Tormenta de ideas

En numerosas ocasiones en las comunidades de copropietarios se presentan problemas que tienen una o más soluciones. También en las Asambleas se generan interminables discusiones acerca de las actividades que se pretenden realizar en un período de tiempo, sea por la actividad, por el financiamiento o porque a los señores copropietarios no se les ha consultado nada, y desean más participación en la generación de ideas o trabajos a realizar. Estimo que con la finalidad de generar mas sinergia en la comunidad y una mejor aceptación al trabajo a realizar, se puede realizar una o mas sesiones de las conocidas Tormentas de Ideas. Esas sesiones consisten basicamente en que las personas aporten todas las ideas que se les ocurran con la finalidad de alcanzar el objetivo planteado, sin descartar ni criticar ninguna, solamente deben aceptarse los aportes de los participantes y confeccionar una nómina de todas ellas. Luego de ello, en la misma o en otra sesión se analizan las ideas propuestas y se van trabajando aquellas que en realidad pueden ser utiles a los objetivos señalados. Esta técnica no tienen costo alguno, sirve para acumular más ideas y lograr una mayor y mejor participación de las copropietarios, puede generar en realidad, una mayor adhesión al trabajo a ejecutar. Es una técnica que bien utilizada por los señores administradores puede resultarle de suma utilidad en el desempeño de su trabajo.

Accidentes del Tránsito

Hasta el mes de Febrero pasado habían fallecido 296 personas en accidentes del tránsito. Considerando que ese mes tiene tres dias menos, el promedio hacia el 31 de Marzo será de unas 450 personas fallecidas, vale decir 150 personas fallecidas cada mes en forma aproximada. En mi calidad de Corredor de Seguros, la semana que termina estuve indicandoles a los alumnos de 4° medio, la finalidad, utilidad y conocimiento que deben tener acerca del SOAP (Seguro Obligatorio de Accidemtes Personales) que todas las personas dueñas de vehículos particulares deben adquirir durante este mes a objeto de renovar su permiso de circulación. Por otro lado, también ví en las noticias que existe un organismo que reúne a las personas accidentadas y que se dirige principalmente a enseñar y exigir los beneficios económicos y de salud que otorga el señalado seguro a las personas que resultan lesionadas o fallecidas en un accidente. Desgraciadamente, en esa misma noticia se le consultaba a los conductores acerca de su conocimiento sobre el seguro en comentario, y ninguna pudo dar una respuesta adecuada. NO existe al parecer un conocimiento cabal del seguro. Lo consideran más como un requisito para obtener el permiso de circulación que como un real resguardo hacia su salud por lesiones recibidas o indemnización por fallecimiento. En una entrada anterior señalé varias circunstancias que deben conocerse de este seguro y espero que las personas se den en tiempo de leerlas. Son importantes. Con todo, lo realmente importante es la prevención de accidentes y el cuidado sobre la vida. Que en el país mueran 150 personas mensuales por accidentes del tránsito es demasiado. ¿Quién sabe cuando va a verse involucrado en este tipo de accidentes.? Las personas salen de sus hogares hacia sus lugares de trabajo, de estudio o para hacer trámites sabiendo o confiados que volveran a sus hogares. De pronto se ven sus vidas truncadas y la de sus familiares.Cuidemos de nuestras vidas. No las expongamos en forma innecesaria.

El Administrador y su responsabilidad

En días pasados leí una noticia que ciertamente marca la responsabilidad civil que pueden adquirir los señores Administradores de Edificios y Condominios. En esa noticia una persona que vive en un edificio señalaba en forma dólida, que demandaria al Administrador del Edificio pués el había entregado a una mascota al Servicio de Salud, mascota que luego fue sacrificada. Esa mascota no era de su propiedad, sino más bien vivia en el edificio y entre varias personas la alimentaban. Aún cuando el Servicio de Salud, posee las facultades de sacrificar a una mascota -con argumentos válidos y comprobables- no es menos cierto que los animales aún cuando no tengan un dueño conocido, tienen una vida que debe ser respetada. En consecuencia debe tenerse sumo cuidado con las actuaciones de los administradores, pues pueden incurrir en actos que sin desearlo pueden comprometerle su responsabiidad civil o penal.

Ley de acoso sexual

Fue publicada en días pasados la ley 20.005 que dice relación con el acoso sexual en los lugares de trabajo. Ello se vio freflejada en varias modificaciones introducidas al código laboral. Es importante reiterar que esta ley solamente trata sobre acoso sexual en los lugares de trabajo, entendiendose por acoso "el que una persona realice en forma indebida, por cualquier medio, requerimientos de caracter sexual, no consentidos por quien los recibe y que amenacen o pejudiquen su situación laboral o sus oportunidades en el empleo.". En atención a estas modificaciones, aquellas empresas que mantienen una plantilla de 10 o más trabajadores contratados deberan agregar un capitulo adicional a su Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad, que versará sobre la materia de esta ley. Es asi como la modificación al artículo 153 del código del trabajo que trata sobre el Reglamento Interno de Orden Higiene y Seguridad, señala que " "Especialmente, se deberán estipular las normas que se deben observar para garantizar un ambiente laboral digno y de mutuo respeto entre los trabajadores" La ley contiene ademas el procedimiento de investigación y otra materias importantes referidas al artículo 153. En consecuencia, los señores administradores deberán conocer y aplicar la normas que dispone esta ley sobre acoso sexual.

