No existe el intentar Luke.

Lo único que existe es el hacer o el no hacer. (Yoda, El Maestro Jedi).

Efectivamente, solamente existe el hacer o el no hacer: Se hizo el trabajo o no se hizo, no sirve el "estoy tratando de hacerlo"

Si esta pensando por ejemplo actualizar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, hágalo y lo tendrá actualizado, de lo contrario será un documento desactualizado, no existe otra altenativa. No existe el "lo estoy pensando".

Lo mismo con el Plan de Emergencias, está implementado o no lo está.

En muchas ocasiones se deja un trabajo para hacerlo en un tiempo más, y pasa tanto tiempo que luego se nos olvida, y el trabajo queda sin ser ejecutado. ¿Tiene por ejemplo su condominio o empresa cotizaciones previsionales en Mora Presunta?. Si no las tiene bien.

Pero si las tiene ¿que ha hecho para solucionar ese inconveniente? que finalmente puede terminar en una demanda en contra de su organización, con todas las consecuencias que reviste esa situación: intereses, multas, reajustes, embargos, etc.

Si es Adminitrador de un condominio no se preocupe solamente en cobrar los gastos comunes, ya que existen decenas de otras situaciones importantes en un condomonio de las cuales preocuparse.

Realice los trabajos, por ejemplo escriba un inventario de todos los trabajos que sabe que tiene que realizar en algún momento, no importa que sean urgentes  o no, lo que importa es que se deban ejecutar. Además su inventario solamente lo conocerá usted.

Luego vaya borrando aquellos que vaya realizando, verá con satisfacción que los termina mucho más rápido de lo que pensaba, y quedará con un ritmo de trabajo diferente y con muchisimos problemas menos.

A algunos Administradores que me han encargado algunos trabajos, y a los cuales les dejo una recomendación de labores a realizar, les llamo y les pregunto de manera periódica, si la han realizado, y no lo han hecho, en circunstancias que es solamente una cuestión de voluntad.

Que ganan con contratarme para una asesoría si luego no hacen los trabajos encomendados, y no estoy señalando que sean trabajos inventados, son trabajos urgentes que se deben realizar para no aumentar los daños, que pueden ser perfectamente actuales o futuros, y mientras no se realiza el trabajo, los daños van en aumento.

Los trabajos se hacen o no se hacen. Si se realizan, bien, tiene una preocupación menos, más tiempo disponible para acometer otros trabajos o para mejorar lo que esta haciendo.

Por eso mi estimamdo amigo, le recuerdo la frase que he traído a colación: No existe el intentar Luke. Lo único que existe es el hacer o el no hacer.

editor 

La importancia del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad

1.  Cumplimiento de la obligación legal. Resulta evidente que con la implementación del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, o de Orden, Higiene y Seguridad, se está dando cumplimiento a la Obligación Legal de implementarlo.

Ahora bien, la obligación no es solamente de su implantación, sino también el de mantenerlo actualizado.

En consecuencia, si no lo tiene implementado, se está incumpliendo con la obligación legal, y exponiendo al empleador -como mínimo-, a una sanción administrativa.

2.  Deber de Seguridad. Con la implementación del Reglamento Interno que le corresponda, se está cumpliendo además una parte importante de la Obligación de Seguridad que les impone el artículo 184, del Código del Trabajo, a los empleadores.

Por tanto, si no tiene éste Reglamento, y tiene la desgracia de enfrentar una demanda por un accidente laboral, usted no podrá acreditar el cumplimiento mínimo de esa Obligación de Seguridad.

3.  Facultad de Dirección del empleador. El Código del Trabajo, reconoce la facultad del empleador para dirigir su organización, dentro de los marcos legales por supuesto, y el no tener el Reglamento, además esta renunciando a dictar las normas por las cuales se deben regir sus trabajadores.

4. Conocimiento del Trabajador de las normas de la empresa. Con la implementación del Reglamento Interno que le corresponda, el trabajador conocerá las normas por las cuales debe regir su actuación dentro de la organización.

5.  Prevención frente a demandas por accidentes del trabajo. En el día de ayer solamente entregué un Reglamento para una empresa de Talcahuano, y conversando con uno de los propietarios, cuya empresa había sido fiscalizada, me comentó que no sabía de la importancia del Reglamento Interno, pero que entendía que ahora sí, ya tenía una base de defensa  frente a una eventual demanda por accidente del trabajo. 

S usted cree que el Reglamento no tiene importancia alguna y puede copiar cualquiera de ellos desde internet, bien, frente a ello nada se puede hacer. Pero si usted cree que podemos colaborarle en la implementación de su Reglamento Interno y además entregarle información necesaria para su condominio o empresa, tal y como lo hemos hecho con centenares de empleadores, visite nuestro sitio web, y encarguenos la confección de su Reglamento Interno. Si desea más información puede hacerlo desde aquí.

editor 

Sin duda que la mejor manera de gestionar

una crísis en cualquier organización, y por supuesto en los condominios, es evitarla.

Sin embargo muchas veces ello no es posible.

Para esas situaciones, la manera de gestionarla es la prevención, saber cuál a o cuáles son las actividades que eventualmente pueden llevarnos a estar en medio de una crisis, saber manejarlas y salir de ellas de la mejor manera posible.

Entonces ya estamos hablando de planificación, de tener un plan para conocer la o las formas de cómo se trabajará para que esas crisis no lleguen a afectar la vida en el condominio, que de una simple discusión, puede llegar en un corto tiempo, a tener practicamente a todo el condominio enfrentado.

Mientras más profunda es la situación de crisis, va a ser mas dificultoso salir de ella, aún cuando se hayan desarrollado herramientas y actividades para contenerla, pero si ello no ha sido ni siquiera previsto, la crisis se instalará en el condominioo de manera permanente.

Afectando la vida de muchas personas.

He escrito un libro digital con esta materia, que afecta por igual a miles de condominios en todos los países, al menos hispano parlantes.

