Seminario on-line gratuito: Plan de Seguridad Escolar

Por razones ajenas a nuestra voluntad, el pasado Jueves no se pudo realizar el Seminario sobre el Plan Integral de Seguridad Escolar.

Solucionados los inconvenientes, dicho Seminario se realizará el Jueves 17 de Marzo, según el siguiente detalle:

Fecha 17 de Marzo

Hora  11.30 horas

Donde  Sala de Presxenteciones en internet

Costo   Gratuito

Duración aproximada 1 hora

Objetivos 

• Cómo desarrollar el Plan Integral de Seguridad Escolar -PISE- conforme establece la Guía de Apoyo de la ONEMÍ 'Plan de Seguridad escolar', y las especificaciones contenidas en el 'Plan Nacional de Protección Civil', aplicando la metodología AIDEP y la planificación ACCEDER para el manejo de las emergencias.  
• Cómo desarrollar el Reglamento de convivencia escolar para potenciar el 'Plan Escuela Segura', haciendo uso de las nuevas tecnologías.  
• Adecuación normativa a la nueva Ley de Inclusión escolar.  
• Potenciar el 'Plan Escuela Segura' fortaleciendo las medidas para prevenir y proteger a los estudiantes de todo tipo de riesgos, entre ellos el bullying, consumo de drogas y alcohol e incluso el abuso sexual. La idea es potenciar una cultura, un ambiente de constante prevención y cuidado en todos los establecimientos.  
• Mejorar el clima escolar previendo diferentes riesgos psicosociales como el Grooming, el Bullying y las medidas para 'niños vulnerables'.  
• Mejorar la Planificación, tanto de Simulacros, Ejercitación del plan y Evaluaciones.  
• Profesionalizar el desarrollo documental. 

Contenido

• Estructura del Plan Integral de Seguridad  
• Desarrollando el Plan Integral de Seguridad  
• Nombrando el Comité de Seguridad  
• Recopilando información  
• Repartiendo tareas  
• Evaluando riesgos  
• Desarrollando los Planes Operativos de Respuesta ante Emergencias  
• Planificando Simulacros  
• Desarrollando el Reglamento de Convivencia Escolar y su adecuación a la Ley de inclusión escolar  
• Obtención de informes y documentos  
• Publicación y divulgación del Plan Integral de Seguridad  
• Mantenimiento anual del Plan Integral de Seguridad y del Reglamento de Convivencia Escolar.  
• Cómo me pueden ayudar a mejorar la seguridad y la Convivencia.
• Inscripciones

Las inscripciones se pueden efectuar desde ya, a traves de éste enlace 

Consultas a editor@eladministrador.cl

editor

Cualquier Reglamento Interno de Higiene y Seguridad NO da lo mismo

Efectivamente, implementar cualquier Reglamento Interno de Higiene y Seguridad No da lo mismo.

Durante éste fin de semana, concurrí a un condominio al cual le había reemplazado su Reglamento Interno, por uno desarrollado por nosotros.

Hace poco tiempo le había comentado al Administrador de dicho condominio, de la precariedad de su Reglamento, ya que algunas normas -muy importantes- no se trataban de la mejor manera, para protejer la responsabilidad legal del condominio, frente a un accidente cubierto por la ley de accidentes del trabajo.

En esa oportunidad, no ponderó en su debida dimensión mis comentarios. Pero no había pasado una semana cuando me solicitó de manera urgente la confección de un nuevo Reglamento Interno.

Éste fin de semana, como comentaba, volvimos a reunirnos y aproveche la oportunidad para explicarle el cambio legal incorporado, del cual quedó super claro y satisfecho.

En fin, ambos conceptos son importantes, que quede claro la modificación, pues eventualmente enfrentados a un accidente, tendrá el conocimiento de una materia a la cual no se le entrega la importancia debida.

Y satisfecho, ya que es una permanente exigencia el efectuar -o al menos tratarlo- de ejecutar un buen trabajo.

Si el mismo Administrador, primero nos encargó el Reglamento Interno de Piscina, luego el Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad y, luego su Plan de Emergencias, algo querrá decir.

Ahora también me solicitó una Cotización, para efectuarle un trabajo especial acerca del tema previsional, que tambien otros condominios ya nos han solicitado.

Y, afortunadamente, no es el primer Administrador que actúa de esa manera, a otros le hemos hecho esos trabajos y varios más.   

Pero lo necesario, es que usted, Administrador o integrante del Comité de Administración, revise su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, y luego reflexione si él se encuentra desarrollado como para servir de utilidad frente a una demanda por un accidente del trabajo.

Le aseguro que  no lo está.

Peor aún, si ha sido copiado desde un modelo que se haya encontrado en internet.

Escribanos.

editor 

IVA, Arriendo de estacionamientos en condominios

En muchos edificios y condominios se arriendan estacionamientos, en algunos casos, solamente a residentes y en otros, los menos, se arrienda incluso a personas ajenas al condominio.

Si el estacionamiento es solamente para estacionar uno o más vehículos, se encuentra exento del impuesto al valor agregado, siempre que no cuente con instalaciones que permitan el ejericio de una actividad comercial, y además no incluya bienes muebles.

Prácticamente todos estan en esas condiciones, ya que lo que se arrienda es el espacio fisico para estacionar uno o más vehículos, y sin ninguna instalación adicional, y además sin especies muebles.

En consecuencia, esos estacionamientos se encuentran exentos del impuesto al valor agregado, IVA.

Pero, sin embargo, no se encuentran exentos de la obligación de emitir un documento tributario por los ingresos que se obtengan como renta del arrendamiento, sea una boleta o una factura, o incluso puede ser una factura de compra emitida por el arrendatario, si éste es contribuyente de primera categoría.

Entonces si es el condominio, quien arrienda los espacios de estacionamienos, al interior del mismo, debe necesariamente, emitir un documento tributario por los ingresos que perciba como renta de arrendamiento.

editor

  

Los accidentes de trabajadores de Contratistas al interior de los condominios

Sabemos bién que los empleadores son responsables de proteger eficazmente la vida y la salud de sus trabajadores, ello se conoce como la obligación de seguridad.

Sabemos también que existe la obligación de informar a los trabajadores, los riesgos que implican sus funciones.

De igual modo sabemos de la obligación de entregar en forma gratuita, los elementos de protección personal que exigen los trabajos. 

Con ello, podemos determinar si existe una obligación de los condominios, cuando en ellos, se produce un accidente con algún trabajador dependiente de una empresa contratista que le presta algún tipo de servicios, por ejemplo de mantención de los ascensores, de limpieza de vidrios, o cualquier otro trabajo.

Antes de indicar si se tiene responsabilidad por los trabajadores de los contratistas que sufran un accidente al interior de un condominio, debemos también y en forma adicional, recordar que los administradores de condominios, debieran solicitar a los empleadores de los trabajadores que ingresan al condominio a efectuar mantenciones, que acrediten que han cumplido con sus propias obligaciones en materias de prevención de riesgos, por ejemplo entrega del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad que corresponda, Informar los riesgos del trabajo, entrega de EPP, (he visto trabajadores trabajando en labores de construcción, con zapatillas), y otras obligaciones.

A comienzos de año un trabajadores falleció al caer desde un piso 26, mientras efectuaba labores de limpieza de vidrios; ésta misma semana, un trabajador falleció, mentras trabajaba en un ascensor y cayó desde el piso 12, según informaciones de prensa.

Hamos determinado que los trabajadores no son dependientes del condominio, ya que son de empleadores que prestan servicios al condominio.

Veamos entonces que dice la norma legal sobre esa materia.

Artículo 3, del Decreto 594, que aprueba reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales básicas en los lugares de trabajo, dispone: "La empresa está obligada a mantener en los lugares de trabajo las condiciones sanitarias y ambientales necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores que en ellos se desempeña, sean éstos dependientes directos suyos o lo sean de terceros contratistas que realizan actividades para ella." 

En consecuencia, al menos para mi, la situación es clara.

Los condominios tienen responsabilidad para la implementación de las condiciones necesarias, para proteger la vida y la salud de los trabajadores de contratistas que presten servicios al condominio.

¿Y cuales son esas condiciones?.

Son todas aquellas que protejan eficazmente, la vida y la salud de los trabajadores, y le presten ayuda médica de manera expedita en caso de accidente. 

A revisar entonces cómo estamos trabajando.

editor

Las lecciones no se aprenden

El año pasado fue el desastre en la Reserva China Muerta, donde se consumieron árboles milenarios. Un gran desastrte.

Esta semana fueron otros árboles milenarios, ésta vez una Reserva de Cipreses, en San Felipe, Quinta Región de Valparaíso.

Luego dirán , al efectuar un balance de los incendios de ésta temporada de Verano, que los incendios se redujeron y las héctareas quemadas tambien.

Pero no dicen nada de los joyas que se han consumido por el fuego, que esos árboles que estaban aquí, desde mucho antes de la llegada de los conquistadores, hoy estan todos o gran parte de ellos, quemados.

Un verdadero desastre que la autoridad calla y, más encima se felicita por que los incendios fueron en menor cantidad.

La desgracia esta allí frente a todos, me refiero a los árboles.

