha sido cumplida cabalmente, pero que debe cumplirse.. Sin embargo, ello se puede reparar con el cumplimiento de las obligaciones citadas, de no ser así ellas, pueden convertirse en verdaderas Amenazas si por desgracia llegara a ocurrir un accidente grave. Amenaza, ¿porqué? porque no tardará en llegar una demanda millonaria que persiga la responsabilidad civil o penal de la comunidad. Allí se convierten en realidad estos conceptos. Ello se puede cambiar. Cumpla con la exigencias legales. La Debilidad transformela en Fortalezas, si se han cumplido todas las exigencias legales, en igual forma pueden ocurrir los accidentes, pero la forma en que se encontrará la Comunidad será diferente. Podrá defenderse con argumentos sólidos en cualquier tribunal, podrá demostrar que ha cumplido con las obligaciones legales como empleador y ello le servirá en forma decisiva en su argumentación. No espere en cumplir con sus obligaciones, no mantenga a su comunidad en la indefensión ante una eventual desgracia. Proteja de forma eficiente el patrimonio de los copropietarios. Si es demandada la comunidad, ellos serán quienes finalmente deban pagar las indemnizaciones a que sea condenada pagar. Por tanto transforme sus Debilidades en Fortalezas.

Precauciones anteriores a un Incendio

La respuesta a una emergencia sólo se puede iniciar cuando se conoce la existencia del evento que lo origina. La primera acción una vez detectado el fuego, es dar la ALARMA, inmediatamente. Cualquier demora implica necesariamente darle mayor oportunidad de crecer al incendió LOS PRIMEROS 5 MINUTOS SON MAS IMPORTANTES QUE LA HORA SIGUIENTE. Detectado el fuego, antes de emprender una acción de combate, se dará la alarma o de existir en el departamento dos o más personas, se efectuará paralelamente el combate y la alarma. Ante todo en una emergencia, la prioridad es proteger a las personas. El conocimiento previo sobre la ocupación de cada departamento, en la cantidad de personas, edad, impedimentos, etc, deberá mantenerse en un listado con una revisión periódica. Cada usuario de departamento, deberá tener presente, por su propia seguridad, las siguientes acciones mínimas: 1. Siempre se debe pensar en la posibilidad de escapar, por lo tanto, es necesario hacer un croquis que muestre la ubicación del departamento que ocupa, la ubicación de la salida, distancia, etc. 2. Conversar con los componentes de los departamentos acerca de qué harán en caso de incendio, el rol de cada uno y lugar de reunión al salir del edificio. 3. Si visualiza humo cerca de su departamento o en el pasillo, es que se ha producido un posible incendio. Cerciorarse y proceda a dar la alarma. 4. Nunca use los ascensores en caso de incendio. 5. Nunca lance agua a un fuego de grasas, aceite o campos eléctricos. La alarma será informada a un conserje vía telefónica u otra manera, indicando en forma calmada las características de éste. Ninguna persona por grandes conocimientos que tenga sobre el tema, puede tener la certeza que él solo va a controlar y extinguir un fuego que se ha iniciado pequeño. Los Bomberos, en razón de su ubicación, requieren de cierto tiempo para responder a una alarma. No haga que ese tiempo sea mayor, demorando la solicitud de auxilio. Otorguemos al Cuerpo de Bomberos la oportunidad de cumplir con su misión, es preferible, que cuando ellos arriben, encuentren el fuego extinguido. Cada unidad en su interior y en un lugar visible, a un costado del aparato telefónico, deberá mantener el número de emergencia de Bomberos, que es el 132.

Responsabilidad de la comunidad de copropietarios

El Administrador de un Edificio debe implementar todas las medidas que en forma criteriosa se dirijan a proteger la vida y la salud de los trabajadores dependientes. En Chile esa obligación se encuentra radicada en los empleadores. En todos los empleadores, cualesquiera sea su actividad. En nuestro caso, en las Comunidades de Copropietarios. Ningún empleador se encuentra exento de esa obligación. Por tanto el Administrador debe conocer esa obligación en forma certera, en forma clara. También debe conocer otros conceptos que, eventualmente, puede tener que manejar, como por ejemplo: la negligencia inexcusable de un trabajador en un accidente ¿la puede invocar como causal de la exoneracion de responsabilidad de su condominio? ¿Puede el Administador incurrir en responsabilidad civil o penal por los actos que realiza? ¿Qué es el dolo? ¿Qué es la culpa? ¿En que situaciones puede una comunidad de copropietarios ver comprometida su responsabilidad administrativa, civil o penal? ¿Cómo actuar luego de un accidente grave? ¿Qué requisitos debe cumplir para resguardar su responsabilidad legal? El trabajo de un Administrador no es tan sencillo como se pretende hacer creer. Tampoco lo es el trabajo gratuito de los señores miembros de un comité de administración, pués ellos también pueden incurrir en situaciones que afecten su responsabilidad civil o penal. Por lo tanto, tambien debieran conocer de estos temas. En razón de esas consideraciones he mantenido este Blog durante este tiempo. La idea es transmitir algunos conocimientos que puedan ayudar a efectuar el trabajo en una mejor forma, de una forma más segura para todos. También existe la responsabilidad administrativa. Si ocurren accidentes en un condominio la tasa adicional diferenciada va a sufrir una alza en su porcentaje. Ello al final cuesta mucho dinero. Más de lo que se necesita para prevenir accidentes También deben proporcionarse los elementos de protección personal que sean necesarios para las funciones que se realicen al interior de los condominios, ello es sumamente importante. Es la idea reiterar la preocupación que debe existir en estos temas. Ellos son importantes y no deben ser dejados de lado.

Nuevo Sueldo Mínimo

A contar del dia 1 de Julio a comenzado a regir el nuevo valor del sueldo mínimo en Chile, cuyo valor es de $ 127.500= y que estará vigente hasta el mes de Junio del próximo año. Tambien cambian los valores de las asignaciones familiares y que son a. $ 3.930 por carga, para beneficiarios cuyo ingreso mensual no exceda de $ 122.329= b. $ 3.823 por carga, para beneficiarios cuyo ingreso mensual sea superior a $ 122.329= y no exceda de $ 239.605 c. $ 1.245 por carga, para beneficiarios cuyo ingreso mensual sea superior a $ 239.605= y no exceda de $ 373.702 d. $ 0 por carga, para beneficiarios cuyo ingreso mensual sea superior a $ 373.702 Debe tenerse en cuenta, que en el caso de los causantes invalidos, el monto que les corresponde de acuerdo con los nuevos valores, debe aumentarse al duplo. Tambien cambian los sueldos para menores de 18 años y mayores de 65. Para las trabajadoras de casa particular queda en $ 95.625= imponible mensual.

