Algunas de las situaciones más frecuentes que es posible encontrar en una

Revisión de Cuentas son:

• Pagos efectuados sin respaldo alguno.
• Recepción de documentos emitidos con más de un año al respectivo pago.
• Rendición de Caja Chica con documentos de años anteriores.
• Rendición de Caja Chica por montos muy elevados.
• No se depositan todos los valores recaudados.
• Los valores recaudados en efectivo, se utilizan para efectuar gastos de Caja Chica.
• Asignación de trabajos a personas que no tienen inicio de actividades en el SII.
• No solicitar facturas por trabajos de montos elevados.
• Pagos de trabajos por montos claramente sobrevalorizados.
• Mora Presunta de cotizaciones previsionales.
• Mora efectiva de cotizaciones previsionales.
• Registro de Asistencia no se lleva de manera correcta.
• Pagos de horas extras sin justificación en el Registro de Asistencia.
• Compras de bienes de que no llegan al condominio.
• Falta de actualización de los Contratos de Trabajo.
• Falta de Reglamento Interno de Higiene y Seguridad.
• Trabajos de más de 2 horas diarias de algunos Conserjes.
• Cobros injustificados el Administrador.
• Muchas boletas de algunas tiendas de materiales de construcción, en circunstancias que no se han realizados trabajos que justifiquen esas compras.     

Entre otras situaciones.

Lo complicado de esas situaciones, dice relación con que todos esos gastos, finalmente deben ser financiados por los copropietarios, hayan sido pagados correctamente o no, y sin una Revisión de Cuentas, es dificil que se puedan llegar a enterar de esas situaciones.

Sin embargo, existen situaciones que con la experiencia que entrega el haber trabajado durante bastantes años en trabajos de evaluación, no es posible demostrar, incluso porque algunos copropietarios defienden incomprensiblemente a sus autores.  Sin embargo en éstas circunstancias también la Revisión de Cuentas, surte efectos positivos, pues se detienen esos actos maliciosos. 

Hace un tiempo realice una Revisión de Cuentas a un condominio que entre las Rendiciones de Cuentas de uno de sus trabajadores, aparecian en oportunidades cerca de 20 boletas de una tienda de materiales de construcción, algunas de mas de un año de haber sido emitidas, pero luego de la Revisión de Cuentas esa situación se detuvo.

En un condominio se recibia dinero en efectivo como pago de gastos comunes, como en muchos otros, pero siempre luego aparecian compras de efectivo. Se detuvo esa situación y hoy todos los Ingresos deben ser depositados en la cuenta corriente del condominio, todos.

Finalmente, luego de una Revisión de Cuentas, los gastos comunes generalmente tienden a la baja y me imagino que por alguna razón será.

Los integrantes del Comité de Administración estan desempeñando sus cargos para defender los intereses del condominio, para esos fueron electos, y contratar una Revisión de Cuentas se encuentra en esa dirección. 

editor

Reglamento Interno y mejora continua

Luego de centenas de Reglamentos Internos confeccionados debo señalar que me siento satisfecho del trabajo realizado.

Confeccionar documentos para empleadores de lejanas distancias de todo el país a quienes les puede resultar un poco complicado desarrollar e implementar el importantisimo documento que es el Reglamento Interno, sea de Higiene y Seguridad o de Orden, Higiene y Seguridad. 

Las normas laborales y de prevención de riesgos -entre otras- son aplicables a todos los empleadores y su localización geográfica no impide que les sean aplicables en toda su extensión, y esa es una razón de mi satisfacción, ya que he contribuído al desarrollo de sus trabajos, lo mismo con centenas de condominios de todo el país.

El trabajo de estar confeccionando Reglamentos Internos mes tras mes, obviamente me hace trabajar apegado estrictamente a las normas legales, y resulta nada más satisfactorio cumplir esas normas, tanto para el desarrollo profesional propio como para la protección legal del empleador, que es precisamente el objetivo final del trabajo.

El mismo trabajo me obliga a realizar una mejora Reglamento tras Reglamento confeccionado, incorporando tanto la experiencia de algunos empleadores que aportan sus ideas o exigencias, como las numerosas modificaciones introducidas a las normas legales atingentes.

Lo que si debe señalarse, dice relación, con el cumplimiento de las normas de cada Reglamento que obligan tanto al trabajador como al empleador, pero tambien de todas las normas laborales y de prevención de riesgos, que su incumplimiento pueden eventualmente, comprometer gravemente la responsabilidad del empleador.

Lo preocupante es cuando personas sin conocimiento de las normas aplicables, cometen acciones que pueden calificarse no menos como imprudentes o negligentes.

Entonces la norma prioritaria de cada cual debe ser: cumplir estrictamenete las normas legales vigentes, muchas de ellas incorporadas voluntaria u obligatoriamente en los Reglamentos Internos.

Lo contrario es rifar la responsabilidad legal del empleador.

editor      

Los tres tamices

En la antigua Grecia Sócrates tenía una gran reputación de sabiduría. Un día vino alguien a encontrarse con el gran filósofo y le dijo:
– ¿Sabes lo que acabo de oír sobre tu amigo?
– Un momento, – respondió Sócrates – antes de que me lo cuentes, me gustaría hacerte una prueba, la de los tres tamices.
– ¿Los tres tamices?
– Sí,- continuó Sócrates – antes de contar cualquier cosa sobre los otros, es bueno tomar el tiempo de filtrar lo que se quiere decir. Lo llamo el test de los tres tamices. El primer tamiz es la verdad. ¿Has comprobado si lo que me vas a decir es verdad?
– No, sólo lo escuché.
– Muy bien. Así que no sabes si es verdad. Continuamos con el segundo tamiz, el de la bondad. Lo que quieres decirme sobre mi amigo, ¿es algo bueno?
– ¡Ah, no! Por el contrario.
– Entonces,- cuestionó Sócrates – quieres contarme cosas malas acerca de él y ni siquiera estás seguro de que sean verdaderas. Tal vez aún puedes pasar la prueba del tercer tamiz, el de la utilidad. ¿Es útil que yo sepa lo que me vas a decir de este amigo?
– No, en serio.
– Entonces,- concluyó Sócrates – lo que ibas contarme no es ni cierto, ni bueno, ni útil; ¿por qué querías decírmelo?
 

