Estos son hecho que aún suceden

Hace algunos meses, me ha llamado una persona que vive en un edificio. Me ha explicado la situación, que es mas o menos la siguiente:

El condominio ha tenido una pérdida de dinero de aproximadamente $ 14.000.000.

La persona que me ha llamado había sido elegida como integrante del Comité de Administración, aún cuando es arrendatario. Ha renunciado luego de conocer la normativa legal.

El Comité de Administración actual lo integra solamente una persona.

No entregan un Aviso de Cobro de Gastos Comunes.

Hace solamente algunos meses se les ha hecho contrato a los trabajadores, aún cundo algunos llevan años trabajando en el condominio.

El dinero se maneja desde una cuenta bancaria en que para efectuar retiros, firma una persona que tiene firma registrada, pero que hace años no participa en el comité de administración.

Se ha solicitado a la persona que se desempeña en el Comité de Administración, que cite a una asamblea para elegir un nuevo comité o en su defecto, incorporar a dos integrantes más, no ha querido efectuar esa Citación.

Además comentó de otras varias situaciones irregulares, como contratar a un Administrador, quien a su vez señala que solamente es un Asesor de la persona del Comité de Administración.

Estos manejos se irán acabando poco a poco en los condominios, y muchas personas pasaran muy cerca de prisión. De hecho le recomendé que hiciera una denuncia en el Ministerio Público, por el manejo de fondos y determinaciones perjudiciales para el condominio, argumentando la ley conocida como de administración desleal.

También efectuar una denuncia el JPL, para que sea el tribunal quien cite a una asamblea ordinaria de copropietarios, con la finalidad de elegir un nuevo comité de Administración, y comenzar a solucionar los problemas que, son muchos más.

En mucha ocasiones se conoce que algunas personas se integran al Comité de Administración, con muy buena voluntad, pero sin conocimientos de las normas que rigen a los condominios. En mi opinión esa buena voluntad, se debe terminar, el condominio debe administrarse con personas que conozcan como se maneja una empresa, como se adoptan determinaciones y como se protege el patrimonio común.   

Esas mismas personas de buena voluntad, puede luego verse involucrados en situaciones, que a pesar de haber  sucedido frente a sus ojos, no las han han reconocido hechos irregulares. y creame por favor, existen personas que andan buscando como cometer un hecho irregular, claro que ahora esos hechos son considerados delitos, y se encuentran sancionados penalmente. Los hechos no solamente se deben cometer, sino que también pueden ser omisiones, que perjudiquen el patrimonio ajeno.

Hoy y desde hace prácticamente 6 meses, tanto el comité de administración como el administrador, deben administrar el patrimonio ajeno sin que sus acciones le sean perjudiciales. Y, menos aún, obteniendo un beneficio directo o indirecto. 

editor

 

  

Procedimientos Operativos para condominios

161 Procedimientos de trabajo tiene el Manual de Procedimientos para Condominios, a los que se agregan 31 documentos Anexos.

Con la guía del Manual, con seguridad su condominio puede trabajar de manera adecuada y con la certeza que se está desarrollando cada trabajo de la forma que el propio condominio desea que se realicen.

Si bien ello puede parecer lo normal, la verdad es que no lo es tanto, habida cuenta a que en la mayoría de los condominios se trabaja de acuerdo a la experiencia del Administrador y de los integrantes del Comité de Administración, personas que por cierto cambian de manera frecuente, y con ello, la forma en que se ejecutan los trabajos.

Con cada cambio de Administrador por ejemplo, se espera -y no podría ser de otra manera-, que la administración mejore, que se trabaje mejor y que la información que se proporciona a los copropietarios sea completa y transparente, y que al menos se resguarden los intereses del condominio en esas actuaciones.

Pero esa idea, en muchas oportunidades, se ve enfrentada a una realidad -a veces dramática- que demuestra que por alguna razón, la administración ha seguido un camino que no responde por los intereses del condominio y de sus copropietarios y que a pesar del esfuerzo de los copropietarios, resulta difícil provocar los cambios que son tan necesarios.

Y esa es la realidad de miles de condominios, se encuentran en una realidad que les resulta muy difícil de modificar.

Nuestro Manual de Procedimientos, se ha escrito con la finalidad de convertirse en una ayuda eficaz para los condominios, en el sentido que las normas que allí se contienen, sean las que de manera permanente se deban ejecutar en la administración del condominio, aún cuando se produzcan los cambios de personas que cada cierto tiempo -necesariamente- deben producirse y me refiero con ello, al Comité de Administración.

Ha cambiado la manera de administrar un condominio, ya no se puede llegar y hacer lo que se le de la gana ni al Administrador ni al Comité de Administración. De ahora en adelante, se debe desarrollar una administración profesional, no solamente en lo técnico, sino que también en lo valorico, y nuestro Manual de Procedimientos se encuentra encaminado en esa dirección.   