Afortunadamente, existen algunos árboles juveniles que podremos ver en su étapa adulta en unos 1.000 o 1.500 años.

Esos árboles debieran ser protegidos como "hueso santo" 

Un árbol que se demora 7 o 10 años en crecer, y que solamente es sembrado para luego explotar su madera, aún cuando de igual manera se debe cuidar, no es lo mismo que un año que se demora cientos de años, varios siglos en llegar a su adultez, y que su vida se prolonga por más de un milenio.

Esas son pérdidas que todo el país debiera llorar.

Las personas encargadas de protección civil, no debieran estar en sus cargos, no debieran permanecer en ellos ni un día mas. Por un asunto ético debieran poner sus cargos a disposición de quienes los nombraron.

¿Quién responde por éste daño irreversible??

Espero que en otras Reservas se trabaje intensamente, en proteger los árboles que, desde mucho antes que llegarámos a éstos apartados lugares, ya estaban ellos presentes.

Me duelen todos los incendios forestales, prácticamente todos intencionales, pero más me duele cuando estas especies terminan su vida envueltos en llamas.

Y mas encima se debe "aguantar" luego a las autoridades, haciendo un positivo balance los la cantidad de incendios o héctareas quemadas.

La verdad, verguenza les debiera dar.

editor 

Los Procedimientos Operativos son Entropía Negativa

Sabemos que todos los sistemas tienden al desorden.

Ese desorden es la Entropía.

Para mantener el orden se debe aplicar entonces Entropía Negativa.

Ese es precisamente el trabajo al cual estan dirigido los Procedimientos Operativos para Condominios.

Es la información necesaria para que el desorden no se apodere de las actividades del condominio. 

Si se establece por ejemplo en el respectivo Reglamento de Copropiedad, que los Poderes de representación en una Asamblea van a ser Simples, que no llegue una persona, que tal vez nunca ha leído la ley de copropiedad ni el Reglamento de Copropiedad, y que señale que según él, de aquí para adelante los Poderes deben ser ante Notario.

Por decirlo de alguna manera, la información está en el Reglamento de Copropiedad, pero la persona interesada desea -tal vez por desconocimiento de las normas legales,- generar un desorden en las actuaciones, incluso teniendo un buen objetivo.

Entonces, el procedimiento de actuación, que se encuentra escrito, le indicará a él y a toda la comunidad de copropietarios, que el Poder es simple. Será como un dique, para impedir el desorden.

¿Como se determina a los copropietarios hábiles e inhábiles?, ¿cual o cuales son los copropietarios elegidos para integrar un Comité de Administración?, ¿cómo actuar frente a un accidente fatal o grave?, ¿cómo controlar el Libro de Asistencia?, ¿cómo efectuar las Declaraciones Juradas de remuneraciones y honorarios?, y decenas de otras actividades que desarrollan la Asamblea, el Comité de Administración, el Administrador y los Conserjes.

Si el condominio tiene un procedimiento de operación que indique que el Administrador debe trabajar de una manera, que el Administrador no lo haga de una manera diferente.

Ciertamente es bien diferente que el Administrador señale que él trabaja a su manera a que el condominio diga, que tiene que trabajar de acuerdo a un estandar que tiene el propio condominio.

Entonces el trabajo del Administrador se podrá medir de acuerdo al cumplimiento de ese estandar, si no existen los procedimientos, ¿conqué estandar se medirá al Administrador?.

Para el manejo de los dineros y la entrega de información financiera respecto de ellos, también existen procedimientos. para el control de los Ingresos, para el control de los Egresos; para saber de cuánto dinero dispone el condominio, etc.

Reflexione acerca de la utilidad que el Manual de Procedimientos para Condominios, le puede significar a su comunidad de copropietarios, no solamente hoy, esos procedimientos indicaran la forma de trabajar durante muchos años, disminuyendo la incertidumbre de cómo se está administrando su condominio.

En consecuencia, se está aumentando la certeza que se estará trabajando bien.

editor

La importancia de los Procedimientos en los condominios

En más ocasiones de aquellas que se quisieran conocer, algunos integrantes del C. de Administración, o incluso todo el Comité de Administración, realizan las actividades, sin siquiera meditar que ellas pudieran adolecer de algún requisito legal y, que cualquier copropietario que no se encuentre de acuerdo,  pudiera solicitar la anulación de una desición que hubieren adoptado.

Un ejemplo simple, cuando se realizan Asambleas, ¿a cuántos copropietarios se les entrega un Certificado de Copropietario Hábil para hacer uso de su derecho a voto?.

En muchos condominios solamente se indica que un copropietario está al día en sus gastos comunes, pero no se entrrega el Certificado. Y ese Certificado, está señalado en la ley de copropiedad.

Asi como el ejemplo, sencillo, indicado, existen muchas otras situaciones que deben estar normadas dentro de un condominio, en primer lugar para respetar la normativa vigente, y en segundo término, para evitar que cada cierto tiempo se estén cambiando las normas de trabajo.

En muchas ocasiones se escucha en las noticias, que ocurrió un accidente porqué no existian procediimientos de trabajo establecidos.

Tal vez, si los hubiere, se habría podido evitar ese accidente.

En los condominios existen otro tipo de "accidentes", asambleas mal efectuadas, votaciones que se pueden impugnar por diferentes vicios, arriendos de espacios comunes, sin autorización de una asamblea extraordinaria, modificaciones de muros soportantes sin autorización de una asamblea extraordunaria, gastos en exceso, y un sin fin de situaciones administrativas, que por no estar normadas, se piensa en forma errónea, que de todas maneras se pueden realizar. 

Pero una cosa es que existan los procedimientos, y otra muy diferente, es que esos procedimientos se encuentren escritos.

Hace pocos días un integrante de un Comité de Administración, señaló que a la Asamblea solamente ingresaban quienes tuvieran sus pagos de gastos comunes al día. Pero esa situación es contraria a las normas legales, ya que quienes deben gastos comunes igualmente tienen derecho a voz.

También indicó que los Poderes debian señalar que eran solamente para esa Asamblea, pero el Reglamento de Copropiedad, señala algo distinto, que pueden indicar una Asamblea o un tiempo de representación.

Las cosas no se hacen a de acuerdo al criterio de cada cual, se hacen de acuerdo a las normas vigentes, y nuestros procedimientos insertos en el Manual de Procedimientos Operativos, van en esa dirección.

editor

El próximo período de recalculo de la cotización adicional diferenciada

Recién ha comenzado a regir la nueva tasa de cotización adicional para el período Enero 2016 a Diciembre de 2017, y ya debemos estar pensando en el nuevo período.

El nuevo período ha comenzado el 1 de Julio de 2015 y termina el 30 de Junio de 2017, es decir ya estamos en el noveno mes de veinticuatro, un poco más y estaremos a mitad de camino.

¿Y su condominio que ha hecho en la materia?

A analizado el resultado del período anterior?

Cómo se vislumbra el nuevo período?

El tiempo pasa muy rápido, y en menos tiempo del que usted piensa, ya estaremos nuevamente con un nuevo período encima.

En el período pasado, asesoré a un adminisrador que administra varios condominios, en uno se obtuvo una rebaja de $ 170.000 aproximadamente cada mes, por 24 meses a lo menos; en otro, una rebaja de aproximadamente $ 70.000. En otro condominio, ya no de éste Administrador, se obtuvo una rebaja de aproximadamente $ 20.000 cada mes.

Es poco se puede pensar, pero el trabajo se debe realizar para obtener la rebaja, ya que el alza es automática pero la rebaja NO, se debe solicitar.

Ahora una rebaja es por al menos 24 meses, si no suceden accidentes se suman otros 24 meses, y asi en forma sucesiva.

Ahora, si no solicita la rebaja a la que pueda tener derecho, va a pagar un dinero en exceso, si luego en otro período tampoco la solicitan, va a seguir pagando en exceso, y así sucesivamente.

Escribanos a editor@eladministrador.cl y comentenos su caso.

Esta materia no se puede trabajar a últimno momento.

editor

Y, la Revisión de Cuentas

Hace pocos días le mostraba a un copropietario el resultado de una Revisión de Cuentas.

Antes de comenzar a mostrarle los detalles, miró el trabajo y me señaló, muy buena presentación. Lo que indica que además del buen trabajo, se debe tener también en mente, la presentación.

Pero sigamos.

Le mostré los antecedentes, esto, el Administrador no sabia de que se trataba, aquí se pagó éstos cientos de miles de pesos en exceso, acá se pagaron otros tantos miles de pesos, éstas centenas de miles de pesos no fueron depositados en la cuenta corriente del condominio, aca se pagaron tantos miles de pesos en exceso; aquí se pagaron estos turnos y no se acredita que fueron trabajados; allí se pagarón por Caja Chica valores que no correspondían, la misma caja Chica está rindiendo valores de hace 1 año, aca no se han cobrado tantos miles de pesos por concepto de gastos comunes, y asi otras tantas veces.

Sumando los gastos comunes cuestionados, ya que no se restó nada, -y no puedo decir sumando y restando- se llegó a un valor de cerca de 5 millones, más otros tantos millones que aún se tienen que rendir por Caja Chica????