 Mejoremos nuestra vida, condominio y sociedad.

editor

Si en Chile se produjera un sismo 6.2° Richter,

probablemente no pasaría de una preocupación, tal vez sin ninguna persona fallecida y pocos daños materiales.

Lo que puede demostrar que estamos preparados para enfrentar una situación de emergencia como un terremoto, pero será verdadero ello.??

El 16 de Septiembre del año 2015, se produjo un sismo en el norte chico que también se sintió con fuerza en la Quinta Región.

Una persona muy cercana estaba esa tarde en clases de Inglés en Viña del Mar, luego del sismo quisieron salir del establecimiento en el cual se encontraban y la puerta estaba cerrada con llave, la que además se demoraron en encontrar.

Una compañera se ofreció a llevar a mi persona cercana hacia su propio hogar en su vehiculo, pero esta no aceptó y se fue caminando hacía el sector del Estadio Sausalito, hacía donde además se dirigió una gran cantidad de personas. Ello por precaución ya que además sonaron las sirenas de tsunami.

Pasaron las horas y la persona cercana llegó a su hogar cerca de las 24 horas, recordemos que el sismo fue cercano a las 20 horas. Del hogar llamó a su compañera para saber cómo había llegado a su hogar y sorpresa, .....  aún se encontraba en un taco automóvilistico.

Si hubiera ocurrido un tsunami de magnitud los fallecidos habrían sido contados por centenas, pero afortunadamente nada de ello sucedió.

En realidad en Chile lo que se encuentra preparado para enfrentar sismos son las construcciones, las que con normas exigentes de sismicidad han permitido que frente a un terremoto las consecuencias no sean similares a las de otros países.

Pero las personas estarán bien preparadas?

No, no estamos bien preparados.

En el terremoto del 2010, un matrimonio de edad evacuó el edificio hacía el patio, pero allí se quedó, y a pesar de las palabras que se le dirigieron para que se fuera hacía una zona de seguridad de la ciudad, no se quisieron mover. En otras palabras, si desgraciadamente fallecian lo iban a hacer en el patio del edificio.

Durante el mismo terremoto, durante horas, los vehículo de Carabineros, Investigaciones y Bomberos, pasaron dando la alerta de evacuación de los edificio por la alerta de maremoto, ¡¡¡¡ pero si estabamos en una zona segura!!!!, personalmente en el piso 15.

Personas de pisos mas abajo perfectamente pudieron efectuar una evacuación vertical, pero no, debían evacuar a pié a zonas de seguridad de la ciudad, abandonando su zona más segura que es su propio hogar.

Pero bueno, digamos que estamos preparados para un terremoto.

Pero no es el único riesgo de origen natural.

Estabamos preparados para enfrentar la drámatica sequía que enfrenta el país, y si fuera cierto, lo que no es, por cuánto tiempo más se podrá soportar esta sequía.  Y al parecer en los años siguientes se seguirá profundizando.

Estamos preparados para ello.???

Un país del medio oriente, debió suspender la producción de millones de toneladas de trigo, pués durante los años que pudieron produrcir ese trigo, se consumieron todas las napas subterráneas, debieron adoptar la dura decisión de parar la producción.

Pero estaremos preparados para los vientos fuertes, para las lluvias intensas, para los incendios forestales.??? aun cuando éste no es un riesgo de origen natural, sino producido por la actividad humana.

Lo que pretendo señalar con ésta Entrada, es que si bien es cierto que nos encontramos preparados para un sismo, también nos debemos preocupar de otros riesgos que se encuentran presentes o que eventualmente puedan presentarse.

Muchos cientificos están trabajando intensamente todos los días para analizar la mejor alternativa para evitar el impacto de un meteorito con la tierra, un evento que mas temprano que tarde se producirá, pero ¿nuestro país, y muchos otros, estarán preparados para enfrentar una situación que va a originar daños a nivel mundial.?

No, no estamos preparados, y a decir verdad, no se si es necesario prepararse para ese evento, salvo de manera espiritual.

editor

Hace algunos meses me llamó una copropietaria

de un condominio de un gran número de casas de la Región Metropolitana, comentándome uno de los problemas que estaban enfrentando y esperaba alguna ayuda de mi parte.

Estuvimos conversando varios minutos y le indiqué algunos pasos a seguir para tener alguna posibilidad de solucionar la situación que estaban enfrentando y que se resume mas o menos asi: el Presidente del Comité de Adminisración había despedido al Administrador y el se encontraba desempeñando el cargo de Administrador, aumentándose los honorarios desde unos $ 600.000 a mas de 3 millones.

Han pasado los meses y ahora nuevamente hemos conversado y me ha comentado que finalmente pudieron poner término a la situación cambiando al comité de administración y al administrador. Ahora se encuentran efectuando una Revisión de Cuentas para efectuar el traspaso de la administración. Resultaron las sugerencias que le entregué.

La finalidad de comentar la anterior situación es para demostrar que las crisis en los condominios se pueden solucionar si los copropietarios demuestran interés para hacerlo y en el devenir de su condominio.

Los integrantes del comité de administración en el desempeño de sus actuaciones, están para defender los intereses de todos los copropietarios y no los personales.