No es un tratado exhaustivo, es un libro digital en el cual se analizan 3 tipos de crisis que pueden estar en un condominio:

• las financieras
• las directivas y
• las de convivencia

La primera acción para gestionarlas es reconocer que ellas efectivamente existen, y estan o pueden estar presentas en nuestros condominios, si ello no se hace, ninguna otra acción podrá llevarnos a resultados efectivos y positivos.

editor

    

Mientras más condominios se construyen,

se generan más crisis de convivencia entre los residentes.

Las crisis se encuentran en relación directamente proporcional a la cantidad de condominios, y a la cantidad de unidades que tiene cada uno de ellos.

Asi, el sueño de adquirir una propiedad en un condominio por razones de seguridad, de privacidad, de comodidad o por las razones que sean, se puede convertir en una verdadera pesadilla, que complicará su vida cada día, hasta que se aburra y se decida vender o arrendar su propiedad. 

En varios paises los gobiernos comunales han implementado oficinas para ofrecer a los residentes una alternativa para dar solución a la gran cantidad de conflictos, sin tener que llegar a los tribunales de justicia.

Las principales razones de crisis de convivencia son:

• Deudores morosos
• Uso de espacios comunes
• Crisis directivas
• Administradores que no rinden cuenta
• Gastos innecesarios o demasiados altos
• Obras mal ejecutadas
• Integrantes del comité de admiistración que no desean entregar sus cargos
• Filtraciones de agua
• etc.

Si bien es cierto que sucedan las crisis de convivencia en muchas partes, no quiere decir que no se puedan evitar, y la prevención es la solución.

Planificar que situaciones pueden generar una crisis de convivencia al interior del condominio, es una buena alternativa para evitar que ellas se produzcan, tener un plan de acción que señale que actuaciones se deben realizar en cada oportunidad.

Lo que puede resultar más complicado de realizar es tomar la desición de hacer el trabajo, ya que una vez que se comience, el análisis de las situaciones puede fluir con más facilidad, además que el trabajo más intenso solamente será cuando se haga por primera vez, ya que de allí en adelante, solamente será necesario modificar o actualizar ciertas partes del plan y no hacerlo de nuevo.

Estas crisis son completa y totalmente nocivas para la vida en el condominio, y afectan las relaciones de los vecinos durante muchos años, sino para siempre. Mi vecino se ha convertido en mi enemigo.

Tal vez no se puedan evitar todas las crisis con el trabajo de planificación, pero lo cierto es que sin él, no se evitará ninguna.

editor 

La comunicación de termino de contrato

Es una de la primeras acciones que se deben realizar cuando se ha decidido poner termino a un contrato de trabajo.

Muchas veces el empleador despide solamente de manera verbal, pero ello solamente es útil para incrementar luego los problemas.

La comunicación escrita por supuesto, debe señalar los hechos en los que se funda el despido, por ejemplo tres días laborales corridos de inasistencias injustificadas, que el trabajador haya abandonado sin permiso su lugar de trabajo.

A continuación se debe detallar claramente cuales son las causales establecidas en el Código del Trabajo, que se invocan para justificar el termino del contrato de trabajo.

También se debe indicar de manera exacta cual es el monto que se ha determinado de acuerdo a las remuneraciones y otros beneficios a que el trabajador tenga derecho.

Luego se debe indicar el estado de las cotizaciones previsionales, que como sabemos deben encontrarse totalmente declaradas y pagadas.

También se puede indicar que sus remuneraciones estarán disponibles en alguna Notaria para ser pagadas, por supuesto previa frma del respectivo Finiquito.

Si llamados a una Conciliación en la Inspección del trabajo, no se llega a un acuerdo, de todas maneras se deben pagar las remuneraciones que no han sido materia de controversia, por ejemplo las remuneraciones de los días trabajados del mes en que se produce el termino de la relación laboral, el feriado proporcional a que tenga derecho el trabajador, y otras remuneraciones que correspondan.

Si el trabajador decide seguir con una demanda, allí solamente se trataran las indemnizaciones y remuneraciones controvertidas, por ejemplo Imdemnizaciones por Aviso Previo, Indemnizaciones por años de Servicio, y otras que hayan quedado pendiente.

El Adminisrador solamente puede concurrir a la Conciliación de la Inspección del Trabajo, digo puede, porque alí también podría estar representado, pero en una demanda laboral, necesariamente deberá estar representado por un abogado.

Señalo lo anterior habida cuenta a que el adminisrador debe realizar correctamente los pasos que le corresponden, para que luego, el abogado de la contraparte no objete, las circunstancias señaladas al comienzo de la Entrada.

Por ejemplo, y sin orden alguno:

• Falta de descripción de los hechos en que se funda el término del  contrato
• falta de la causal invocada
• No pago de las cotizaciones previsionales
• No entrega o envio de la comunicación de termino de contrato 

El admiistrador debe conocer bien la legislación laboral, y especialmente la materia que corresponde al término de la relación laboral, pues alí se pueden ver comprometidos muchos millones de pesos, que finalmente va a pagar los copropietarios, muchos de los cuales van incluso a defender al trabajador despedido.

Especialmente ante de despedir a un trabajador, el administrador debiera tratar el tema con el Comité, por ejempo cuando el trabajador tiene muchos año de trabajo en el condominio..

editor

Diferencias entre sistema de reparto y AFP

Producto de las excesivas jubilaciones que han sido noticia en los últimos dias, muchas personas se han dedicado a señalar las malas pensiones que se obtienen desde el sistema de las AFP.

Sin embargo las pensiones de Gendarmería, son el mejor ejemplo de lo que sucedia en el antiguo sistema de pensiones.

La pensión de mas de 5 millones, además no es una pensión por haber dedicado una vida a la institución, es solamente por 21 años de trabajo, lo que quiere decir que si la persona favorecida hubiese trabajado 30 años, o en otras palabras jubilado con 30 años de cotizaciones, su pensión seria de alrededor de 8 millones de pesos.