Finalmente se llegó a un valor de más de 10 millones de pesos, que deben aclararse, además de otra situación que generó una deuda de 8 millones, más intereses de 5 millones.

Y Deudores Morosos por gastos comunes por mas de 23 millones.

Y eso que no revisé los Ingresos, solamente los Gastos, ya que así se me indicó.

Pero no solamente de números se puede trabajar en la Revisión de Cuentas, ello son el resultado de los conocimientos del Administrador y del Comité de Administración. No sabía que del porcentaje del 7% que se descuenta a los trabajadores por concepto de salud, un porcentaje más pequeño va a la Caja de Compensación, y solamente un 6.4% a Fonasa, ya que allí estaban todos los trabajadores.

Entonces pagaba un 7% a Fonasa y, además un 0.60% a la Caja de Compensación. Tampoco rebajaba de las cotizaciones previsionales las Asignaciones Familiares pagadas por el condominio.

En fin, un matrimonio también copropietarios, quedaron enfermos con el Informe que les presenté.

Las Revisiones de Cuentas son necesarias. Es indudable que si.

A veces pueden estar dirigidas a revisar una materia en especial, como es el caso comentado. Pero en otras oportunidades deben estar enfocadas principalmente como un apoyo para el Administrador y el Comité de Administración.

No solamente cuando se tienen problemas -o se suponen- debe efectuarse una Revisión de Cuentas, cuando las cosas van bien, también es útil. Allí se verifica que se está trabajando bien. Cuando usted conduce un vehiculo, en forma permanente esta verificando la velocidad, el combustible, la dirección, las señales camineras, etc., y entonces ¿pórque en esta materia se espera a llegar al final, para recien revisar?.

Lo invito a visitar nuestra pagina web sobre esta materia.

editor  

Se puede despedir a un trabajador por denunciar una situación ante la Inspección del Trabajo????

Salió largo el título.

Muchas veces resulta que un trabajador concurre a la Inspección del Trabajo, y denuncia por alguna situación al condominio, su empleador.

Frente a ésta situación, y muchas veces como represalia, no se encuentra nada mejor que despedirlo.

En otras oportunidades, el trabajador no se atreve a concurrir a la Inspección del Trabajo, para hacer valer alguno de sus derechos, en consecuencia, esta renunciando a sus derechos por las eventuales represalias que pueda recibir de parte de su empleador, la mas grave, termino de su Contrato de Trabajo.

Si las personas a cargo de la Administración, asumen una actitud de prepotencia, desconociendo además de los derechos del trabajador, toda la nomativa legal, se va a llegar a un momento, en que las cosas van a terminar mal.  

Las situaciones laborales, no son solamente blanco o negro, existen muchos matices que se deben considerar.

Un ejemplo. 

Digamos que un trabajador le ha reclamado al empleador por sus elementos de protección personal y no recibe respuesta, a pesar de su insistencia. Aburrido, concurre a solicitar una fiscalización a la Inspección del Trabajo.

Luego de ello es despedido.

Puede ser el reclamo por el pago de horas extras, horario de trabajo, escrituración del contrato de trabajo, y en fin, decenas de otras situaciones.

Pero ha estado reclamando por sus EPP.

En primer lugar recordar que la entrega de los EPP, es una obligación legal, que debe ser hecha a titulo gratuito y que en ninguna circunstancia se puede cobrar por ellos.

Luego recordar tambien que nuestra normativa legal, nos exige proteger la vida y salud de los trabajadores, tomando todas las medidas necesarias para esa protección.

Luego señalar que esa obligación de entregar los EPP;  debe estar incluida en el propio Reglamento Interno de Higiene y Seguridad del empledor.

En cuarto lugar recordar que existe la obligación de informar al trabajador los riesgos que inbolucra su trabajo.

Como conclusión es posible señalar, que ni máa ni menos, el trabajador nos está ayudando a cumplir las niormas legales, con su trabajo, tal vez no de la mejor manera, pero lo está haciendo.

Digamos que el C. de Administración le señala en reiteradas oportunidades al Administrador, que debe efectuar un cierto trabajo y al Administrador le molesta esta situación, pero finalmente realiza el trabajo. ¿Qué hizo finalmente el C. de Administración?  

Exacto.

Ayudó al Administrador a realizar su trabajo. A mejorar su desempeño y ello le servirá de experiencia más adelante.

Si el trabajador reclama por sus horas extras, por su Feriado, por el pago de sus Turnos, por sus cotizaciones previsionales, nos esta señalando un punto débil de la Administración.

Pero si que existen situaciones y situaciones, y como Administrador se está en la obligación de reconocer las diferencias.

Pero en fin, antes de adoptar una decisión de anular los derechos del trabajador, es mejor analizar el costo que ello puede involucrar.

editor

Demandas laborales a condominios

Como a cualquier entidad que tenga contratado trabajadores dependientes, los condominios no se encuentran exentos de tener que enfrentar demandas laborales.

Despidos injustificados, despidos sin respetar los trámites procedimentales que involucran un despido, despidos sin causa justificada, pago de remuneraciones, pago de horas extras, años de servicios, cotizaciones previsionales, son causales y conceptos que se incorporan en las demandas.

La relación con los trabajadores debiera ser más o menos ármonica y tanto el Administrador, como el C. de Administración, y también los habitantes del condominio, debieran conocer y reconocer los derechos de los trabajadores.

Por supuesto que el empleador es quien dispone las normas de trabajo, haciendo uso de su facultad de dirección, pero ellas se deben encontrar insertas dentro del marco legal de las relaciones laborales.

El Administrador debe tener experiencia en el tema, y por mucho que a veces se quisiera despedir a un trabajador, es mejor contar hasta 10 o más, y luego trabajar en forma más aterrizada.

Si efectivamente, un trabajador comete una infracción de aquellas señaladas en el Código del Trabajo y se estima oportuno el despido, se debe actuar de inmediato, no al día siguiente ni menos la semana siguiente, ni acumular infracciones.

Si no se despide, procede el perdón de la causal.

Recuerde que los incumplimientos al Contrato de Trabajo, es en dos direcciones, también el trabajador puede autodespedirse si es el empleador quien comete las infracciones al Contrato.

El asunto es delicado, tanto para el trabajador que pierde su fuente laboral, como para el condominio, que en muchas ocasiones, sino en todas, debe desembolsar cantidades de dinero, y aún cuando no reconozca la pertinencia de la demnda, si que paga para terminar el juicio.

En otras palabras se allana a una Conciliación.

Pero en todos los casos, quienes finalmente deben pagar son los copropietarios. Y resulta que a veces esta situación se repite con frecuencia en un condominio.

El asunto es que, el Administrador debe conocer bien el derecho laboral, ya que va mucho mas allá de solamente conocer el Código del Trabajo.

editor 

   

Quién es responsable de mi seguridad??

Será acaso el Administrador?

El Mayordomo, los Conserjes, el Comité de Administración?

Será acaso el prevencionista de riesgos que desarrolló el Plan de Emergencias?

O, seré yo mismo, quien deba velar por mi seguridad personal y la de mi familia?

 Efectivamente uno es el principal responsable de su propia persona.

Uno es quien debe procurar las condiciones y acciones de autocuidado que se deben tener y seguir, en un momento de crisis, como por ejemplo en un terremoto.

Si sucede en la noche se podrá responsabilizar a uno o dos Conserjes por el cuidado de tal vez cientos de personas, y además de las instalaciones de un edificio.

Por supuesto que no,. nadie está obligado a lo imposible, reza un aforismo legal.

Si existe una señal de seguridad que indica que no se debe usar el ascensor en caso de sismo o incendio, es que se estan señalizando las acciones las acciones inseguras que se deben evitar, pero si no respeto esas señales y uso el ascensor, quien asume la responsabilidad.

Normalmente recomiendo que en algún día de la semana, se baje por la escalera de emergencias, para conocer el camino que con seguridad, recorrerá en un momento de crisis. Si todos bajan el mismo día, mejor que mejor, se podrán reconocer en la emergencia.

Luego de terminado un terremoto, cortar el suministro de gas y electricidad, de inmediato.Tener a mano las luces de emergencias. Recuerde algún momento en que por diversas razones, se ha suspendido el suministro eléctrico en la noche. Usted enciende una luz por pequeña que sea, y vuelve la tranqulidad.

No estamos acostumbrados a la oscuridad !!!

La luz nos devuelve la vida.

Entonces seamos precavidos. Tengamos las luces de emergencias a mano y funcionando. Sepamos cortar el suministro de gas y electricidad.

La responsabilidad es de cada cual.

El Plan de Emergencias va a determinar las acciones a seguir para que la Respuesta en conjunto sea la más adecuada a la emergencia que se enfrenta.

Pero, para que la Respuesta sea eficaz, todos deben colaborar. Y mucho mejor, si colabora con las acciones a desarrollar antes de la ocurrencia de las emergencias.

Si no lo hace, una vez enfrentados a la emergencia, puede incluso generar su actuación, mayores inconvenientes.

Y, entonces ¿Quién es el responsable de mi persona?