Es solamente un ejemplo, pero la idea es incentivar a los copropietarios a interesarse en el destino de su condominio, sea participando en las asambleas o integrando el comité de administración.

editor   

Crisis en condominios y

Rendiciones de Cuentas del Administrador, son los nuevos libros electrónicos que he escrito y que ya muchos administradores o comités de administración han adquirido.

A veces resulta lamentable conocer situaciones en las cuales una persona que no es copropietaria y que a pesar de los reiterados llamados a su situación, se obstina en integrar el comité de administración, sabiendo que se encuentra cometiendo una infracción a la normativa legal vigente.

Asi comienzan algunas crisis en los condominios, de las cuales luego cuesta mucho salir, y que dejan una secuela de errores y anomalias que luego finalmente pagan, literalmente, los copropietarios en sus gastos comunes, los que por cualquier razón -principalmente por comodidad- no hacen respetar las normas y dejan que las cosas sucedan, aún cuando saben que no estan bien hechas.

Una situación como la señalada, va con absoluta seguridad a generar una crisis de convivencia, una crisis económica y una crisis directiva, con todas las secuelas que es posible imaginar.

Y, de esa manera muchos copropietarios ven como sus sueños de vivir en un condominio se transforman dramáticamente en una permanente pesadilla, de la cual no saben como salir, y terminan en primer lugar, no asistiendo a las asambleas y, finalmente buscando un nuevo domicilio en el cual vivir tranquilamente.

Infortunadamente las crisis  económicas también son frecuentes y muchas veces no tienen relación con una crisis de convivencia o directiva, se hacen mal las cosas intencionadamente o no, pero son los copropietarios quienes finalmente deben pagar los costos, por ejemplo cuando se despide mal a un trabajador y finalmente se pone fin a una acción judicial, solamente cuando el condominio se allana a pagar una idemnización ante un tribunal.

Afortunadamente de la misma definición de una crisis, es posible rescatar un aspecto importante que es necesario tener en cuenta: una crisis es una situación anormal momentánea y de la cual es posible salir.

Respecto a las Rendiciones de Cuentas del Administrador, se deben tener en mente que es importante realizarlas, ya que ellas son un dique contenedor que puede evitar de manera oportuna una administración que pueda generar problemas al condominio.

Los libros señalados mas nuestro Manual de Procedimientos para Condominios, constituyen un real aporte de www.eladministrador.cl a la actividad de administración de condominios.

editor

No se pueden aplicar normas inexistentes,

a pesar que en muchas ocasiones, y generalmente luego de ocurrido algún accidente, se señala que no se respetaron las normas vigentes, especialmente cuando se trata de aquellas normas que deben incluirse en un Reglamento Interno.  

Por ejemplo en el caso de un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscina de uso público restringido, si le sucede un accidente a un niño menor de 10 años por ejemplo, luego no se puede argumentar que una adulto debia acompañarlo, eso es sentido común, pero luego de un accidente nadie se preocupa del sentido comín, lo que se desea es perseguir la responsabilidad del propietario.

Y, el propietario deberá acreditar que esa norma estaba escrita y además que estaba en conocimiento del usuario o en éste caso de la persona adulta responsable.

Tal y como sucede en el caso de los accidentes laborales, quien ha sufrido las consecuencias, no debe demostrar nada, incluso en el evento que haya sucedido el accidente por imprudencia del trabajador, es esta caso al empleador se le exigirá  demostrar que acciones realizó para evitar esa imprudencia.

Estamos a nada de comenzar otra temporada de piscina y lo invito a reflecionar sobre su situación en su condominio en el caso que cuente con una piscina entre sus instalaciones.

Me encuentro terminando una nueva Revisión de Cuentas, y sumando todas las infracciones que se han detectado solamente en el aspecto laboral, el monto supera fácilmente los 2 millones de pesos, pero lo bueno es que se ha detectado a tiempo para solucionar esas debilidades, y una de las más importantes es precisamente, que el empleador no contaba con el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad.   

Le reitero la invitación a reflexionar sobre la situación de su condominio, y si desea dar una adecuada solución, escribirnos a editor@eladministrador.cl

editor

No se pueden aplicar sanciones que no

se encuentren señaladas en el Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, si dicho Reglamento no ha sido entregado a los trabajadores, pues estos últimos no sabrían que están infringiendo alguna norma que desconocen.

Pero más aún si en el Contrato de Trabajo, no se señala que las normas del Reglamento Interno forman parte del mismo o que el trabajador debe cumplir esas normas, tampoco es posible aplicar sanciones que contenga dicho Reglamento.

En otras palabras, para la aplicación de sanciones, el Reglamento debe formar parte del Contrato de Trabajo y haber sido entregado al trabajador, dejándose constancia de lo anterior.

Además que no se trata de solamente aplicar una sanción, el trabajador debe tener la oportunidad de desvirtuar los hechos por los cuales se le esta sancionando, y ese procedimiento también debe estar indicado en el Reglamento Interno.

En estos precisos días  ha aparecido en la prensa un caso en que el empleador aplicó al trabajador, -muy conocido-  una sanción que efectivamente se encontraba en el Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, pero el Reglamento no había sido entregado al trabajador, en consecuencia, los tribunales debieron desechar ese argumento esgrimido por el empleador.

El Reglamento Interno, sea el que le sea aplicable al empleador, es un documento importante y ésta precisa materia no debiera ser dejada de lado, pues existen muchos condominios y empresas que no lo han implementado pensando equivocadamente, que no tiene importancia, pero ciertamente que no es así.