El Administrador: Un aporte a la Comunidad

En varias entradas anteriores he señalado que el Administrador de un Edificio o Condominio debe ser un aporte para la comunidad de copropietarios en que trabaja. Algunas maneras en que se traduce ese aporte además de todo el aspecto técnico que debe ser considerado, son:

• Mantener una idea clara de lo que se desea lograr en su gestión.
• Transparencia de su gestión.
• Ayuda para resolver los problemas de convivencia de los comuneros, actuando en la practica como un mediador (ello a objeto de no llegar a tribunales en algunas ocasiones)
• Respeto a la legislación vigente.
• Implementación de normas o técnicas a objeto de reducir costos.
• Buen manejo del personal y buena atención de público.
• Resguardo de la responsabilidad legal del Edificio o Condominio.
• Implementación de medidas de seguridad para los comuneros.
• Implementación de medidas de prevención de riesgos.

Esas son algunas de las medidas que pueden ser aplicables en la comunidad con la certeza que se estará efectuando un verdadero aporte a la comunidad. Su trabajo como Administrador será mejor valorado y respetado. La idea final es agregar un valor adicional, un plus a los servicios que se entregan, colaborar en el desarrollo efectivo de la comunidad a su cargo. Recuerde que usted en conjunto con el Comité de Administración son los encargados de la gestión de la comunidad. Internalice entonces un concepto de administración profesional, no reduzca su labor solamente a efectuar lo que se le indique o a cobrar gastos comunes. Que su actuación influya en forma positiva en las actividades diarias. Deje su sello.

Gestión de Pequeña Empresa

A contar de esta semana comenzare a dictar el módulo Gestión de Pequeña Empresa a alumnos de Cuartos Medios de las Carreras de Refrigeración y Climatización y de Instalaciones Sanitarias, impartidas en el Liceo Baron de Valparaíso. Este es un módulo relativamente nuevo pues solamente tiene algunos años 4 o 5 desde su implementación en la enseñanza para alumnos de liceos tecnicos profesionales. Espero entonces poder motivar a algún alumno para que luego de su egreso de Cuarto Medio se desempeñe como empresario, que desarrolle su mentalidad y una actitud emprendedora.

Mas accidentes

Hoy ocurrieron dos nuevos accidentes en Edificos con resultados de muerte para dos trabajadores. En uno, a un trabajador le cayó encima una carga de hormigón que estaba siendo subida por una grúa. El representante de la empresa contratista dueña de la grúa, se presentó en la obra y entre otras actuaciones señaló que apoyaría a la familia del trabajador fallecido. Como estrategía de parte del empleador o responsable es buena, es lo debe hacerse, acercarse a la familia de trabajador afectado. Ello tal vez no evite una demanda, pero reducirá en gran parte los montos que eventualmente deba pagar el o los responsables. En el otro accidente, un joven trabajador que limpiaba vidrios cayó de la altura y perdió la vida. Lamentables estos accidentes. La vida debe estar ante todo, las medidas de seguridad deben ser cumplidas siempre en forma estricta. Es de esperar que estos accidentes consigan al menos internalizar mas aún la importancia de las medidas de seguridad y de la utilización de los Elementos de Protección Personal. Viene ahora un sumario de la autoridad sanitaria, multas de la inspección del trabajo, un juicio que puede durar años y otras situaciones complicadas. Nadie desea terminar un día de trabajo de esta manera, ni las familias de los trabajadores fallecidos como tampoco los empleadores implicados.

Desempeño del cargo

El Administrador de un Edificio sabe saber con antelación que es lo que desea realizar durante su gestión. Ciertamente una de sus prioridades debe ser el cumplir cabalmente con las funciones que le asigna la ley, el Reglamento de la Ley y el Reglamento de la Comunidad. Pero más alla de eso, que son las obligaciones legales, se debe tener al menos una noción acerca de como realizar la gestión para obtener un mejor aprovechamioento de los recursos que han sido puesto a su disposición, no hay mucho donde elegir, pero si existen acciones que pueden llevarse adelante sin sumar mayores gastos. Una de ella es la transparencia de la información, la documentación completa a disposición de los señores copropietarios, las actas de asambleas, una información contable confiable y entendible, y que además sirva para incentivar a las personas a mantenerse al día en sus gastos comunes. Otra, seguridad de la comunidad, adoptar medidas básicas de seguridad, restricción de ingreso de personas al edificio, cámaras de seguridad, rondas de vigilancia. Prevención de riesgos, entrega de Elementos de Protección Personal, mantener un Botiquin con elementos de primeros auxilios, implementación del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad. Buen manejo de las relaciones con el personal, entrega de beneficios adicionales otorgados por las CCAF, cumplimiento de las obligaciones laborales y previsionales. Buen trato con las personas, conocimiento de las disposiciones legales y reglamentarias, mantención periódica de las instalaciones. Existen muchas otras acciones que los administradores pueden realizar sin que ello involucre un mayor costo, mas bien, ayuda a mostrar en mejor forma su gestión, su interés en la comunidad.

