Pago de gastos comunes con cálculo de tasa de interés máximo convencional

A un copropietario que se atrasó en el pago de sus gastos comunes de le cobró un valor de $ 32.000 por el atraso en el pago de sus gastos comunes por un solo día, señalando que se le cobraba el interés máximo convencional de acuerdo a lo señalado en el Reglamento de Copropiedad de su condominio.

En este caso existen aciertos y desaciertos.

El acierto en el caso, es que se cobra el interés que se indica en el Reglamento de Copropiedad, lo señaló en atención a que en muchos condominios el Reglamento de Copropiedad dice una cosa y se hace otra muy distinta, cómo por ejemplo, cobrar multas que no se encuentran establecidas en el Reglamento de Copropiedad, y peor aún. después suspenden la energía eléctrica por el no pago de dichas multas.

Entonces el acierto es que se respetan las normas por las cuales se deben regir en ese condominio.

El desacierto.

La tasa de interés máximo convencional es publicada por la Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras y rige generalmente un periodo de cerca de 30 días. La tasa que debe ocuparse es para operaciones no reajustables en moneda nacional de menos de 90 días.

Antes de continuar se debe señalar que el interés por la deuda se devenga días tras día, hasta el momento de pago de la deuda y no por el período completo, en otras palabras, si un copropietario se atrasa 5 días se cobra interés por 5 días, si se atrasa 20 días, se cobra interés por 20 días.

Bien una vez, una vez que se conoce la Tasa Máxima Convencional, se debe dividir por 360, (número de días del año) y allí se determinará la tasa correspondiente a un día. Esta tasa diaria se multiplica por la cantidad de días de atraso y se obtiene la tasa que se aplicará a la deuda.

Este valor se multiplica por el valor de la deuda y se divide por 100, obteniendo con ello el valor de los intereses que se deben cobrar de manera adicional al valor originalmente adeudado y se obtiene el valor total a pagar.  

Ejemplo:

Interés Máximo Convencional actual según SBIF: 38,74 %

Gastos Comunes
Mes	Monto Atraso	Fecha de Pago		Pago Efectivo	Días Atraso
Mayo	80.000	30/06/2017		25/08/2017	56
Junio	80.000	31/07/2017		25/08/2017	25
Total deuda	160.000				81
Determinación Interés Máximo Convencional a cobrar
38,74	/  360	0.11	X  81	=  8,7165
Determinación interés total a pagar
Deuda	Interés	Resultado		Interés a Cobrar
160.000	8,7165	1.394.640	/  100	13.946
Total a Pagar
Gastos comunes atrasados			160.000
Interés de Mora			13.946
Total a Pagar 25/08/2017			173.946

Incendio generado por un terremoto

Si en el contrato de seguro se estipula que el asegurador no responde de siniestros causados por incendios que provengan de terremotos, incumbe al asegurador probar que el incendio ha tenido tal causa y para conseguirlo puede valerse de todos los medios probatorios, entre los cuales se cuentan las presunciones.

El estallido de numerosos incendios casi al mismo tiempo en diversos puntos de una ciudad, no es acontecimiento de ordinaria ocurrencia, sino algo inusitado. Tales incendios ocasionados a raíz de un gran terremoto, dejan la íntima convicción que han sido ocasionados por él.

Demostrado ya que se debió al terremoto el incendio originario acreditada su propagación hasta destruir la casa en que estaban los bienes materia del seguro, es incuestionable que dichos incendios propagados fueron efectos de la misma causa. Por tanto, la compañía demandada ha justificado encontrarse dentro de un caso de excepción que la exime de responsabilidad.

Sin embargo, podría suceder que el incendio se hubiere generado poco antes del sismo, como sucedió en Valparaíso el 26 de Abril pasado, cuando en pleno incendio de un edificio de 4 pisos, se dejó sentir un fuerte sismo, que incluso luego la autoridad decreto una evacuación preventiva por una alerta de tsunami, que finalmente no se produjo.

En este caso, el incendio comenzó antes del sismo y de estar asegurado la propiedad, no se podría alegar la situación anterior.

Ahora bien, en las Pólizas de Seguros, se establece en las condiciones particulares, mediante la inclusión de una Cobertura Adicional, que los daños generados por un incendio luego de un terremoto, también se encuentran cubiertos, pero ello se debe verificar al momento de suscribir la respectiva Póliza de Seguros.

Igual como se deben verificar, todas las coberturas incluidas y demás cláusulas incorporadas.
editor

Cotizaciones Previsionales

De partida señalar que soy un defensor del sistema de capitalización individual.