Nuestra experiencia con más de 500 Reglamentos Internos desarrollados para empleadores de prácticamente todo el país, la volcamos en cada documento que se nos encarga, revisando y mejorando en cada trabajo, el Reglamento anterior. 

editor

En la mañana de ayer mientras bajaba en ascensor,

conversé con una persona que se subió unos tres pisos mas abajo, y el tema fue que los inviernos ya no eran como los de antes.

Me comentó que el vivía en Rusia, en Siberia, que allí todos los inviernos la temperatura llegaba a unos 20 grados bajo cero u más, que se congelaba un Lago en donde paseaban y patinaban, pero que hace dos años no se congeló completamente y que el año siguiente mucho menos, que los osos ya no tenían la temperatura y oscuridad para hibernar y vagaban libremente por las calles.

Resumiendo, se habían perdido las condiciones naturales habituales y ello había cambiado los procesos de esos osos.

En la misma Sibería, se encuentran sucediendo otros hechos naturales generados por el aumento de las temperaturas, hechos que en algún momento pueden desencadenar más de una situación de emergencia para cientos de miles de personas que eventualmente deberán evacuar hacía otros lugares.  

Esos hechos no se produciran en días, semanas o meses,  pero más temprano que tarde tendremos noticias de esa región.

Y, en Chile como estamos para enfrentar el futuro??

No el futuro de mañana ni del próximo año, sino en las próximas décadas, cuando debamos enfrentar situaciones más serías generadas por el cambio climático, que es un proceso que se encuentra en marcha, aun cuando muchos no lo crean, y que en forma personal creo que es irreversible.

Cuidemos nuestro planeta, es nuestro único hogar y lo será para nuestros descendientes, por ello no nos preocupemos como recibimos el planeta, sino como lo entregaremos.

La intención de ésta Entrada, no es sino que poner un grano de arena en la conciencia que cada uno debemos tomar o tener de las consecuencias de nuestros actos en contra del medio ambiente.

editor 

 

Sobre las AFP 2

Son muchos los comentarios acerca de subir el porcentaje de las cotizaciones que son de cargo del trabajador y comenzar tambien aplicar un porcentaje de cargo del trabajador.

Pero son muy pocos los que dicen que esta situación ya se aplica para muchos trabajadores, por ejemplo existen 2 opciones, la primera: el trabajador aporta un 1% adicional y el empleador debe aportar otro 1 %.

La segunda: el trabajador aporta un adicional de 2% y el trabajador debe aportar otro 2 %.

Y para que se realiza esta operación, justamente para anticipar la edad de pensionarse.

La situación señalada es utilizada para los trabajos pesados y se encuentra normada por la Comisión Ergonómica Nacional.

Entonces no es extraño el aporte tanto para el trabajador como para el empleador.

El asunto es que el procedimiento debiera ser masificado y de ésta manera contribuir de una manera determinante a mejorar el monto de las pensiones, sin aumentar la edad para pensionarse.

Si actualmente se utiliza una sobrecotización para disminuir la edad para pensionarse, la misma sobrecotización servirá para mantener la edad en la cual se adquiere el derecho a pensionarse, sin aumentar la edad como se pretende.

El problema no radica en la edad para pensionarse, sino en la cantidad de fondos que se disponga en la cuenta individual de la AFP, si fuera la edad, no existiría o debiera derogarse la sobrecotización  de la Comisión Ergonómica Nacional.

Si se aumenta la edad para pensionarse, las cotizaciones de los últimos años no influiran mayormente en el saldo de la cuenta individual, ya que su rentabilidad será de pocos años. 

En cambio, si esa cotizaciones se realizan en los primeros años de la vida laboral, la cotización efectuada en reemplazo de los últimos años, si que tendrá una rentabilidad de 30 o mas año, y será fundamental en el total del fondo.

La idea es entonces aportar mas al comienzo de la vida laboral, y no aumentar la edad legal pára pensionarse.

Todas las personas a la edad legal de pensionarse, aún tienen  las fuerzas y las ganas de seguir trabajando, y si asi lo desean no debiera ser voluntario el aporte a la AFP, debiera ser igualmente obligatorio.

Si se mantiene la edad para pensionarse, los trabajadortes lo haran a los 60 y 65 años, y allí ya tendrán un ingreso, su pensión, y si desean seguir trabajando, tendrán un segundo ingreso, pero si se aumenta la edad para pensionarse, no existirá l,a posibilidad del segundo ingreso.

editor

Sobre las AFP 1

A traves de mi vida laboral he conocido decenas de trabajadores que solicitan y el empleador ha aceptado que las cotizaciones previsionales se calculen y paguen por un valor menor al que corresponde y que la diferencia se pague como asignación de colación, de movilizacion o de cualquier otra naturaleza.

Especialmente cuando se trabaja con la modalidad de producción, es decir mientras más produce el trabajador, mas alta es su remuneración.

Entonces si un trabajador debiera tener un sueldo imponible de $ 500.000, se le cambia por $ 300.000 y la diferencia se paga como Asigaciones no imponibles.

De esa manera el trabajador tiene un mayor sueldo líquido, que es lo que finalmente desea.

Pero de esos $ 200.000 (o más) no se descuenta las cotizaciones para al AFP, para el ejemplo digamos  10.00 % solamente el porcentaje que va a su cuenta individual, $ 20.000; el 7 % que va al Fonasa $ 14.000. 

Entonces mínimo el trabajador no cotiza y aumenta en $ 34.000 su sueldo líquido, su cuenta no recibe los $ 20.000 y el Fonasa deja de percibir $ 7.000. Ademas el Seguro de Cesantía se calcula por valores inferiores e incluso las CCAF, dejan de recibir algún valor para el financiamiento del Fondo de Asignaciones Familiares.

Además que para la eventualidad de un accidente del trabajo, se calcularan los subsidios por el valor cotizado y no por el real.