Dos accidentes

En los últimos días han ocurrido en Viña del Mar dos accidentes en Edificos, el primero un joven estudiante se suicidó lanzandose desde uno de los últimos pisos de un Edificio y el segundo, a un joven trabajador que se encontraba limpiando vidrios -sin medidas de protección además-, se le cayo un madero y golpeó a una mujer provocandole un TEC. El segundo caso es más o menos fácil de analizar pués existen responsabilidades más o menos definidas, sea del edificio o de la empresa donde trabajaba el joven que hacia la limpieza. El asunto se centraria en definir si la comunidad de copropietarios tienen o no algun tipo de responsabilidad en esos hechos. En el primer caso -el suicidio- generalmente he tenido dudas si el edificio utilizado por una persona en un acto drámatico, asume o no algún tipo de responsabilidad en los hechos, pués ¿de qué manera podría haber intervenido la administración a objeto de evitar el hecho? En mi concepto, lo trata de hacer de alguna forma, restringiendo el ingreso de terceras personas, pero no puede hacer nada más, salvo que conozca de antemano la intención del suicida. En esa situación el Edificio quedaría exento de responsabilidades, pero si no tienen medidas para restringir el acceso podría en cierta medida generar un grado de duda. En el segundo caso, la implementación del Reglamento Interno e Higiene y Seguridad del Edificio si bien es cierto no impediría el hecho, al menos resguardaría la responsabilidad civil y penal de la comunidad ¿cómo? obigando a las empresas que ocupan unidades al interior a mantener su propio Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, con esa herramienta la propia empresa no podría realizar esas labores sin incurrir en una negligencia, circunstancia que la obligaria a responder por todos los gastos originados por el accidente. Vale decir, el reglamento se convierte en una eficaz herramienta de prevención. y esa es la idea de su implementación. Ahora se debe analizar si el la Administación del Edificio o Condominio tiene la fuerza legal para obligar a una empresa que ocupa una de sus unidades a implementar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad. En mi concepto la tiene, y ella emana del artículo 26 de la ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, en donde señala entre otras funciones del Administrador, la de "cuidar los bienes de dominio común..." y con ello me estoy refiriendo a la responsabilidad legal de la comunidad, y ella ciertamenete es un bien de dominio comun, intangible pero un bien, y que por cierto debe resguardarse. También la Administración y la empresa actuarón mal -en sentido totalmente contrario a lo que debiera hacerse hecho- en primer lugar se acercaron a la persona afectada y le ofrecieron la ayuda. Bien, eso es lo que se debe hacer. Desgraciadamento luego la persona afectada fue abandonada a su suerte y al decir de ella, le ofrecieron $ 30.000= los los daños ocasionados. Fea la actuación. Con toda seguridad lo único que ganaran será una demanda millonaria. Una recomendación primera y que se debe tener en cuenta siempre en caso de accidente, que la comunidad o el responsable se acerque a la familia del accidentado y brinde la ayuda necesaria. Tal vez no evite la demanda pero si puede ayudar a disminuír en muchos millones el monto de ella.

Saber negociar

¿Qué es saber negociar? Uno puede pensar que es obtener los precios más bajos, o la mejor calidad, el trabajo mejor hecho aunque más caro, en fin pueden existir múltiples respuestas para la interrogante. Generalmente en las comunidades y en razón a sus dificultades de financiamiento, la idea es obtener derechamente el precio más bajo y por ello se efectúan licitaciones o se piden al menos tres propuestas o cotizaciones, y en base a ellas, adjudicar los trabajos. ¿Por que se piden al menos tres cotizaciones? 1. porque se quiere obtener el mejor precio ó 2. porque se desea demostrar transparencia en las adquisiciones. El problema radica en que ello, al parecer no es una buena negociación, pués el Condominio trata que el trabajo cueste la menor cantidad de dinero y por supuesto que el contratista que va a efectuar el trabajo, obtenga la menor utilidad posible. ¿Será ese el fin de la buena negociación?. ¿Será una buena negociación aquella que no vaya definiendo con el tiempo una relación duradera y cordial entre los proveedores y el condominio? Por supuesto que no, el condominio debe procurar mantener en el tiempo los mismos prestadores de servicios, aquellos en que encuentre confianza en los trabajos ejecutados, seriedad en el plazo de entrega y en la calidad de los materiales utilizados. Con seguridad, algun integrante del Comité de Administración o un Admimnistador, recuerda algún trabajo en que por obtener un precio más barato, se utilizaron materiales de mala calidad o defectuosos, y debió rehacerse nuevamente el trabajo, o se utilizaron materiales usados, seguramente con ese contratista se ejecutó ese trabajo y nunca más hizo otro trabajo en el condominio. Una buena practica es entonces negociar considerando el trabajo que se ejecuta en el largo plazo, mantener a proveedores de confianza. No se puede lograr que se realice un trabajo para la comunidad y el costo deba asumirlo el contratista. El debe obtener su justa utlidad. Una buena negociación debe dejar satisfecha a la comunidad de copropietarios respecto al trabajo que adquirió, y también al contratista respecto a su legitima utilidad. Ahora para el proveedor la utilidad no debe ser su único norte. El ejecutar un trabajo sin observaciones, de acuerdo a lo solicitado y en el plazo definido, tambien debe ser su finalidad, como debe serlo, mantener la fidelidad del condominio -su cliente- aún a costa de sacrificar parte de sus ingresos, otorgar una cierta garantía por sus trabajos. El proveedor debe saber adaptarse a su cliente. En la negociación interactuan dos partes y la idea es que cada una logre sus objetivos sin desmerecer los de su contraparte. Debe existir respeto entre ambos. Descartar el abuso sobre la otra. Efectuando una adecuada negociación el condominio puede obtener muchos beneficios que finalmente pueden traducirse en mejores trabajos, mejor relación con proveedores, menores precios, más confianza, mas seriedad, y finalmente también más transparencia.