Además de todos los casos de corrupción que se han conocido durante el último tiempo, todos en el sistema de reparto, desafortunadamente tuve conocimiento a traves de los años de otros casos similares, incluso desde mi comienzo en la actividad laboral, antes del año 1970.

Pero eso no es lo que deseo comentar ahora.

Lo que deseo comentar se refiere a las cotizaciones previsionales en las AFP, para generar el respectivo Fondo con el cual cuando llegue la oportunidad, se debe financiar la pensión de cada cual. Y lo haré con los porcentajes actuales.

Cada trabajador debe cotizar el 10% de su remuneración imponible para su Fondo de Pensión,ta los 60 años y 65, si mujer y hombre.

Digamos que comienza a cotizar de manera ininterrumpida desde los 30 años, entonces para uno serán 30 años y para el segundo 35.   

Ya sabemos que con esa cotización las pensiones no son buenas. Entonces se debe aumentar el Fondo de cada cual.

Una manera de aumentarlo es por ejemplo, si el trabajo es pesado, solicitar que ello sea declarado por la Comisión Eergonómica Nacional, y se puede cotizar un adicional de 1% o 2% mensual además del mismo porcentaje de parte del empleador, entonces el máximo sería 4% mensual.

Que se logra con ello, anticipar exigencia de la edad, para pensionarse, entonces el hombre podría pensionarse a los 60 años. Pero como también sabemos la oportunidad para pensionarse es una facultad del trabajador, no es una obligación, y el trabajador podría seguir trabajando hasta los 65 años.  

Pero tiene cotizaciones adicionales que han aumentado un 40% su Fondo si hubiera trabajado todo el tiempo en el mismo trabajo, declarado como Trabajo Pesado. 

O aumentado en forma proporcional al período en que hubiere desarrollado Trabajos Pesados.

La segunda forma de aumentar el Fondo, es cotizar voluntariamente un porcentaje o un valor fijo. vamos a señalar un porcentaje, 1%, adicional al 10%.

Si la mujer cotizara el 1% desde los 30 y hasta los 60 años, habría cotizado 30 años x 12 meses es decir 360 meses,. que dividido por 10 (porcentaje de cotización obligatoria), quiere decir que ha cotizado 36 meses, es decir ha cotizado hasta los 63 años

El hombre habría cotizado 35 x 12 = 420 meses que dividido por 10 nos da 42 meses. Entonces ha cotizado hasta los 68 años y 6 meses.

Ahora imagine que cotice un 2% adicional. Imagine además que tiene el recargo de Trabajo Pesado del 2% + 2%.
Por ejemplo un trabajador que cotice un adicional de 2% de manera voluntaria y que además desempeñe un Trabajo Pesado y que la cotización sea 2 + 2 %, estará cotizando adicionalmente y de manera mensual un 6% de su remuneración imponible, en total un 60% adicional a lo legal.
Lo que deseo señalar, es que no es necesario aumentar la edad para pensionarse, por ejemplo se puede aumentar el porcentaje de cotización de manera voluntaria.

La interrogante es ¿para quién es el dinero?

Es para uno mismo, pero para cuando tenga la edad para pensionarse, es cuidar a la misma persona para cuando tenga más edad.

Una modalidad de aumentar el Fondo de Pensión, para las personas que pagan impuestos a la renta de segunda categoria, es precisamente aumentar las cotizaciones previsionales, ya que aumentando las cotizaciones, se rebaja su base imponible para los impuestos. Entonces puede decir que una parte de sus cotizaciones las paga el Estado a traves de los menores impuestos que usted paga,

Una persona que no desea cotizar voluntariamente hasta los 60 años puede decir por ejemplo, voy a cotizar 2% desde los 30 a los 45 o 50 años y despues solamente el porcentaje legal. esta situación es mas favorable, ya que esos fondos obtendrán una mayor rentabilidad. Y también sabemos que la mayor parte del fondo se encuentra constituida por la rentabilidad que le entregan sus fondos.

Puede decir también, voy a cotizar 3% desde los 30 a los 40 0 45, y es lo mismo y mas favorable todavía, pues ese porcentaje adicional estaría obteniendo rentabilidad durante una mayor cantidad de años.

