Estos son hecho que aún suceden

Hace algunos meses, me ha llamado una persona que vive en un edificio. Me ha explicado la situación, que es mas o menos la siguiente:

El condominio ha tenido una pérdida de dinero de aproximadamente $ 14.000.000.

La persona que me ha llamado había sido elegida como integrante del Comité de Administración, aún cuando es arrendatario. Ha renunciado luego de conocer la normativa legal.

El Comité de Administración actual lo integra solamente una persona.

No entregan un Aviso de Cobro de Gastos Comunes.

Hace solamente algunos meses se les ha hecho contrato a los trabajadores, aún cundo algunos llevan años trabajando en el condominio.

El dinero se maneja desde una cuenta bancaria en que para efectuar retiros, firma una persona que tiene firma registrada, pero que hace años no participa en el comité de administración.

Se ha solicitado a la persona que se desempeña en el Comité de Administración, que cite a una asamblea para elegir un nuevo comité o en su defecto, incorporar a dos integrantes más, no ha querido efectuar esa Citación.

Además comentó de otras varias situaciones irregulares, como contratar a un Administrador, quien a su vez señala que solamente es un Asesor de la persona del Comité de Administración.

Estos manejos se irán acabando poco a poco en los condominios, y muchas personas pasaran muy cerca de prisión. De hecho le recomendé que hiciera una denuncia en el Ministerio Público, por el manejo de fondos y determinaciones perjudiciales para el condominio, argumentando la ley conocida como de administración desleal.

También efectuar una denuncia el JPL, para que sea el tribunal quien cite a una asamblea ordinaria de copropietarios, con la finalidad de elegir un nuevo comité de Administración, y comenzar a solucionar los problemas que, son muchos más.

En mucha ocasiones se conoce que algunas personas se integran al Comité de Administración, con muy buena voluntad, pero sin conocimientos de las normas que rigen a los condominios. En mi opinión esa buena voluntad, se debe terminar, el condominio debe administrarse con personas que conozcan como se maneja una empresa, como se adoptan determinaciones y como se protege el patrimonio común.   

Esas mismas personas de buena voluntad, puede luego verse involucrados en situaciones, que a pesar de haber  sucedido frente a sus ojos, no las han han reconocido hechos irregulares. y creame por favor, existen personas que andan buscando como cometer un hecho irregular, claro que ahora esos hechos son considerados delitos, y se encuentran sancionados penalmente. Los hechos no solamente se deben cometer, sino que también pueden ser omisiones, que perjudiquen el patrimonio ajeno.

Hoy y desde hace prácticamente 6 meses, tanto el comité de administración como el administrador, deben administrar el patrimonio ajeno sin que sus acciones le sean perjudiciales. Y, menos aún, obteniendo un beneficio directo o indirecto. 

editor

 

  

Procedimientos Operativos para condominios

161 Procedimientos de trabajo tiene el Manual de Procedimientos para Condominios, a los que se agregan 31 documentos Anexos.

Con la guía del Manual, con seguridad su condominio puede trabajar de manera adecuada y con la certeza que se está desarrollando cada trabajo de la forma que el propio condominio desea que se realicen.

Si bien ello puede parecer lo normal, la verdad es que no lo es tanto, habida cuenta a que en la mayoría de los condominios se trabaja de acuerdo a la experiencia del Administrador y de los integrantes del Comité de Administración, personas que por cierto cambian de manera frecuente, y con ello, la forma en que se ejecutan los trabajos.

Con cada cambio de Administrador por ejemplo, se espera -y no podría ser de otra manera-, que la administración mejore, que se trabaje mejor y que la información que se proporciona a los copropietarios sea completa y transparente, y que al menos se resguarden los intereses del condominio en esas actuaciones.

Pero esa idea, en muchas oportunidades, se ve enfrentada a una realidad -a veces dramática- que demuestra que por alguna razón, la administración ha seguido un camino que no responde por los intereses del condominio y de sus copropietarios y que a pesar del esfuerzo de los copropietarios, resulta difícil provocar los cambios que son tan necesarios.

Y esa es la realidad de miles de condominios, se encuentran en una realidad que les resulta muy difícil de modificar.

Nuestro Manual de Procedimientos, se ha escrito con la finalidad de convertirse en una ayuda eficaz para los condominios, en el sentido que las normas que allí se contienen, sean las que de manera permanente se deban ejecutar en la administración del condominio, aún cuando se produzcan los cambios de personas que cada cierto tiempo -necesariamente- deben producirse y me refiero con ello, al Comité de Administración.

Ha cambiado la manera de administrar un condominio, ya no se puede llegar y hacer lo que se le de la gana ni al Administrador ni al Comité de Administración. De ahora en adelante, se debe desarrollar una administración profesional, no solamente en lo técnico, sino que también en lo valorico, y nuestro Manual de Procedimientos se encuentra encaminado en esa dirección.   

Mas información.

editor      

 

Reglamento Interno para piscinas existentes en condominios

Lo primero es señalar que para el uso de la piscina se debe tener contratado de manera permanente y durante todas las horas de funcionamiento, personal salvavidas y de primeros auxilios.