Empatía

Ponerse en el lugar de la otra persona. ¿Qué es lo realmente necesita esta persona? Tal vez no necesita reclamar todos los días, necesita conversar con alguna persona, saber reconocer las verdaderas necesidades de las personas que viven en los condominios, nos ayudara en gran forma a mantener una buena comunicación con ellas. Ellas no quieren que usted como Administrador, les diga lo que tienen que hacer, en muchos casos ellas ya lo saben, ellas necesitan que usted les escuche, necesitan satisfacer esa necesidad de comunicarse con otra persona, con otro ser humano.

Para nosotros, la empatía nos permite conocer y comprender mejor a las personas, a través del trato cotidiano, obteniendo una mayor colaboración y entendimiento entre todos. El valor de la empatía desarrolla en nosotros la capacidad de motivar y encauzar positivamente a las personas; enseñar a tener ese interés por los demás y vivirlo habitualmente, es la mejor forma de transmitir empatía e identificarnos plenamente con los demás, cambiando radicalmente el entorno social en el que vivimos. Vivir el valor de la empatía es algo sencillo si nos detenemos a pensar un poco en los demás y en consecuencia, aprenderemos a actuar favorablemente en todas las circunstancias. Por eso, debemos estar pendientes y cuidar los pequeños detalles que reafirmarán este valor en nuestra persona: - Procura sonreír siempre, esto genera un ambiente de confianza y cordialidad. La serenidad que se manifiesta desarma hasta el más exaltado. - Primeramente considera como importantes los asuntos de los demás y después los propios. Después de haber escuchado, la persona que se ha acercado a ti seguramente tendrá la capacidad de entender tu situación y estado de ánimo, por lo cual estará dispuesta ayudarte. - No hagas un juicio prematuro de las personas porque te hace cambiar tu disposición interior (no pienses: "ya llego este molesto", "otra vez con lo mismo", "no me deja en paz", "otra interrupción") Si alguien se acerca a ti, es porque necesita con quien hablar... No los defraudes. - Si no tienes tiempo o es un mal momento, exprésalo con cortesía y delicadeza -que también es empatía- y las personas se sentirán igualmente atendidas. Importante: no dejes pasar mucho tiempo para charlar con la persona. - Evita demostrar prisa, aburrimiento, cansancio, dar respuestas tajantes u distraerte en otras cosas; además de ser una falta de respeto, logras autodominio y demuestras interés por las personas. Aprende a escuchar. - No olvides infundir ánimo con palabras, una palmada en el hombro o un gesto amable, sobre todo si la persona tiene problemas. Podemos concluir que la empatía es un valor indispensable en todos los aspectos de nuestra vida, sin él, sería muy difícil enriquecer las relaciones interpersonales; quien se preocupa por vivir este valor, cultiva simultáneamente entre otros: confianza, amistad, comprensión, generosidad, respeto y comunicación. El ritmo de vida actual nos brinda pocas oportunidades de servir a los demás, de conocerlos y de tratarlos como es debido, la empatía se convierte en esa pieza fundamental que nos enriquece y nos identifica mejor como seres humanos.

El Haragei. El Haragei es el arte de imaginar lo que la otra persona espera de nosotros. En la cultura japonesa es una habilidad congénita para ponerse en el lugar del otro, tanto en la vida como en los negocios. Con esto conseguimos un entendimiento rápido, evitanfo las confusiones y los malos entendidos. Los japoneses ancianos llaman "haragei" a un estado especial de la conciencia que permite conocer la intenciones de nuestro interlocutor Practiquemos el arte de imaginar lo que las otras personas esperan del Administrador. Entenderemos mejor sus necesidades y nos será mas fácil la relación con ellas. Recuerde que los Administradores de Edificios y Condominios, estan al servicio de la comunidad de copropietarios y no esa comunidad al servicio de los Administradores.

Atención de público

Señores Administradores, cuando ustedes requieren un servicio, ¿cómo les gusta que lo atiendan? Una persona correcta, bien presentada, educada, amable, que lo atienda pronto, que le resuelva su necesidad o al menos lo oriente lo mejor posible. Lo mismo necesita su público, sea interno -comuneros- o externo, personas ajenas a la comunidad. A nadie le agrada que lo traten mal, más bien que perciba que lo tratan mal. La atención del publico se encuentra inmersa en el tema de las relaciones humanas. En la comunicación entre las personas, existe un emisor, un mensaje y un receptor. Cada persona reacciona de diferente forma a la entrega de un mensaje, debe tratar de conocer a cada comunero, su forma de actuar, como recibe de mejor manera la información que usted entrega. Recuerde que al igual que todos quienes prestan servicios, los Administradores estamos para servir a la comunidad y no para "servirnos" a la comunidad. De otra forma el Administrador se encuentra al servicio de la comunidad, y no la comunidad al servicio del Administrador. El Administrador, profesionalmente, tiene que entender a su público cliente, éste no tiene la obligación de entenderlo a usted. Las personas tienen múltiples necesidades, y para ello en ocasiones recurren al Administrador, aún cuando ello no se encuentre en el ámbito de sus obligaciones, atienda bien a su público, si sabe que se desea expliquelo bien, si no lo sabe, digalo también. Lo importante que deseo transmitir en este post, es la necesidad de entender bien todo aquello que dice relación con la comunicación entre las personas, la importancia del mensaje, de la forma de entregarlo. Es valedero recordar aqui aquello que: es tan importante lo que se dice, como la forma en que se dice. Recuerde que toda persona es importante y debe ser atendida con cordialidad y eficiencia.