Accidente de dos Ejecutivas

Hace algunos dias ocurrió un lamentable accidente de tránsito en que fallecieron dos ejecutivas de una importante empresa portuaria. Aun cuando el accidente ocurrió en la madrugada, debe investigarse si correponde o no a un accidente de trayecto o con ocasión del trabajo, pues al parecer se encontraban regresando de una reunión de trabajo, y de ser así se encontrarian protegidas por la ley 16.744 sobre accidentes del trabajo. Cual es la importancia? La importancia radica en que si las personas fallecidas tenían cargas familiares, les corresponde que les paguen los beneficios económicos que asigna la ley para estos casos. Sin embargo, además de lo lamentable que resultan estos fallecimientos, también existe la inexplicable irresponsabilidad del conductor del vehículo que provocó el accidente quién de acuerdo a los antecedentes, se encontraba bajo los efectos del alcohol. En este caso esa irresponsabilidad la sufrieron las dos ejecutivas fallecidas y sus familiares. Miles de veces se han pasado comerciales de campañas educativas en donde se señala que si se bebe alcohol, no se debe conducir. Miles de vidas se salvarian si se siguieran esos consejos y miles de familias no se verían enfrentadas a dolorosos momentos al perder a sus seres queridos. Referido al accidente mismo creo con seguridad que si las ejecutivas volvian de una reunión de trabajo, se encontraban cubiertas por la ley de accidentes del trabajo y debieron recibir las prestaciones medicas que les fueron otorgadas, con cargo a los beneficios que otorga esa ley.

Muchas personas desconocen los alcances de esta ley y los beneficios que otorga, incluso muchos accidentes que parecieran ser de indole común, si se analizan con mayor profundidad, caben dentro de los beneficios que otorga esta ley. En consecuencia, es recomendable conocer estas normas, ya que en cualquier momento podemos vernos obligados a solicitar sus beneficios.

Resultado de Apelacion a Compin

En el mes de Enero pasado confeccioné una Apelación de un rechazo de una Licencia Médica por parte de una Isapre, que arguía razones de haber sido presentada en forma extemporanea. El Compin acogió los argumentos presentados por la beneficiaria y en definitiva dispuso que la Isapre debia otorgar los beneficios económicos que correspondían. La intención de incluír este resultado es con la finalidad que las personas presenten las apelaciones necesarias cuando crean que se encuentran en lo correcto, cuando sientan que sus derechos han sido sobrepasados. Hacer valer sus derechos en definitiva. Los argumentos esgrimidos por la Isapre eran imposibles de cumplir pues computaron los plazos de presentación de la Licencia desde incluso antes de que fuera efectivamente emitida. Por esa razón rechazaron la Licencia Médica cuando fue presentada en el plazo origina. Para mayor claridad incluyo la Apelación.

Valparaíso, 18 de Enero de 2.005

Señores Comisión Medica e Invalidez Valparaíso

VALPARAÍSO

De mi consideración:

Me dirijo a ustedes con la finalidad de presentar Apelación ante rechazo por parte de la Isapre ......................... a la Licencia Médica No 12854947, que se adjunta, extendida con fecha 3 de Enero de 2.005 y con un período de reposo de siete días, desde el 30 de Diciembre de 2.004 hasta el 5 de Enero de 2.005.

Esta Licencia Médica fue presentada a la Isapre señalada con fecha 4 de Enero de 2.005, vale decir 1 día luego de haber sido emitida y un día antes del término del plazo de reposo.

La causal invocada por la Isapre es presentación fuera de plazo, adjunto Resolución de Licencia Médica (Redictamen) No 7248.

El artículo 11 inciso primero, del DS 3 del Ministerio de Salud Pública, y que contiene el Reglamento de Autorización de Licencias Médicas, señala que la licencia “...deberá ser presentado al empleador dentro del plazo de dos días hábiles, en el caso de trabajadores del sector privado... ambos contados desde la fecha de iniciación de la licencia médica.”

A su vez el artículo 13 del mismo cuerpo legal indicado anteriormente, dispone que el empleador debe enviar la licencia para su autorización a la Isapre, dentro de los dos días siguientes a la fecha de recepción por el empleador.

En consecuencia, existen 4 días hábiles contados desde el día 30 de Diciembre de 2.004, para presentar la licencia médica, y dicho plazo finalizaba el día 5 de Enero de 2.005. La licencia médica fue presentada el día 4 de Enero, vale dentro del plazo de reposo.

A mayor abundamiento, el articulo 54 del mismo cuerpo legal ya citado, dispone que “podrán admitirse a tramitación aquellas licencias presentadas fuera de los plazos señalados, siempre que se encuentren dentro del período de duración de la licencia y se acredite ante el Servicio de Salud o la Isapre, que la inobservancia del plazo de presentación se debió a caso fortuito o fuerza mayor.

Es el caso que la licencia médica fue extendida con fecha 4 de Enero de 2.005, en consecuencia la Isapre debió haber considerado esa circunstancia pues antes nunca se podía haber presentado pues el formulario de licencia no había sido extendido. En consecuencia en el mismo cuerpo del formulario de licencia médica se encuentra acreditada en forma fehaciente la causal de fuerza mayor.

En este punto cabe recordar un aforismo legal que dispone que “nadie esta obligado a lo imposible” Pues era materialmente imposible presentar a tramitación un documento que no había sido emitido.

En consecuencia y de conformidad a los antecedentes presentados, recurro a esa Comisión Médica Preventiva e Invalidez, con la finalidad que corrija el error cometido por la Isapre ......................., y en definitiva dictamine que corresponde la tramitación de la licencia médica No 12854947 y ordene a la señalada Isapre, el pago del subsidio correspondiente.

Sin otro particular, les saluda atentamente,

Nombre y Rut

Operador Local de Universidad Virtual latinoamericana

Recientemente he sido designado como Operador Local de la Universidad Virtual Latinoamericana. Esta es una organización que por más de 10 años ofrece en toda latinoamerica diversas carreras, cursos y seminarios, a traves de correo eléctronico, principalmente ellas dicen relación con materias de Informática, Computación, Periodismo e Inglés, aún cuando también tienen otros cursos de capacitación. Invito cordialmente entonces a los Administradores de Edificios y demás personas que se encuentren interesadas en efectuar un perfeccionamiento con valores totalmente accesibles, a inscribirse en una de las carreras ó cursos que imparte esta Universidad Virtual Latinoamericana, cuya dirección es: http://uvl.netfirms.com Tambien pueden solicitar información a: uvl-cl9@chile.com

Plan de Acceso Universal de Garantias Explicitas (AUGE)

El día 1° de Julio recién pasado comenzó a aplicarse en Chile el Plan de Salud más conocido como Plan AUGE. Este es un plan de salud que garantiza el acceso -en un comienzo de 25 patologías graves- oportuno a tratamientos médicos de enfermedades consideradas graves. Las personas que se encuentran en Fonasa pagarán un copago bajo por la utilización de este plan. Las personas que se encuentren clasificadas en las letras A y B no pagaran nada. Las personas que se encuentran afiliadas a una Isapre deberán adicionar a sus contratos de de afiliación valores cercanos a los dos mil pesos por persona incluída en esos contratos, valores que ya les han sido informados mediante carta. Personalmente encuentro que es beneficioso este plan para todas las personas. Puede tener muchos aspectos que tal vez se puedan criticar, sin embargo, la situación para miles de personas que sufren las patologías que se incorporaron será mucho más tranquilizador desde ahora. Esas patologias son consideradas en muchos casos como catastroficas, pues afectan gravemente no solamente la salud de las personas, sino que también el patrimonio familiar. Esa es una consideración importante que debe tenerse en cuenta al momento de pensar en criticar este plan. Para las personas que afortunadamente no enfrentan una situación que las pueda afectar directamente, tienen la tranquilidad de saber que llegado el momento pueden resolver sus problemas de salud en forma más rápida y sin temor de quedar en la ruina, o peor aún, de no poder efectuar el tratamiento necesario. Para el gobierno será un gasto muy importante en salud. A pesar de ello, espero también que más adelante puedan incorporarse otras patologías tal como se ha señalado desde el gobierno. Sin embargo, también en este caso debe pensarse en trabajar en medidas de prevención médicas.