Si esta situación se produce mes tras mes, y siendo joven el trabajador, la situación puede afectar de manera notoria los Fondos que mantiene el trabajador en la AFP, en la cual se encuentra adherido, pues además del valor neto, debe sumar la rentabilidad de decenas de años. 

Finalmente el trabajadaor cuando desee pensionarse tendrá un valor bajo en su Fondo, pero ello no es responsabilidad de la AFP, sino que del propio trabajador y del empleador que en su momento no cumplieron exactamente las normas previsionales. 

En este sentido el Fonasa tiene algo que decir, ya que a traves de sus fiscalizaciones puede detectar estas situaciones. Al menos he debido concurrir en representación de clientes, en tres oportunidades al Fonasa, para una Fiscalización, y en dos de ellas no tuve imconvenientes, y en la útlima solamente una recomendación para modificar las asignaciones de colaciones y movilización de unos Consrjes, pero nada más.

Si hubiese sido más importante, el Fonasa se encuentra facultado para reliquidar las cotizaciones de aquellas asignaciones que estime que son elevadas. Igual allí se debe argumentar sobre el valor de los pasajes de buses y el valor de la colación, pero eso ya son detalles para defenderse. 

Finalmente señalar que el caso de la pensión de más de 5 millones de pesos, no se produjo en el sistema de AFP, sino que en el de reparto. Y no es un caso tal y como se ha conocido a traves de los medios de prensa.

Los Fondos de las AFP, son propiedad de cada afiliado, son para financiar su propia pensión, asi reúna más de 100 o 200 millones o menos de 1 millon, son sus fondos, de su propiedad.

En el sistema de reparto, los aportes son para financiar pensiones de terceras personas, y en el antiguo sistema miles de obreros aportaban durante prácticamente toda su vida y finalmente no podían jubilarse ya que no alcanzaban a completar todos los meses de cotizaciones.

Entonces su pensión, a pesar de cotizar casi toda su vida era igual a cero $ 0.

Más o menos 35 Cajas de Previsión, más de 150 régimes de jubilaciones, entonces muchas personas jubilaban muy bien pero las más, lo hacian mal o ni siquiera lo hacian.

Insisto lo que he escrito muchas veces, se debiera investigar a quienes en el sistema antiguo, jubilaron por invalidez, (especialmente por razones siquiatras) y luego siguieron  trabajando y cotizando normalmente en el sistema de las AFP. 

editor

Reglamento de Piscina

Ya nos han comenzado a solicitar Reglamentos Internos de Higiene y Seguridad para piscinas de uso público restringido, como son aquellas que se han construído en los condominios.

Como en tantas oportunidades anteriores la recomendación es que implemente éste documento en el condominio que administra o del cual es intregrante del Comité de Administración, de manera oportuna, antes que comience la temporada de piscina.

Muchos residentes de los condominios se preocupan y les llama la atención el valor de los gastos comunes, y reclaman que cada mes es más elevado. 

Si en su condominio no cuentan con un Reglamento de Higiene y Seguridad para su piscina, de manera obligatoria debe contratar personal salvavidas y de primeros auxilios, no existe otra alternativa dentro de las normas legales.

Sin embargo, de manera imprudemte puedo elegir una alternativa fuera de la normativa vigente y esa es, no cumplir con ninguna exigencia, ni Reglamento Interno ni personal salvavidas ni de primeros auxilios.

Total puede pensar, que en el condominio nunca ha ocurrido algún accidente.

Y así juega  con su buena suerte y la responsabilidad de los copropietarios del condominio.

Si no sucede nada estupendo, ganó la apuesta.

El problema se va a presentar si desgraciadamente usted pierde la apuesta y se produce  un accidente y es investigado por las autoridades competentes.

Con seguridad podría indicar que si usted es el administrador, además de perder la apuesta, perderá también su trabajo.

Si es integrante del comité de administración, los afectados le exigiran respuestas, al no hacer cumplir con las normas legales, que cada año son reiteradas a traves de prácticamente todos los medios de comunicación, o al menos a traves de los noticiarios de TV, y de los periódicos nacionales.

Desde éste enlace, usted nos puede solicitar la confección del Reglamento Interno de Piscina para su condominio. Usted y su condominio pueden dar una solución a ésta exigencia en dos días, y evitarse con ello, de manera definitiva, estar apostando a la buena suerte.

editor

No existe el intentar Luke.

Lo único que existe es el hacer o el no hacer. (Yoda, El Maestro Jedi).

Efectivamente, solamente existe el hacer o el no hacer: Se hizo el trabajo o no se hizo, no sirve el "estoy tratando de hacerlo"

Si esta pensando por ejemplo actualizar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, hágalo y lo tendrá actualizado, de lo contrario será un documento desactualizado, no existe otra altenativa. No existe el "lo estoy pensando".

Lo mismo con el Plan de Emergencias, está implementado o no lo está.

En muchas ocasiones se deja un trabajo para hacerlo en un tiempo más, y pasa tanto tiempo que luego se nos olvida, y el trabajo queda sin ser ejecutado. ¿Tiene por ejemplo su condominio o empresa cotizaciones previsionales en Mora Presunta?. Si no las tiene bien.

Pero si las tiene ¿que ha hecho para solucionar ese inconveniente? que finalmente puede terminar en una demanda en contra de su organización, con todas las consecuencias que reviste esa situación: intereses, multas, reajustes, embargos, etc.

Si es Adminitrador de un condominio no se preocupe solamente en cobrar los gastos comunes, ya que existen decenas de otras situaciones importantes en un condomonio de las cuales preocuparse.

Realice los trabajos, por ejemplo escriba un inventario de todos los trabajos que sabe que tiene que realizar en algún momento, no importa que sean urgentes  o no, lo que importa es que se deban ejecutar. Además su inventario solamente lo conocerá usted.