La respuesta la tiene usted.

editor

   

En la respuesta es donde se debe trabajar

Como ya hemos comentado:

E + R = RE

E = Evento

R = Respuesta

RE = Resultados

Es en la Respuesta en donde se debe trabajar para influir en los Resultados.

Para muchos Eventos no es posible hacer nada, pues generalmente no se sabe cuando sucederán, por ejemplo un terremoto.

Desafortunadamente para otros eventos, que sí han ocurrido en el pasado y existe la posibilidad que se repitan, a veces se generan las condiciones para que una vez generados, la respuesta sea absolutamente insuficiente.  

Los tsunamis, han dejado en evidencia que mucha personas construyen su hogar cerca de la orilla del mar, generando con ello condiciones inseguras y que luego de enfrentados a un desastre, vuelven a construír en el mismo lugar.

Pero veamos el caso de un incendio en un edificio.

El Plan de Emergencias es una herramienta que nos ayuda a conocer en que condiciones se encuentra el edificio y pueden resultar varias acciones en pro de mejorar una respuesta.

Pero si esas mejoras no se concretan, no es mucho lo que se puede avanzar, y se pueden mantener las condiciones inseguras que se ha tratado de eliminar.

El algunos casos nos ha tocado ver redes húmedas sin las mangueras, no ha existido señales de seguridad instaladas, pero afortunadamente luego, se han instalado las mangueras y las señales, es decir, se han mejorado las condiciones para enfrentar un incendio.

Pero además, se han adquirido extintores y se han instalado en los lugares señalados, una mejora más.

Se han establecido Procediimuentos para enfrentar las emergencias, en otras palabras, se han señalado las acciones a ejecutar para mejorar la Respuesta.

Todo el trabajo se encuentra dirigido a mejorar la Respuesta, y con ello es posible influir en la obtención de un mejor Resultado ante una situación de emergencia.

Todo el trabajo no se hace por su mismo con solo pensarlo, o peor aún, con pensar que el Administrador debe o debió haberlo ejecutado, el trabajo es mancomunado, en la preparación de la Respuesta para enfrentar una o mas emergencias, todos deben participar, ya que llegado el momento, a todos nos puede afectar..

Si usted o su condominio, requieren el desarrollo de un Plan de Emergencias, no dude en escribirnos a editor@eladministrador.cl

editor

    

Seminario Gratuito: Plan Integral de Seguridad Escolar

Tal y como ya había comentado, próximamente se desarrollará un Seminario Gratuito a traves de Internet, sobre el Plan Integral de Seguridad Escolar, los antecedentes son:

Antecedentes

Fecha:  10 de Marzo de 2016

Hora :11.30 hora de Chile

Duración: 1 Hora

Capacidad de la Sala : 100 personas

Valor : Gratuito, cero pesos

Objetivos

• Cómo desarrollar el Plan Integral de Seguridad Escolar -PISE- conforme establece la Guía de Apoyo de la ONEMÍ 'Plan de Seguridad escolar', y las especificaciones contenidas en el 'Plan Nacional de Protección Civil', aplicando la metodología AIDEP y la planificación ACCEDER para el manejo de las emergencias. 
• Cómo desarrollar el Reglamento de convivencia escolar para potenciar el 'Plan Escuela Segura', haciendo uso de las nuevas tecnologías. 
• Adecuación normativa a la nueva Ley de Inclusión escolar. 
• Potenciar el 'Plan Escuela Segura' fortaleciendo las medidas para prevenir y proteger a los estudiantes de todo tipo de riesgos, entre ellos el bullying, consumo de drogas y alcohol e incluso el abuso sexual. La idea es potenciar una cultura, un ambiente de constante prevención y cuidado en todos los establecimientos. 
• Mejorar el clima escolar previendo diferentes riesgos psicosociales como el Grooming, el Bullying y las medidas para 'niños vulnerables'. 
• Mejorar la Planificación, tanto de Simulacros, Ejercitación del plan y Evaluaciones. 
• Profesionalizar el desarrollo documental.

Contenido

• Estructura del Plan Integral de Seguridad 
• Desarrollando el Plan Integral de Seguridad 
• Nombrando el Comité de Seguridad 
• Recopilando información 
• Repartiendo tareas 
• Evaluando riesgos 
• Desarrollando los Planes Operativos de Respuesta ante Emergencias 
• Planificando Simulacros 
• Desarrollando el Reglamento de Convivencia Escolar y su adecuación a la Ley de inclusión escolar 
• Obtención de informes y documentos 
• Publicación y divulgación del Plan Integral de Seguridad 
• Mantenimiento anual del Plan Integral de Seguridad y del Reglamento de Convivencia Escolar. 
• Cómo me pueden ayudar a mejorar la seguridad y la Convivencia.

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Las inscripciones se pueden efectuar desde ya, a traves de éste enlace 

Consultas a editor@eladministrador.cl

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Procedimientos Operativos para condominios. La solución

El contenido del Manual de Procedimientos Operativos para condominios, se encuentra dirigido a proporcionar una Respuesta para las decenas de actividades que se desarrollan al interior de un condominio.

Procedimientos para Asambleas, para el Comité de Administración, para el Administrador y para los Conserjes, se encuentran encaminados a mejorar el desempeño de cada uno de ellos.

Todo es factible de ser modificado. 

La experiencia nos indica como hacer las cosas, pero esa es nuestra experiencia, y es válida entonces la interrogante ¿cuál es la experiencia de un condominio?

Normalmente cada cierto tiempo se cambian los integrantes del Comité de Administración, se cambian los Conserjes, se cambia al Administrador y ello conlleva, en cierta medida, una pérdida de conocimiento en la organización del condominio.

Para muestra un ejemplo. 

Se cambian todos los integrantes del Comité de Administración, que estuvieron en sus cargos un poco más de dos años. Los nuevos integrantes llegan con todas las ganas de hacer bien las cosas pero, con cero experiencia en la Administración de un condominio.

Resulta evidente que el condominio va a resentir su actuación. las personas se deben adecuar a la nueva forma de trabajar del nuevo Comité de Administración, y sin olvidar, que el propio Comité, debe comenzar a trabajar entre ellos mismos.

Entonces si la situación se repite cada cierta cantidad de tiempo, más que avanzar se retrocede, o al menos no se avanza ya que cada cierto tiempo se deben comenzar de nuevo.

A ello apuntan los Procedimientos Operativos para condominios, a proporcionarle al condominio un modo de trabajo permanente en el tiempo, que sean las nuevas personas las que se adecúen a la "experiencia" del condominio y no al revés.

Todo ello va a facilitar el trabajo del Comité de Administración, de las Asambleas, de los Conserjes del Administrador, y de todos quienes asuman alguna responsabilidad en el condominio.

Las personas pueden cambiar, pero las normas de trabajo, permanecen inalterables.

Con ello, se pueden evitar tambien, que algunas personas que asumen cargos de representación, comiencen a actuar de manera personalista, generando roces en la comunidad que pyeden finalmente terminar en tribunales.

Como ya he señalado, tambien pueden ser mejoradas, pero no cambiadas cada cierto tiempo, de acuerdo a la experiencia de cada persona.

Con el uso de los Procedimientos Operativos para condominios, se le está proporcionando un conocimiento, una experiencia al condominio, como una persona ficticia, tal y como lo son.

Para más información visite nuestra página web.

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E + R = RE

E  =  Evento

R  =  Respuesta

RE = Resultados

Veamos algunos ejemplos:

Si sucede un accidente en una organización que deba ser denunciado a la Autoridad Sanitaria y a la Inspección del Trabajo, y no se informa de manera inmediata, ¿cuál es es el resultado?

Sabemos que el evento es el accidente

La respuesta es la no información de manera inmediata

El Resultado: una infracción laboral. Una elevada multa administrativa. Por una parte.

En el mismo caso, no se había informado los riesgos del trabajo, al trabajador accidentado.

Un Resultado adicional: eventualmente pagar indemnizaciones de alto valor económico decretada por los tribunales de justicia luego de una demanda.. 

Otro ejemplo.

Un sismo, luego del cuál las personas evacúan un edificio, en el cual no se ha desarrollado el Plan de Emergencias.

El Evento: el sismo

La Respuesta: :la evacuación espontánea

El Resultado: de acuerdo a lo que la buena suerte nos procure en ese momento, que luego tambien puede terminar en un doloroso problema económico, tanto para el C. de Administración, como para toda la comunidad.

El sismo puede ocurrir en cualquier momento, estamos en una zona sísmica, y debemos estar acostumbrados a enfrentar cada cierto tiempo un terreemoto.

Lo más sensato (además que es una obligación legal), es entonces tener un plan de respuesta, un Plan de Emergencias, que le indique a las personas del edificio que deben hacer amtes, durante y después del sismo.

Si ello  no se hace, cada uno de los lectores puede imaginar las consecuencias, pero nada indica que serán exitosas, más bien no se pueden evaluar.

Pero si se tiene un Plan de Emergencias, tal vez la respuesta no sea todo lo exitosa que se pueda esperar, pero se pueden obtener lecciones y mejorar ese Plan. Por ejemplo si se tiene un Procedimiento Operativo para Evacuar el edificio, puede constituir una relativa buena respuesta y los resultados los esperados, pero igual es posible que algunos aspectos deban ser mejorados.