Accidentados de tránsito

Hasta el dia 30 de Junio del año 2005, se habian producido 847 muertes en accidentes del tránsito en Chile. A la misma fecha del año pasado, las muertes sumaban 934, vale decir, durante el año 2005 se han provocado 87 personas fallecidas menos que el año pasado. Un 9,31% , menos. Habia pensado no seguir incluyendo estos datos en mi blog, pero pienso que es relevante que se reitere sobre estos temas. Razón por la cual insisto en estas estadísticas, pués de esta manera posiblemente alguna persona pueda tomar conciencia de los riesgos de los accidentes de tránsito, tanto como conductor o peatón. En seís meses han fallecido menos 87 personas que en el mismo período del año pasado. Personalmente lo encuentro importante, si continuara la tendencia, hacia fines de año, serían más de 160 personas menos fallecidas, es decir, más de todas las muertes que se producen en un mes. Sigamos entonces insistiendo en estas situaciones para que, con más conciencia, reduzcamos aún más la estadísticas de mortalidad en este tipo de accidentes.

El todo es mayor que la suma de las partes

Los señores Administradores deben conocer los aspectos principales de la Teoria General de Sistemas, -eso creo yo al menos- y aplicar algunos de esos aspectos a su trabajo de administración. Mi propuesta de trabajo, se basa en forma fundamental en el trabajo de administración de acuerdo a los sistemas y sub sistemas que integran una comunidad de copropietarios. Finalmente si todos los sistemas se encuentran trabajando en forma eficiente, el todo será mayor que la suma de las partes. Existirá más sinergia y también más entropia negativa. Muchos Administradores se preocupan solamente por algunos aspectos relevantes de las comunidades, como por ejemplo los gastos comunes, que ciertamente es importante pués con los ingresos se financian todas las necesidades del edificio o condominio. Pero no es solamante ese aspecto el importante. Por los gastos comunes se preocupan: El Administrador, el Comité de Administración, todos los copropietarios que quieren mantener al día sus cuentas (y que son los más), es decir una gran cantidad de personas se preocupan por pagar o por recaudar esos gastos comunes. Por pagar los sueldos, las imposiciones, mantener los contratos al día, se preocupan: el Administrador y por cierto los trabajadores que reciben esos sueldos. Vale decir, por el sistema de Administración General existe una amplia preocupación. Por el sistema de Seguridad y Prevención, ¿quién se preocupa? Pocas personas. El Administrador se preocupa porque exista una mantención a los ascensores, lo cual esta bién. Por la mantención de las instalaciones, de los jardines, etc. Pero ¿quién se preocupa de la implementación del Plan de Emergencia? ¿de la implementación del Reglamento Interno? ¿de proteger la responsabilidad de la comunidad? Muy pocas personas. Es más, en muchas comunidades, estos temas son totalmente desconocidos. Existen por cierto otros sistemas en la comunidad, o pueden ser definidos con otros nombres los señalados. Pero la comunidad es una sola. Es un solo sistema compuesta por varios sub sistemas. Entonces, se debe comprender que esta forma de Administrar una Comunidad es efectiva.

Ausencia de riesgos

En varias oportunidades he escrito acerca de la preocupación que deben mantener los señores Administradores de Condominios y los miembros de los Comités de Administración, acerca del resguardo de la responsabilidad legal del condominio que administran o representan. Ello lo hago pensando en los cuidados que se deben mantener para salvaguardar el patrimonio de la comunidad y la de sus copropietarios. Patrimonio que puede verse involucrado en una demanda que ninguna persona puede vislumbrar con antelación. Los riesgos que enfrentan los condominios son variados y debido a su naturaleza existen en todas las organizaciones. Entonces lo que pretendo transmitir a las personas encargadas de las administraciones, es cumplir con aquellas obligaciones legales, que les permitirán a su comunidad la posibilidad de mantenerla con una gran ausencia de riesgos. Esa ausencia de riesgos es importante en mi concepto, pués evitará que en caso de ocurrir algún siniestro en que se pretenda reclamar la responsabilidad de la comunidad, ésta pueda acreditar en forma fehaciente el cumplimiento a cabalidad de sus obligaciones legales. Eso es lo realmente importante. Por cierto nadie puede decir cuando ocurrirán eventos que ameriten perseguir la responsabilidad de la comunidad, pero si ellos llegan antes de haber cumplido las obligaciones, ya nada se puede hacer para remediar esa situación. En consecuencia esa es la idea principal que me motiva a insistir en el cumplimiento con las obligaciones de los condominios y que es, la de proteger la responsabilidad legal de los condominios y que se traduce finalmente en proteger la responsabilidad y el patrimonio de todos los comuneros de una comunidad de copropietarios. Finalmente debo señalar que los señores administradores y los miembros de los comités de administración no son lejanos en el cumplimiento de las obligaciones, y ciertamente ellos serán personalmente responsables de los incumplimientos que se puedan acreditar.

Trabajador enfermo

En estos dias he asesorado a un Administrador que me ha presentado su problema con un trabajador de un edificio. El caso es que un trabajador antiguo presentó de imprevisto ataques de epilepsia, razón por la cual el médico entregó un certificado señalando que no podía trabajar de noche. Ahora la preocupación era sobre que podría ocurrir si le sucedía un accidente en su lugar de trabajo, circunstancia que podría interpretarse en alguna medida como de responsabilidad del empleador, en este caso, del edificio. Como ya se sabe, en Chile la responsabilidad por implementar todas las medidas necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores, recae en los empleadores. En atención a lo anterior, le recomendé que se contactará con el médico y que indicará cuales erán los trabajos que no podría realizar el trabajador, por el potencial riesgo de accidente que podría sufrir. Lo anterior en cierta medida no fue muy comprendido por el Comité de Administración, habida cuenta al desconocimiento que muchas personas tienen sobre la responsabilidad legal de las comunidaddes de copropietarios en su rol de empleador. Con todo, aceptaron la sugerencia y en definitiva, el Administrador se entrevistará con el médico a objeto de obtener una información más clara sobre los trabajos que no puede realizar el trabajador afectado. Comprenderán que si el trabajador, tiene un accidente, el Administrador podrá acreditar que se realizaron acciones a objeto de proteger la vida y la salud de su trabajador. También me encomendaron la confección e implementación de su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, que tampoco tenían.

