viernes, 31 de enero de 2020

Prescripción de cobro de gastos comunes

Sabemos que el Aviso de Cobro de Gastos Comunes, es un documento que la propia ley de copropiedad le ha otorgado merito ejecutivo para su cobranza.
Lo anterior significa que el Aviso de Cobro, debe cumplir exactamente los requisitos que señala la ley  de copropiedad, entre otros, debe estar firmado por el Administrador. Sin algunos de los requisitos, el documento pierde su carácter de ejecutivo.
Tenga presente que si no los cumple y pretende realizar un cobro a través de una acción ejecutiva, la parte deudora tendrá un profesional que la estará defendiendo, y con seguridad, hará notar al tribunal los requisitos faltantes.  
El plazo para el cobro ejecutivo del documento tiene una vigencia de un año, desde el vencimiento de la deuda, lo que quiere decir que si existen deudores en mora de mas de un año, todos los meses irá venciendo un Aviso de Cobro de Gastos Comunes. 
Ahora debemos hacer una diferencia entre el documento Aviso de Cobro de Gastos Comunes y la deuda misma.
La prescripción del documento es de un año, luego de dicho plazo no se puede perseguir el cobro con una acción ejecutiva. El condominio ha dejado pasar una oportunidad de cobrar de manera expedita sus dineros.
La deuda no ha prescrito, solamente que luego del año, se debe proceder mediante una acción judicial de carácter civil ordinario, que tiene un proceso de tramitación mucho mas extendido, que puede incluso ser de varios años.
Sin embargo, la deuda también puede prescribir, y el plazo es de tres años.
Lo que se desea finalmente transmitir, es la obligación, tanto del Administrador, como del Comité de Administración, de realizar las cobranzas de manera oportuna, para así proteger el patrimonio del condominio. 

lunes, 20 de enero de 2020

Cobranza de gastos comunes en mora

¿Que significa que existan gastos comunes en mora?
Si la cantidad de dinero es importante, que una o mas personas simplemente no hicieron el trabajo, incluso puede existir negligencia del Administrador.
Una deuda pequeña es fácil de resolver tanto para el deudor como para el condominio, pero una deuda millonaria, complica la situación para ambas partes.
Entonces lo primero es establecer un monto prudente tanto de valor como de número de meses adeudados, que se han de cumplir para accionar judicialmente de manera automática, no dejar espacio para los razonamientos de las personas, que pueden ser bien intencionados pero que perjudican al patrimonio del condominio.   
Lo importante es entonces, establecer un Procedimiento de Trabajo.
Luego es importante establecer un porcentaje máximo que puede existir como mora de gastos comunes, que nunca, pero nunca puede ser igual a la cantidad que se paga durante un mes.
En otras palabras, si los gastos comunes totales de un mes, son en promedio 14 millones, (o la cantidad que sea en su condominio), nunca la mora de gastos comunes debe ser igual a esos 14 millones, siempre debe ser inferior, pero muy inferior.   
Ahora bien, que porcentaje del total de gastos comunes podría ser: Estimo que puede ser entre un 5 a 10%, no más.
Tenemos todo eso claro, pero existe una unidad desocupada que adeuda 20 meses de gastos comunes por un monto de $ 1.900.000 como capital neto. Me refiero a que no se han calculado las eventuales multas y/o intereses moratorios.
La recomendación es demandar de inmediato, conseguir los documentos de propiedad de esa unidad, y accionar de manera judicial. Las Notificaciones se enviarán a la dirección de la respectiva unidad y si no existen otros inconvenientes, la causa debiera seguir un curso normal.
Si el propietario, no ha señalado una dirección postal diferente para que la información de su unidad le sea remitida, entonces la dirección postal valida, es la de su unidad. 
Esta es una situación extrema en el sentido que el propietario no sabría que se está accionado en su contra, pero es precisamente ese propietario, el obligado a estar informado de lo que sucede con su propiedad. No es la administración del condominio.
Ahora si el deudor, es ubicado en el condominio, la situación es más fácil de Notificar, y que la causa siga su curso.
Finalmente, toda la acción de cobranza de los gastos comunes en mora, persigue, recuperar para el patrimonio del condominio, los dineros que se han invertido en la compra de bienes y servicios, y que corresponden a los gastos comunes mensuales.
editor