Dicho en otras palabras, si no se tiene contratado el personal señalado, NO se debe permitir el uso de la piscina. El Comité de Administración y el Administrador, principalmente no debieran permitir el uso de la instalación.

Igualmente no debiese ser autorizado el uso de la piscina si no se cuenta con otras medidas de seguridad, como por ejemplo un cinturón salvavidas, una cuerda, y un pértiga con un aro en su punta. elementos que nunca deben faltar en la zona de la piscina.

Para el personal que se ha señalado existe una alternativa, la implementación de un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, para piscinas de uso publico restringido, como son consideradas las existentes en los condominios.

Centenares de condominios de prácticamente todo el país, han adoptado esta alternativa, encargándonos la confección de su Reglamento Interno para piscina. 

Existen al menos 2 consideraciones que se deben tener en mente respecto a éste Reglamento:

1.  Es muchísimo más económico que contratar personal salvavidas y de primeros auxilios. El valor invertido se paga solamente una vez, y el Reglamento le sirve para siempre.

2.  La amplitud de las normas que contiene el Reglamento. Permite entregar normas a todos los residentes respecto a la forma de como se debe hacer uso de la piscina.

Ahora bien, la situación que se debe evaluar antes de entregar al uso la piscina, dice relación con que el condominio como propietario de la instalación, NO puede permitir el uso, si antes no cumple con la obligación de disponer del personal señalado o como alternativa la implementación del Reglamento Interno para piscina.

Puede entonces elegir una y otra solución, pero ¡¡¡ NUNCA !!!, permitir el uso de la piscina si no se cuenta con una de las alternativas: el personal salvavidas o la implementación del Reglamento.

Mas información desde aquí.

editor

 

Si usted trabaja apegado a las normas legales, va por bien camino

Sin embargo, si el trabajo que esta desarrollando en la administración de uno o mas condominios, lo ha hecho siguiendo un camino torcido respecto al cumplimiento de, no solamente las normas legales, sino que también de principios éticos que finalmente puedan configurar, en conjunto con otras situaciones circunstanciales, una actuación desleal respecto a la administración del patrimonio del condominio, comience a preocuparse.

Las actuaciones irregulares, en el marco de la administración del patrimonio ajeno, ahora pueden ser perseguidas penalmente, muchas situaciones salieron del marco de los tribunales de policía local, ahora pueden ser denunciadas por cualquier copropietarios, para ser investigadas y detectar eventuales delitos.

Esta situación cambio a contar del 20 de Noviembre de 2018, fecha en que fueron publicados los cambios legales.

"... le irrogare perjuicio, sea ejerciendo abusivamente facultades para disponer por cuenta de ella u obligarla, sea ejecutando u omitiendo cualquier otra acción de modo manifiestamente contrario al interés del titular del patrimonio afectado."

La disposición transcrita, es bastante amplia y es posible apreciar algunos conceptos que se deben tener en cuenta de manera primordial.

Sea ejecutando u omitiendo, es decir realizando actuaciones en contra del patrimonio afectado u omitiendo actuaciones que también perjudiquen a ese patrimonio.

Ejemplo de ejecución, como se ha visto en innumerables casos, si se pierde dinero del patrimonio del condominio o se utiliza  en actuaciones claramente irregulares, como por ejemplo preferir a un contratista sin efectuar alguna licitación o solicitud de diferentes presupuestos.

Ejemplo de omisión, si el administrador NO entrega el Aviso de Cobro de Gastos Comunes de manera mensual, en las condiciones que conviertan a ese documento en uno con mérito ejecutivo, que posteriormente pueda ser utilizado en una demanda ejecutiva de gastos comunes.

Existen muchas demandas de gastos comunes, que han sido rechazadas por los tribunales, por cuánto, el documento que respalda la acción o la debiera respaldar, no es aquel que reúne las características señaladas en la ley. Debe ser aquel que, de manera exacta, incorpore esas características y no otras, o que no las contengan. 

Las situaciones señaladas, pueden ser consideradas, como manifiestamente contrarias al interés del patrimonio del condominio. Especialmente cuándo incluso, se le ha señalado a los autores, que estaban actuando de manera irregular.

Desde el 20 de Noviembre, están cometiendo delitos, sancionados con penas privativas de libertad.

Estas son normas contenidas en normas jurídicas que tienden a la prevención, detección y persecución de actos de corrupción.

La interrogante cae por su propio peso ¿existen en nuestro condominio normas internas dirigidas a prevenir, detectar y perseguir la corrupción? 

Otra interrogante que es necesario realizar es ¿en nuestro condominio, se ejecutan acciones que pueden caer en el marco de ésta ley anticorrupción?

editor   

Féliz Año 2019

El año 2018 ya se encuentra a pocas horas de terminar, y nuevamente es hora de Balances y Planes.

Los Balances nos dirán como nos trató este año que termina, sea  bien o mal, ya es historia y nada se puede hacer para modificarla.

Los Planes sin embargo, nos indican como deseamos transitar el año que va a comenzar, existe una intencionalidad en lo que reflejan sus resultados, es lo que deseamos realizar.