Trabajador enfermo

En estos dias he asesorado a un Administrador que me ha presentado su problema con un trabajador de un edificio. El caso es que un trabajador antiguo presentó de imprevisto ataques de epilepsia, razón por la cual el médico entregó un certificado señalando que no podía trabajar de noche. Ahora la preocupación era sobre que podría ocurrir si le sucedía un accidente en su lugar de trabajo, circunstancia que podría interpretarse en alguna medida como de responsabilidad del empleador, en este caso, del edificio. Como ya se sabe, en Chile la responsabilidad por implementar todas las medidas necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores, recae en los empleadores. En atención a lo anterior, le recomendé que se contactará con el médico y que indicará cuales erán los trabajos que no podría realizar el trabajador, por el potencial riesgo de accidente que podría sufrir. Lo anterior en cierta medida no fue muy comprendido por el Comité de Administración, habida cuenta al desconocimiento que muchas personas tienen sobre la responsabilidad legal de las comunidaddes de copropietarios en su rol de empleador. Con todo, aceptaron la sugerencia y en definitiva, el Administrador se entrevistará con el médico a objeto de obtener una información más clara sobre los trabajos que no puede realizar el trabajador afectado. Comprenderán que si el trabajador, tiene un accidente, el Administrador podrá acreditar que se realizaron acciones a objeto de proteger la vida y la salud de su trabajador. También me encomendaron la confección e implementación de su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, que tampoco tenían.

Plan de Emergencia

He estado revisando las entradas de mi Blog, y en varias oportunidades he escrito acerca de la implementación de un Plan de Emergencias en Condominios "ante siniestros como incendio, terremotos y semejantes". Esa es una obligación legal que se encuentra en el artículo 36 de la ley 19.537. Infortunadamente y a consecuencias del fuerte sismo ocurrido en el norte de Chile, se ven en las noticias, a muchas personas que habitan en edificios y que señalan que no existe ninguna preocupación por la seguridad. En muchas ocasiones tratando de culpar a la autoridad pública. Esa circunstancia demuestra una falta de conocimientos sobre quienes deben preocuparse por la implementación de los planes de emergencias en edificios. Esa obligación recae por mandato de la ley, en los miembros del Comité de Administración de cada Edificio o Condominio. Ellos son quienes deben implementar ese plan de emergencia. Pero no basta implementar dicho plan. Tambien se deben efectuar uno o mas simulacros de emergencias, para que en realidad las personas sepan lo que deben hacer al enfrentar una situación verdadera, tener zonas señalizadas de seguridad entre otras medidas. En igual forma, las personas que viven en condominios deben preocuparse en saber si en sus edificios o condominios existe un plan de emergencia, y de no haberlo solicitar su implementación. Digo lo anterior habida cuenta a que luego de los desastres de Asia, el terremoto del norte chileno, el temblor de ayer en la zona central, el sismo en Estados Unidos, las personas comienzan a preocuparse, pués que se ¿hará si llega a ocurrir un terremoto de noche, y se vive en un edificio en altura? habrá que arrancar o quedarse al interior del departamento? Personalmente he pasado varios sismos fuertes en el piso 15, y por experiencia sé que las personas pierden el control, no al ver caerse las cosas,(porque en esos momentos ya la energía eléctrica se ha cortado) sino al sentir caerse las cosas, al sentir el ruido de la tierra y del edificio, al sentir como una estructura tan grande se mueve tan fuerte. Eso ocurre con un sismo de envergadura. Todo el edificio a oscuras. La ciudad a oscuras. Por lo menos cuando el sismo es de día, gran parte de ese temor no se siente. Pero al igual se mueve el edificio, se siente el ruido. Bueno, cuando nada ocurre, nadie dice nada. Pero basta que ocurra una situación de emergencia para que muchas personas se sientan con toda la autoridad para comenzar a criticar a las personas que debieron haber previsto la situación. Entonces no esperemos a que ocurran estos desgraciados eventos para darnos cuenta de nuestra propia despreocupación, o criticar a tercera personas por no haber cumplido con su obligación. Vaya donde el Presidente del Comité de Administración, o su Administrador y consulte si su edificio o Condominio mantiene implementado su Plan de Emergencia. De no ser así señale que esa es una obligación legal que debe ser cumplida para la seguridad de todas las personas.

Terremoto en Iquique

Hoy acaba de producirse un terremoto en Iquique, Chile, desgraciadamente con victimas fatales. Hace algunos años estuve viviendo en esa nortina e histórica ciudad, y espero que a los amigos que hice en esos años no les haya ocurrido nada grave. Una de las primeras conclusiones que uno debe obtener de este sismo, dice relación con la calidad de las construcciones. Iquique cuenta con muchas construcciones que son nuevas y esta es en alguna medidad una gran prueba de fuego de esas construcciones. Al parecer la pasaron con bastante éxito. De lo anterior uno puede concluír que si las edificaciones nuevas en el resto del país, son de la misma o superior calidad, los habitantes de esos edificios, pueden estar seguros de la resistencia de esos edificios ante sismos de esta envergadura. Un segundo analisis, dice relación con los planes de emergencia que exige la ley de copropiedad. Justamente para estos casos y otros similares, se implementan esos planes de emergencia, para actuar con calma ante estos eventos imprevistos, para evacuar con tranquilidad, para volver a la normalidad lo más pronto posible. La responsabilidad por la implementación de esos planes de emergencia la tienen los miembros de los comités de administración, y la deben cumplir dentro de los primeros cuatro meses desde la fecha en que asumen en sus cargos. Quise escribir esta entrada, no solamente para analizar algunas circunstancias que se desprenden de estos eventos y que pueden comprometer la responsabilidad de las comunidades de copropietarios, sino que con la finalidad de enviar un saludo solidario a los habitantes de Iquique. Gentes muy orgullosas de su pasado, sobre todo aquellas que vivieron en las Oficinas Salitreras, como por ejemplo en Santa Laura. No se me ocurre nada más que el saludo que los iquiqueños dicen con tanto orgullo: Iquique es Puerto, las demás son Caletas.

Demandas y Copropietarios.

En numerosas oportunidades se deben ventilar demandas entre los copropietarios de una Comunidad o entre esta y los copropietarios, sea por diversas razones. En muchos casos -por no decir en todos- estas situaciones quedan entregadas a profesionales abogados, sin embargo, es importante que el Administrador como representante de la comunidad se encuentre enterado en forma completa del avance de cada demanda, debe conocer cuales son los pasos que deben seguirse en cada proceso y en que fase se encuentra. Por tal razón, los Administradores debieran conocer como funciona el nuevo sistema procesal penal que es el que aplica justicia penal en estos momentos. Los asuntos que deben tratarse en los tribunales de policía local siguen igual, lo mismo que en los tribunales civiles. El nuevo sistema procesal trata de evitar entre otras cosas, las situaciones raras que se producian en el antigua sistema. Sin embargo, recomiendo en forma encarecida a los Administradores que se mantengan completamente al dia en la demanda, obteniendo copia o fotocopia de todos los documentos de los expedientes. Ahora bien, los Administradores deben por lo menos estudiar cual es la forma que se debe enfrentar un juicio oral, tratar que en las audiencias se ejerzan todos los derechos, que no existan irregularidades. El problema con los sistemas no son ellos, sino las personas que los administran, y muchas personas que se han integrado al nuevo sistema, provienen de los tribunales del sistema antiguo. Con todo, se debe analizar cada caso que se va a demandar en particular. También existe la mediación o arbitraje, que es una solución menos onerosa y que proteje en una mayor medida la convivencia en una comunidad, que si sufre un quiebre importante, puede tardar muchos años en recuperarse, si es que se recupera la buena convivencia. Un demanda, siempre va a originar un clima adverso, y cabe recordar que mas vale un mal acuerdo que un buen juicio. Un juicio en un Juzgado de Policia Local, puede tardar años en resolverse, genera un desgaste enorme de las personas y de la vida de la comunidad. Ademas de todo el costo económico. Los miembros de los Comité de Administración, también deben meditar esta situación.