Funciones del Administrador del Condominio

Las siguientes son las funciones del Administrador de un condominio:

1. Cuidar los bienes de dominio común;

2. Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados;

3. Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios;

4. En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del propietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquel no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de éste reglamento;

5. Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación;

6. Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo común de reserva y primas de seguros de incendio, previstos en la ley y en este reglamento;

7. Velar por la observancia de las disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, de la ley y del presente reglamento y, en general, de las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte;

8. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios con las facultades del inciso primero del Articulo 7° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.

9. Citar a reuniones de la asamblea;

10. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen el reglamento de copropiedad y las normas legales y reglamentarias vigentes sobre copropiedad inmobiliaria;

11. Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente;

12. Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos, que correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio;

13. Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del condominio;

14. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de copropiedad;

15. Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea, por copropietarios o por terceros;

16. Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad que le confiere el inciso quinto del artículo 36 de la ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto ocurrido.

17. Proponer al Comité de Administración la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de personas ajenas a éste; sea en calidad de visitante o de prestadores de servicios;

18. En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomiende la ley, el presente reglamento, el reglamento de copropiedad, o le asigne el Comité de Administración.

Uso de tecnología

Bueno comencemos haciendo cosas básicas:

• Mantener un computador en lo posible conectado a internet
• Un informe mensual bien presentado
• Recepción solamente de boletas de honorarios electronicas
• Pago de cotizaciones previsionales por Internet
• Pago de Impuestos por Internet
• Publicar Actas de Asambleas, Plan de Emergencia en línea
• Programa de contablidad
• Programa de mantención de nómina de propietarios

Luego de ello se podrán ir incorporando otras actividades o informes que se entreguen a través de Internet. La idea es utilizar lo máximo que se pueda sin obligar a los comuneros a tener que comprarse un computador para saber lo que ocurre en su comunidad. Toda la implementación debe ser mesurada y además continuar con la obligación de entregar la información en forma manual a quien lo solicite. La utilización de la tecnologia puede atraer muchos beneficios a la comunidad, y no solamente la tecnologia asociada a la computación, bueno, ya existen los edificios inteligentes. La idea es actualizar los edificios antiguos o que no tengan incorporado tanta tecnología y hacerlos lo más útil, accesible y amigable posible. Mejorar la tecnología de los ascensores e instalaciones antiguas, la seguridad de la comunidad, la prevención de riesgos, la iluminación, energía solar, las comunicaciones, en fin, analizar las actividades que pudieran ser modificadas, por cierto no todas al mismo tiempo, pero desarrollar un plan con ese objetivo. Fácil decirlo, pero otra es ejecutarlo. Desarrollar un plan de financiamiento a mediano y largo plazo, desarrollar actividades en forma anual, bianual, trianual, o cada cinco años. Finalmente, solo los copropietarios serán favorecidos con ello, su patrimonio de verá realzado.

Lo principal es tener la desición de ejecutar las actividades y que los copropietarios entiendan su finalidad.

Leer y entender

En la oportunidad que debí rendir la prueba para obtener el nombramiento de Corredor de Seguros por la Superintendencia de Valores y Seguros, nos encontrábamos en la sala mas de cuarenta personas, si mal no recuerdo había que contestar en forma correcta unas 25 de las 32 ó 34 preguntas que completaban el exámen. Casí todas eran de alternativas. Solamente aprobamos como cuatro personas, y el exámen no era dificil, pues se referia a materia que cada uno debió haber leído. ¿Cúal era la diferencia entre una y otra respuesta alternativa? En muchos casos solamente la puntuación, la redacción o el cambio de una palabra, imagine la misma respuesta con distinta puntuación. Lo que quiero expresar dice relación con la atención que debe prestarse al leer. Nuestra mente al pensar, no lo hacer con los signos de puntuación, y sin embargo, existen algunos estilos de literatura que escriben de esa forma. Pero desgraciadamente la mayor cantidad o todo derechamente, del material que un administrador debe utilizar o debe leer, se encuentra estructurado con normas gramaticales, de ortografía y de puntuación que hay que saber leer. Un punto aparte es un punto aparte, es distinto de un punto seguido o dos puntos o una coma. Y los acentos, los signos de interrogación o exclamación. Todos ellos hay que leerlos. Un buen ejercicio -y hermoso además- es leer poesia, a Neruda por ejemplo, lean la Oda al Pan, hermosa y profunda. Espero algún día referirme a ella. También a Gabriela. Gabriela Mistral. Hermosa poesía. Me recuerdo cuando leí La Ciudad y los Perros ó Los Jefes, de Mario Vargas Llosa, un cuento muy bueno, de un gran escritor. Una cosa es leerlo y otra entender cuál es el problema de fondo que se presenta. En mi época estudiantil estuve un año, en Pedagogía en Castellano. Me leí casí toda la literatura latinoamericana. Me leí también a varios autores mexicanos excelentes. Recuerdo además, cuando para una prueba debí leer la Iliada y la Odisea, sabiendo que de cada libro iban a hacer solamente una pregunta. Volvamos a nuestro tema. Sin embargo, es relativamente fácil leer poesía, para la persona que le gusta. Pero leer libros técnicos o códigos, la cosa cambia. Es literatura pesada, cansadora. Los Administradores deben leer las leyes y otras normas legales que regulan la actividad, y que son muchas, no solamente le ley de Copropiedad, su Decreto Supremo Reglamentario, el Reglamento del Condominio, sino todas las normas legales, laborales, tributarias, previsionales y jurisprudencia atingente, que en alguna medidad afectan la marcha de la comunidad. Además por cierto, todo tipo de literatura que pueda proporcinarles mas y mejores conocimientos sobre su actividad. En definitiva, hay que saber leer, y no solamente para entender correctamente lo que se lee, sino que -más importante aún- para comunicar bien las ideas que se quieran transmitir.