En estas fechas, los planes se confunden con los sueños, pero se debe apuntar a las Estrellas, para así al menos alcanzar la Luna.  

Deseo que a los lectores de éste Blog, que el nuevo año que comenzará en algunas horas, convierta sus planes y sueños en una palpable realidad, considerando además que, no importa finalmente que solamente alcance a la Luna, lo que finalmente importa, es la fuerza y convicción que día a día realiza para alcanzar las Estrellas.

Feliz Año 2019.

editor   

Se terminaron los abusos

Hasta el día en que se publicó la ley sobre -entre otros temas- administración desleal, se tenía la sensación que los gestores de la administración de bienes ajenos, en todas sus actuaciones, por inaceptables que fueran, eran cuestiones que solamente podrían ser denunciados en tribunales civiles.

Con la ley señalada, se van a producir muchos efectos colaterales respecto a quienes abusan en la administración de condominios, pues la norma es bastante explicita.

Quienes han estado abusando de sus cargos en la administración, ahora están cometiendo delitos penados con la privación de libertad. El abuso se puede verificar en muchas diferentes situaciones que normalmente ocurren en los condominios, y que además, suceden sin que muchas personas puedan impedirlo. 

Algunos ejemplos que pueden señalarse, dentro de muchas otras situaciones:

El Comité de Administración, su Presidente o algunos de sus integrantes, fácilmente pueden incurrir en delitos si actúan fuera del ámbito de sus competencias, como ha sucedido en muchos casos hasta ahora.

Muchas de las situaciones que eran consideradas como faltas, y dentro de la competencia de los tribunales de policía local, ahora son competencia de la justicia penal, pues ya no son faltas sino flagrantes delitos.

Los Comités de Administración que cambian al Administrador por alguno que actúe de manera irregular bajo sus instrucciones o no, se harán solidariamente responsables de esas actuaciones.

Lo mismo sucede cuando el Comité de Administración, despide al Administrador y comienzan a administrar el condominio, generando situaciones irregulares.

Cualquier copropietario, sea o no parte del Comité de Administración, y con mayor razón el Administrador, quien se encuentra obligado a la observancia de la ley de copropiedad, podrán denunciar o denunciarse de manera reciproca, la ocurrencia de este tipo de delitos, de administración desleal, y las omisiones en el buen manejo del patrimonio ajeno, también lo son.

Ahora bien, cada integrante del Comité de Administración y el Administrador, deben cuidar que sus posiciones respecto de alguna materia, quede claramente estampada en cada Acta de reuniones del Comité de Administración, y si ello no fuera posible por no efectuarse esas reuniones, en la correspondencia normal que se realiza entre el Comité y el Administrador.

Esta es una muy buena noticia para los Administradores que actúan de manera correcta y lo mismo para esos integrantes del Comité de Administración, también para los cientos de miles de copropietarios que ven como mal administran el patrimonio del condominio. Pero muy mala noticia para quienes administran de manera desleal ese patrimonio, y también para los integrantes del comité de administración que actúan de ese mismo modo.

editor 

Administración desleal en condominios

A finales del mes de Noviembre de 2018, es decir hace poco mas de un mes, se ha publicado la ley 21.121, para la prevención, detección y persecución de la corrupción, y que ha creado el delito conocido como de Administración desleal para aquellas personas que administran un patrimonio ajeno, como por ejemplo aquellos pertenecientes a los condominios, y que son administrados por el Comité de Administración y el Administrador.

Algunas situaciones que pudieran haber sido consideradas como faltas y se tramitaban en el Juzgado de Policía Local o Civil, ahora podrían ser denunciado como delitos, en un tribunal penal, y terminar cumpliendo penas de privación de libertad para los hechores.

Esta modificación legal, inserta entre las normas anticorrupción, deberá significar un drástico cambio entre las personas que ejercen cargos tanto en el comité de administración, pero de manera principal, entre los administradores.

Muchas de las situaciones irregulares que son realizadas en los condominios, deberán tender a desaparecer y las personas integrantes de los comités de administración y los administradores,  tender a respetar de manera significativa las normas legales vigentes.

Y quienes no quieran modificar sus actuaciones, deberán  atenerse a las consecuencias.

En nuestro Manual de Procedimientos Operativos para condominios, hemos incorporado varios de esos Procedimientos, con la finalidad de evitar acciones que puedan ser consideradas como corruptas o que promuevan la corrupción.

Esta Entrada es una alerta, tanto para quienes están actuando de manera incorrecta y que pueden ser denunciado y perseguidos penalmente, pero especialmente para los copropietarios, para que finalmente puedan poner termino a quienes durante años han hecho y desecho, con el patrimonio de los comuneros.

La norma esta vigente hace mas de un mes, en consecuencia, los hechos irregulares que se estén cometiendo, ya les resulta aplicable esta norma anticorrupción.

editor   

Reglamento Interno para piscinas

Entre otras organizaciones, los condominios que cuentan entre sus instalaciones con una piscina, se encuentran obligados a contratar personal salvavidas y de primeros auxilios durante todas las horas de funcionamiento de su piscina.