Declaracion Rectificatoria año 2.005

Debo rectificar una declaración de impuestos anuales a la renta. Revisé cada día el resultado de la declaración de impuestos y me salia el mensaje que estaba siendo revisada. Ello ocurrió hasta más o menos el 23 de Mayo. El día 24 de mayo en forma aproximada, aparecio en la bitacora del contribuyente una carta de fecha 16 de Mayo señalando las inconsistencias e indicando que se podría rectificar vía internet. Se trató de rectificar por Internet, pero hasta el día 31 de Mayo en la sección correspondiente del sitio de Impuestos Internos, no apareció el año 2005. Vale decir solo se podía rectificar las declaraciones de renta hasta el año tributario 2004. Luego el 1 de Junio pasado, apareció el año 2005 pero ya no se pudo rectificar por Internet. Pregunto ¿dónde se encuentra la eficiencia en el servicio de impuestos internos? esa misma que le exije a todos los contribuyentes chilenos. ¿Cómo es posible que entregue una carta con indicaciones que no van a poder ser cumplidas? Tengo molestia con el Servicio, pues le exije mucho a los chilenos, y cuando ellos se equivocan, es como si no hubiera pasado nada. Ojalá que llegue pronto el momento en que uno pueda reclamar de estas situaciones y no se vea enfrentado a una posible fiscalización. Mi molestia no es de hoy. Hace algunos años -mas de siete- un cliente debió "comprar" un ejemplar del Manual del Contribuyente, en $ 300.000= para no ser fiscalizado. Ese mismo libro lo compré personalmente en una libreria y me costo aproximadamente $ 5.000=

Integrantes del Comité de Administración

Muchas personas se esfuerzan por pertenecer a un Comité de Administración de su comunidad. Muchas de esas veces, las razones para postular dicen relación con los problemas que se suscitan en las comunidades, desgraciadamente muchas de ellas, por el manejo de los fondos de la comunidad o por aspectos que dicen relación con las relaciones que deben existir entre vecinos. No basta con la buena intención de querer participar en la dirección de la comunidad. Es importante sí, pero no basta. Los Comités de Administración actúan como cuerpo colegiados que representan a la Asamblea de copropietarios en las decisiones que ella adopta. No son su representante legal pues ese papel lo cumple el Administrador. En atención al papel que cumplen debe en primer lugar conocer la legislación atingente, es lo primero y obligatorio. Luego, igualmente importante, deben saber relacionarse con sus iguales en una forma deferente y pácifica. Deben saber solucionar conflictos, algunas veces muy graves que implican acusaciones de mal manejo de dineros o irresponsabilidad en el cumplimiento de sus obligaciones. Deben tambien saber manejarse en un juicio. Un mal arreglo, vale mas que un buen juicio. Si se va a demandar a un integrante anterior de haber cometido alguna irregularidad, se debe recordar que en primer lugar, esa persona estaba cumpliendo con el mandato de la comunidad. En segundo lugar, que esa persona -eventualmente- puede probar que no cometió infracción alguna y que fue denunciado en forma injusta y calumniosa, dando lugar a una contrademanda por ese délito. Deben saber también materias relacionadas con administración general, con manejo de reuniones y saber llegar acuerdos con personas que tienen posiciones antagónicas. Ser integrante de un Comité de Administración, es un deber que debe ser cumplido en forma satisfactoria y diligente, pués de ello depende -además del prestigio de la persona- el desarrollo de la comunidad. Las personas autoritarias, irresponsables, manipuladoras y similares no deben tener cabida en estos comités. Ellas siempre van a perjudicar a la comunidad. No las van a dejar avanzar, van a crear un mal ambiente y las Asambleas se convertiran en un verdadero martirio. Ciertamente todos los copropietarios tienen la responsabilidad de no elegir a esas personas.

Carolina, La niña balsera

Me alegro que Carolina haya tenido el reconocimiento que se merece por el inmenso y arriesgado esfuerzo que realizaba para dirigirse en una balsa a su Escuela, en el sur de Chile. Hago clases del módulo de Gestión de la Pequeña Empresa a jovenes de Cuartos Medios y debo reconocer con dolor y verguenza ajena que cuando les conté del ejemplar esfuerzo de esta niña, muchos de ellos se rieron. ¿Qué pasa con los estudiantes de hoy?. No estan ni ahí con nada. Con todo, de todas formas me alegre y emocioné cuando la vi que se encontraba en Santiago, recibiendo todo el reconocimiento que verdaderamente merece su esfuerzo. Bien Carolina. Felicitaciones

Incendio en Departamento

Ayer se produjo un incendio en un departamento de un segundo piso, en un edificio de Valparaíso. El mes pasado se produjo un incendio en un lujoso edificio de Reñaca en Viña del Mar. Hace un tiempo atrás se produjo otro incendio en un departamento de un cuarto piso en un edificio centrico de Viña del Mar. Son los que me recuerdo sin hacer un mayor esfuerzo. Muchas personas tienen la sensación que en los edificios en altura no se producen incendios, pero la realidad indica lo contrario. Son menos, pero igualmente se producen. Recuerdo que hace un tiempo, conversando con la Presidente de un Comité de Administración, ella me dijo que en su edificio no tenían el Plan de Emergencia exigido por la ley de copropiedad, pués su edificio había sido declarado incombustible por la Municipalidad. Ello no tiene relación con el cumplimiento de la norma legal que exige la implementación del Plan de Emergencia. Dicho Plan se confecciona para afrontar emergencias como incendios, sismos u otras emergencias similares. Ahora bien, tal vez la estructura de los edificios puedan tener caracteristicas mas o menos incombustibles, pero los bienes que se mantienen al interior de los departamentos, sí son combustibles, y eso lo demuestra los incendios que he señalado al comienzo. Yo mismo vivo en un departamento en un edificio que también tiene las caracteristica del anterior, sin embargo, el año pasado a un vecino se le comenzó a quemar la cocina, estando en el piso 15, la dueña de casa que se encontraba sola con su hija, salió gritando y por ello nos dimos cuenta de lo que sucedia. Con mi hijo, apagamos el fuego. Cuando hubo terminado, llegaron los conserjes y después los bomberos. La idea que deseo transmitir en esta entrada, dice relación con la obligatoriedad de implementar el Plan de Emergencias. Ello también les sirve a la personas que son miembros de los Comités de Administración para poner a resguardo su propia responsabilidad legal. La ley les exige a ellos la implementación del Plan de Emergencia señalado. Entonces, manos a la obra.

