Féliz Año 2019

El año 2018 ya se encuentra a pocas horas de terminar, y nuevamente es hora de Balances y Planes.

Los Balances nos dirán como nos trató este año que termina, sea  bien o mal, ya es historia y nada se puede hacer para modificarla.

Los Planes sin embargo, nos indican como deseamos transitar el año que va a comenzar, existe una intencionalidad en lo que reflejan sus resultados, es lo que deseamos realizar.

En estas fechas, los planes se confunden con los sueños, pero se debe apuntar a las Estrellas, para así al menos alcanzar la Luna.  

Deseo que a los lectores de éste Blog, que el nuevo año que comenzará en algunas horas, convierta sus planes y sueños en una palpable realidad, considerando además que, no importa finalmente que solamente alcance a la Luna, lo que finalmente importa, es la fuerza y convicción que día a día realiza para alcanzar las Estrellas.

Feliz Año 2019.

editor   

Se terminaron los abusos

Hasta el día en que se publicó la ley sobre -entre otros temas- administración desleal, se tenía la sensación que los gestores de la administración de bienes ajenos, en todas sus actuaciones, por inaceptables que fueran, eran cuestiones que solamente podrían ser denunciados en tribunales civiles.

Con la ley señalada, se van a producir muchos efectos colaterales respecto a quienes abusan en la administración de condominios, pues la norma es bastante explicita.

Quienes han estado abusando de sus cargos en la administración, ahora están cometiendo delitos penados con la privación de libertad. El abuso se puede verificar en muchas diferentes situaciones que normalmente ocurren en los condominios, y que además, suceden sin que muchas personas puedan impedirlo. 

Algunos ejemplos que pueden señalarse, dentro de muchas otras situaciones:

El Comité de Administración, su Presidente o algunos de sus integrantes, fácilmente pueden incurrir en delitos si actúan fuera del ámbito de sus competencias, como ha sucedido en muchos casos hasta ahora.

Muchas de las situaciones que eran consideradas como faltas, y dentro de la competencia de los tribunales de policía local, ahora son competencia de la justicia penal, pues ya no son faltas sino flagrantes delitos.

Los Comités de Administración que cambian al Administrador por alguno que actúe de manera irregular bajo sus instrucciones o no, se harán solidariamente responsables de esas actuaciones.

Lo mismo sucede cuando el Comité de Administración, despide al Administrador y comienzan a administrar el condominio, generando situaciones irregulares.

Cualquier copropietario, sea o no parte del Comité de Administración, y con mayor razón el Administrador, quien se encuentra obligado a la observancia de la ley de copropiedad, podrán denunciar o denunciarse de manera reciproca, la ocurrencia de este tipo de delitos, de administración desleal, y las omisiones en el buen manejo del patrimonio ajeno, también lo son.

Ahora bien, cada integrante del Comité de Administración y el Administrador, deben cuidar que sus posiciones respecto de alguna materia, quede claramente estampada en cada Acta de reuniones del Comité de Administración, y si ello no fuera posible por no efectuarse esas reuniones, en la correspondencia normal que se realiza entre el Comité y el Administrador.

Esta es una muy buena noticia para los Administradores que actúan de manera correcta y lo mismo para esos integrantes del Comité de Administración, también para los cientos de miles de copropietarios que ven como mal administran el patrimonio del condominio. Pero muy mala noticia para quienes administran de manera desleal ese patrimonio, y también para los integrantes del comité de administración que actúan de ese mismo modo.

editor 

Administración desleal en condominios

A finales del mes de Noviembre de 2018, es decir hace poco mas de un mes, se ha publicado la ley 21.121, para la prevención, detección y persecución de la corrupción, y que ha creado el delito conocido como de Administración desleal para aquellas personas que administran un patrimonio ajeno, como por ejemplo aquellos pertenecientes a los condominios, y que son administrados por el Comité de Administración y el Administrador.

Algunas situaciones que pudieran haber sido consideradas como faltas y se tramitaban en el Juzgado de Policía Local o Civil, ahora podrían ser denunciado como delitos, en un tribunal penal, y terminar cumpliendo penas de privación de libertad para los hechores.