Ello puede resultar en un aumento importante de los gastos comunes mensuales, al menos en los meses de verano.

Sin embargo, los condominios pueden implementar un Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para piscina de uso público restringido, cual es la calidad de sus piscinas. Lo que le puede permitir eximirse de la contratación del personal señalado anteriormente.

Ahora bien, para aquellos condominios que desean contratar personal, nada impide que se tengan ambas soluciones, pues el Reglamento Interno, será de una ayuda importante para el personal salvavidas y de primeros auxilios.

También, es posible que en los momentos que exista poca concurrencia de bañistas, solamente se aplique el Reglamento y en las horas de mayor asistencia se apliquen ambas medidas de prevención, el Reglamento y el personal contratado.

O, alguna persona o Administrador, va a preferir lo contrario, cuando asistan pocos usuarios a la piscina, se tiene ambas medidas de prevención, y cuando asisten muchas, se aplica solamente el Reglamento, considerando que muchas personas podrán actuar ante una situación de emergencia.

Pero finalmente, existirán mas alternativas, que tener solamente una o peor aun, ninguna.

Con la aplicación de ambas combinadas, puede resultar en un aumento de las medidas de prevención -además de entregar las normas de uso- y en un rebaja de los gastos comunes, si originalmente la idea es o era, contratar solamente personal de emergencias.

Esas son las tres posibilidades, que se pueden cumplir con la implementación del Reglamento Interno para la piscina de su condominio:

1.  Implementar solamente, el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad para la piscina.

2.  Contratar solamente personal de emergencias para ubicarlas en la zona de la piscina.

3.  Una combinación de ambas alternativas y determinación en que horario se mantiene el personal de emergencia. 

Además existe una cuarta alternativa, pero ella no le permite un ahorro de gastos comunes: 

4.  Utilizar durante todo el tiempo ambas posibilidades: Impleme4ntar el Reglamento para la piscina y contratar el personal de emergencias.

Finalmente comentar, que alguna de ellas debe implementar, si su condominio cuenta con piscina, NO puede dejar de implementar alguna de ellas.

editor

Evacuación vertical

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, esta proponiendo que en caso de evacuación por alarma de Tsunami se puedan utilizar edificios que se encuentren cercanos a la costa, para de esa manera realizar una evacuación vertical, y en menos espacio de tiempo.

Este tipo de evacuación la vengo comentando en este mismo Blog, desde hace ya varios años, pues esta forma de evacuación debe formar parte de la cultura de emergencias de los chilenos.

Recuerdo perfectamente cuando en el año 2014, en Iquique luego de un sismo, en un edificio se puso un letrero en la puerta que señalaba cerrado por sismo, cuando lo que se debía realizar era exactamente lo contrario, es decir, abrir las puertas para que aquellas personas que por diferentes razones, no pueden realizar una evacuación horizontal, hacía zonas alejadas de la costa.

Pero no es el único caso que recuerdo, en el terremoto del año 2010, tanto Carabineros, la PDI y los Bomberos, pasaban por los edificios del plan de Valparaíso, con altavoces, señalando que había que evacuarlos, en circunstancias que uno ya estaba en una zona segura.

No encuentro buena la propuesta del MINVU, pues propone pagar a través de una rebaja en los gastos comunes de aquellos edificios que puedan ser considerados para recibir a personas en caso de evacuación por tsunami.

Ejemplo, ¿qué sucederá si existen 2 edificios contiguos y el primero es establecido como zona de evacuación vertical y el segundo no?

Probablemente el segundo no abrirá sus puertas, y canalizará la evacuación hacía el primer edificio, que ha recibido financiamiento. ¿Es correcto dicho actuar?.

Se encontrará dentro de las normas, pero la apertura de puertas debiera ser una obligación moral para todos los edificios sin distinción, como la que se pretende establecer. Debiera ser unas contribución de las comunidades de copropietarios a la sociedad de la cual forman parte.

También un ejemplo de esta materia. 

Conozco el caso de un condominio de la comuna de Zapallar, que hace varios años ya, construyó con financiamiento propio, un acceso para casos de evacuación por tsunami, para habitante de una localidad que se encuentra justo bajo el lugar en que se encuentra construido el condominio. Esas personas para evacuar debieran sin ese acceso, realizar un largo recorrido para llegar a la Zona de Seguridad, recorrido que se evitan al utilizar el paso por el condominio, y llegar así a la ruta E 30 F.

Otro caso, en la comuna de Algarrobo, en un Condominio en que realizamos el Plan de Emergencias, quedó establecido que en caso de alarma de tsunami, las puertas que dan acceso a la playa, deben ser abiertas para que las personas puedan utilizarlas como vías de evacuación hacia la zona de seguridad además esta ubicada muy cerca de allí.

Entonces, no se divisa la necesidad de pagar para que los edificios sean utilizados como zonas verticales de seguridad. Debe ser una acción de buena voluntad, tal vez valorada de otra manera pero no de manera económica.      

Espero que finalmente, prime la razón y los edificios puedan ser utilizados sin ese pago.

editor

 
 

Manual de Procedimientos para Condominios

Son 150 Procedimientos Operativos para un condominio, además se incluyen 27 anexos.