Adaptación al cambio.

No sobrevive el más fuerte, ni el más inteligente, sino el que se adapta mejor a los cambios. Las personas temen los cambios, cambios de trabajo, de jefe, etc. se deben adaptar a los cambios y en algunas situaciones provoca tensión. En nuestra sociedad, como señalé un en post anterior, el cambio es lo más frecuente. Las empresas cambian, los servicios cambian, las técnicas cambian, el ejemplo mas esclarecedor dice relación con los avances tecnologicos, cada dia aparecen más y nuevos artículos que reemplazan a los anteriores. También en las diferentes ramas de la ciencia, los avances han sido espectaculares y tendremos más en los próximos años, lo que significa cambios en nuestros conocimientos y en la forma de apreciar nuestra existencia. Hace algunos años, con una profesión una persona podía enfrentar de buena manera su vida, hoy no. Hoy son dos o más carreras o actividades. Antes en una empresa, un trabajador ingresaba de joven y esperaba terminar su vida laboral allí mismo, hoy dia eso es muy dificil. Una persona debe saber que durante su vida enfrentará muchos cambios de trabajo o de actividad, y se deberá adaptar a esos cambios. Y en nuestras comunidades de copropietarios, lo que era útil hace veinte o diez años, ¿será útil hoy día?. También las comunidades deben enfrentar esos cambios, cambios tecnologicos, avances técnicos, cambios en la mentalidad de los Comités de Administración en la forma de llevar adelante su gestión. Qué es más importante en una comunidad hoy día, ¿el manejo de personal o la seguridad de las personas?; ¿un buen informe acerca de los gastos comunes o la seguridad juridica del condominio?; ¿un buen control de los ingresos y gastos o el respeto a la normativa legal vigente? Ciertamente existen numerosos aspectos importantes dentro de una comunidad, y los éxitos del pasado no quieren decir que ellos puedan ser útiles en el futuro. Ahora, lo de éxito es relativo pues ¿cuántos edificios mantiene lo reglamentos internos que corresponden? ¿cuántos cumplen en forma completa la ley de accidentes del trabajo? sabiendo que eventualmente su incumplimiento les podría acarrear demandas millonarias; y ¿las inspecciones de gas? que no ocurran más accidentes o que los que ocurran siendo graves no sean más numerosos, no quiere decir que se haya tenido éxito. ¿Cuantás demandas existen en los tribunales de justicia a causa de problemas en las comunidades? El cambio debe llegar sinó de los Comités de Administración, de los Administradores, de los responsables del manejo de la comunidad, son ellos quienes deben aplicar sus conocimientos en pos de mejorar y cambiar en lo que deba ser cambiado, la forma de enfrentar el trabajo en su comunidad.

Generador de ideas

El trabajo de Administración de Edificios no es muy sencillo. Se deben tener respuestas a múltiples requerimientos. De acuerdo al desarrollo de las comunidades, tal vez como en pocos casos se traduce tan claramente el problema económico en que la necesidades son muchas y jerarquizables y los recursos escasos. Por ello el Administrador debe ser un generador de ideas, no solamente para solucionar problemas cotidianos, sino que para precaverlos, para generar tal vez mayores ingresos -existen formas- o menores gastos -no solo a la Comunidad, sino que también a cada comunero-, para efectuar una convivencia en forma armonica, para desarrollar las Asambleas en buena forma, para entregar informes de gastos comunes entendibles, para utilizar la tecnología, para negociar, para prevenir accidentes, para la protección de los habitantes del condominio, para en definitiva mejorar la calidad de vida de los copropietarios. Se pueden realizar sesiones que generen ideas -Tormenta de Ideas-, solicitarlas por escrito, pero debe ser conciente que hay que realizar este trabajo. No puede Administrarse un Edificio al compás del corazón. No se llegará a ninguna parte de esa forma, se debe influenciar en la marcha de las actividades, se debe introducir un sello propio. Insistire con Alicia:

¿Para donde vamos?

“- Minino de Chesire, ¿podrías decirme, por favor, qué camino debo seguir para salir de aquí?

- Eso depende en gran parte del sitio al que quieras llegar – dijo el Gato.

- No me importa mucho el sitio ... dijo Alicia.

- Entonces tampoco importa mucho el camino que tomes - dijo el Gato.

- ... siempre que llegue a alguna parte - añadió Alicia como explicación

- ¡Oh, siempre llegarás a alguna parte -aseguró al Gato-, si caminas lu suficiente." (Alicia en el País de las Maravillas) La generación de ideas no solamente dice relación con el señalar las actividades que se pueden realizar, sino también con su financiamiento y oportunidad de ejecución. Es sumamente facil decir se debe hacer esto lo otro o aquello, pero el financiamiento lo deben poner los copropietarios. Hay que saber también generar ingresos o reducir gastos. En este sentido, mantener una permanente actitud de mejorar el servicio que puede entregar un Administrador a la comunidad de copropietarios le proporcionará también al propio Administrador una fuente de retroalimentación de su trabajo. Debe recordar que en estos momentos, el cambio es lo más permanente.