Esta modificación legal, inserta entre las normas anticorrupción, deberá significar un drástico cambio entre las personas que ejercen cargos tanto en el comité de administración, pero de manera principal, entre los administradores.

Muchas de las situaciones irregulares que son realizadas en los condominios, deberán tender a desaparecer y las personas integrantes de los comités de administración y los administradores,  tender a respetar de manera significativa las normas legales vigentes.

Y quienes no quieran modificar sus actuaciones, deberán  atenerse a las consecuencias.

En nuestro Manual de Procedimientos Operativos para condominios, hemos incorporado varios de esos Procedimientos, con la finalidad de evitar acciones que puedan ser consideradas como corruptas o que promuevan la corrupción.

Esta Entrada es una alerta, tanto para quienes están actuando de manera incorrecta y que pueden ser denunciado y perseguidos penalmente, pero especialmente para los copropietarios, para que finalmente puedan poner termino a quienes durante años han hecho y desecho, con el patrimonio de los comuneros.

La norma esta vigente hace mas de un mes, en consecuencia, los hechos irregulares que se estén cometiendo, ya les resulta aplicable esta norma anticorrupción.

editor   

Reglamento Interno para piscinas

Entre otras organizaciones, los condominios que cuentan entre sus instalaciones con una piscina, se encuentran obligados a contratar personal salvavidas y de primeros auxilios durante todas las horas de funcionamiento de su piscina.

Ello puede resultar en un aumento importante de los gastos comunes mensuales, al menos en los meses de verano.

Sin embargo, los condominios pueden implementar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscina de uso público restringido, cual es la calidad de sus piscinas. Lo que le puede permitir eximirse de la contratación del personal señalado anteriormente.

Ahora bien, para aquellos condominios que desean contratar personal, nada impide que se tengan ambas soluciones, pues el Reglamento Interno, será de una ayuda importante para el personal salvavidas y de primeros auxilios.

También, es posible que en los momentos que exista poca concurrencia de bañistas, solamente se aplique el Reglamento y en las horas de mayor asistencia se apliquen ambas medidas de prevención, el Reglamento y el personal contratado.

O, alguna persona o Administrador, va a preferir lo contrario, cuando asistan pocos usuarios a la piscina, se tiene ambas medidas de prevención, y cuando asisten muchas, se aplica solamente el Reglamento, considerando que muchas personas podrán actuar ante una situación de emergencia.

Pero finalmente, existirán mas alternativas, que tener solamente una o peor aun, ninguna.

Con la aplicación de ambas combinadas, puede resultar en un aumento de las medidas de prevención -además de entregar las normas de uso- y en un rebaja de los gastos comunes, si originalmente la idea es o era, contratar solamente personal de emergencias.

Esas son las tres posibilidades, que se pueden cumplir con la implementación del Reglamento Interno para la piscina de su condominio:

1.  Implementar solamente, el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para la piscina.

2.  Contratar solamente personal de emergencias para ubicarlas en la zona de la piscina.

3.  Una combinación de ambas alternativas y determinación en que horario se mantiene el personal de emergencia. 

Además existe una cuarta alternativa, pero ella no le permite un ahorro de gastos comunes: 

4.  Utilizar durante todo el tiempo ambas posibilidades: Impleme4ntar el Reglamento para la piscina y contratar el personal de emergencias.

Finalmente comentar, que alguna de ellas debe implementar, si su condominio cuenta con piscina, NO puede dejar de implementar alguna de ellas.

editor

Evacuación vertical

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, esta proponiendo que en caso de evacuación por alarma de Tsunami se puedan utilizar edificios que se encuentren cercanos a la costa, para de esa manera realizar una evacuación vertical, y en menos espacio de tiempo.

Este tipo de evacuación la vengo comentando en este mismo Blog, desde hace ya varios años, pues esta forma de evacuación debe formar parte de la cultura de emergencias de los chilenos.

Recuerdo perfectamente cuando en el año 2014, en Iquique luego de un sismo, en un edificio se puso un letrero en la puerta que señalaba cerrado por sismo, cuando lo que se debía realizar era exactamente lo contrario, es decir, abrir las puertas para que aquellas personas que por diferentes razones, no pueden realizar una evacuación horizontal, hacía zonas alejadas de la costa.