En el antiguo sistema, si existiera de manera generalizada en el dia de hoy, estos y otros casos irregulares, pero no ilegales, serían pan de cada día.

Sería interesante conocer cuántas personas del antiguo sistema de reparto estan jubiladas por salud irrecuperable, y gozan de una excelente salud, y han seguido trabajando por años luego de obtener su jubilación, por caminos no muy derechos.

Muchos hablan de volver a antiguo sistema, pero ¿cuántos lo han estudiado?

En el antiguo sistema existian decenas de cajas de previsión y centenas de sistemas de Jubilación ya que cada caja tenía mas de un sistema, entonces cual sistema se podría adoptar, la de los hipicos?, de los bancarios?, de los parlamentarios?, del sector publico?, del sector privado?, del seguro obrero, de ferrocarriles, y tantos otros sistemas que utilizaban las cajas.

Era un solo sistema de reparto, pero con muy diversas exigencias, sino, se puede investigar cuántos obreros nunca pudieron jubilar solamente porque les faltaban algunas semanas de cotizaciones, y fallecieron sin ningun beneficio, luego de aportar para las jubilaciones de otras personas durante toda su vida.

Y, que recibieron, Nada.

Ahora veamos un caso del sistema de AFP.

Hace pocos días escuché a un Corredor de Seguros, que había pensionado a una persona que tenía en su cuenta individual, unos 160 millones de pesos. Se pensionó con cerca de 500 mil pesos, a traves de una pensión de renta vitalicia.

Veamos, si ese dinero permanecia en la AFP, iba a tener una rentabilidad digamos del 0.4 mensual, es decir, $ 640.000 mensuales, con lo que podría financiar el retiro programado de su pensión,y mas ya que ahora no pagaría comisiones.

Pero traspasó su dinero a la Cía. de Seguros, y ella va a obtener una rentabilidad que le servirá para pagar esa Renta Vitalicia, de la misma manera que lo hubiese hecho estando en la AFP.

 Es posible que hubiese tenido perdidas en algunos momentos, perdidas nominales, no perdidas de cuotas, esas perdidas pueden ser recuperadas..

Bueno, en 10, 20 o mas años, la Cía de Seguros, va a rentabilizar ese dinero, de la misma manera que lo podria haber hecho la AFP, pero con una diferencia notable, al momento de fallecer el pensionado y no existiendo asignaciones familiares, en la AFP, ese dinero es herencia, y en la Compañía de Seguros, si no existe un período mínimo de pago, el dinero pasa a ser propiedad de la misma Compañía 

Hace ya varios años un Profesor criticaba a las AFP, con bastante pasión, al preguntarle si conocía el sistema de las AFP, señaló que no, le manifesté que personalmente había realizado varios estudios de el sistema de AFP, incluso desde varios años antes de su creación, y lo encontraba mucho mejor que el de reparto.

Lo que falta es conocimento del sistema de capitalización individual, y que cada trabajador vea como es posible obtener la mejor pensión posible, pero ello debe comenzar al inicio de la vida laboral. 

Pero ¿cuántos trabajadores dicen o piden mejor dicho, a sus empledores que no les coticen para las AFP?

Muchos, y luego dicen que el sistema es el malo.

editor

.      

La actualización del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad,

es una obligación legal, no es un acto voluntario, es una exigencia establecida en las normas legales vigentes .

Asi lo dispone el artículo 67, de a ley 16.744 sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales, y el artículo 14, del Decreto 40, Reglamento de Riesgos Profesionales.

Escribo esta Entrada, ya que precisamente en los días pasados nos han escrito varios empleadores, especialmente condominios,  con la finalidad de actualizar sus Reglamentos Internos de Higiene y Seguridad, que originalmente he confecionado hace ya algún tiempo.

Entre ellos, algunos que actualizan cada año su Reglamento, y aprovechamos de intercambiar algunas opiniones acerca de sus actividades especialmente en el aspecto de prevencion de riesgos.

Por ejemplo, a un empleador, le consulté cual era la Tasa de la Cotización Adicional Difenciada que se encuentra pagando a su mutual, me comento que un porcentaje cercano al 3%, le hice los cálculos sobre lo que le resultaba ese costo, y no lo había calculado de la manera que se lo mostré.

A vuelta de correo me mostró su preocupación y consultó que se debe hacer para la rebaja de esa Cotización Adiicional, por ahora preocuparse por la seguridad de sus trabajadores, luego ya en el segundo semestre del próximo año 2017, si corresponde, efectuar la solicitud de rebaja.

Lo mismo sucede en los condominios, muchos pagan esa Cotización Adicional por años, sin saber que es posible solicitar la rebaja.

El año pasado trabajé con algunos condominios en éste tema y el que más pudo rebajar fue aproximadamente $ 170.000 mensuales, por 24 meses, es decir un ahorro de $  4.080.000 en solamente 2 años, los que pueden luego, suponer el mismo ahorro para el período siguiente de 2 años.

Existe otro tema importante tratado en el Reglameneto Interno de Higiene y Seguridad, o en el de Orden, Higiene y Seguridad, pero ya lo trataré en la siguiente Entrada.

editor

Antes de despedir a un trabajador,

se debe verificar que sus cotizaciones previsionales se encuentren pagadas totalmente.

Esa es una de las materias sobre las cuales se debe tener cuidado al momento de poner término a un contrato de trabajo.

La segunda es, por supuesto, comunicar por escrito al trabajador, la determinación de poner término a la relación laboral.

Otra es que los hechos en los que se fundamente el despido sea concordante con una o mas causales de aquellas contempladas en el -por ejemplo- artículo 160, del código del trabajo, ya que como sabemos es posible invocar una o mas causales.

También se debe tener la precaución de indicar el valor total que se pagará al momento de firmar el respectivo Finiquito, siempre que no se presenten inconvenientes y el trabajador acepte la causal invocada y los montos señalados.  