Ahora cuando se aumente la cotización de parte de los empleadores, usted puede analizar la posibilidad de hacer un esfuerzo para su misma persona pero para cuando tenga la edad de pensionarse, y cotizar de manera voluntaria un porcentaje, que por poco que sea será una gran ayuda para el usted del futuro.

editor      

Información que debe entregar su Plan de Emergencias

Dentro de la gestión de riesgos de su condominio, el Plan de Emergencias debe proporcionar al menos la siguiente información:

Instalaciones del condominio. Descripción de las instalaciones con que cuenta el condominio, por ejemplo Sala de Máquinas de Ascensores, Salas de Basura, Generadores de Electricidad, Piscinas, Sala de Calderas, Sala de Eventos, etc., su señalización y condiciones de mantención.  

Medios y Recursos con que se cuenta para enfrentar situaciones de emergencias. Constituyen por ejemplo: Extintores, Red Húmeda, Red Seca, Alarma de Incendio, etc. También se incorpora a las personas, por ejemplo Conserjes, Guardias de Seguridad.

Procedimientos de Operación para casos de emergencias. Estan constituídos por todos los Procedimientos que se han implementado para hacer frente a una situación de emergencias, como por ejemplo: Recepción de la Ayuda Externa, Uso de Extintores, actuación en caso de Incendio, Terremoto, en caso de Robo, en caso de Desmayo, de Evacuación, de Electrocución, de Olas de Calor, de Olas de Frio, etc.

Seguros Generales contratados. las actividades anteriores corresponden a las actuaciones que efectúa la administración del condominio con la finalidad de Tratar los riesgos, pero en el caso de los Seguros que de manera obligada o voluntaria se contraten, se refiere a Transferir el riesgo a la compañía aseguradora.

El detalle de todos los aspectos es importante, es información valiosa tanto para el Administrador como para el Comité de Administración, quienes en muchas ocasiones no conocen las instalaciones del condominio en que trabajan, en los cuales se generan los riesgos y sobre las consecuencias que pueden ocasionarse y que deben estar protegidos.

Sin embargo, de acuerdo a nuestra experiencia en el desarrollo de planes de emergencias, toda la información que pueda obtenerse a traves del Plan de Emergencias es inútil, si la o las personas que reciben esa información, no muestran interés por el contenido o peor aún no saben la importancia que tiene.

La recomendación entonces es leer y releer su Plan de Emergencias, si lo mantiene guardado, el trabajo no servirá de nada.

editor

Buenas y malas prácticas de administración

La consulta que un copropietario debiera efectuarse es ¿en mi condominio se encuentran enraizadas las malas prácticas de administración?.

Si la respuesta fuera que SI, la interrogante es ahora ¿pórque las permitimos?

Lamentablemente en muchos condominios se trabaja con malas prácticas de administración, y a decir verdad, cuesta mucho erradicarlas, pero se debe trabajar para ello. Es por cierto como un cáncer para los condominios.

Permanentemente nos llegan correos solicitándo ayuda para poder salir de algunas situaciones realmente escandalosas, sea que sean cometidas por administradores o por integrantes de los comités  de administración.

Todas esas malas prácticas, deben eliminarse en el condominio y ser reemplazadas por buenas prácticas de administración, que si existen, por ejemplo respetar las normas legales de la ley de copropiedad, del reglamento de la ley, del reglamento de copropiedad y de muchas otras normas legales que son aplicables.

En los condominios se mueven millones de pesos cada mes y mas en un año, y ello se debe saber utilizar, no de acuerdo a lo que una o dos personas piensen que asi debe efectuarse, sino que de una manera objetiva y mas aún transparente.

En cientos de condominios no se entrega el detalle de los gastos comunes, y cuando se solicita mas encima se enojan o incluso amenazan. En muchos condominios tambien no se realizan Rendiciones de Cuentas, se incorporan al Comité de Administración personas que no son dueñas, en algunos casos si los integrantes del comité de administración desean un documento del administrador, se lo deben solicitar por escrito, y asi y todo, no hay respuesta. Y trate de poner termino a sus servicios, les resulta muy dificil sacarlos de su cargo.

Hemos colaborado con condominios que nos han solicitado los Procedimientos Operativos para condominios, que constituyen una buena herramienta para comenzar a efectuar los cambios que requieren sus condominio. 

Allí encontrará más de un centener de procedimientos que le ayudaran a establecer un nuevo y mejor estandar de trabajo, acorde al que debieran implementarse en todos los condominios.

editor

 

Planes de Emergencias ¿Cuando desarrollarlos?

En general toda organización debiera tener un Plan de Emergencias, sea que le sea exigible por una norma legal o no, por ejemplo:

• Plan de Emergencias de Protección Civil
• Plan de Autoprotección para una empresa, hospital, instalación industrial, etc.
• Plan Integral de Seguridad Escolar
• Plan de Emergencias para un condominio
• Plan de Prevención para una oficina, etc. etc.