Todos ellos ordenados en capítulos de Asambleas, Comité de Administración, Administración y Conserjes. 

Si usted es Administrador de un Condominio o Integra un Comité de Administración, este Manual es para usted y su condominio.

Desafortunadamente son muchos los condominios en los cuales se presentan diversos tipos de problemas, no problemas sencillos fáciles de solucionar, son problemas graves de administración y que en muchas oportunidades generan ingentes pérdidas en las comunidades.

Esas pérdidas no son causadas por el azar, sino que por actuaciones deliberadas de personas que haciendo uso y abuso de sus cargos, aprovechan para cometer acciones en perjuicio del condominio y por ende de los copropietarios. 

El antídoto para ello, es establecer procedimientos operativos de trabajo, que son aquellos que le estamos presentando, con los cuales puede reducir al mínimo la posibilidad de una actuación incorrecta.

Mas información desde aquí.

Consultas a editor@eladministrador.cl

editor

Software Control Estadístico

Disponemos de un nuevo software, esta vez destinado al uso de los prevencionistas de riesgos.

Se trata del software Control Estadístico, que le ayudará a mantener el control de las estadísticas que le son exigido a los empleadores respecto a los Indices de accidentabilidad, de gravedad, y de frecuencia.

Son solamente 4 Indices con los respectivos gráficos que se pueden generar en 2D y 3D, el valor es de solamente $ 14.850 IVA incluido.

Consultas a editor@eladministrador.cl

editor

Una razón para estandarizar el trabajo del condominio

En ocasiones no se logra vislumbrar los beneficios que puede generar la estandarizar el trabajo en un condominio, para ello veamos un ejemplo práctico.

¿Cuándo se debe presentar una demanda ejecutiva por deuda de gastos comunes?

En otras palabras se debe decidir de manera anticipada en que momento a una unidad, se le cobrara judicialmente la deuda de gastos comunes que tiene con el condominio.

Puede definirse en cantidad de dinero o puede definirse en cantidad de meses adeudados, o mejor aun, una combinación de ambas circunstancias.

Pero veamos algunos ejemplos para aclararnos mejor la idea:

• Una unidad tiene una deuda de mas de 5 millones de pesos y en meses mas de 70 meses de no pago.
• Una unidad tiene una deuda de mas de 2 millones de pesos y cerca de 50 meses de no pago. 
• Una unidad tiene una deuda de 600 mil pesos y 3 meses de no pago.
• Una unidad tiene una deuda de mas de 7 millones y mas de 100 meses de no pago.
• Una unidad tiene una deuda de cerca de 350 mil pesos y mas de un año de no pago.

Pienso que con esos pocos ejemplos nos podemos hacer una idea de la situación. Veamos, en primer lugar debemos señalar que los gastos comunes en todos los condominios son diferentes. Entonces algunos pagan desde un poco mas de 20 mil mensuales y otros mas de 200 mil mensuales.

Ahora bien, esos valores señalados son valores netos de capital, a ellos en una acción judicial se les debe agregar reajustes, intereses y costas, y ello aumenta la deuda de manera significativa.

Entonces debemos definir que si una persona tiene una deuda importante, y no la ha pagado, mas complicado le será pagar reajustada y con intereses y otros gastos.

Tenemos además la facultad de suspender la electricidad a aquellas unidades con 3 meses de duda,sean ellos consecutivos o alternados.

También debemos saber que tenemos a un Administrador, que entre sus obligaciones debe realizar la gestión de cobranzas, no solo enviar un aviso de cobranza, sino que llamar al deudor, enviarle un correo, conversar personalmente, en definitiva hacer alguna gestión para recuperar esos valores del condominio. 

Y, también tenemos el Aviso de Cobro de Gastos Comunes, emitido de acuerdo a las normas de la ley de copropiedad y de su decreto reglamentario, que le otorgan a dicho documento el mérito ejecutivo, con el cual se puede demandar el pago de esos valores adeudados.

Tenemos todo, pero no hemos definido como vamos a realizar la cobranza, y el tener una deuda de mas de algunos años con meses impagos, es un claro signo de improvisación, incluso independiente de la cantidad adeudada.

El mantener una situación de esa manera a todos causa daño patrimonial, al condominio que no cuenta con ese dinero que de manera legitima le corresponde, pues ha pagado por cuenta del deudor parte de esos gastos comunes. El condominio anticipa el pago de todos los copropietarios, y lo recupera o trata de recuperar al mes siguiente.

Al deudor, pues se la entrega la impresión que no es importante que pague su proporción de gastos comunes, y luego se le suspende la electricidad y la deuda -además de incrementarse- es publicada en lugares visibles del condominio, incluso a veces indicando el nombre del deudor.

Entonces lo que recomiendo determinar es;

definir la cantidad de meses que se mantendrá la deuda antes de suspender la electricidad. Eso esta claro podrán decir, pero si una unidad debe mas de 2 millones y tiene electricidad, se podría pensar que no es tan así.

Entonces definir que a toda unidad que cumpla con la exigencia de tener una deuda de 3 meses, se le suspende la electricidad, sea directa o indirectamente.  Si se conviene un plan de pago y no cumple, se vuelve a la suspensión de la electricidad. 