Los Resultados, por supuesto que pueden ser mejores que no tener una Respuesta para enfrentar esa emergencia,

Al momento de entregar un Plan de Emergencias, recomendamos que los habitantes del edificio, al menos un día de la semana utilicen las vías de evacuación, ¿para qué?, sencillo, para conocer el camino que eventualmente ante una emergencia, deban tener que utilizar y así, no les resulte un camino tan desconocido.

Pero lo que deseo transmitir, es que enfrentados a un evento de emergencias, si no se tiene preparada una Respuesta, el resultado no será el mejor. 

Solamente el azar nos entregará esa Respuesta, y ciertamente esa no es la mejor situación.

editor

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El Reglamento Interno de Higiene y Seguridad

Hacia finales del mes de Enero, conversando con un Administrador de un condominio al cual le desarrollamos su Plan de Emergencias, le consulté y solicité para mirar, su Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad.

El Administrador también se había hecho cargo hace poco tiempo del condominio.

Mirando las norma referidas a la Obligación de Informar los riesgos del trabajo, le señalé que estaba mal redactado y que en caso de un accidente, que fuera investigado por la justicia, iba a tener problemas.

A decir verdad, no creyeron lo que le comentamos, incluso una persona que señaló tener amplia experiencia en el ámbito de la Administración de condominios, nos critico por lo señalado.

No habían pasado 10 días, cuando el Administrador no llama urgente para solicitar que le desarrollemos un nuevo Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, ya que antes que asumiera en su cargo, había ocurrido un accidente grave, que estaba investigando la Autoridad Sanitaria, y uno de los aspectos consultados era como se informaba de los riesgos a los trabajadores.

La obligación de informar los riesgos, es una situacion principal en la relación laboral, y desafortunadamente muchos copian y pegan esta materia en sus Reglamentos, desconociendo las implicancias legales que ello puede acarrear a los empleadores, en caso de enfrentar un demanda por un accidente cubierto por la ley de accidentes del trabajo.

Desgraciadamente los empleadores, en éste caso en un condominio, y representados por el Comité de Administración, tampoco pueden hacer mucho,  pues además de desconocer la materia, confian en que el Administrador o teniendo el referido Reglamento, cumplen cabalmente con la obligación normativa. Pero no es así.

Más aún cuando se copia y lo copiado no responde a las exigencias de la norma legal.

Lo complicado, resulta cuando ha ocurrido el accidente y se descubre que no se han cumplido las normas laborales, y que de acuerdo a lo señaldo en su Reglamento,era imposible cumplirlas.

Una norma legal muy fácil de cumplir, se incumple, desconociendo además que se incumple y generando con ello, una posibilidad cierta que frente a una demanda, el empleador se vea en la obligación de pagar elevadas indemnizaciones.

Lo invito a vistar nuestra página web, y conocer más de la implementación de su Reglamento Interno de Higiene y Seguridad o de Orden, Higiene y Seguridad, según sea su caso.

Finalmente para terminar lo relatado, el Administrador tuvo en su computador su Reglameneto Interno de Orden, Higiene y Seguridad, a la mañana siguiente.

editor

 

Plan Integral de Seguridad Escolar

De vuelta al colegio.

En ésta época se piensa prácticamente en todo lo relacionado con el colegio Se piensa en los utiles, en el vestuario, en el transporte, en el mismo establecimiento, en los profesores, etc. 

Pero muchas veces, no se piensa en la prevención de riesgos al interior del establecimiento, desgraciadamente hasta el momento en que ocurre un accidente grave para un alumno o profesor, y todos se sienten con la obligación de reclamar.

Al interior de un establecimiento existen muchas situaciones que generan riesgos para una persona, sea estudiante, docente, paradocente, personal de cocina o aseo. Todos los días se generan situaciones de riesgos para ellos.

Por supuesto un Plan Integral de Seguridad Escolar, no va a evitar un accidente, pero va a contribuir a implementar un ambiente con condiciones más seguras, pues durante su desarrollo, puede señalar las condiciones o acciones sobre las cuales se debe poner enfasis a objeto de evitar un accidente.

Muchas veces miramos las situaciones pero no las vemos con claridad. Por ejemplo, si muchas veces se ve que un alumno molesta a otro, no se observa que ello puede constituir una conducta de acoso escolar, y que el alumno al cual se molesta, puede estar sufriendo en su fuero interno.

Pero a veces tampoco se reconoce a un alumno acosador. No se saben reconocer sus conductas. Peor aún, no se sabe reconocer a un alumno maltratado en su hogar.

Esas situaciones pueden claramente quedar establecidas, en los procedimientos de actuación que debieran conocer los profesores, y por supuesto muchas otras.

Próximamente -a comienzos del mes de Marzo, se efectuará a través de internet, un Seminario gratuito acerca del Plan Integral de Seguridad Escolar. Apenas tengamos toda la información la publicaremos, entre otros medios, en éste mismo Blog.

Entonces, cuando a comienzos de año, se piense en todo lo que tiene que ver con la educación, una de las situaciones más importantes, tiene relación con el Plan Integral de Seguridad Escolar, y los Padres y Apoderados, debieran consultar por ello en su establecimiento.

Como señalé, apenas se tenga toda la información del Seminario, se publicará en éste Blog.

editor

  
 

Una situacion diferente a la del año 2010

Ya ha terminado hace rato la bonanza respecto de los precios de nuestro cobre, los indices de crecimiento ya no son los mismos y todos los problemas de corrupción conocidos, generan desconfianza en la población.

Hago el comentario anterior, como una introducción a un escenario similar al ocurrido el 27 de Febrero de 2010, y la fortaleza que pueda tener el país para enfrentar una situación similar, francamente no estamos en las mismas condiciones, y no estamos mejor parados.

Es posible hacer una excepción, y es el trabajo que realizan -la mayor parte calladamente- muchas  personas para enfrentar situaciones de emergencias.

Sin embargo ese trabajo es acotado, mucha veces a enfrentar la emergencia como es el caso de los incendios forestales y otras derechamente a busqueda y rescate, como es el caso de rescatistas, luego de terremotos.

Pero aún veo con preocupación, la falta de planificación para enfrentar situaciones de mas envergaduras que las conocidas y en los últimos años hemos tenido algunos casos como el incendio de Valparaíso y el Incendio de la Reserva Forestal China Muerta.

Se ha tenido algunas señales como el incendio en el relleno sanitario Santa Marta y la rotura de una tuberia en la Mina Los Bronces, que generó la evacuación preventiva de personas. Pero que pasaría si el incendio hubiera continuado o la rotura de una tuberia fuera el colapso de una piscina de relave.

En el norte del país se espera un terremoto de gran envergadura desde hace ya varios años, pero cuando ocurra, que sucederá con la población de Arica e Iquique, y en Valparaíso hace ya muchos años que no se genera un terremoto con epicentro frente a sus costas.

Y esas son algunas situaciones que deberemos enfrentar más temprano que tarde.

Sin embargo, también existe una situación que debiera preocupar al país como vecino.

Lima, Peru. Existe conciencia entre los cientificos que un sismo de gran magnitud debiera azotar en algún momento a Lima, causando un desastre mayor. Si llegado ese momento, nuestro país debiera estar preparado para poner a disposición del país del norte, una estructura eficaz y que pueda movilizarse en pocas horas.              

Como digo, la situación no es la misma que en el año 2010 y enfrentados a circunstancias sinilares, solamente la fortaleza de espiritú, nos ayudará a salir adelante. Pero mucho serviría, si además, existiera una buena planificación, y legislación adecuada a momentos de emergencias.

editor

Multas por accidente en que fallecieron los trabajadores temporeros

Detalle de multas cursadas

40 UTM por utilizar servicios de intermediación de trabajadores agrícolas a través de intermediarios no inscritos en el Registro de la Inspección del Trabajo respectiva.

60 UTM por contratar a menor de 18 y mayor de 15 años sin la autorización de sus representantes legales y no cumplir con acreditar el cumplimiento de la obligación escolar.

60 UTM por no llevar correctamente registro de asistencia y determinación de las horas de trabajo.

40 UTM por no proporcionar los elementos de protección al personal, libre de costo para el trabajador.

40 UTM por no entregar gratuitamente un ejemplar impreso que contenga el texto del reglamento interno de la empresa.

60 UTM por no informar a los trabajadores acerca de los riesgos laborales.

60 UTM por no denunciar al Organismo Administrador respectivo, (el accidente) (enfermedad que pueda ocasionar incapacidad para el trabajo o la muerte).

360 UTM Total, lo que equivale a $16.183.800. 

Analice usted, cada uno de los conceptos por los cuales se cursó cada multa.

Por ejemplo 60 UTM por no llevar correctamente el registro de asistencia y determinación de las horas de trabajo.$ 2.697.300

40 UTM por no entregar gratuitamente un ejemplar impreso que contenga el texto del Reglamento Interno de la empresa. $ 1.798.200

60 UTM por no informar a los trabajadores acerca de los riesgos laborales $ 2.697.300

60 UTM por no denunciar al Organismo Administrador respectivo, (el accidente) (enfermedad que pueda ocasionar incapacidad para el trabajo o la muerte).$ 2.697.300.