Luego vaya borrando aquellos que vaya realizando, verá con satisfacción que los termina mucho más rápido de lo que pensaba, y quedará con un ritmo de trabajo diferente y con muchisimos problemas menos.

A algunos Administradores que me han encargado algunos trabajos, y a los cuales les dejo una recomendación de labores a realizar, les llamo y les pregunto de manera periódica, si la han realizado, y no lo han hecho, en circunstancias que es solamente una cuestión de voluntad.

Que ganan con contratarme para una asesoría si luego no hacen los trabajos encomendados, y no estoy señalando que sean trabajos inventados, son trabajos urgentes que se deben realizar para no aumentar los daños, que pueden ser perfectamente actuales o futuros, y mientras no se realiza el trabajo, los daños van en aumento.

Los trabajos se hacen o no se hacen. Si se realizan, bien, tiene una preocupación menos, más tiempo disponible para acometer otros trabajos o para mejorar lo que esta haciendo.

Por eso mi estimamdo amigo, le recuerdo la frase que he traído a colación: No existe el intentar Luke. Lo único que existe es el hacer o el no hacer.

editor 

La importancia del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad

1.  Cumplimiento de la obligación legal. Resulta evidente que con la implementación del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, o de Orden, Higiene y Seguridad, se está dando cumplimiento a la Obligación Legal de implementarlo.

Ahora bien, la obligación no es solamente de su implantación, sino también el de mantenerlo actualizado.

En consecuencia, si no lo tiene implementado, se está incumpliendo con la obligación legal, y exponiendo al empleador -como mínimo-, a una sanción administrativa.

2.  Deber de Seguridad. Con la implementación del Reglamento Interno que le corresponda, se está cumpliendo además una parte importante de la Obligación de Seguridad que les impone el artículo 184, del Código del Trabajo, a los empleadores.

Por tanto, si no tiene éste Reglamento, y tiene la desgracia de enfrentar una demanda por un accidente laboral, usted no podrá acreditar el cumplimiento mínimo de esa Obligación de Seguridad.

3.  Facultad de Dirección del empleador. El Código del Trabajo, reconoce la facultad del empleador para dirigir su organización, dentro de los marcos legales por supuesto, y el no tener el Reglamento, además esta renunciando a dictar las normas por las cuales se deben regir sus trabajadores.

4. Conocimiento del Trabajador de las normas de la empresa. Con la implementación del Reglamento Interno que le corresponda, el trabajador conocerá las normas por las cuales debe regir su actuación dentro de la organización.

5.  Prevención frente a demandas por accidentes del trabajo. En el día de ayer solamente entregué un Reglamento para una empresa de Talcahuano, y conversando con uno de los propietarios, cuya empresa había sido fiscalizada, me comentó que no sabía de la importancia del Reglamento Interno, pero que entendía que ahora sí, ya tenía una base de defensa  frente a una eventual demanda por accidente del trabajo. 

S usted cree que el Reglamento no tiene importancia alguna y puede copiar cualquiera de ellos desde internet, bien, frente a ello nada se puede hacer. Pero si usted cree que podemos colaborarle en la implementación de su Reglamento Interno y además entregarle información necesaria para su condominio o empresa, tal y como lo hemos hecho con centenares de empleadores, visite nuestro sitio web, y encarguenos la confección de su Reglamento Interno. Si desea más información puede hacerlo desde aquí.

editor 

Sin duda que la mejor manera de gestionar

una crísis en cualquier organización, y por supuesto en los condominios, es evitarla.

Sin embargo muchas veces ello no es posible.

Para esas situaciones, la manera de gestionarla es la prevención, saber cuál a o cuáles son las actividades que eventualmente pueden llevarnos a estar en medio de una crisis, saber manejarlas y salir de ellas de la mejor manera posible.

Entonces ya estamos hablando de planificación, de tener un plan para conocer la o las formas de cómo se trabajará para que esas crisis no lleguen a afectar la vida en el condominio, que de una simple discusión, puede llegar en un corto tiempo, a tener practicamente a todo el condominio enfrentado.

Mientras más profunda es la situación de crisis, va a ser mas dificultoso salir de ella, aún cuando se hayan desarrollado herramientas y actividades para contenerla, pero si ello no ha sido ni siquiera previsto, la crisis se instalará en el condominioo de manera permanente.

Afectando la vida de muchas personas.

He escrito un libro digital con esta materia, que afecta por igual a miles de condominios en todos los países, al menos hispano parlantes.

No es un tratado exhaustivo, es un libro digital en el cual se analizan 3 tipos de crisis que pueden estar en un condominio:

• las financieras
• las directivas y
• las de convivencia

La primera acción para gestionarlas es reconocer que ellas efectivamente existen, y estan o pueden estar presentas en nuestros condominios, si ello no se hace, ninguna otra acción podrá llevarnos a resultados efectivos y positivos.

editor

    

Mientras más condominios se construyen,

se generan más crisis de convivencia entre los residentes.

Las crisis se encuentran en relación directamente proporcional a la cantidad de condominios, y a la cantidad de unidades que tiene cada uno de ellos.

Asi, el sueño de adquirir una propiedad en un condominio por razones de seguridad, de privacidad, de comodidad o por las razones que sean, se puede convertir en una verdadera pesadilla, que complicará su vida cada día, hasta que se aburra y se decida vender o arrendar su propiedad. 

En varios paises los gobiernos comunales han implementado oficinas para ofrecer a los residentes una alternativa para dar solución a la gran cantidad de conflictos, sin tener que llegar a los tribunales de justicia.