Ahora bien, respecto a los valores dependerá del valor mensual de cada condominio, pero una deuda igual a 12 meses debiera ser cobrada de manera judicial.

Todo ello, como la norma. Y esa norma, debiera ser conocida por todos los copropietarios.

Sin embargo y también ello debiera estar estandarizado de manera anticipada, el Comité de Administración debiera estar facultado para aplicar una excepción, pero limitada a cierto margen.

Con ello, el daño para el condominio y también para el deudor se estará minimizando en gran medida, pues embargar y luego rematar una unidad para pagar gastos comunes, por justo que pueda parecer, va a generar un daño enorme en el deudor.

editor

Reglamento para la piscina del condominio

Generalmente no escribo 2 veces seguidas acerca de un mismo tema, pero la excepción hace la regla.

Hoy estuve conversando con un Administrador de un condominio que nos ha solicitado la confección del Reglamento para la piscina del condominio.

En la conversación comentó bien claro que el Comité de Administración le había solicitado, atendiendo las altas temperaturas de estos días, que pusiera en uso la piscina, el le respóndió que si le firmaban un documento en el cual lo relevaran de la responsabilidad en caso de accidente, habría la piscina de inmediato.

Por supuesto que no accedieron.

Para la confección del Reglamento Interno para la piscina nos llamaron y también para confirmar lo que el mismo Administrador ya les había explicado.

La situación es la siguiente, la norma sobre la materia, nos indica que existen 2 tipos de piscinas, las públicas a las cuales puede concurrir cualquier persona, y las públicas de acceso restringido, cuyos usuarios deben cumplir ciertos requisitos. Por ejemplo en el caso de los condominios, tener la calidad de copropietario. 

Algunas personas consideran que por ser piscinas ubicadas en un recinto privado, no se encuentran obligados a cumplir con las exigencias legales, craso error. Las normas son para todas las piscinas.

Me comentaba el Administrador, ¿que podría suceder en caso de un accidente en una piscina que no cumpliera con las exigencias legales? el mismo se respondío señalando, que lo más probable es que fuera formalizado en alguna investigación judicial que se deba realizar.

Asi que él -al menos-, preferia renunciar a la Administración, antes que acceder a poner en uso la piscina sin cumplir las exigencias legales.

Ahora bien, las altas temperaturas que se estan anunciando, sera un incentivo para poner en uso las piscinas, pero cuidado, hágalo cumpliendo las exigencias normativas, de esa manera estará protegiendo la responsabilidad del condominio y también por supuesto, la del propio Administrador.

editor

Se anticipó la temporada de piscina

En varios condominios ya se está abriendo al uso la piscina, y estan verificando que no tienen el Reglamento de Piscina, razón por la cual lo estan solicitando rapidamente.

Si un condominio que cuenta entre sus instalaciones con una piscina, no tiene un Reglamento para el uso de dicha instalación, de manera obligada debe contratar personal Salvavidas y de Primeros Auxilios durante todas las horas de uso de la piscina.

Sin embargo, si implementa un Reglamento Interno para el uso de la piscina, queda eximida de la contratación del personal señalado.

Ya son centenares los condominios que han optado por esta solución, habida cuenta a que, por razones de costos del personal anteriormente citado, prácticamente no se podría utilizar la piscina.

En nuestra opinión, esta solución del Reglamento es buena, atendida la circunstancia que, las normas se entregan a cada unidad para ser conocidas, tanto por los residentes como por las visitas de ellos.

Ahora bien, al conocer todos los residentes, las normas de uso y seguridad, se establece un estandar, que todos deben respetar y hacer respetar, lo que contribuye a la seguridad y tranquilidad en el uso de la instalación recreativa.  

Si usted necesita que le confeccionemos el Reglamento de Piscina, escribamos a editor@eladministrador.cl, y a la brevedad tendrá su documento.

editor

    

Las multas deben estar establecidas en el Reglamento de Copropiedad

Muchos comités de administración y administradores, aplican multas en los condominios por diversas situaciones, que entienden son infracciones a las normas establecidas.

El inconveniente se produce cuando esas multas, que constituyen sanciones para el afectado, no se encuentran establecidas en el Reglamento de Copropiedad del respectivo condominio.

Por ejemplo se cobran multas por:

Atraso en el pago de gastos comunes.

Mal uso de estacionamientos.

Por ocasionar ruidos molestos.

Por no asistencia a asambleas.

Por mal uso de la piscina, 

etc., etc.

Como se indica, si esas multas no se encuentran eestablecidas en el Reglamento de Copropiedad, no es posible aplicarlas, y si se aplican constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual cualquier afectado puede recurrir a los tribunales de justicia, reclamando de ello.

La ley de copropiedad señala claramente cuales son los gastos comunes que pueden ser cobrados a los copropietarios, y en esa enumeración no se encuentran señaladas las multas, razón por la cual tampoco, se pueden hacer pasar como un gasto común adicional.