Mas información.

editor      

 

Reglamento Interno para piscinas existentes en condominios

Lo primero es señalar que para el uso de la piscina se debe tener contratado de manera permanente y durante todas las horas de funcionamiento, personal salvavidas y de primeros auxilios.

Dicho en otras palabras, si no se tiene contratado el personal señalado, NO se debe permitir el uso de la piscina. El Comité de Administración y el Administrador, principalmente no debieran permitir el uso de la instalación.

Igualmente no debiese ser autorizado el uso de la piscina si no se cuenta con otras medidas de seguridad, como por ejemplo un cinturón salvavidas, una cuerda, y un pértiga con un aro en su punta. elementos que nunca deben faltar en la zona de la piscina.

Para el personal que se ha señalado existe una alternativa, la implementación de un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, para piscinas de uso publico restringido, como son consideradas las existentes en los condominios.

Centenares de condominios de prácticamente todo el país, han adoptado esta alternativa, encargándonos la confección de su Reglamento Interno para piscina. 

Existen al menos 2 consideraciones que se deben tener en mente respecto a éste Reglamento:

1.  Es muchísimo más económico que contratar personal salvavidas y de primeros auxilios. El valor invertido se paga solamente una vez, y el Reglamento le sirve para siempre.

2.  La amplitud de las normas que contiene el Reglamento. Permite entregar normas a todos los residentes respecto a la forma de como se debe hacer uso de la piscina.

Ahora bien, la situación que se debe evaluar antes de entregar al uso la piscina, dice relación con que el condominio como propietario de la instalación, NO puede permitir el uso, si antes no cumple con la obligación de disponer del personal señalado o como alternativa la implementación del Reglamento Interno para piscina.

Puede entonces elegir una y otra solución, pero ¡¡¡ NUNCA !!!, permitir el uso de la piscina si no se cuenta con una de las alternativas: el personal salvavidas o la implementación del Reglamento.

Mas información desde aquí.

editor

 

Si usted trabaja apegado a las normas legales, va por bien camino

Sin embargo, si el trabajo que esta desarrollando en la administración de uno o mas condominios, lo ha hecho siguiendo un camino torcido respecto al cumplimiento de, no solamente las normas legales, sino que también de principios éticos que finalmente puedan configurar, en conjunto con otras situaciones circunstanciales, una actuación desleal respecto a la administración del patrimonio del condominio, comience a preocuparse.

Las actuaciones irregulares, en el marco de la administración del patrimonio ajeno, ahora pueden ser perseguidas penalmente, muchas situaciones salieron del marco de los tribunales de policía local, ahora pueden ser denunciadas por cualquier copropietarios, para ser investigadas y detectar eventuales delitos.

Esta situación cambio a contar del 20 de Noviembre de 2018, fecha en que fueron publicados los cambios legales.

"... le irrogare perjuicio, sea ejerciendo abusivamente facultades para disponer por cuenta de ella u obligarla, sea ejecutando u omitiendo cualquier otra acción de modo manifiestamente contrario al interés del titular del patrimonio afectado."

La disposición transcrita, es bastante amplia y es posible apreciar algunos conceptos que se deben tener en cuenta de manera primordial.

Sea ejecutando u omitiendo, es decir realizando actuaciones en contra del patrimonio afectado u omitiendo actuaciones que también perjudiquen a ese patrimonio.

Ejemplo de ejecución, como se ha visto en innumerables casos, si se pierde dinero del patrimonio del condominio o se utiliza  en actuaciones claramente irregulares, como por ejemplo preferir a un contratista sin efectuar alguna licitación o solicitud de diferentes presupuestos.

Ejemplo de omisión, si el administrador NO entrega el Aviso de Cobro de Gastos Comunes de manera mensual, en las condiciones que conviertan a ese documento en uno con mérito ejecutivo, que posteriormente pueda ser utilizado en una demanda ejecutiva de gastos comunes.

Existen muchas demandas de gastos comunes, que han sido rechazadas por los tribunales, por cuánto, el documento que respalda la acción o la debiera respaldar, no es aquel que reúne las características señaladas en la ley. Debe ser aquel que, de manera exacta, incorpore esas características y no otras, o que no las contengan. 

Las situaciones señaladas, pueden ser consideradas, como manifiestamente contrarias al interés del patrimonio del condominio. Especialmente cuándo incluso, se le ha señalado a los autores, que estaban actuando de manera irregular.

Desde el 20 de Noviembre, están cometiendo delitos, sancionados con penas privativas de libertad.

Estas son normas contenidas en normas jurídicas que tienden a la prevención, detección y persecución de actos de corrupción.

La interrogante cae por su propio peso ¿existen en nuestro condominio normas internas dirigidas a prevenir, detectar y perseguir la corrupción? 

Otra interrogante que es necesario realizar es ¿en nuestro condominio, se ejecutan acciones que pueden caer en el marco de ésta ley anticorrupción?

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