Si todo termina bien en la Conciliación, finalmente se puede tambien cambiar la causal por la de Acuerdo entre las partes.

Si luego del comparendo de conciliación en la Inspección del trabajo, todo ello, no resulta, se debe llegar a un juicio laboral, razon por la cual, los antecedentes que se han indicado a comenzar esta Entrada, deben estar correctamente ejecutados.

Aún cuando pareciera innecesario, se debe señalar que una de las materias importantes, es tener el Contrato de Trabajo, escrito y firmado por el trabajador.

Actuando correctamente, es posible en primer lugar poner termino a una relación laboral, y luego, en caso de denuncia en la inspección del trabajo, llegar a un acuerdo en esa instancia, y no seguir adelante, lo que es desgastante tanto para el trabajador como para el empleador.

En estos temas laborales, siempre se debe trabajar con mucho cuidado.

editor

  

Derechos constitucionales

Generalmente quienes conocemos aspectos del trabajo de la Administración de Condominios, vemos con preocupación, que muchas personas piensan que solamente la ley de copropiedad es la que se debe cumplir y hacer cumplir.

Y, ello no es así.

La primera norma legal que debemos conocer son aquellas consagradas en la Constitucion Política de la República, y en forma especifica las del artículo 19, que detalla nuestros derechos constitucionales.

Veamos un ejemplo.

En un condominio que tiene su perimetro cerrado, Conserjes que controlan el ingreso de personas, puertas con llaves para ingresar a las torres y cámaras de seguridad, en áreas comunes como patio, ascensores y pasillos en todos los pisos.

Quién es responsable si ocurre un délito en su interior, digamos un descerrajamiento de un departamento sin una orden de un tribunal competente.

Con un descerrajameinto se está vulnerando el derecho consagrado en el artículo 19, N° 5, de la CPR.. Ahora bien si quién ha ordenado el descerrajamento es un familiar de la persona que tenía su hogar en la unidad vulnerada, se puede o no considerar un delito??

Peor aún, la persona que ha ordenado el descerrajamiento es el propietario de la unidad, ¿cree usted que puede hacerlo?

Y, quien asume la responsabilidad si lo realiza??

En mi opinión, nadie puede vulnerar el hogar, ninguna persona. Si soy dueño de una propiedad y deseo que la persona que habita en ella, la entregue, debo recurrir a los tribunales de justicia, pero no hacer justicia por la mano propia, como podría entenderse.

En la unidad tiene su hogar la o las personas que la habitan, y el condominio tiene responsabilidad que en su interior no se cometan delitos. Para permitir el descerrajamiento, en primer lugar, se debió haber solicitado la orden judicial correspondeinte, al momento del ingreso al condominio y si ella no se presenta, se impide el acceso a quienes van a ejecutar el trabajo.

El condominio no puede dejar que se vulneren los derechos constitucionales de ninguna persona que viva en su interior. Pero si lo permite, se debe someter a lo que puedan finalmente disponer los tribunales, frente a una eventual demanda de las personas afectadas.

Existen otros delitos que se cometen en los condominios, robos en lugares habitados o no, ingreso de personas por escalamiento, ¿tendrá algo que decir la administración?.

Espero sus comentarios.

editor

  

El Administrador debe saber al dedillo,

que si se invoca una o más causales para poner término a una relación del trabajo, algunas de ellas generan el pago de indemnizaciones y otras no.

Por ejemplo, por las causales del artículo 160, del código del trabajo, no contemplan el pago de indemnizaciones, son causales de responsabilidad del trabajador.

Ahora si se invoca la causal del artículo 161, si que se genera el pago de indemnizaciones: aviso previo y años de servicios.

En el Comnparendo de Conciliación, es indudable que quien representa al empleador o al trabajador pueden cambiar la causal, y llegar a un acuerdo de los  montos a pagar, por ello en una Conciliación y es aprobada por el Fiscalizador de la Inspección de Trabajo.

Incluso cuando se llega a una Conciliación, generalmente se cambia la causal por la de Mutuo Acuerdo de las Partes, una causal del artículo 159, ello también demuestra la voluntad de las partes.

Luego si no se llega a una Conciliación, se debe pagar las remuneraciones que no han sido cuestionadas, y concurrir a los Tribunales del Trabajo por aquellas remuneraciones o indemnizaciones por las cuales no se llegó a un acuerdo.

Pero antes de poner término a un Contrato de Trabajo, se deben conocer bien los hechos y la causal que se invocará, si el trabajador tiene las cotuzaciones pagadas, si es pensionado, que haya entregado oportunamente una certificación de ello al empleador  para efectos del Seguro de Cesantía, y la renuncia a seguir cotizando para su cuenta en la AFP.

Es el empledor quien debe acreditar documentalmente toda la relación laboral y sus pagos, el trabajador solamente debe mostrar su contrato y la carta de despido, cuando se le entrega o envía. En muchas ocasiones ni siquiera eso se hace.

Las causales y las indemnizaciones se deben conocer bien, muy bien, y luego al momento de la Conciliación no esperar a que el o la Fiscalizadora, le estén señalando las normas legales atingentes.

Y, el Adminisrador es el responsable de ello.

editor

En un condominio, son muchas las situaciones

que deben ser conocidas por los copropietarios, integrantes del comité de administración, el administrador y los conserjes, muchas más de las que uno cree saber.

Infortunadamente, muchas de esas situaciones, cuando se presentan, se tratan de manera improvisada, no obteniendo en muchos casos, ningún resultado positivo, quedando tras ello, la sensación, que la administración, no se preocupa de nada, o al menos que no se obtienen los resultados que normalmente se esperan.

Por ejemplo, que pensaría un residente de un condominio que sufre un delito -robo en lugar habitado por ejemplo-, y que solicita a la Administración las imagenes de las camaras de seguridad, si luego le indican que esas imagenes no existen porque las cámaras estan malas o han sido borradas.

Que sucede cuando es elegido como integrante del comité de administración, una persona que no cumple con las exigencias legales.??