Esos son los conceptos por los cuales en innumerables veces ha escrito alguna Entrada, en éste Blog.

Lamentablemente para las familias de lis trabajadores fallecidos, solo queda en ésta parte, el consuelo que las empresas han sido multadas.

Queda el camino de perseguir la indemnización que me imagino los familiares querrán seguir, o los abogados que los asesoran.

La verdad es que esa situación no esta lejos, de lo que puede suceder en cualquier condominio, al menos en los conceptos que he resaltado, y es posible apreciar que las multas son un camino facil de solucionar, pues solamente se debe pagar, incluso con un Convenio de Pago, en la Tesorería.

Sencillo, se paga y se termina esta parte del problema. Suena mal pero es así.

El verdadero problema viene con la demanda por indemnizaciones. El valor de las  multas es conocido y se puede pagar.

El valor de las indemnizaciones no es conocido, y si existen situaciones que como se muestran en éste caso, prácticamente los tribunales solamente deberám confirmar el valor que les sea exigido a los empleadores, y por los conceptos que latamente he escrito: El Reglamento Interno y el cumplimiento de la Obligación de Informar los riesgos del trabajo.

Como he escrito en muchas oportunidades los empleadores, y especialmente los condominios, solamente se enteran cuando ya nada pueden hacer, salvo asumir las costosas responsabilidades.

Medite entonces acerca de la situación de su condominio.

editor. 

Servicios de prevencionista de riesgos a condominios

Desde ya hace un buen tiempo hemos estado entregando el servicio de asesoria en prevención de riesgos a los condominios.

Ello se ha traducido por ejemplo en:

• la confección de los reglamentos internos de higiene y seguridad, 
• reglamentos internos de orden, higiene y seguridad, 
• reglamentos internos de higiene y seguridad para piscinas de uso público restringido, 
• desarrollo de charlas de capacitación a Conserjes, 
• de la confección de planes de emergencias, 
• confección de planes de prevención para solicitar horarios de jornadas excepcionales, 
• solicitud de rebaja de cotización adicional diferenciada, 
• diseño e instalación de señales de seguridad, entre varios otros aspectos.

Pero el trabajo de prevención desafortunadamente no debiera terminar solo con la entrega del servicio contratado.

Por la experiencia acumulada a través de los años, tambien estamos ampliando nuestros servicios en materia de prevención de riesgos y vamos a entregar una asesoria mensual en la materia, a aquellos condominios que asi lo soliciten.

Ya son muchos los condominios que comienzan con solicitar un servicio, generalmente un Reglamento Interno,  pero luego ven que es necesario efectuar otro trabajo, por ejemplo el Plan de Emergencias y las señales de seguridad. El semestre pasado, había quie presentar la solicitud de rebaja de la cotización adicional diferenciada, en aquellos casos que asi se podía hacer, de acuerdo a su siniestralidad en los últimos años.

Un ejemplo. En una Revisión de Cuentas le consulté al Administrador el porqué no había presentado la solicitud en el mes de Octubre cuando correspondía, y me respondió sin siquiera sonrojarse, que lo tenía planificado hacer en Diciembre.

Personalmente le hice la solicitud, le averigué una deuda que tenía el condominio, le conseguí rebaja de las multas e intereses,  le hice las cartas de solicitud para que el condominio pudiera ahorrarse durante los siguientes dos años, aproximadamente $ 650.000, en cotizaciones previsionales de cargo del empleador. El Administrador no tenía idea de lo que se trataba la materia.

Lo que deseo señalar y resaltar con esta Entrada, dice relación con la necesidad que los condominios cuenten con la aseoria permanente de un experto en prevención de riesgos, ya que son muchas las materias involucradas y la responsabilidad legal del condoiminio esta en juego.

Si desea mas información, no dude en escribir a editor@eladministrador.cl

editor

Un nuevo servicio a los condominios

Llama la atención que muchos condominios no sepan que tienen  una presunta deuda morosa respecto  a cotizaciones previsionales.

Igualmente impresiona la cantidad de situaciones que algunos condominios tienen pendiente, 40, 70 y cerca de 150, en algunos casos y desde hace varios años, ya sea por las AFP o por el Seguro de Cesantía.

Y todas ellas en proceso de cobranza prejudicial o judicial.

Resolver esas situaciones a veces es muy lento, me ha tocado resolver algunas situaciones que se han demorado mas de un año, los trámites se hacen lentos.

Con la finalidad de colaborar en esta parte del trabajo, hemos decidido ofrecer otro servicio a los condominios, cual es el de solucionar dicha mora presunta, mas bien realizar los trámites a objeto de solucionar la situación.

Vamos a comenzar por aquellos condominios que ya nos han encargado uno o mas trabajos, que que hemos onservado que tienen algunos inconvenientes y estamos seguros que no saben que tiene  ese problema,

editor 

Accidentes graves o fatales en condominios

Hace ya algunos días y mientras inspeccionaba un condominio para el desarrollo de su Plan de Emergencias, conversé con el Administrador acerca de la conveniencia de modificar su Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad.

Me respondió que lo tenía y me lo mostró, al revisarlo me percaté que le faltaba una parte importantisima, respecto a la Obligación de Informar los Riesgos del trabajo, especialmente le comenté la necesidad de modificarlo  en atención a que se encontraba muy expuesta su responsabilidad legal -el condominio- como empleador ante accidentes del trabajo.

Quedamos de retomar el tema luego de terminar su Plan de Emergencias.

La sorpresa la tuve hoy bien tenprano cuando me llamó y me comentó que el tema debía ser abordado de inmediato, para ayer mas o menos, ya que en el día de ayer fue fiscalizado por un accidente grave o fatal que ocurrió el año pasado, mientras el cargo de Administrador del condominio era desempeñado por otra persona.  

Conversamos sobre el tema y la verdad que no hay mucho que hacer a éstas alturas, salvo mejorar las cosas para un nuevo -es de esperar que no suceda- accidente.

En definitiva, al parecer no se informó de manera inmediata el accidente grave o fatal, no se autosuspendió los trabajos afectados, pero peor aún no se informó de los riesgos del trabajo.

Lamentablemente los Administradores de condominios, no todos conocen las materias legales de prevención de riesgos, piensan y a veces hasta lo creen que lo saben, pero la verdad es que la desconocen, y ello aumenta de manera peligrosa, la indefensión del condominio.

Ya he modificado varios Reglamenos en que, desgraciadamente, además de copiar desde cualquier lugar de internet, un modelo y para ahorrarse algunos pocos miles de pesos, creen que lo han hecho bien, cuando en defintiva han realizado un acto mas que imprudente, negligente digo.

Bueno, además de cambiar el nombre a la Obligación de Informar los riesgos, por el Derecho a Saber, copian la norma legal sobre la materia y nada más, pensando claramente en forma equivocada, que con ello, tiene solucionado esa obligación.

La materia es bastante delicada, ya que por esa simple acción negligente, el condominio, en su calidad de empleador, queda expuesto a tener que responder frente a un accdiente grave o fatal, sin tener ninguna defensa legal. 

El trabajo se realizó de mala manera y el empleador quedo expuesto. No se tiene defensa.

Volviendo al caso que comentaba al comienzo, frente a no informar del accidente, la multa es considerada gravísima, (es una multa especial) y comienza en las 50 UTM hasta la 150.

Pero así y todo, y aun cuando las multas son elevadas, no es lo peor, ya que si se produce una muerte, frente a una demanda laboral, el condominio no tiene argumentos para una defensa legal. Argumentos va a poder esgrimir, pero lisa y llanamente van a ser desechados, porque simplemente no cumplió con su obigación legal.       

A preocuparse entonces por el tema. Especialmente, como he dicho, en los condominios, que en muchos de ellos, además, se creen que se encuentran al margen de las normas laborales vigentes.

editor

Acta de Entrega en condominios

Entre otros trabajos que estamos realizando, en estos momentos me encuentro abocado a la confección de una Acta de Entrega de un condominio de Santiago.

Allí se estan entregando los cargos del Comité de Administación y también del Administrador, todos los cuales remunciaron en forma voluntaria.

Al  momento que recibí la llamada, lo primero que observé, fue la rapidez en la Entrega, ya que no existía el tiempo suficiente para efectuar todos los trámites necesarios para quie el nuevo Comité de Administración comenzara a funcionar nomalmente, y de hecho no va a comnenzar normalmente.

En estos cambios, se debe tener presente que el Acta de la Asamblea que da cuenta del cambio del Comité de Administración, debe ser reducida a Escritura Pública, luego el nombramiento del nuevo Administrador tambien debe contar con un Acta de nombramiento, esta vez del Comité de Administración entrante. Acta que tambien debe reducirse a Escritura Pública, aqui se incorpora la delegación de facultades al Administrador.

En definitiva varios días solamente para tramitar estas Actas.

Este es uno de los factores que se deben tener en mente al momento de que se produzcan cambios. 

Ahora bien, a lo que deseo llamar la atención, es a la propia confección de un Acta de Entrega, como la que estamos confeccionando y en la cual se presenta la situación en la cual se encuentra el condominio a la fecha en que se firma el Acta de Entrega.