Conocimientos Ley de Accidentes del Trabajo

Quise escribir sobre este tema y el de legislación laboral, en una forma mas o menos cercana, en atención a que se encuentran intimamente ligadas. De acuerdo a nuestra legislación el empleador es el responsable -entre otros deberes- de la vida y salud de los trabajadores, como también el de procurar la atención médica oportuna en caso de accidente. Todo ello lo he repetido varias veces, sin embargo, siempre es oportuno recordarlo. La legislación de accidentes del trabajo impone al empleador muchas y variadas obligaciones, e importantes responsabilidades,algunas de ella señaladas en forma expresa como lo expuesto en el artículo 69 de la ley sobre accidentes del trabajo. Esta materia no es menor. Desgraciadamente muchos empleadores se dan cuenta cuando la situación no es posible remediarla. Art. 69 letra b) "La victima y las demás personas a quienes el accidente o enfermedad cause daño podrán reclamar al empleador o terceros responsables del accidente, también las otras indemnizaciones a que tenga derecho, con arreglo a las prescripciones del derecho común, incluso el daño moral." Con todo no voy a profundizar mucho en este tema. Creo que he escrito como el 50% de mis post referido al tema de los accidentes del trabajo. Sin embargo, nunca esta demás, insistir sobre ello. La prevención es vital en todo aspecto. En nuestro país, Chile, la legislación sobre los accidentes del trabajo y la prevención no es poca, y se encuentra en una variada legislación que se debe conocer. Personalmente encuentro que la gran mayoría de los accidentes ocurridos en los recintos de una empresa corresponden o pueden catalogarse como accidentes del trabajo ó con ocasión del trabajo, incluyendo en estos últimos los ocurridos fuera de los recintos de la empresa. Por otro lado, me admiro de como las mutuales o los empleadores impugnan muchos accidentes del trabajo, y como la Superintendencia debe confirmarlos. Para que decir de los accidentes de trayecto. Un caso que leí hace algunos años fué el ocurrido cuando trabajadores se pusieron a "jugar" a la ruleta rusa, y a uno le salió un disparo y falleció. En definitiva, el hecho fue resuelto como accidente con ocasión del trabajo. En el tema de los accidentes, la prevención es oro. Resulta muy oneroso cuando a una empresa se la sube la tasa adicional de cotización por dos años, y para bajarla deben cumplir varios requisitos, que muchas veces es imposible. Y se continua con la tasa o una nueva elevada, por dos años más. Entonces toda inversión en prevención, no sólo en la entrega de elementos de protección personal es importante, sino también en el cumplimiento de todas las obligaciones legales. ¿Y la responsabilidad civil y penal de los empleadores? Hace un tiempo incluí una condena a un empleador respecto a un accidente en que un trabajador quedó con graves secuelas y se le condenó en $ 60= millones de pesos. Existen condenas hasta donde recuerdo, por más de $ 200= millones. Entonces, la prevención siempre será importante. Y ¿cómo está su comunidad en el tema de la prevención? Tiene por lo menos la ley 16.744, sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales a mano para leerla de vez en cuando. Si no es así, mantenga un ejemplar.

Conocimientos del Código del Trabajo.

Nunca debe faltar en la oficina del Administrador de Condominios un código del trabajo, si tiene la oportunidad y la posibilidad, también debiera mantener un buen libro de toda la materia laboral, en nuestro país existen algunos como el Manual de Derecho del Trabajo de Dn. William Thayer A. y Patricio Novoa F. cuatro tomos muy buenos; el otro es Derecho de las Relaciones Laborales, de Dn. Francisco Walker Errazuriz, actualizado hasta el 2.003, y también muy bueno. Estos textos incluyen detallados y completos análisis acerca de todas las normas que se encuentran incorporadas en el código del trabajo, incluso uno puede encontrar análisis de otras materias complementarias. También el Administrador, debe tener alguna literatura de previsión, salud y otras materias relacionadas. Respecto al código del trabajo, en general para los Administradores de Edificios existen capitulos más y menos importantes, los menos importantes son los referidos a la legislación sindical, en atención a que en cada edificio son pocos los trabajadores y no lograrian formar un sindicato. El resto es importante, algunos capitulos importantes son el que incluye las causales de despido y siguientes, la forma de solicitar condonación de sanciones, la seguridad y prevención de riesgos, los primeros capitulos referidos a la forma de contratación, etc. En definitiva, el Administrador debe entender, en forma eficaz toda la información referida a la legislación laboral. En algunas oportunidades por ejemplo, se cree en forma equivocada, que un empleador puede invocar cualquier causal o no invocarla derechamente y despedir a una persona por necesidades de la empresa, (art. 161, del código), ello no es posible. Se debe acreditar en forma justificada esa necesidad. He conocido de casos en que condominios mantienen un Reglamento de Orden Interno, un esfuerzo por cierto con miras a mantener cierto orden en el trabajo. Aún cuando se pretenda creer y hacer creer, que ese reglamento se encuentra adecuado a las normas legales vigentes -lo que por cierto no puede ocurrir de acuerdo a nuestra normativa legal- y el trabajador las infringiere, si esa infracción no se encuentra dentro del código laboral, no es suficiente para despedir al trabajador. Incluso si un trabajador vulnera una norma que se encuentre en el Reglamento de Higiene y Seguridad, o en el Reglamento Interno de Orden Higiene y Seguridad, tampoco tienen la fuerza legal para ser invocada como causal de despido. En definitiva, sólo las causales contempladas en el código laboral pueden ser invocadas para despedir a un trabajador, por cierto, invocadas con base a la ocurrencia de hechos ciertos que ameriten su invocación. El tema de la capacitación tambien es otro ejemplo. Es un deber de los empleadores el capacitar a sus trabajadores según la norma laboral del artículo 179. Pregunta ¿los condominios capacitan a su personal? Impuestos Internos no considera a las comunidades regidas por la ley 19.537 como contribuyentes que puedan utilizar la franquicia tributaria para capacitación, pero ello no obstaculiza que se capacite al personal. Los empleadores son los responsables de proteger en forma eficaz la vida y la salud de sus trabajadores, pero también de que reciban la asistencia médica oportuna en caso de accidente. En fin, existen muchos aspectos que deben ser conocidos por los empleadores, y las comunidades de copropietarios lo son, con todas las obligaciones que ello implica. Entonces, es obligatorio conocer estas normas laborales, y no muy someramente. Como en materia tributaria, en lo laboral también el responsable final es el contribuyente, no es el Contador ni otro Asesor, es el contribuyente, vale decir, la comunidad. Es ella, quien debe responder de todas sus obligaciones laborales, y de las infracciones que cometiere. Por cierto este espacio, no es para detallar cada una de las materias importantes sobre la legislación laboral, sino mas bien, para indicar la importancia que tiene el buen manejo de esa legislación, en consecuencia los señores Administradores no se deben descuidar en esta materia.