Accidentes del Tránsito

Hasta el dia 31 de Mayo del año 2004, se habian producido 773 muertes en accidentes del tránsito en Chile. A la misma fecha del año en curso, las muertes suman 711, vale decir 62 personas menos que el año pasado. Un 8,02% , menos. Pienso que a muchas personas le debe interesar este antecedente. También a otras les debe molestar. Sin embargo, lo incluyo en mi blog, con la esperanza de contribuir a tomar conciencia sobre el valor de cada vida. De la prevención que se debe adoptar tanto como conductor o peatón. Tal vez es una mala comparación la que hago, pero hace pocos días ocurrió una tragedia en Antuco y fallecieron más de 40 personas, desgraciadamente todos en una misma oportunidad. Sin embargo en Chile cada año mueren mas de 1.700 personas en accidentes del tránsito y parece como si no pasara nada. Todos los años muere una cantidad similar. Lo heridos por cierto son muchos miles. Muchos de los cuales quedan con secuelas para el resto de su vida. Entonces tomemos conciencia de nuestros actos, de nuestra responsabilidad. Luego que ocurren los accidentes, con el resultado que sea, nada se puede volver a cambiar, nada. Las estadísticas muestran un resultado favorable comparado con el año anterior. Pero igualmente son muchas personas muertas. Con todo, espero que los proximos meses las estadística nos indiquen una reducción mayor en el número de las personas fallecidas en los accidentes del tránsito.

Funciones del Administrador

Quiero detenerme un momento en una de las funciones que la ley de Copropiedad le asigna al Administrador. Esta función se encuentra contenida en el artículo 23 de la ley, y dice que son funciones del Administrador "..., velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del Reglamento de Copropiedad; ..." La idea que deseo transmitir es que además de lo que generalmente se piensa de que el Administrador se encuentra obligado a respetar la legalidad, esa es una función claramente señalada en la ley, en consecuencia los señores Administradores no pueden desconocer la norma o su espiritú. Los Administradores no solamente deben hacer cumplir las normas a los señores copropietarios, sino que también a la Asamblea y a los integrantes del Comité de Administración. La ley radica en la persona del Administrador la función de velar por el cumplimiento de las normas legales sobre copropiedad inmobiliaria, en consecuencia si la Asamblea o uno o mas miembros del Comité de Administración la sobrepasan o intentan sobrepasarla, debera ser el Administrador quien deberá indicar esa circunstancia. Por supuesto que el Administrador debe ser el primero en cumplir las normas legales. En resumen, el Administador deberá velar por la observancia de la normas legales y reglamentarias, como también del Reglamento de Copropiedad de su comunidad. Esa observancia deberan cumpirla todos los actores -incluyendose el mismo Administrador- que se encuentren involucrados en la Administración o gestión de una Comunidad de Copropietarios y de quienes se relacionen con ella. Por tanto, ninguna persona o entidad, puede arrogarse más atribuciones que las que legalmente les corresponden. Los Administradores o integrantes del Comité de Administración e inclusive las mismas Asambleas deben ceñir su actuación a lo señalado en las normas legales. Todos hemos leído o escuchado sobre personas que creen que por desempeñar un cargo eminentemente temporal, se arrogan atribuciones mas alla de lo que le permite la ley. Eso se debe terminar.

Contabilidad de un Edificio

Hace algun tiempo me desempeñé como Contador de una comunidad de copropietarios. Fue una buena experiencia, a pesar de los muchos cambios que introduje. En primer lugar la contabilidad debe ser utilizada como un medio eficaz de información, tanto a los órganos de la administración como a los señores copropietarios. A los órganos de la adminitración, pues a ellos les puede servir en su labor de gestión, y a los copropietarios les debe servir para visualizar que sus gastos comunes han sido invertidos de buena forma, en los conceptos que las leyes y/o que ellos mismos han definido. He visto algunos informes contable y si bien es cierto los copropietarios no entienden mucho los informes por su carga técnica. Los mismos informes no hacen mucho para mejorar esa situación. Me recuerdo que en los informes incorporaba una análisis porcentual de lo ingresos y gastos, pues es muy diferente analizar un informe solamente de pesos con otro que además le diga en forma porcentual como se generarón los ingresos y como se invirtieron. También el informe lo utilizaba para que se informara porcentualmente la deuda de cada unidad, tratando que sirviera de incentivo para que todas las unidades tuvieran un porcentaje igual a cero en la nómina de deudores morosos. Tanto sirvió este tipo de información que incluso varias unidades se encontraban en un momento pagando por anticipado sus gatos comunes. Todos los contadores saben hacer un análisis financiero de los estados de resultados de las contabilidades que mantienen en sus carteras. Esa misma experiencia deben traspasarla a los informes contables de las comunidades de copropietarios. Esa información les puede facilitar mucho la comprensión del destino de los valores de la comunidad, circunstancia que generalmente genera preocupación o deconfianza entre los copropietarios. Lo mejor es la transparencia y la buena información.

Seguridad en Edificios y Condominios

Hay que preocuparse de la seguridad en los condominios, sobre todo ahora que la preocupación por los délitos contra las personas se encuentra entre las necesidades mas urgente de la población.

¿De que seguridad se debe preocupar el Administrador?

Seguridad del Condominio (seguridad privada)

Prevención de Accidentes

• Instalaciones

Prevención de delitos

• A la propiedad

• A las personas

Seguridad de las personas (habitantes de la comunidad)

• Prevención de accidentes en el hogar

• Prevención de accidentes en el Condominio

Seguridad de la información (existe información privada)

• Cuidado sobre el acceso de la información

Seguridad sobre la Responsabilidad Legal (Responsabilidad extracontractual)

• Cumplimiento de las normas legales

• Plan de Emergencia

• Reglamento Interno de Seguridad e Higiene

• Derecho a Saber

• Capacitación

• Prevención de Riesgos Laborales

En cada uno de esos temas el Administrador debe saber adoptar las medidas necesarias con la finalidad de prever la ocurrencia de algún siniestro.

Es necesario estar siempre preocupado de ello, y se deben conocer las razones que pueden originar o desencadenar la ocurrencia de un hecho no deseado.

Ello permite mantener un Sistema de Seguridad Integral. Todo es perfectible, cada cierto tiempo se puede poner a prueba y arreglar los aspectos débiles del sistema de seguridad.

Determinando objetivos

Cuántos y cuáles son los objetivos de un Administrador de Edificios. Por cierto son mas de uno. Existen objetivos de corto, mediano y largo plazo. Fáciles de cumplir y otros más complicados. Veamos. Por cierto un Administrador debe tener más de un objetivo que alcanzar en el desempeño de sus funciones. Es imposible que tenga un sólo objetivo. En el aspecto de recaudación de gastos comunes, su objetivo debe ser el lograr que todos los señores comuneros efectúen sus pagos cuando corresponde. Pero si existen deudores morosos, su objetivo debe ser la regularización de esas cuentas lo más pronto posible. En el aspecto de prevención sus objetivos debieran ser, mantener actualizado el Plan de Emergencia, mantener implementado el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, prevenir en lo posible accidentes de trabajo (y prestar la atención más expedita posible cuando ellos ocurran), seguros contratados. En el aspecto administrativo, mantener la información laboral y previsional al día, contratos de trabajo actualizados (por lo menos una vez al año deben ser actualiados), sueldos e imposiciones previsionales pagadas, feriados, horas extras, contratos de honorarios, libro de asistencia, retención de impuestos, documentación a disposición de los señores comuneros, listado de copropietarios, etc. todo al día. En el aspecto técnico: mantenciones preventivas de instalaciones, reparaciones cuando correspondan, aseo y limpieza del condominio, mantención de planos de instalaciones, etc. Tambien debe ser uno de los objetivos de los Administradores su propia capacitacion, su perfeccionamiento personal, el de los trabajadores de su dependencia, proporcionar una información oportuna y transparente, una buena atención a los comuneros y público en general, la protección de la responsabilidad de la comunidad, el pago oportuno de lo servicios contratados, rendición de cuentas en forma completa y oportuna, etc. La idea que deseo transmitir es que el Administrador de Edificios, debe saber que tiene muchos objetivos que cumplir, unos más importantes que otros, unos más simples que otros, pero el cumplimiento de cada uno de ellos, le ayudará a satisfacer en mejor forma la necesidades que poseen los copropietarios de una comunidad. Los objetivo no se cumplen en forma lineal, uno tras otro, sino más bién, se van cumpliendo en forma funcional y de acuerdo al transcurso del tiempo, por ejemplo, en un determinado mes me puedo poner como objetivo cumplir todas la obligaciones que impone la ley de accidentes del trabajo, en otro con las obligaciones de la misma ley de copropiedad inmobiliaria (plan de Emergencia, seguro de incendio, listado de copropietarios, entre otros), por otro lado el mantener al día los sueldos y las imposiciones previsionales se va cumpliendo con el transcurso del tiempo, etc. Entonces la idea es -a manera de ejemplo-, diseñar un catastro de todos lo objetivo que se deben cumplir y comenzar a desarrollar las actividades necesarias a objeto de llegado fines de año, demostrar un trabajo consistente y permanente.