Las principales razones de crisis de convivencia son:

• Deudores morosos
• Uso de espacios comunes
• Crisis directivas
• Administradores que no rinden cuenta
• Gastos innecesarios o demasiados altos
• Obras mal ejecutadas
• Integrantes del comité de admiistración que no desean entregar sus cargos
• Filtraciones de agua
• etc.

Si bien es cierto que sucedan las crisis de convivencia en muchas partes, no quiere decir que no se puedan evitar, y la prevención es la solución.

Planificar que situaciones pueden generar una crisis de convivencia al interior del condominio, es una buena alternativa para evitar que ellas se produzcan, tener un plan de acción que señale que actuaciones se deben realizar en cada oportunidad.

Lo que puede resultar más complicado de realizar es tomar la desición de hacer el trabajo, ya que una vez que se comience, el análisis de las situaciones puede fluir con más facilidad, además que el trabajo más intenso solamente será cuando se haga por primera vez, ya que de allí en adelante, solamente será necesario modificar o actualizar ciertas partes del plan y no hacerlo de nuevo.

Estas crisis son completa y totalmente nocivas para la vida en el condominio, y afectan las relaciones de los vecinos durante muchos años, sino para siempre. Mi vecino se ha convertido en mi enemigo.

Tal vez no se puedan evitar todas las crisis con el trabajo de planificación, pero lo cierto es que sin él, no se evitará ninguna.

editor 

La comunicación de termino de contrato

Es una de la primeras acciones que se deben realizar cuando se ha decidido poner termino a un contrato de trabajo.

Muchas veces el empleador despide solamente de manera verbal, pero ello solamente es útil para incrementar luego los problemas.

La comunicación escrita por supuesto, debe señalar los hechos en los que se funda el despido, por ejemplo tres días laborales corridos de inasistencias injustificadas, que el trabajador haya abandonado sin permiso su lugar de trabajo.

A continuación se debe detallar claramente cuales son las causales establecidas en el Código del Trabajo, que se invocan para justificar el termino del contrato de trabajo.

También se debe indicar de manera exacta cual es el monto que se ha determinado de acuerdo a las remuneraciones y otros beneficios a que el trabajador tenga derecho.

Luego se debe indicar el estado de las cotizaciones previsionales, que como sabemos deben encontrarse totalmente declaradas y pagadas.

También se puede indicar que sus remuneraciones estarán disponibles en alguna Notaria para ser pagadas, por supuesto previa frma del respectivo Finiquito.

Si llamados a una Conciliación en la Inspección del trabajo, no se llega a un acuerdo, de todas maneras se deben pagar las remuneraciones que no han sido materia de controversia, por ejemplo las remuneraciones de los días trabajados del mes en que se produce el termino de la relación laboral, el feriado proporcional a que tenga derecho el trabajador, y otras remuneraciones que correspondan.

Si el trabajador decide seguir con una demanda, allí solamente se trataran las indemnizaciones y remuneraciones controvertidas, por ejemplo Imdemnizaciones por Aviso Previo, Indemnizaciones por años de Servicio, y otras que hayan quedado pendiente.

El Adminisrador solamente puede concurrir a la Conciliación de la Inspección del Trabajo, digo puede, porque alí también podría estar representado, pero en una demanda laboral, necesariamente deberá estar representado por un abogado.

Señalo lo anterior habida cuenta a que el adminisrador debe realizar correctamente los pasos que le corresponden, para que luego, el abogado de la contraparte no objete, las circunstancias señaladas al comienzo de la Entrada.

Por ejemplo, y sin orden alguno:

• Falta de descripción de los hechos en que se funda el término del  contrato
• falta de la causal invocada
• No pago de las cotizaciones previsionales
• No entrega o envio de la comunicación de termino de contrato 

El admiistrador debe conocer bien la legislación laboral, y especialmente la materia que corresponde al término de la relación laboral, pues alí se pueden ver comprometidos muchos millones de pesos, que finalmente va a pagar los copropietarios, muchos de los cuales van incluso a defender al trabajador despedido.

Especialmente ante de despedir a un trabajador, el administrador debiera tratar el tema con el Comité, por ejempo cuando el trabajador tiene muchos año de trabajo en el condominio..

editor

Diferencias entre sistema de reparto y AFP

Producto de las excesivas jubilaciones que han sido noticia en los últimos dias, muchas personas se han dedicado a señalar las malas pensiones que se obtienen desde el sistema de las AFP.

Sin embargo las pensiones de Gendarmería, son el mejor ejemplo de lo que sucedia en el antiguo sistema de pensiones.

La pensión de mas de 5 millones, además no es una pensión por haber dedicado una vida a la institución, es solamente por 21 años de trabajo, lo que quiere decir que si la persona favorecida hubiese trabajado 30 años, o en otras palabras jubilado con 30 años de cotizaciones, su pensión seria de alrededor de 8 millones de pesos.

En el antiguo sistema, si existiera de manera generalizada en el dia de hoy, estos y otros casos irregulares, pero no ilegales, serían pan de cada día.

Sería interesante conocer cuántas personas del antiguo sistema de reparto estan jubiladas por salud irrecuperable, y gozan de una excelente salud, y han seguido trabajando por años luego de obtener su jubilación, por caminos no muy derechos.

Muchos hablan de volver a antiguo sistema, pero ¿cuántos lo han estudiado?

En el antiguo sistema existian decenas de cajas de previsión y centenas de sistemas de Jubilación ya que cada caja tenía mas de un sistema, entonces cual sistema se podría adoptar, la de los hipicos?, de los bancarios?, de los parlamentarios?, del sector publico?, del sector privado?, del seguro obrero, de ferrocarriles, y tantos otros sistemas que utilizaban las cajas.

Era un solo sistema de reparto, pero con muy diversas exigencias, sino, se puede investigar cuántos obreros nunca pudieron jubilar solamente porque les faltaban algunas semanas de cotizaciones, y fallecieron sin ningun beneficio, luego de aportar para las jubilaciones de otras personas durante toda su vida.