Conductor de tren ebrio

Hace algunos días ocurrió en esta Quinta Región que un conductor de un tren se encontraba trabajando en estado de ebriedad. Al parecer cuando los pasajeros lograron entrar a la cabina del conductor estaba practicamente inconsciente debido a su estado etílico. Llamaron a Carabineros y el trabajador fue detenido, se le efectuó el examen de alcohol respectivo y luego que se le pasó el efecto, fue dejado en libertad. Al dia siguiente fue despedido luego de trece años de trabajo en la empresa. Me llamó la atención el despido, en atención a que trataba de conocer la causal invocada para ese despido. En fin, a mi entender creo que debió invocarse la causal señalada en el artículo 160 N° 5, de nuestro código del trabajo, que dispone que "El Contrato de trabajo termina sin derecho a indemnización alguna cuando el empleador le ponga termino invocando una o más de las siguientes causales: "N° 5. Actos, omisiones o imprudencias temerarias que afecten a la seguridad o al funcionamiento del establecimiento, a la seguridad o a la actividad de los trabajadores, o a la salud de éstos." También uno como Contador podría tratar de invocar la causal del N° 6, del mismo artículo: "El perjuicio material causado intencionalmente en las instalaciones, maquinarias, herramientas, útiles de trabajo, productos o mercaderias" La causal del N° 4, referida a la salida imtempestiva del lugar de trabajo -cuando fue detenido- no podría invocarse habida consideración a que se debió a fuerza mayor -la fuerza de una autoridad competente en el desempeño del cargo, es fuerza mayor-. Me quedo entonces con la causal del N° 5. Sin embargo, en este caso toda la responsabilidad la está asumiendo el trabajador. Es grave su acción, no se justifica a la distancia, pero encuentro que debe existir también una responsabilidad de la empresa, que no la ha asumido. La acción del trabajador la estoy tratando de asimilar a una negligencia inexcusable de un accidente de trabajo. En este caso existió un acto o acción temeraria -conducir un tren de pasajeros en estado de ebriedad- del trabajador, pero ¿qué hizo la empresa para prevenir o impedir esa acción?, ¿qué ocurrió con sus controles, con los supervisores?. El tren salió de la principal estación de la región ¿cómo pudo comenzar a trabajar el conductor en el estado que se encontraba y sin ningún control?. Pienso que se le cargó toda la responsabilidad al trabajador, porque sencillamente es la parte más débil y practicamente su acción no tiene defensa. ¿Pero si el hombre es enfermo? Cómo la empresa no pudo detectar en los controles médicos, que me imagino efectúa a los conductores, si este trabajador era o no un alcohólico. Si lo fuera. Creo que el trabajador debiera defender su posición. En este punto quiero comentar que no es llegar y despedir a un trabajador. Si se invocan hechos y causales que no fueren verídicos, puede llegar a constituír un despido injustificado, resultando con ello una demanda en contra y eventualmente el pago de una indemnización. ¿Y los pasajeros qué? Bueno, ellos pueden demandar a la empresa por el daño moral que les fué provocado en el viaje en cuestión. Afortunadamente no resultó ninguna persona herida, pero existió un daño moral. ¿Y la empresa? En un comienzo a mi entender actúo bien al afrontar de inmediato lo ocurrido, despidió al trabajador -bien o mal- pero ejecutó una acción para mejorar su imagen. Lo que encuentro debil es su postura al dia siguiente en donde el Generente señala que está investigando en donde fallaron los controles. En una situación grave como la ocurrida, durante la noche debió quedar aclarado esa situación. A la fecha, unos cuatro días despues de ocurrido los hechos no se sabe nada de la investigación. Cada empresa debe luchar por su buena imagen. Por tanto si bien al comienzo pareció adecuado lo señalado por el Gerente, ahora debe señalar los resultados de esa investigación.

Con todo, uno puede esperar que estos hechos no se vuelvan a repetir.