Pero no es el único caso que recuerdo, en el terremoto del año 2010, tanto Carabineros, la PDI y los Bomberos, pasaban por los edificios del plan de Valparaíso, con altavoces, señalando que había que evacuarlos, en circunstancias que uno ya estaba en una zona segura.

No encuentro buena la propuesta del MINVU, pues propone pagar a través de una rebaja en los gastos comunes de aquellos edificios que puedan ser considerados para recibir a personas en caso de evacuación por tsunami.

Ejemplo, ¿qué sucederá si existen 2 edificios contiguos y el primero es establecido como zona de evacuación vertical y el segundo no?

Probablemente el segundo no abrirá sus puertas, y canalizará la evacuación hacía el primer edificio, que ha recibido financiamiento. ¿Es correcto dicho actuar?.

Se encontrará dentro de las normas, pero la apertura de puertas debiera ser una obligación moral para todos los edificios sin distinción, como la que se pretende establecer. Debiera ser unas contribución de las comunidades de copropietarios a la sociedad de la cual forman parte.

También un ejemplo de esta materia. 

Conozco el caso de un condominio de la comuna de Zapallar, que hace varios años ya, construyó con financiamiento propio, un acceso para casos de evacuación por tsunami, para habitante de una localidad que se encuentra justo bajo el lugar en que se encuentra construido el condominio. Esas personas para evacuar debieran sin ese acceso, realizar un largo recorrido para llegar a la Zona de Seguridad, recorrido que se evitan al utilizar el paso por el condominio, y llegar así a la ruta E 30 F.

Otro caso, en la comuna de Algarrobo, en un Condominio en que realizamos el Plan de Emergencias, quedó establecido que en caso de alarma de tsunami, las puertas que dan acceso a la playa, deben ser abiertas para que las personas puedan utilizarlas como vías de evacuación hacia la zona de seguridad además esta ubicada muy cerca de allí.

Entonces, no se divisa la necesidad de pagar para que los edificios sean utilizados como zonas verticales de seguridad. Debe ser una acción de buena voluntad, tal vez valorada de otra manera pero no de manera económica.      

Espero que finalmente, prime la razón y los edificios puedan ser utilizados sin ese pago.

editor

 
 

Manual de Procedimientos para Condominios

Son 150 Procedimientos Operativos para un condominio, además se incluyen 27 anexos.

Todos ellos ordenados en capítulos de Asambleas, Comité de Administración, Administración y Conserjes. 

Si usted es Administrador de un Condominio o Integra un Comité de Administración, este Manual es para usted y su condominio.

Desafortunadamente son muchos los condominios en los cuales se presentan diversos tipos de problemas, no problemas sencillos fáciles de solucionar, son problemas graves de administración y que en muchas oportunidades generan ingentes pérdidas en las comunidades.

Esas pérdidas no son causadas por el azar, sino que por actuaciones deliberadas de personas que haciendo uso y abuso de sus cargos, aprovechan para cometer acciones en perjuicio del condominio y por ende de los copropietarios. 

El antídoto para ello, es establecer procedimientos operativos de trabajo, que son aquellos que le estamos presentando, con los cuales puede reducir al mínimo la posibilidad de una actuación incorrecta.

Mas información desde aquí.

Consultas a editor@eladministrador.cl

editor

Software Control Estadístico

Disponemos de un nuevo software, esta vez destinado al uso de los prevencionistas de riesgos.

Se trata del software Control Estadístico, que le ayudará a mantener el control de las estadísticas que le son exigido a los empleadores respecto a los Indices de accidentabilidad, de gravedad, y de frecuencia.

Son solamente 4 Indices con los respectivos gráficos que se pueden generar en 2D y 3D, el valor es de solamente $ 14.850 IVA incluido.

Consultas a editor@eladministrador.cl

editor

Una razón para estandarizar el trabajo del condominio

En ocasiones no se logra vislumbrar los beneficios que puede generar la estandarizar el trabajo en un condominio, para ello veamos un ejemplo práctico.

¿Cuándo se debe presentar una demanda ejecutiva por deuda de gastos comunes?