Rendición de Cuentas del Comité de Administración

De inicio señalar que no existe la obligación legal que el Comité de Administración, realice una Rendición de Cuentas, de su gestión, pero que es necesario lo es, sin lugar a dudas.
El Comité de Administración y el Administrador, son órganos distintos en la administración de un condominio, trabajan o debieran trabajar de manera coordinada, y la gestión de ambos se puede confundir, pero, no por ello son gestiones diferentes.
En las reuniones del Comité de Administración, se discute, se analizan situaciones y se adoptan una gran cantidad de acuerdos, que son iniciativa del propio Comité, y esa es su gestión, que en un año puede ser bastante importante.
Lo mismo sucede con el Administrador, pero en este caso, la exigencia de la Rendición de Cuentas es legal, existe esa obligación. 
Sin embargo, en ésta Rendición de Cuentas del Administrador, no debiera incorporarse las materias que gestionó el Comité de Administración, pues a pesar que se pueda ver mal, se estaría vistiendo con ropa ajena.
El Administrador NO puede atribuirse como propio el trabajo de otras personas y el Comité de Administración, no debiera dejar que ello suceda, porque simplemente NO corresponde, su trabajo es su trabajo, y por ello debieran ser evaluados en una asamblea, para por ejemplo: ser reelectos.
Por tanto son diferentes las Rendiciones de Cuentas, una del Administrador que es una exigencia legal, y además que el propio Comité de Administración puede solicitar, y otra es una de carácter administrativo, de gestión del Comité, por último de solo transparencia.
Si no se ha realizado una Rendición de Cuentas del Comité de Administración en su condominio, sepa que la primera que se realice va a costar un poco, y eventualmente puede ser no tan completa como se pueda esperar, pero será un punto de partida.
Las siguientes ya serán mejores.
Una copia de esa Rendición debe ser entregada impresa, sin los adjuntos si existieren, a los asistentes a la asamblea citada al efecto, y además una copia en un archivo PDF, debe ser enviada todos los copropietarios.
Lo mismo debe suceder con la Rendición de Cuentas del Administrador. Los tiempos han cambiado, ya no se puede esperar un trabajo de carácter amateur, para una presentación que debe tener el carácter de un profesional.
editor   
 

domingo, 19 de enero de 2020

Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para Piscinas en condominios

Una vez mas, si en su condominio tienen una piscina, la exigencia legal dice que durante todas las horas de uso, debe permanecer personal de emergencias.
Ahora bien, si implementa un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscinas, puede ser eximido de la exigencia anterior del personal de emergencias.
La consulta es ¿cumple su condominio una de las 2 exigencias?
Si no cumple ninguna de las 2, mi recomendación es suspender de inmediato el uso de la piscina, hasta no cumplir alguna de las 2 exigencias.
La prevención no solamente se dirige a evitar que alguna persona sufra un accidente por inmersión, sino que también algún accidente por contaminación, lo que obviamente podría ser mas frecuente.
En cualquier caso, cualquiera de las dos situaciones que pueda suceder con el uso de la piscina, va a resultar posiblemente en un sumario sanitario, y eventualmente terminar en cierre temporal de la piscina o en una multa.
Salvo por supuesto que exista alguna persona fallecida, caso en el cual todo se complica.
Sin embargo, la idea es prevenir que sucedan accidentes en la piscina, y el implementar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para su piscina, es una adecuada alternativa, por cuánto entrega normas de uso a todos los copropietarios.
Desarrolla un estándar de uso de la piscina que es conocido por todos los usuarios, y de ese modo, se ayuda al cumplimiento, ya que entre todos se controla que las normas se cumplan.
Centenares de condominio de prácticamente todo el país, han aceptado nuestra recomendación, que es absolutamente legal, pues el mismo cuerpo legal que exige al personal de emergencias, faculta a los condominios para implementar el Reglamento en comentario.
Si en su condominio han adoptado, el uso de personal de emergencias, nada le impide además, implementar un Reglamento para la piscina, es mas, este documento reduciría de manera importante el riesgo de ocurrencia de algún accidente, ya que en la práctica, el personal de emergencias podría hacer cumplir las normas del Reglamento,o al menos las podría conocer para aplicarlas o evitar acciones irresponsables o temerarias en el agua.
En todo caso, sin ninguna de las exigencias comentadas, se está exponiendo gravemente la responsabilidad legal del condominio, lo que evidentemente, se debe evitar.
editor  .   
 