Existen cientos de situaciones que necesariamente deben estar protocolizadas en el trabajo de un condominio, y de ello uno va tomando conciencia a medida que no puede dar respuestas adecuadas a todas las situaciones que ocurren en todo condominio, muchas de las cuales, por la misma razón de no estar protocolizadas, van quedando en el olvido, a pesar de su importancia.

Para estos efectos no es importante que el Administrador sea bueno o no, tampoco que los integrabnte del comité de administración sean preocupados o no, lo realmente importante dice relación, con que las actuaciones deben estar establecidas por escrito de antemano, es decir, deben estar protocolizadas.

Que sucede si tanto el Administrador como los integrantes del Comité de Administración, no se encuentran al momento de ser requeridos, ¿que sucede si por ello, un Conserje adopta una desición equivocada?.

Razones para protocolizar las actividades sobran, y he comentado al menos una decena en Entradas anteriores, y afortunadamente muchos condominios asi lo han entendido, y han adquirido nuestro Manual de Procedimientos.

Pero queremos ser un aporte a la actividad, y deseamos llegar a la mayor cantidad de condominios posibles, a todos esos que por años nos han escrito, comentándonos acerca de sus variados problemas.

Mas información.

editor

Cambios de directivos y Actas de Entrega

Durante éste mes de Junio, en varios condominios se han efectuado asambleas de copropietarios, en las cuales se ha determinado el cambio de los integrantes del Comité de Administración o del Administrador.

Y, en al menos tres casos me han comentado que no se tiene  documentación para saber en que estado se encuentra el condominio, en uno de ellos, el Comité de Administración, ha estado trabajando rehaciendo la información, para seguir adelante.

En varios de esos cambios de directivos, es posible efectuar un Acta de Entrega, en la cual quede establecido la real situación del condominio, y asi lo hemos hecho cuando las personas que entregan sus cargos no tienen ninguna dificultad en demostrar en que estado entregan el condominio.

Por supuesto, quienes tienen alguna dificultad, no querran confeccionar ningún documento, que pueda señalar en que estado entregan su gestión.

Pero para quienes reciben el condominio, la situación es totalmente opuesta. 

Los que reciben deben poder demostrar en que situación del condominio asumieron sus cargos, pues de otra manera estarán asumiendo responsabilidades por situaciones, incluso que desconocian al momento de integrarse al Comité de Administración o hacerse cargo de la Administración de un condominio.

Los integrante del Comité de Administración, que han entregado sus cargos sin efectuar un Acta de Entrega, mas temprano que tarde, y sin ningún pudor, le  reclamaran por situaciones que ellos mismos generarón, y que con su mala intención, ni siquiera son capaces de darse cuenta que son ellos mismos quienes la generaron.
Quienes asumen deben trabajar intensamente para recomponer las situaciones heredadas, en todo sentido, y muy especialmente en el área de los recursos humanos.
Hace pocos días los integrantes de un Comité de Administración me manifestaban que uno de los aspectos más complicados era el de personal, con quienes el Adminisrador que había terminado sus funciones, no mantenía una relación de jerarquía, generando con ello, muchas situaciones  complicadas.
Algunas situaciones que les señalé ya las estaban ejecutando, otras no, pero tomaron nota de las recomendaciones.
Para terminar, una de las afirmaciones que les comenté, es que las personas que se integran al Comité de Adminisración, en mchas oportunidades, no saben en los problemas que se estan metiendo, respuesta de varios de ellos:: eso nos está pasando a nosotros.
editor

Existen personas que se interesan en hacer bien las cosas

y otras de verdad no se interesan mucho o nada.

Y ello sucede con el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, o el de Orden, Higiene y Seguridad que el empleador debe implementar de acuerdo a la cantidad de trabajadores que tenga contratado.

Muchos empleadores, antes que les envíe un correo para actualizar su Reglamento me escriben solictándolo, pero a otros que les escribo para confeccionarle su Reglamento, me indican que no, pues tienen una copia que han bajado de internet.

Pero si el Reglamento que se ha bajado tiene un error, ese error se va a mantener.

Ahora bien, la persona que ha bajado un Reglamento Interno, desde internet, se dará el tiempo para revisar los aproximadamente 50 diferentes aspectos que se deben tener en cuenta en un Reglamento Interno.

Personalmente creo que no lo hará.

Desafortunadamente el Reglamento Interno no es un documento que se pueda copiar y olvidarse de su contenido, pues es uno de los principales documentos, para proteger la responsabilidad legal del empleador en caso de accidente del trabajo.

En consecuencia si no lo tiene y tiene la desgracia que un trabajador tenga un accidente grave o fatal, la única posibilidad es contratar un buen Abogado para reducir, la cantidad de la indemnización a la que verá obligado a pagar.

Porque una demanda va a enfrentar, eso es lo más seguro.

Recuerde el caso del Guardia fallecido en Valparaíso el 21 de Mayo, las multas suman más de 17 millones de pesos, y varias son por los conceptos que Entrada tras Entrada, comento en este Blog.

Y al menos se esperaría, que una entidad como la empleadora del Guardia fallecido, hubiera cumplido con las exigencias legales, pero las multas nos indican que no las había cumplido.

Luego vendra la demanda civil.

Tambien recuerdo el accidente en que varios trabajadores temporarios, fallecieron en un accidente en el sur del país, cuando eran transportados a su lugar de trabajo. Allí si mal no recuerdo, las multas fueron de más de 8 millones de pesos.

Pero afortunadamente, le hemos confeccionado Reglamentos Internos a centenas de empleadores que han confiado en nuestro trabajo. A muchos de ellos también se los hemos actualizado.

Escribo estas Entradas para que el empleador, reflexione sobre la importancia de mantener el Reglamento Interno que le corersponda, implementado y luego actualizado.

Escribanos hoy y entreguemos una solución adecuada a ésta situación. 

editor

 

 

Fin de la oferta

No hay plazo que no se cumpla, dicen.