En otras palabras se debe decidir de manera anticipada en que momento a una unidad, se le cobrara judicialmente la deuda de gastos comunes que tiene con el condominio.

Puede definirse en cantidad de dinero o puede definirse en cantidad de meses adeudados, o mejor aun, una combinación de ambas circunstancias.

Pero veamos algunos ejemplos para aclararnos mejor la idea:

• Una unidad tiene una deuda de mas de 5 millones de pesos y en meses mas de 70 meses de no pago.
• Una unidad tiene una deuda de mas de 2 millones de pesos y cerca de 50 meses de no pago. 
• Una unidad tiene una deuda de 600 mil pesos y 3 meses de no pago.
• Una unidad tiene una deuda de mas de 7 millones y mas de 100 meses de no pago.
• Una unidad tiene una deuda de cerca de 350 mil pesos y mas de un año de no pago.

Pienso que con esos pocos ejemplos nos podemos hacer una idea de la situación. Veamos, en primer lugar debemos señalar que los gastos comunes en todos los condominios son diferentes. Entonces algunos pagan desde un poco mas de 20 mil mensuales y otros mas de 200 mil mensuales.

Ahora bien, esos valores señalados son valores netos de capital, a ellos en una acción judicial se les debe agregar reajustes, intereses y costas, y ello aumenta la deuda de manera significativa.

Entonces debemos definir que si una persona tiene una deuda importante, y no la ha pagado, mas complicado le será pagar reajustada y con intereses y otros gastos.

Tenemos además la facultad de suspender la electricidad a aquellas unidades con 3 meses de duda,sean ellos consecutivos o alternados.

También debemos saber que tenemos a un Administrador, que entre sus obligaciones debe realizar la gestión de cobranzas, no solo enviar un aviso de cobranza, sino que llamar al deudor, enviarle un correo, conversar personalmente, en definitiva hacer alguna gestión para recuperar esos valores del condominio. 

Y, también tenemos el Aviso de Cobro de Gastos Comunes, emitido de acuerdo a las normas de la ley de copropiedad y de su decreto reglamentario, que le otorgan a dicho documento el mérito ejecutivo, con el cual se puede demandar el pago de esos valores adeudados.

Tenemos todo, pero no hemos definido como vamos a realizar la cobranza, y el tener una deuda de mas de algunos años con meses impagos, es un claro signo de improvisación, incluso independiente de la cantidad adeudada.

El mantener una situación de esa manera a todos causa daño patrimonial, al condominio que no cuenta con ese dinero que de manera legitima le corresponde, pues ha pagado por cuenta del deudor parte de esos gastos comunes. El condominio anticipa el pago de todos los copropietarios, y lo recupera o trata de recuperar al mes siguiente.

Al deudor, pues se la entrega la impresión que no es importante que pague su proporción de gastos comunes, y luego se le suspende la electricidad y la deuda -además de incrementarse- es publicada en lugares visibles del condominio, incluso a veces indicando el nombre del deudor.

Entonces lo que recomiendo determinar es;

definir la cantidad de meses que se mantendrá la deuda antes de suspender la electricidad. Eso esta claro podrán decir, pero si una unidad debe mas de 2 millones y tiene electricidad, se podría pensar que no es tan así.

Entonces definir que a toda unidad que cumpla con la exigencia de tener una deuda de 3 meses, se le suspende la electricidad, sea directa o indirectamente.  Si se conviene un plan de pago y no cumple, se vuelve a la suspensión de la electricidad. 

Ahora bien, respecto a los valores dependerá del valor mensual de cada condominio, pero una deuda igual a 12 meses debiera ser cobrada de manera judicial.

Todo ello, como la norma. Y esa norma, debiera ser conocida por todos los copropietarios.

Sin embargo y también ello debiera estar estandarizado de manera anticipada, el Comité de Administración debiera estar facultado para aplicar una excepción, pero limitada a cierto margen.

Con ello, el daño para el condominio y también para el deudor se estará minimizando en gran medida, pues embargar y luego rematar una unidad para pagar gastos comunes, por justo que pueda parecer, va a generar un daño enorme en el deudor.

editor