Entonces allí, se determinan las responsabilidades de cada cual, tanto de quienes entregan los cargos como de aquellos que lo reciben, y todo ello queda escriturado en el Acta correspondiente.

No veo ninguna otra solución que, de forma tan clara y explicita, demuestre la real situación en la cual se Entrega/Recibe la administración del condominio, beneficiando todo ello, en definitiva al propio condominio.

Si usted requiere confeccionar un Acta de Entrega, escribanos sus consultas.

editor

Procedimientos de trabajo

En el incendio del vertedero Santa Marta, se comentó que hacía falta un Protocolo de trabajo y en la restricción que se han impuesto en los viajes presidenciales hacia los periodistas, se indica que se debe establecer un Protocolo.

Un Protocolo lo utilizo como un sinónimo de Procedimiento, que es el termino mas usualmente utilizado.

Por ello nuestro manual se denomina Manual de Procedimientos Operativos, los de emergencias se denominan Procedimientos Operativos de Emergencias, y en la manipulación de alimentos se denominan también Procedimientos Operativos Estandarizados.

Pero la idea en general, es establecer un procedimiento de trabajo adecuado, en la materia que corresponda.  

Cada organización puede establecer sus propios procedimientos de tabajo, es prácticamente obligatorio esa implementación, pues de lo contrario, al no existir nada establecido en forma escrita, cada persona puede realizar una actividad como le parezca mejor, que no es siempre lo que le conviene a la organización.

Veamos un ejemplo en un condominio, ¿quienes estan con los gastos comunes al día? es una interrogante al parecer sencilla de responder, vea las siguientes alternativas:.

a) los copropietarios que no deben nada.

b) los copropietarios que solamente deben un mes.

c) los copropietarios que deben solamente dos meses.

d) los copropietarios que no deben gastos comunes, aún cuando deban dinero por otros conceptos.

e) los copropietarios que deban solamente los gastos comunes del último mes que se encuentra en cobranza y cuyo plazo de pago aún no ha vencido.

Como es posible apreciar, las personas pueden interpretar de diferente manera una  misma disposición legal, y es por ello que se debe tener un procedimiento para determinar quienes se encuentran con sus gastos comunes al día, que todos interpreten de igual forma una situación, parece una materia sin importancia, pero si que la tiene al momento de determinar quienes deben ser copropietarios hábiles, para efectos de una votación en una Asamblea.

Y existen muchos condominios que  no tiene ningún procedimiento de trabajo establecido en forma escrita, ni uno solo.

Si en cualquier actividad que usted pueda verificar, se establecen procedimientos de trabajo, en un condominio tambien son importantes.

Ahora imagine más de 80 procedimientos de trabajo: para las asambleas, para el comite de administración, para el administrador y para los conserjes, sin duda es una ayuda valiosa, que todos reconoceran.

Aquí mas información de nuestros Procedimientos Operativos para condominios.

Ahora bien, si usted o su organización desean comenzar de 0, el trabajo de diseñar o desarrollar sus propios procedimientos, tambien disponemos de un excelente software para ese trabajo y usted puede conocerlo en www.procedimientosoperativos.cl

editor 

La Sala de Máquinas de ascensores

Durante el trabajo de desarrollo de planes de emergencias en condominios, he debido inspeccionar muchas Salas de Maquinas de los ascensores.

Hay de todo, algunas francamente en malas condiciones de mantención, con óxido por todas partes mal construidas, en fin decepcionantes.

Otras, en que falta un poco de atención para que se pueda señalar que se encuentran en buenas condiciones, falta un poco de aseo, el extintor está en el suelo, y no existen escalas o barandas, para trabajar de manera segura.

Pero tambien existen condominios en los cuales sus Salas de Maquinas estan en buen estado, limpias, con extintores a la mano, pintadas, con barandas y escalas necesarias. Muy bien.

Dentro de un edificio, la Sala de Máquinas de los ascensores es una de las instalaciones más criticas, mucho de la vida de un condominio depende del buen estado de la Sala de Maquinas y de los carros. Imagine usted un edificio con 20 pisos y que sus ascensores o Sala de Maquinas, se encuentren en mal estado.

Se puede pensar que la propia Sala de Maquinas, no tiene posibilidad de estar en mal estado, pero desafortunamente no es así. 

Si los copropietarios de los edificios en que la Sala de Maquinas se encuentran en mal estado, conocieran el estado en que se encuentran, quedarían impresionados. El mayor daño en la costa lo produce al aire salino, genera nucho óxido. En los edificios de Santiago, en general, se encuentran en buenas condiciones.

La interrogantes es ¿cuántos administradores conocen la Sala de Máquinas de los ascensores?

Allí se debe trabajar en forma segura, y todas deben tener una malla de protección hacia los ductos, y una baranda en el nivel superior, si la Sala cuenta con dos niveles.

Y por supuesto, el acceso debe ser restringido solamente a personas autorizadas.

La intención al escribir ésta Entrada, es llamar la atención sobre éstas instalaciones criticas en un edificio, y preocuparse por la prevención tanto de las instalaciones como de los trabajadires que deben allí, efectuar su trabajo, aún cuando sean externos.

editor    

Gastos comunes en los condominios

Todos quienes vivimos en condominios mas de alguna vez nos hemos peguntado el pórque siempre los gastos comunes van en aumento.

La verdad es que existen muchos factores que pueden afectar al valor de los gastos comunes, algunos correctos y otros incorrectos.

Dentro de los primeros podemos señalar:

1. Alza de las remuneraciones, que implica además una paqueña alza adicional en las cotizaciones previsionales de cargo del empleador.

2. Trabajos de reparación y de mantención que hayan sido planificados.

3. Alza el el valor de los contratos de matenciones.

4. Alza en el consumo de los insumos de aseo

5. Alza en el valor de los servicios básicos

6. y muchos mas de indole similar.

Entre los segundos, es decir valores que han sido gastados en forma  incorrecta, se pueden citar:

1. Cotizaciones pagadas en exceso por el administrador

2. Desarrollo de trabajos inutiles en el condominio

3. No efectuar el reclamo al seguro por daños que pueden ser indemnizados 

4. Multas de diferentes organismos fiscalizadores

5. No pago en forma oportuna de las cotizaciones previsionales

6. Permanencia de los integrantes del Comite de Administración, que no sean transparentes en su actuar

7.  Una deuda muy grande de morosos de gastos comunes

8. y también muchas otras situaciones de índole similar.

En una Administración bien planificada, muchas de las situaciones que aumentan los gastos comunes no se van a presentar, ya que se sabe de antemano cual o cuales son el o los trabajos que se pueden ejecutar, y cuales se deben postergar para más adelante.

Pero principalmente se conocerá antes, cual va a ser en forma aproximada el gasto.

Que es muy diferente a conocer el monto cuando ya se han realizado los trabajos, y uno los viene a conocer cuando al Administrador se le ocurre informar de ello a la Comunidad.

En nuestro Manual de Procedimientos de Operación para condominios, el usuario va a encontrar algunas ideas entre los mas de 80 Procedimientos incorporados, que le pueden ser de utilidad para manejar de mejor manera los gastos comunes.

Quedan ya pocos días para mantener el precio de lanzamiento y el día 1 de Febrero se le indicará el valor real del Manual.

editor

 

   

Plan de Emergencias para condominios

En los últimos meses hemos estado abocado a la confección de planes de emergencias para varios condominios que han compendido que la prevención es el camino a seguir.

El Plan de Emergencia no va a ser una solución completa de inmediato, pero es un importante comienzo.

Soluciona al menos -de inmediato,- el cumplimiento de la obligación legal. Pero hay mas.

Bueno, tambien soluciona el implementar en forma escrita los Procedimientos Operativos de Emergencias, que en muchos condominios no existen.

También se soluciona el tema de la señalización de aquellos aspectos relacionados con las emergencias. 

Pero quedan varios temas pendientes.

Por ejemplo:

• Funcionan todas las salidas de la red húmeda.
• Se efectúa una limpieza de las vías de evacuación?
• Se capacita a los Conserjes con el curso OS-10, o el de Seguridad para Conserjes?
• Se instalan las manguera de las red húmeda que faltan?
• Los extintores se encuentran con sus mantenciones al día?
• Se reparan aquellos aspectos indicados en el Informe de Inspección?
• Se realizan ejercicios de corte de energía eléctrica para comprobar el funcionamiento de las luces de emergencias?
• Se adquieren los extintores faltantes?
• Se procede a la limpieza de aquellas instalaciones en que el aseo es deficiente?
• Se aceptan aquellas recomendaciones que pueden mejorar los diferentes sistemas incluidos en el Plan de Emergencias?
• Etc. etc.

En fin, el Plan de Emergencias no es el fin de un trabajo, es el comienzo, pues luego de haber implementado el documento, en forma permanente se debe tener cuidado de mantener las instalaciones en buen estado.

Es la única manera de enfrentar de buena manera una emergencia.

Imagine por ejemplo un amago de incendio, y los extintores se encuentran con su matención vencida, o falta la manguera de la red húmeda.

El Plan de Emergencias es mucho más que un documento, es internalizar el tema de la prevención y de la seguridad.