Hoy se ha terminado la oferta del Manual de Procedimientos para Condominios, para quienes la aprovecharon, muy bien.

Para los que no, también bien.

Si usted trabaja como Administrador, es integrante de un Comité de Administración, o simplemente es copropietario en un condominio, debe conocer mas de  alguna situación poco clara, en la Adminitración del condominio.

Al menos el suscrito, ha conocido varias, y por ello he escrito el Manual de Procedimientos, con la intención de mejorar la gestión en los condominios, y esa gestión se mejora desde el llamado a una asamblea, elegir a las personas que cumplan los requisitos legales para integrar el Comité de Administración, y muchas otras situaciones que se presentan en todos los condominios.

Una de las ideas, es evitar que se impongan normas que no aparecen en ninguna ley o reglamento, y que son impuestas solamente porque alguna persona piensa y lo dice, que la ley dice esto o lo otro, cuando en muchas ocasiones, la de impresión, que esas personas al parecer, no siquiera han leido la ley de copropiedad.

Muchas situaciones se van a evitar cuando se comiencen a implementar los Procedimientos, el condominio dirá como se hacen las cosas, y no cada persona que asuma algún cargo.

En fin, ya he escrito mucho sobre los procedimientos, y cada cual debe ponderar si son necesarios en su condomnio o no lo son, o si son necesarios para el desarrollo de su actividad de Administrador.

editor   

 

Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, sin acción no existe nada,

precisamente, sin acción no existe nada. Si usted no tiene implementado el Reglamento Interno que le corresponda, conforme a la cantidad de trabajadores dependentes que tenga contratado, no tiene ningún resultado pensando que más adelante cumplirá con esa obligación.

Hagalo hoy.

Lo mismo si sabe que tiene que implementar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscinas de uso público con acceso restringido, si tiene piscina en un condominio.

O que deba implementar el Plan de Emergencias.

Todo eso y mas debe hacerlo ya.

Veamos solamente dos ejemplos.

1.  En el aspecto de prevención de riesgos, ¿cómo ha dado respuesta a su obligación de informar los riesgos del trabajo?. Usted sabe o debiera saber que esa materia se encuentra inserta dentro de su "obligación de seguridad", que le imporne al empleador, la normativa laboral.

Las grandes empresas, a esta obligación, le dan respuesta (o debieran darle) a través de su Comité Paritario de Higiene y Seguridad, pero si usted tiene pocos trabajadores, ¿ha analizado si le ha dado respuesta a esa obligación? 

Es posible cumplir con esa obligación de una manera sencilla, pero se debe hacer, pues cuando -eventualmente- deba enfrentar una demanda por un accidente grave, esa será una de las primeras obligaciones que deberá acreditar que se ha cumplido.

Y, por favor no piense como muchos trabajadores, que cuando se les señala alguna situación de riesgos, dicen, "llevó muchos años trabajando es esto, y nunca me ha pasado nada."

Pero luego suceden los accidentes.

2.  Si usted es Administrador o integrante de un Comité de Administración, ¿qué estan haciendo para enfrentar el próximo terremoto?.

Porque me imagino que usted debe estar seguro que en cualquier momento podemos nuevamente enfrentar un nuevo terremoto.

En otras palabras, al menos en nuestro país, pocas personas deben pensar que no enfrentarán un nuevo terremoto.

Si de algo estoy seguro, es que nuevamente se deberá enfrentar un terremoto. No se sabe cuando ni donde. Pero se va a presentar esa situación de emergencia.

Y usted como trabaja para enfrentar esa situación, ¿tiene el Plan de Emergencias?, ¿tiene contratado el seguro de sismo, en éste caso en forma voluntaria?, ¿tiene todas las vías de evacuación despejadas?, ¿tiene procedimientos para emergencias?, en fin, las interrogantes son varias más.

Si usted sabe que se debe implementar todo ello, y no hace nada, ¿que tiene?

Nada por supuesto.

Por eso lo llamo a tomar acción hoy día, sin acción no existe nada.

Visite nuestro sitio web www.eladministrador.cl o directamente desde aquí y aqui.

Y recuerde: sin acción  no existe nada.

editor  

    

Dictan sentencia por muerte de habitante de Juan Fernández el 27F

110 Millones se ha ordenado pagar a los familiares de una habitante de la Isla Juan Fernández, fallecida la trágica noche del 27F.

La causa, falta de servicio, que es diferente de la falta personal, en la fallida alerta del terremoto y posterior maremoto, que afectaron al país en esa madrugada.

"Según trascendió, la Corte estimó que ambos órganos estatales contaron con tiempo suficiente para dar aviso del peligro -51 minutos- desde que el Shoa informó a la Onemi por fax, a las 4:07 de la madrugada."

51, minutos para informar de esa alerta, es una eternidad en una emergencia, El tiempo que necesitaba la persona fallecida era de solamente 2 minutos para llegar a un lugat seguro.

Personalmente estuve antes del terremoto en la ONEMI, efectuando algunas presentaciones del software Plan de Emergencias de Protección Civil, y dicho software permite entregar una alerta de unos 4 segundos, mediante el envío de un SMS, 4 segundos.

Digo permite en el tiempo actual, pero en esa época, y desde aproximadamente el año 2007, se permitía el envío de SMS. Estoy seguro, 100 por ciento, que si nos hubieran escuchado, muchas personas estarían hoy entre nosotros, y creo además, que entre ellas, todas las que fallecieron en la Isla.

Hemos estado prácticamente en todas las organizaciones en las cuales luego han ocurrido desgracias, en el Sename, por ejemplo, cuántas veces conversamos con el Jefe de Prevención de Riesgos, de aquella época.

Nuestra idea es trabajar en la prevención, a las personas fallecidas no les sirve de nada que como país, nos creamos o seamos expertos en el combate de emergencias, ni tampoco en la reconstrucción. Lo que importa es salvar vidas con una adecuada planificación de la forma de como se enfrentaran las emergencias, y una tarea muy importante en ese trabajo, son las comunicaciones.