Si un copropietario, se atrasa en el pago de sus gastos comunes, y no se establece en el Reglamento de Copropiedad una multa por esa acción, solamente se debe recargar el interés máximo convencional.

Ahora bien, si en un caso se cobra un porcentaje como un 5 o 10% por el atraso, claramente se puede estar cometiendo un delito de usura, razón por la cual se debe trabajar estrictamente apegado a la normativa legal.

editor   

Impugnación de acuerdos de las asambleas

Las asambleas de copropietarios citadas de conformidad a las leyes, son libres de adoptar los acuerdos dentro de la normativa legal a las que se encuentran sometidos, de manera especifica por las normas de copropiedad y estaturarias o, de carácter general.

En otras palabras no debieran adoptar acuerdos en contravención a esas normas que les son aplicables, pues asi entran derechamente en conflicto con ellas.

Los acuerdos que una asamblea, sea ordinaria o extraordinaria, que adopte un acuerdo que contravenga alguna disposición legal o del reglamento de copropiedad, se expone a que cualquier copropietario, presente en el JPL respectivo, una denuncia con la finalidad de impugnarlo y que sea anulado.

También existe la posibilidad que, un acuerdo sea adoptadio dentro de los márgenes legales, pero que afecte de manera importante el ejercicio de los derechos que se encuentran consagrados en la Constitución, caso en el cual además es posible de recurrir a los Tribunales mediante un Recurso de Protección.   

Existen innumerables situaciones por las cuales es posible solicitar que un acuerdo sea impugnado ante los tribunales, razón por la cual, la asamblea respectiva, además de verificar siempre que se esta actuando dentro de los márgenes legales, se debe tener la precaución de analizar si se está cometiendo un daño a un tercero, sea o no copropietario.

Por ello, es necesario que siempre en las asambleas al menos se encuentren la legislación de copropiedad y el Reglamento del respectivo condominio, para verificar las normas pertinentes en caso de alguna duda. Lo mismo debiera suceder en las reuniones que desarrolla el Comité de Administración.

Esta situación de enmarcar la actuación del condominio dentro de la legalidad vigente, debe tenerse en mente como primera prioridad para proteger la responsabilidad legal del mismo condominio frente a actuaciones que, intencionadas o no, arrastran y arriesgan esa responsabilidad que finalmente puede verse comprometida, debiendo luego enfrentar demandas por diversas razones que implican desde luego el pago de indemnizaciones.

El objetivo de esta Entrada es llamar la atención, para que los órganos de la administración de un condominio, adecúen sus actuaciones dentro del marco legal vigente, eso de dejar hacer, dejar pasar, debe ser erradicado absolutamente de todo condominio.

editor    

Término de plazo de rebaja de CAD

Hoy día 31 de Octubre, finaliza el plazo para solicitar la rebaja de la Cotización Adicional Diferencia, CAD, siempre que el empleador cumpla los requisitos para acceder a la rebaja. Recuerde además que las alzas en la CAD, son automáticas.

Si se han cumplido las exigencias dentro del plazo, la rebaja comienza desde el 1 de Enero de 2018 y hasta el 31 de Diciembre de 2019.

Ahora bien, si dentro del período que se extiende desde el 1 de Noviembre y hasta el próximo 31 de Diciembre, se cumplen las obligaciones que no ha sido posible cumplir hasta el día de hoy, se puede también acceder a la rebaja cumpliendo los requisitos en este periodo, pero la rebaja comienza a contar del mes de Marzo de 2018.

Asi que aún existe un tiempo para revisar su situación y eventualmente solicitar una rebaja.

Para aquellos empleadores, que teniendo mas de 25 trabajadores dependientes, es necesario señalar que desde el primer mes en que se cumplen las exigencias para la constitución del Comité de Paritario de Higiene y Seguridad, deben cumplir esa exigencia, sabiendo además que la obligación de constituirlo recae en el empleador.

Y que existen varias multas administrativas si no cumple dicha obligación.

Si el empleador tiene derecho a rebaja de la CAD, y no cuenta con el CPHS, deberá constituirlo y luego de ello solicitar la rebaja, pero el plazo es solamente hasta el 31 de Diciembre próximo.

Si necesita constituir su Comité  Paritario de Higiene y Seguridad o solicitar una rebaja de la Cotización Adicional Diferenciada, escribanos a editor@eladministrador.cl y nos comunicaremos con usted.

editor

 

Limitaciones de las asambleas de copropietarios

Generalmente se señala que la asamblea de copropietarios, tienen facultades para adoptar todos aquellos acuerdos que estime pertinente.

Ello no es así, y se debe tener en mente algunas restricciones, por ejemplo:

Asambleas Ordinarias. Puede tratar y adoptar los acuerdos que estimen oportuno, pero no pueden adoptar acuerdos sobre materias que deben ser tratadas solamente en asambleas extraordinarias. Popr ejemplo no puede tratar ni decidir acerca del arrendamiento de un espacio comun, tampoco puede tratar o destituir a un integrante del Comité de Administración.

Por consiguiente, si la asamblea no puede adoptar estos acuerdos, tampoco lo pueden hacer el Comité de Administración, ni tampoco el Administrador.