Si necesita más información o desea confeccionar el Plan de Emergencias para su condominio escribanos a editor@eladministrador.cl

editor

Hoy la prevención es la clave

Cuándo se habla de prevención no solamente se está refiriendo a los accidentes que puedan ocurrir al interior de una organización, también se debe entender que se refiere a otros riesgos existentes y que se encuentran latentes en una organización.

Veamos por ejemplo el caso de los Reglamentos Internos de Higiene y Seguridad. Estos documentos se deben implementar en forma obligada para prevenir accidentes del trabajo, a través de la imposición de conductas que puedan evitarlos.

Pero esa no es su única finalidad. También se deben implementar para proteger la responsabilidad legal del empleador, precisamente frente a un accidente de un trabajador ya que el riesgo es permanente.

El Plan de Emergencias en un condominio, se implementa precisamente para prevenir situaciones de emergencias y para hacerles frente llegado el momento de enfrentarlas. Pero también para proteger la responsabilidad legal, en éste caso de los integrantes del Comité de Administración, que son los llamados legalmente a implementarlos.

El Manual de Procedimientos Operativos para condominios, también es un documento que se encuentra dirigido, en gran parte, a la prevención.

Pero la prevención en éste caso, es para evitar la ocurrencia de situaciones incorrectas en el actuar de las personas, para evitar que los integrantes del Comité de Administración cometan actos que lleguen a crear una convivencia desgastada y de rivalidad en la comunidad, y sus graves consecuencias posteriores que pueden durar décadas.

Pero también para determinar la conducta del Administrador y de los trabajadores de la comunidad. 

El objetivo finalmente es, establecer normas perdurables en el tiempo y a las cuales deben someter su actuar, todos quienes tienen facultad de representación, trabajan o viven en una comunidad.

La frase con la cual se títula ésta Entrada, no es propia, tampoco se dijo en un contexto de condominios, tampoco en situaciones referidas a los accidentes del trabajo, ni a la nomativa de piscinas en condominios, ni nada por el estilo.

La frase se comentó en el contexto de una de las  situaciones de colusión en la fijación de precios de ciertas empresas conocidas en el último tiempo, es decir debe existir prevención en al actuar ético de las personas y de las empresas.

Uno de los objetivos de nuestro Manual de Procedimientos Operativos, es precisamente contribuir a la prevención de esas materias, pero en el contexto de las comunidades de copropietarios.

Puede ser que en una primera mirada no se entienda así, pero si usted vive en un condominio que no tiene ninguna clase de procedimientos escritos, y analiza sus inconvenientes en la Administración, sí que comprenderá que el Manual de Procedimientos, puede contribuir notablemente a prevenir situaciones  incorrectas en el actuar de las personas.

editor  

 

Una respuesta para muchas interrogantes

Son muchas las consultas que nos llegan referidos a temas de Administración de Condominios, a veces consultas que, una lectura a la ley de copropiedad debiera ser suficiente para aclararlas.

Pero muchas personas no tiene el hábito de leer normas legales.

Ayer solamente una persona integrante de un Comité de Adminisración, nos reclamó porque no dabamos a conocer en forma más amplia, algunas de las obligaciones que aparecen en la ley. Pero ciertamente ese es trabajo de cada integrante de un Comité de Administración, conocer las normas legales que rigen la copropiedad, y sobre todo, el cuerpo colegiado que integra.   

Nosotros en lo que podemos, colaboramos con los condominios.

Uno de nuestros esfuerzos en esa colaboración, es el desarrollo del Manual de Procedimientos Operativos para condominios, un trabajo que puede significar una gran ayuda para quién lo utilice.

Son mas de 80 procedimientos los que se han incluido, y varios van a ayudar en una mejor convivencia en el condominio, por ejemplo determinar cuándo se pierde la calidad de integrante del Comité de Administración o cuando se debe renovar completa o parcialmente el mismo Comité de Administración.

En muchos condominios se tramitan Licencias Médicas, pero en pocos saben que esas Licencias Médicas, en ciertas oportunidades se pueden tramitar incluso, fuera del plazo legal normal que existe.

O en otros aspectos, saber mas o menos con claridad, cuándo un copropietario se encuentra al día en los gastos comunes, para de ser considerado copropietario habil o inhábil, para efectos de votaciones en Asambleas. 

Esas son interrogantes bastantes sencillas que en muchas ocasiones las respuestas que cada condominio se entrega, dificultan la convivencia sobre todo en Asambleas. Más aún cuando con cada cambio de Comité de Administración o de Administrador, se cambian las normas del  condominio.

Si usted vive en un condominio en que todo se encuentra claro, perfecto, pero deben ser de los menos. Los más, tiene muchas dificultades, precisamente porque no tienen procedimientos de trabajo escritos, y hacía esos condominios apunta nuestro trabajo.

Con estos Procedimientos Operativos, los condominios pueden establecer normas pemanentes en el tiempo, y ello, precisamente, les va a ayudar en su conviviencia.

Mas información.

editor 

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A los nuevos integrantes del Comité de Administración

En muchas oportunidades se deben incorporar al Comité de Administración, copropietarios que tienen poca experiencia en la administración de un condominio, que por cierto no es que se tenga que tener muchos conocimientos, pero si, ellos tienen una connotación especial, al ser personas representantes de sus pares copropietarios, a los cuales se les debe -en teoria- responder por sus actuaciones.

Digo en teoría pues en la práctica muy pocos lo hacen.

Para esos copropietarios, el Manual de Procedimientos para condominios, les será de una valiosa ayuda tambien, incluso me atrevo a asegurar que más que a quienes ya tiene un conocimiento de la ley de copropiedad y de los trabajos que se deben desarrollar al interior de un condominio.

En una primera mirada pareciera que todos quienes se integran al Comité de Administración tienen experiencia en el tema, pero la verdad es que ello no es así. A veces se deben integrar personas que no conocen nada de la ley de copropiedad ni de las obligaciones de los órganos de la administración.

Precisamente ellos, pueden encontrar en nuestro Manual una ayuda que no se pensaban.

A los integrantes del Comité de Adminisración en su conjunto, les puede ser de utilidad para coordinar sus trabajos, los del Administrador y de los Conserjes, conocer de las obligaciones que tiene el condominio en su calidad de empleador, que por cierto no son pocas.

Muchas de las consultas que nos envian reiteradamente los señores copropietarios o los integrantes de los Comités de Administración están allí respondidas. Un  nuevo integrante del Comité de Administración que estudie nuestro Manual, estará mucho, pero mucho mas preparado que si no lo hiciere, y por supuesto esa preparación va a repercutir en beneficio del condominio.

Si usted se está integrando a un Comité de Administración, o siendo parte ya de alguno, estima que su aporte no es lo que usted quisiera bridar, solicite el Manual de Procedimietos, y verá como cambia su participación de allí en adelante.

Visite nuestro sitoo web www.eladministrador.cl o vea nuestra Propuesta directamente desde aquí.

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Manual de Procedimientos para condominios

En muchos condominios han sucedido situaciones verdaderamente desastrosas, nos llegan consultas y solicitudes de ayuda para situaciones que a veces se duda que puedan ocurrir en un condominio, pero las situaciones están allí.

Muchas o prácticamente todas las situaciones se habrían podido evitar, si el condmomio hubiera tenido implementado un procedimiento de trabajo, que hubiera impedido la situación o al menos haberla detectado en forma oportuna.

Condominios con décadas de funcionamiento y con muchos Administradores a cuestas, no tienen desarrollado ningún procedimiento de trabajo, permitiendo con ello, que situaciones incorrectas se sigan produciendo intencionadamente o simplemente se cometan errores por desconocimiento.

El implementar procedimientos en un condominio es importante para señalar que: de ésta manera se trabaja en éste condominio y no de la manera que el Administrador o los Administradores pretenden hacerlo.

Si no se tienen procedimientos de trabajo, y por ejemplo, en el transcurso del tiempo tiene  3 Administradores, perfectamente pueden estar trabajando de tres maneras diferentes, cada Administrador, trabajará de acuerdo a su experiencia y conocimientos.

Pero es muy diferente indicarle al Administrador, que el condominio trabaja de ésta manera y se deben adecuar a ello. 

Evidentemente todo es perfeccionable y los procedimientos de trabajo tambien, y a veces necesario de acuerdo al avance de la tecnología.

Hemos desarrollado un Manual de Procedimientos Operativos para condominios. Mas de 80 procedimientos de trabajo que con seguridad pueden contribuir en su condominio al desarrollo de un mejor trabajo, más ármonico y permanente en el tiempo, a pesar de los cambios en las personas que desempeñen los cargos en los órganos de la Administración.

Especialmente util podrá ser para condominios recién entregados, ya que si ordenan su trabajo desde un comienzo, pueden evitar muchas situaciones dolorosas en el futuro. Ayudará de igual manera a la convivencia de los copropietarios al tener normas claras de trabajo.

Solamente por el mes de Enero y como una forma de agradecer a los cientos de condominios que nos han encargado uno o mas trabajos, el valor de oferta será de solamente $ 35.000, un tercio de su valor a contar del 1 de Febrero. El Manual se entrega en un archivo PDF, y se emite Boleta de Honorarios.
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