Trabajar, trabajar, y seguir trabajando en forma intensa es la única forma de obtener buenos resultados en las emergencias que vamos a enfrentar en el mañana. Si no hacemos nada, así mismo nos va a encontrar la emergencia. Todo será improvisación.

La forma en que podamos enfrentar y superar una emergencias en el mañana, será el fruto del trabajo de hoy. Si ello lo aplicamos a la forma en como se enfrentó el 27F, podrá imaginar el lector, el trabajo efectuado antes de esa noche.

Bueno, lo importante hoy es seguir trabajando.

editor

Las sanciones

Fueron conocidas las sanciones administrativas, que se le han impuesto a la Corporación Municipal de Valparaíso, Cormuval, por el deceso de su trabajador, ocurrido el día 21 de Mayo, y son:

No otorgar el descanso semanal: 60 UTM

No otorgar descanso dentro de la jornada de trabajo: 40 UTM

Exceder el máximo de horas extraordinarias diarias: 60 UTM

No escriturar el Contrato de Trabajo: 15 UTM

No entregar gratuitamernte el Reglamento Interno de Orden Higiene y Seguridad: 40 UTM

No otorgar elementos de protección personal al trabajador: 40 UTM

No Informar los Riesgos del Trabajo: 60 UTM

No tomar medidas necesarias para proteger eficazmente la vida y salud del trabajador: 60 UTM

Total: 375 UTM a $ 45.633.  correspondiente al mes de Junio en curso. 

Total Multas $ 17.112.375

El trámite administrativo que continua coresponde a la Apelación que debe realizar el empleador del trabajador, que va dirigido esencialmente, a disminuir el valor de las multas, nada más.

Ahora bien, ayer solamente conversé con mis hijos -que también son prevencionistas de riesgos-, y les consulté en que situación queda la famiia y el empleador.

El empleador queda totalmente expuesto a tener que responder por una demanda por más de 200 millones de pesos, pues con las características de las multas que se le han cursado, se acredita una total despreocupación por la vida y la salud del trabajador, no cumplió con su Oblligación de Seguridad, conforme al artículo 184, del Código del Trabajo y al artículo 3°, del Decreto 594/1999.

Además existe un hecho acreditado e indesmentible que constituye una prueba plena contra la cual se debe enfrentar la Cormuval,. cual es, la muerte del trabajador.

En mi opinión, no puede estar en una peor situación.

Un trabajador con cerca de 20 años de trabajo, no puede estar sin contrato de trabajo escriturado me imagino que alguno debe estar en alguna parte, si se encuentra se puede acreditar que no está actualizado, pero si que estaba escrito. Sin embargo, puede no haberse cumplido, la obligación de actualizarlo anualmente.

No entregar el Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, he escrito mucho de éste tema  para reiterarlo.

No se le entregaron EPP, al trabajador. ¿Cómo es posible que no se le entegue un par de zapatos de seguridad ???   Y, si se le entregó, cómo no se puede acreditar ello?.

No Informar los Riesgos del Trabajo y tambien no adoptar las medidas necesarias para proteger eficazmente la vida y la salud de los trabajador. Aqui, en mi opinión, fallaron muchas personas, incluso el Comité Paritario de Higiene y Seguridad, siempre que se haya creado, lo que es responsabilidad del empleaor. Además si existe y no funciona, tambien es responsabilidad del empleador.

Está muy mal la situación legal del emnpleador.

Lo menos que debe preocupar al empleador, son las multas, seguramente van a obtener una rebaja, y además, es una cantidad canocida.

Y la familia??

Antes de ello, deseo separar el dolor que cada uno de los integrantes de su familia debe de haber sufrido y sufrir aún y por mucho tiempo. Ese dolor por la pérdida de un ser querido, y mas aún es estas trágicas circunstancias, es una situación íntima, personal, que cada cual puede sufrir o soportar en su fuero íntimo, de diferente manera, y ninguna persona puede indicar a otra o señalarle, si esta bien o no, el dolor que siente.

Dicho lo anterior, y con el debido respeto, señalo que la familia puede demandar por una cantidad importante de dinero, con toda seguridad, y no puede ser de otra manera, todos los familiares, compañeros de trabajo y amigos sufrieron un daño enorme con la muerte del trabajador, y cada una de esas familiares debe ser compensado por ese dolor.

La familia no debe acreditar nada, las pruebas son más que conocidas, y aún si lo no hubiese sido, esta la prueba irrefutable del familiar fallecido, y además la circunstancia de las multas administrativas, que acreditan y más aún, agravan la situación del empleador.

Si es posble extraer algo bueno de toda esta trágedia, ello dice relación con la adecuación a las normas vigentes, de todos aquellos trabajadores que podrían estar en las msimas situaciones, que el trabajador fallecido.

Desgraciadamenbte, esa solución, no será posible para Dn. Eduardo Lara.
Finalmente, llama la atención que las multas como se ha informado, se cursen a la Cormuval, pues en un principio se indicó que el trabajador era dependiente de la municipalidad, su fuera así, en mi opinión, ambas entidades debieran sser sancionadas. 

editor

El conocimiento es la clave para avanzar

Varios administradores que han adquirido el Manual de Procedimientos para Condominios, lo han encontrado bastante bueno.

Por mi trabajo de confección de planes de emergencias y reglamentos internos, he conocido muchos administradores, con algunos de los cuales he trabajado en el transcurso de los años, tambien me han escrito más integrantes de los Comités de Administración, y muchos más copropietarios o arrendatarios de unidades en un condominio.

Y prácticamente todos, comentan por la falta de procedimientos que no entregan una claridad a la forma de trabajar de los condominios, muchas personas reclaman por el abuso que se produce en los condominios, especialmente en oportunidades en que durante años, no se ha rendido una cuenta, ni se entrega información sobre los gastos comunes y menos aún, sobre la situación financiera del condominio.