Toda contravención a esta norma, es ilegal, y puede ser recurrida tanto a los Juzgados de Policia Local, como en algún caso, interponer un Recurso de Protección en la I, Corte de Apelaciones que corresponda.

Es necesario destacar sin embargo, que la asamblea ordinaria de copropietarios, puede tratar todos los temas, incluso aquellos que no se encuentran en la Citación a la asamblea, pero teniendo en mente lo señalado en el artículo 17, de la ley de copropiedad.

Asambleas Extraordinarias. En el caso de este tipo de asambleas que puede tratar los asuntos señalados en el artículo 17, de la ley de copropiedad,   debe tenerse en cuenta que solamente pueden tratar los asuntos señalados en la Citación que se haya efectuado.

Por ejemplo no puede tratar el arrendamiento de un espacio comun, si ese tema no ha sido comunicado en la respectiva Citación.

Es importante actuar de manera adecuada, en atención a que si los acuerdos se adoptan en contravención a las normas legales, y además sin tener en cuenta los aspectos indicados en esta Entrada, pueden ser impugnados por copropietarios que entiendan que esos acuerdos le son desfavorables.

Pero, principalmente, pueden ser impugnados por ilegalidad al no respetar las normas legales vigentes.

Si los acuerdos se adoptan además, transgradiendo las normas vigentes, claramente se estará frente a malas prácticas de administración. Lo que a mi entender, debiera evitarse, y más aún erradicarse.

editor

Manual de Transparencia y Probidad de la Administración del Estado

Buenas noches Anónimo, le incluyo un enlace de un Manual de Transparencia y Probidad de la Administración del Estado.
Obviamente desde allí podrá obtener una mejor información de la que puedo comentarle.
Espero que le sea de utilidad.
editor

Plan de Emergencias para Condominios: Hoy es el día

Todos tenemos recuerdos recientes respecto de un terremoto, sea que lo hayamos sufrido personalmente o visto en las noticias de la TV.

En Chile tenemos un terremoto prácticamente cada año, y a veces más de uno, y también se presentan en los condominios otras situaciones de emergencias como incendios en pisos de altura, escapes de gas y otros.

Pero para ésta Entrada me referiré a los terremotos que afectan a miles de condominios a la vez.

Lo que deseo comentar es sencillo.

Cuantos terremotos ha debido soportar en los últimos años, solamente considerando desde el 27 de Febrero de 2010, considerando un sismo de más de 6.5 Richter. Son varios.

Luego cuántos terremotos ha visto a través de las noticias, desde esa misma fecha. Muchos más, los más recientes son los de México, y las imágenes son terribles.

Ahora bien, luego de ello, la interrogante es: ¿Tiene su condominio un Plan de Emergencias?

Si lo tiene bien. Pero debe tener presente que se tiene que estar trabajando de manera permanente sobre dicho documento, para actualizar sus datos o mejorar su contenido.

El Plan de Emergencias no es un documento para estar guardado.

Ahora bien, si no tienen el Plan de Emergencias, debe poner atención.

Si ha debido soportar más de un terremoto personalmente y ha conocido las consecuencias que ellos han dejado en todas las latitudes, debiera ser más que preocupante que su condominio no tenga un Plan de Emergencias.

El Plan de Emergencias no es un documento que se debe desarrollar pensando que se está cumpliendo un requisito legal del condominio, con una exigencia más.

El Plan de Emergencias es mucho más que aquello, es la planificación que se desarrolla con la finalidad de proteger las vidas de los residentes del condominio que, una vez enfrentado a una emergencia, se sepa que se debe hacer, como evacuar, hacia donde dirigirse y en definitiva como sobrepasar con éxito la emergencia.

Ese trabajo, necesariamente debe hacerlo hoy, antes que debamos soportar un nuevo terremoto y en su caso, enfrentarlo solamente mediante la improvisación, circunstancia que puede incluso aumentar los efectos dañinos del sismo.

El desarrollo del Plan de Emergencia en un condominio, tiene también un efecto positivo en el sentido que los residentes perciben una preocupación por la materia de las emergencias y la forma de cómo se enfrentaran, pero esa preocupación es especialmente dirigida a preocuparse por la integridad de las personas residentes del condominio, que ellas puedan percibir con claridad que se ha realizado un trabajo en este sentido.  

Imagine el amable lector, un condominio en el cual no se tenga el Plan de Emergencias, y se perciba que no existe una preocupación por la integridad de los residentes. Esa situación puede traer consecuencias luego de una emergencia.

Durante el año 2017, hemos logrado satisfacer la necesidad del desarrollo del Plan de Emergencias a condominios de varias comunas de la región metropolitana, y de la quinta región.

Dos apuntes antes de terminar.

El Primero, la responsabilidad del desarrollo del Plan de Emergencias es de los integrantes del Comité de Administración.

El Segundo. En esta Entrada se ha indicado como ejemplo un terremoto, pero pueden suceder emergencias de diversa índole y entregamos de manera adicional un Manual de Procedimientos de Emergencias para unas 30 situaciones.

Si necesita desarrollar su Plan de Emergencias, escribanos a editor@eladministrador.cl

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