sábado, 18 de enero de 2020

Manual de Procedimientos para Condominios

Integrar un Comité de Administración en un condominio, ya no es ser electo o electa y participar en las reuniones, a veces sin conocer siquiera las responsabilidades que ello implica.
Los Comités de Administración, se encuentran junto al Administrador, administrando un patrimonio ajeno, cual es, el patrimonio del mismo condominio, y allí las cosas han cambiado de manera importante, desde hace ya mas de un año.  
En Noviembre del año 2018, se publico la ley conocida como de Administración desleal, que creó (entre otros) 2 nuevos delitos penales: administración desleal y corrupción entre particulares.
La Administración desleal nos señala que, cometen el delito quienes cometen un daño al patrimonio ajeno sean por acción u omisión.
La corrupción entre privados nos señala que cometen perjuicio contra el patrimonio, quienes solicitan o aceptan algún beneficio particular, para que, por ejemplo, un contratista se adjudique un determinado trabajo.
Entonces, antes de integrar un Comité de Administración, es del todo razonable, al menos, conocer las normas de actuación que se haya autoimpuesto el condominio, pues de no tenerlas, puede ser que se posibilite la ocurrencia de situaciones irregulares, que hoy son consideradas delitos.
En el Manual de Procedimientos para Condominios, nos hemos esforzado por incorporar algunos procedimientos que, a todos los integrantes del Comité y al Administrador, le sirvan de guía para que imposibilite la ocurrencia de esas dañosas situaciones, tanto para el condominio, como para las personas que lo permiten o puedan ser afectadas.    
Si usted aún no ha adquirido su Manual de Procedimientos para Condominios, es hora que vaya analizando la importancia que tenerlo. Puede adquirirlo a editor@eladministrador.cl


miércoles, 1 de enero de 2020

Manual de Procedimientos para condominios

Lo primero, desear a los lectores un féliz y próspero año 2020.
Luego comentar que nuestro Manual de Procedimientos para condominios, a tenido gran aceptación, principalmente entre quienes se encuentran comenzando el trabajo de administración de condominios, que a diferencia de lo que muchos piensan, no es sencillo.
Si alguna persona cree que con solamente su voluntad y con la creencia de que el trabajo es sencillo, puede realizar r un adecuado desempeño en un condominio, craso error. En la práctica, de presentan una diversidad de situaciones para las cuales se debe tener una respuesta correcta y especialmente cuando el Comité de Administración lo integran copropietarios sin mucho dominio de los aspectos legales.
Es allí, cuando el Administrador debe demostrar su conocimientos y constituirse en guía del comité y del condominio.
Si los integrantes del Comité de Administración, son personas con conocimientos y experiencia en el área, con seguridad no tendrá posibilidad de continuar en ese condominio. Cuando un Administrador carece de conocimientos, se nota mucho.
Nuestro Manual de Procedimientos para condominios, le será de utilidad a los administradores y también a los integrantes de los comités de administración, pero más aún, a quienes recién se están incorporando a ésta área de trabajo.
Este es un buen momento para pensar en la adquisición del Manual de Procedimientos, pues con su ayuda, podrá sin lugar a dudas desempeñar de mejor manera la administración de condominios.