En otras oportunidades me ha tocado escuchar a pocos administradores, que ellos saben todo lo que se necesita para administrar un condominio y que no es necesario saber más. De esos Administradores, lamentándolo por los copropietarios que viven en los condominios que administran, me alejo como de la peste.

Incluso uno, ne comentó que a los Conserjes no se les debía enseñar nada, mientras menos sepan mejor, señaló. Nunca mas volví.

Los Administradores, deben ser de aquellas personas que deben mostrar sed de adquirir nuevos conocimientos, para de ésta manera diferenciarse también de su competencia, que es mucha. No se trata solamente de cobrar y pagar los gastos comunes, es mucha mas las materias que deben dominar. Y esta circunstancia, tambien la deben conocer quienes los contratan.

En el desarrollo del Manual de Procedimientos, he incluido mas de 100 procedimientos, para diferentes situaciones que estan presentes en un condominio, y estan escritos.

Vea su situación en el condominio que administra o del cual es integrante del Comité de Administración, ¿tiene procedimientos escritos? y si los tiene ¿cuántos?

Le estamos entregando mas de 100 procedimientos por un valor muy reducido, solamente $ 50.000 por algunos dias más, y el condominio o usted como Administrador, pueden dar un buen paso hacia adelante, aplicando algunos o todos los procedimientos que obtiene con la adquisición del Manual de Procedimientos.

No dude máas, y adquiera hoy el Manual de Procedimientos, usted aprenderá mucho mas que asistiendo a un curso en el cual tenga que financiar el doble o el triple del valor del Manual.

La invitación esta hecha, visite nuestra pagina web, y conozca mas sobre nuestro Manual de Procedimientnos para Condominios.

editor

 

Una razón principal para implementar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad,

es aquella norma legal establecida en el artículo 184, del Código del Trabajo, hace recaer sobre el empleador una Obligación de Seguridad, respecto a la vida y la salud de sus trabajadores.

Esta obligación es ampliada a los trabajadores de las empresas contratistas en el artículo 3°, del decreto 594, que aprueba el reglamento sobre las condiciones sanitarias y ambientales basicas en los lugares de trabajo, que dispone:."La empresa está obligada a mantener en los lugares de trabajo las condiciones sanitarias y ambientales necesarias para proteger la vida y la salud de los trabajadores que en ellos se desempeñan, sean éstos dependientes directos suyos o lo sean de terceros contratistas que realizan actividades para ella."

Esta obligación se satisface implementando todas aquellas medidas necesarias para proteger eficazmente la vida y la salud de los trabajadores.

Y el primer paso, es precisamente la implementación del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad o el de Orden, Higiene y Seguridad, según sea la cantidad de trabajadores que se tenga contratado. Sin ésta tan básica medida, no se tiene ninguna defensa legal, ante un accidente de trabajo, por el cual se enfrente una demanda.

La razón ya esta dicha, no se ha cumplido la mínima medida de implementar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad.

De nada sirven otros argumentos que se puedan esgrimir, como por ejemplo que se esta adherido a un organismo administrador de la ley de accidentes del trabajo, sabiendo además que todos los empleadores deben estar adheridos a alguno; que se tenga un seguro adicional, o cualquiera otra circunstancia que se desee utilizar para disminuir la responsabilidad del empleador.

Cuando en un accidente laboral, fallece un trabajador, prácticamente recien comienza un verdadero vía crucis para el empleador, los familiares del trabajador fallecido no deben hacer nada, salvo demandar, pues la prueba del accidente y evetual responsabilidad del empleador esta fallecido.

Es el empleador, quien debe a través de sus Abogados, acreditar que todas las obligaciones laborales,  entre ellas las de prevención de riesgos, se  cumplieron religiosamente y se le hicieron saber al trabajador.

Pero  no vaya a ser que no pueda acreditar que no se le entregó al trabajador el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, pues allí se recordará de todas éstas Entradas dolorosamente.

Y más aún cuando se resuelva la demanda.

Lo invito a visitar nuestra página web, o directamente desde éste enlace, y conocer más información sobre ésta materia.

editor    

Reglamento Interno de Higiene y Seguridad

En muchas oportunidades hemos debido confeccionar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, de manera urgente para aquellos empleadores que han sido fiscalizados por la Inspección del Trabajo y que no lo tiene o lo tienen desactualizado.

Cuando se confecciona en forma oportuna el Reglameno señalado, se elimina el riesgo de ser infraccionado por falta de dicho documento.

Cuando se tiene desactualizado si bien se elimina el riesgo de no tenerlo, es posible que le sea exigido actualizarlo, y dentro de un breve plazo.

Pero esta responsabilidad no se puede traspasar a otro organismo, es el empleador el responsable de mantenerlo al día.

Me encuentro haciendo una similitud con otros riesgos en los cuales el empleador los puede eliminar, disminuir sus consecuencias o transferir el daño soportado.

Y estamos hablando solamente del documento, ya que como tantas veces he comentado, existe otra obligación que también debe ser resuelta de manera oportuna, cual es, la Obligación de Informar los riesgos a los trabajadores. 

La idea que deseo transmitir es la siguiente: no espere ser fiscalizado y citado a la Inspección del Trabajo, para dar solución a dos aspectos muy importantes dentro de las obligaciones, en su calidad de empleador.

Le invito a visitar nuestro sitio web www.eladministrador.cl o conectarse desde éste enlace 

Muchas personas solamente conocen la obligación señalada en el artículo 153, del Código del Trabajo, que obliga a los empleadores con más de 10 trabajadores a implementar un Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, pero la ley de accidentes del trabajo, obliga a todos los empleadores a mantener un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad.

Entonces si en su condominio o empresa, tienen  contratado a menos de 10 trabajadores, debe implementar éste último reglamento interno.

Estas son materias importantes, que como empleador, no debe ni puede dejar de cumplir en forma oportuna, pues de otra manera, esta exponiendo de manera innecesaria a su organización.

Mas información

editor