Manejo de crisis

Infortunadamente estamos viendo una situación muy lamentable que se encuentran enfrentando en el Ejercito de Chile. Sin hacer criticas, ha llamado la atención el manejo -al parecer descoordinado- de la información acerca de las personas que hasta el momento se encuentran extraviadas en la pre cordillera. Esa situación puede empeorar la percepción que tiene la ciudadanía de la labor que efectúa el Ejercito para superar esta crisis. Luego de pasado estos momentos, apareceran muchas persona criticando al Ejercito, a los oficiales y a cualquiera otra entidad que estuviera involucrada. Quiero en estos momentos pensar un poco en un Cabo y un Teniente que se devolvieron a buscar a unos soldados que estaban quedando pérdidos. Ellos los reunieron y guarnecieron, fueron los 50 que aparecieron sanos. Vi en las pantallas a una madre que se preguntaba y reclamaba que ellos estuvieran salvos en circunstancias que su hijo aún no aparecía. Su hijo se encontraba bajo el mando de esas dos personas, pero al parecer no se encontraba entre los rezagados. El pesar de esa madre es muy comprensible. Sobre todo para quienes somos padres. Pero ese Cabo y Teniente tuvieron que adoptar una desición en medio de un fuerte temporal y viendo que los jovenes estaban quedando "botados" decidieron ir en su ayuda. En la practica, lo entiendo asi yo, los salvaron. En el fuero interno de esos dos soldados deben creer que han salvados muchas vidas, y creo fuertemente que ello es efectivo. Sin embargo, para otras personas apareceran como responsables de haber abandonado a sus soldados. Una misma desición provoca dos interpretaciones totalmente distintas. Espero que las desiciones que en todo momento se adoptaron, hallan sido las mas correctas de acuerdo a las circunstancias que estaban enfrentando. Criticar luego de los hechos es fácil. Pero las personas que se encontraban allí deberan develar toda la verdad de lo ocurrido. Espero por cierto que los 41 soldados que no aparecen, vuelvan sanos y salvos. Ahora bien, muchos administradores debemos sacar lecciones de estos sucesos y otros menos drámaticos que ocurren con frecuencia en nuestras vidas. La caida del avión en Portezuelos; un incendio en un edificio en Viña del Mar; un asalto a una residencia de un condominio; un accidente laboral grave, etc. todos esos sucesos son crisis que deben enfrentar quienes son los afectados y/o responsables. Los condominios ¿tienen sus Reglamentos Interno al día?, ¿su Plan de Emergencia implementado?, ¿han informado de los riesgos laborales a sus trabajadores?. Estas son situaciones básicas que deben mantenerse al día para -llegado el momento- enfrentar en mejores condiciones un "manejo de crisis". Luego viene enfrentar a la prensa.

Descanso obligado

Durante los últimos 6 días he debido soportar una fuerte gripe que me mantiene en cama muy complicado. Durante estos días he debido presentar Licencia Médica, a objeto de justificar mi insistencia al trabajo (clases) pero ciertamente, lo que verdaderamente me ha complicado es la enfermedad que en esta oportunidad me atacó en forma muy rápida y muy fuerte. Afortunadamente ya me encuentro recuperando y espero comenzar a escribir en los próximos días sobre los temas que nos importan. Si alguién vió en el Canal de Tv del Senado de Chile, el seminario Desigualdad de Oportunidades: La verguenza de Chile, habrá apreciado que algunas de la ideas que trató de incluír en mis entradas, en forma muy rudimentaria por cierto, fueron incluídas por algunos panelistas de dicho seminario. Espero que salgan resultados concretos de dicho seminario organizado por la revista Capital. Por lo demás creo que debiera ser más difundido, conocido en los liceos y universidades. Comence a leer durante mi gripe el Libro Atrevete a Triunfar, y transcribo un párrafo que a su vez es la transcripción de un dialogo de la Serie Star Wards episodio El Imperio Contraataca: Yoda, el maestro Jedi, trata de implantar en Luke Skywalker los medios para adquirir la "fuerza", que es el poder más grande del universo. Dice a su alumno: "No existe el intentar, Luke. Lo único que existe es el hacer o el no hacer." Bueno espero que se comprenda, a buen entendedor pocas y buenas palabras.

Evaluacion Siniestralidad Accidentes del Trabajo

A partir del 1° de Julio próximo, todas las empresas seran evaluadas para determinar la cotización adicional diferenciada que les corresponde para por el Seguro Social contra Accidentes del Trabajo y Enfermedades Profesionales, de la ley 16.744. Esta evaluaciión de la Siniestralidad Efectiva de la empresa, se realiza cada dos años para fijar el porcentaje de cotización adicional que le corresponde pagar. Este proceso le permite a las empresas acceder a exenciones, rebajas o sufrir recargos en sus cotizaciones adicionales por el Seguro Social señalado. En el caso de las empresas adheridas al INP, éste proporciona la información y los distintos Servicios de Salud del país notifican a las empresas. Las empresas adheridas a alguna Mutualidad, son evaluadas por éstas. Entre los requisitos necesarios para acceder a una rebaja y exención de la cotización, se encuentra mantener implementado el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, estar al día en los pagos de cotizaciones, mantener en funcionamiento el Comité Paritario de Higiene y Seguridad (si la empresa tiene mas de 25 trabajadores) o un Departamento de Prevención de Riesgos Profesionales, si la empresa tienen mas de 100 trabajadores. Si la empresa tiene una tasa adional recargada, y no puede acreditar el cumplimiento de los requisitos que les sean exigibles, debe mantener su tasa adicional por dos años.

Accidentes, Responsabilidad legal e Indemnizaciones

Que ocurriría si en su condominio se produjera un accidente de su personal o una tercera persona, con victimas fatales.

¿Se encuentran preparadas las condiciones administrativas para enfrentar una demanda por indemnizaciones reparatorias por cantidades millonarias?