Y, que recibieron, Nada.

Ahora veamos un caso del sistema de AFP.

Hace pocos días escuché a un Corredor de Seguros, que había pensionado a una persona que tenía en su cuenta individual, unos 160 millones de pesos. Se pensionó con cerca de 500 mil pesos, a traves de una pensión de renta vitalicia.

Veamos, si ese dinero permanecia en la AFP, iba a tener una rentabilidad digamos del 0.4 mensual, es decir, $ 640.000 mensuales, con lo que podría financiar el retiro programado de su pensión,y mas ya que ahora no pagaría comisiones.

Pero traspasó su dinero a la Cía. de Seguros, y ella va a obtener una rentabilidad que le servirá para pagar esa Renta Vitalicia, de la misma manera que lo hubiese hecho estando en la AFP.

 Es posible que hubiese tenido perdidas en algunos momentos, perdidas nominales, no perdidas de cuotas, esas perdidas pueden ser recuperadas..

Bueno, en 10, 20 o mas años, la Cía de Seguros, va a rentabilizar ese dinero, de la misma manera que lo podria haber hecho la AFP, pero con una diferencia notable, al momento de fallecer el pensionado y no existiendo asignaciones familiares, en la AFP, ese dinero es herencia, y en la Compañía de Seguros, si no existe un período mínimo de pago, el dinero pasa a ser propiedad de la misma Compañía 

Hace ya varios años un Profesor criticaba a las AFP, con bastante pasión, al preguntarle si conocía el sistema de las AFP, señaló que no, le manifesté que personalmente había realizado varios estudios de el sistema de AFP, incluso desde varios años antes de su creación, y lo encontraba mucho mejor que el de reparto.

Lo que falta es conocimento del sistema de capitalización individual, y que cada trabajador vea como es posible obtener la mejor pensión posible, pero ello debe comenzar al inicio de la vida laboral. 

Pero ¿cuántos trabajadores dicen o piden mejor dicho, a sus empledores que no les coticen para las AFP?

Muchos, y luego dicen que el sistema es el malo.

editor

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La actualización del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad,

es una obligación legal, no es un acto voluntario, es una exigencia establecida en las normas legales vigentes .

Asi lo dispone el artículo 67, de a ley 16.744 sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales, y el artículo 14, del Decreto 40, Reglamento de Riesgos Profesionales.

Escribo esta Entrada, ya que precisamente en los días pasados nos han escrito varios empleadores, especialmente condominios,  con la finalidad de actualizar sus Reglamentos Internos de Higiene y Seguridad, que originalmente he confecionado hace ya algún tiempo.

Entre ellos, algunos que actualizan cada año su Reglamento, y aprovechamos de intercambiar algunas opiniones acerca de sus actividades especialmente en el aspecto de prevencion de riesgos.

Por ejemplo, a un empleador, le consulté cual era la Tasa de la Cotización Adicional Difenciada que se encuentra pagando a su mutual, me comento que un porcentaje cercano al 3%, le hice los cálculos sobre lo que le resultaba ese costo, y no lo había calculado de la manera que se lo mostré.

A vuelta de correo me mostró su preocupación y consultó que se debe hacer para la rebaja de esa Cotización Adiicional, por ahora preocuparse por la seguridad de sus trabajadores, luego ya en el segundo semestre del próximo año 2017, si corresponde, efectuar la solicitud de rebaja.

Lo mismo sucede en los condominios, muchos pagan esa Cotización Adicional por años, sin saber que es posible solicitar la rebaja.

El año pasado trabajé con algunos condominios en éste tema y el que más pudo rebajar fue aproximadamente $ 170.000 mensuales, por 24 meses, es decir un ahorro de $  4.080.000 en solamente 2 años, los que pueden luego, suponer el mismo ahorro para el período siguiente de 2 años.

Existe otro tema importante tratado en el Reglameneto Interno de Higiene y Seguridad, o en el de Orden, Higiene y Seguridad, pero ya lo trataré en la siguiente Entrada.

editor

Antes de despedir a un trabajador,

se debe verificar que sus cotizaciones previsionales se encuentren pagadas totalmente.

Esa es una de las materias sobre las cuales se debe tener cuidado al momento de poner término a un contrato de trabajo.

La segunda es, por supuesto, comunicar por escrito al trabajador, la determinación de poner término a la relación laboral.

Otra es que los hechos en los que se fundamente el despido sea concordante con una o mas causales de aquellas contempladas en el -por ejemplo- artículo 160, del código del trabajo, ya que como sabemos es posible invocar una o mas causales.

También se debe tener la precaución de indicar el valor total que se pagará al momento de firmar el respectivo Finiquito, siempre que no se presenten inconvenientes y el trabajador acepte la causal invocada y los montos señalados.  

Si todo termina bien en la Conciliación, finalmente se puede tambien cambiar la causal por la de Acuerdo entre las partes.

Si luego del comparendo de conciliación en la Inspección del trabajo, todo ello, no resulta, se debe llegar a un juicio laboral, razon por la cual, los antecedentes que se han indicado a comenzar esta Entrada, deben estar correctamente ejecutados.

Aún cuando pareciera innecesario, se debe señalar que una de las materias importantes, es tener el Contrato de Trabajo, escrito y firmado por el trabajador.

Actuando correctamente, es posible en primer lugar poner termino a una relación laboral, y luego, en caso de denuncia en la inspección del trabajo, llegar a un acuerdo en esa instancia, y no seguir adelante, lo que es desgastante tanto para el trabajador como para el empleador.

En estos temas laborales, siempre se debe trabajar con mucho cuidado.

editor