En mis intervenciones en este Blog he señalado varios aspectos acerca de los cuales todas las comunidades deben adoptar decisiones en ese sentido, a mayor abundamiento, el número 11 del artículo 26 del DS 46, Reglamentario de la ley de Condominios, dispone que es función del Administrador “Adoptar o proponer al Comité de Administración medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes, ...”

El número 1, del mismo artículo dispone “Cuidar los bienes de dominio común”

La responsabilidad extracontractual también es un bien de la comunidad, y hay que resguardarla lo mejor posible, se debe precaver eventualidades a objeto de no verla comprometida.

El Comité de Administración y el Administrador de su condominio tienen mucho que decir en estos aspectos.

La labor de un miembro del Comité de Administración no es precisamente el demostrar poder; hacerse acreedor a ciertos privilegios que no existen; denostar a personas en las Asambleas de copropietarios; efectuar críticas infundadas, no. Eso se encuentra muy lejos de las funciones del cargo.

Los miembros del Comité de Administración tienen la responsabilidad de dirigir eficazmente a su comunidad desarrollando sus mejores esfuerzos y conocimientos, si no los tienen acepten de buena gana las sugerencias e incluso las criticas, de quienes sí los tienen.

Personalmente le recomendé a un Presidente de un Comité de Administración que para la Administración del Edificio se utilizarán algunos conocimientos de la ciencia de la administración, concretamente de la Teoría General de Sistemas, la respuesta fue que esa Teoría se encontraba añeja, en desuso.

Sin embargo, no se utiliza ningún procedimiento o herramienta técnica en la Administración, sólo se limitan a cobrar y pagar. En definitiva solo a administrar los pocos recursos económicos de la comunidad, pero planeación de corto o largo plazo nada, coordinación nada, Plan de Emergencia, cero, Reglamento Interno de Seguridad e Higiene, cero, información de los riesgos laborales a los trabajadores, cero.

La labor del Comité de Administración es importante en el resguardo de la responsabilidad de la comunidad. Esa labor provoca el aumento o disminución de la calidad de vida de los comuneros.

Derechos ciudadanos en materia tributaria.

Con gran satisfacción leí en la pagina del senado, que el Senador Baldo Prokurica, ha presentado una moción a objeto de protejer los derechos de los contribuyentes ante acciones arbitrarias del Servicio de Impuestos Internos, o por lo menos para obtener una atención adecuada a las personas que deban recurrir a ese Servicio. Todo ello motivado en parte por la actuación del servicio en la última operación renta. Las personas que aún no se enfrentan a las actuaciones del Servicio, deben meditar que mas temprano que tarde deberan trabajar en cierta medida supervigiladas por este servicio, pues conoce las Boletas de Honorarios que emite el contribuyente, los sueldos y/o pensiones que obtiene, los intereses que gana en las instituciones financieras, las facturas que emite (más adelante esta será una obligación para gran parte de las empresas), conocerá pronto los bienes inmuebles que arrienda. En fin al parecer no quedará nada que uno pueda hacer, sin que no lo sepa este servicio. La situación provocada por la no entrega de formularios ciertamente atenta contra los derechos de los contribuyentes y la obligación de efectuarla por Internet, en mi opinión también, se coarta la libertad que tiene cada persona a declarar sus impuestos como estime pertinente. Como el mismo Senador señala, otros paises ya cuentan con una carta de derechos ciudadanos en materia tributaria. Chile debiera ser uno más de ellos. Señala en parte el Senador “en Chile los contribuyentes están muy desamparados porque en todos los países desarrollados existen instancias para defender al contribuyente, ya que mal que mal, el contribuyente es el que le paga el sueldo con sus impuestos, al Presidente de la República, a los ministros, parlamentarios, organizaciones del Estado que tiene por objeto ayudar a los más desposeídos y a los propios funcionarios del Servicio de Impuestos Internos (SII)”. Espero entonces que la mocion presentada por el senador Prokurica, -por la importancia de la materia- llegue a buen puerto, aún cuando para ello, deba contar con el patrocinio del del Ejecutivo.

Esta sí es buena noticia.

El mes pasado en forma irónica titulé un post como "Una buena noticia" pues se habían reducido un poco las muertes por accidentes del tránsito. Sin embargo, durante el mes de Abril efectivamente hubo un fuerte descenso en esas muertes, pues en promedio debieran haber llegado a las 150 y 600 en los cuatro meses. Solamente ocurrieron unas 114 muertes y acumuladas 556 aproximadamente. Es decir hubo un fuerte descenso de alrededor de 44 personas que no fallecieron. Un verdadero logro. Todas las personas debieran estar un poco mas alerta en sus desplazamientos por la via pública o en vehículos de transporte. Jamás ir colgando en las micros, nunca. Menos los estudiantes. Siempre habrá una solución para ellos en su establecimiento. Los trabajadores, salir mas temprano de sus hogares. Es efectivo que si una persona llega todos los días atrasados a su trabajo, puede llegar a constituír una causal de término de contrato, pero esa situación no puede ser más poderosa que descuidar su propia vida. Esta es más importante de todas maneras. Resumiendo, Abril fue un mes que al parecer representa un cambio en las actitudes de las personas. Una mayor preocupación por su vida. Estas son noticias que debieran ser titulares en los noticiarios de televisión, incentivar el cuidado de la vida. También los señores conductores tienen mucha responsabilidad en que las muertes se reduzcan. Deben viajar con las puertas cerradas y evitar que los pasajeros viajen "colgados" en sus vehículos. Para terminar un deseo: que este mes de Mayo tambien sea un mal mes para las estadísticas, que el comportamiento de los conductores y peatones sea responsable y asi evitar tragedias que provocan tanto dolor en tantas familias..

Término de Operación Renta

El próximo Lunes 9 se terminan de efectuar las Declaraciones de Impuestos a la Renta, para aquellos contribuyentes que solicitan devolucion de valores retenidos o pagados anticipadamente como pagos provisionales mensuales. Este año el Servicio de Impuestos Internos pretendió que el 100% de las declaraciones fueran efectuadas por Internet. Creo que abusó del poder que posee y todos los problemas que se han conocido así lo demuestran, ¿Cómo es posible que no se hayan siquiera vendido los formularios como antes? ¿Qué se haya tenido que llegar a interponer un recurso de protección para que SII entregara formularios? Este año en mi opinión el Servicio abuso del derecho. Que ello sirva de lección para futuras operaciones de renta y también para que los contribuyentes se encuentren preparados para lo que deberan afrontar en el futuro. Ciertamente las exigencias tributarias que nos imponga el Servicio no serán menores. Desde hace un tiempo ya, el Estado, a través del Servicio, se ha preocupado de percibir a través de las declaraciones de impuestos via Internet, todos los dineros en forma inmediata por las transacciones electronicas, pero a un costo que deben soportar los propios contribuyentes, pues esas transacciones no son gratuitas. Con las facturas eléctronicas el Servicio controla bien los montos del Iva, (y los resultados de las empresas) pero con seguridad se han perdido muchos puestos de trabajo en las imprentas y la obligación de emitir esas facturas, irá en aumento en los próximos años. También el Estado pierde ingresos por la menor facturación de Iva por las imprentas. Encuentro muy bien los avances tecnologicos del Servicio de Impuestos Internos, lo que no encuentro nada de bien, es que muchos de ellos se hagan a costa de los contribuyentes y trabajadores.