El Plan que se deba llevar adelante, debe ser desarrollado antes que suceda un evento que pueda poner en riesgo a la instalación, pues de esa manera se puede vislumbrar la existencia de alguna debilidad, de alguna vulnerabilidad.

Por ejemplo ¿es posible tratar un riesgo, es posible terminarlo, es posible transferirlo mediante un seguro o se debe tolerar ese riesgo.?

La evaluación para las respuestas debe efectuarse antes que ocurra cualquier evento que nos señale luego que hemos actuado de manera irresponsable.

El Plan de Emergencias por si mismo no va a terminar los riesgos, pero será de utilidad para estar preparados para enfrentar una emergencia, será el camino de esa preparación, pero mientras más se retrase en la elaboración, mas riesgos estamos enfrentando sin ninguna preparación.

Todos los días se esta enfrentando algún riesgo, y es solamente la fortuna, el azar, la suerte o como desee indicarlo, que no se haga realidad en nuestra organización, y no sepamos que debemos hacer en esos momentos, aumentando eventualmente los daños que se hayan ocasionado.

Los planes de emergencias no estan solamente desarrollados para proteger bienes, principalmente estan desarrollados para proteger personas, sean ellas trabajadores de la instalación o residentes, como es el caso de los condominios o estudiantes. Incluso pueden ser todos los habitantes de una comuna, como es el caso del Plan de Emergencias de Protección Civil.

Si usted se encuentra en la posición de decidir la elaboración de un Plan de Emergencias, la recomendación es que lo desarrolle, si no sucede ninguna eventualidad, tendrá mas tiempo aún para ir corrigiendo o mejorando ese Plan de Emergencias.

Pero si no tiene un Plan de Emergencias ¿qué puede hacer?

La respuesta la tiene que entregar usted.

editor

Asi contribuímos con los condominios

Hace 2 días, me ha llamado una integrante de una Comisión de Elecciones de un condominio, para realizarme una consulta, que finalmente fueron mas, respecto a unas elecciones de Comité de Administración que tienen este fin de semana.

Resulta que ella se había dirigido a la municipalidad de la comuna en la cual se encuentra ubicado su condominio, aquí en la Quinta Región.

Allí no le respondieron las consultas que iba a realizar y, en cambio, le entregaron los antecedentes de nuestro sitio web www.eladministrador.cl para que efectuara las consultas.

Le respondí todas las consultas y por cierto gratamente sorprendido que al menos en esa municipalidad, consideren que puedo contribuir en el desarrollo adecuado de las actividades de los condominios. 

La idea que deben desarrollar los condominios es la de trabajar de manera apegada a las normas legales lo mas estrictamente posible, ya que si uno comienza a saltarse una norma y luego otra, y una mas. de manera certera se terminará en problemas, que todos los copropietarios deberán literalmente "pagar".

Veamos, busquen alguna institución en la cual no se hayan vulnerado las normas legales pensando en que ello quedará sin descubrir. Todas han terminado mal.

Ahora bien, encontrar condominios en los cuales, por las mismas razones de incumplir las normas legales y reglamentarias, no hayan tenido graves problemas o los esten enfrentando ahora mismo es relativamente sencillo, y hasta Reportajes de TV, se muestran con las graves consecuencias de esa situación.    

Traigo a colación este asunto, habida cuenta a que, esa es una de las materias consultadas, el apego a las normas legales y reglamentarias.

editor

 

Proyecto Plan de Emergencias de Protección Civil: Concepción

Durante el pasado mes de Junio, estuvimos en Concepción entregando e instalando el software Plan de Emergencias de Protección Civil, a 9 comunas de esa Gobernación, además capacitamdo en su uso, a los Jefes Comunales de Proteccioón Civil.

Uno de los comentarios de un Jefe Comunal de Protección Civil, con muchos años de trabajo en esta materia, fue que con el software quedaban a años luz de la manera actual de trabajo.

Otro ejemplo, en el últino día de capacitación, concurrió una Secretaria de la Oficina de Protección Civil, que además por razones de clima, debieron estar solamente dos horas.

Luego de la breve capacitación le consulté si antes de esa capacitación se habría atrevido a desarrollar un Plan de Emergencias de Protección Civil, y la respuesta fue que no.

También le consulté si luego de la capacitación y con la ayuda del software, estaría en condiciones de participar en la elaboración de un Plan de Emergencias de Protección Civil, ya la respuesta fue un rotundo si.

Otro Jefe de Emergencias, comentó, que ojala el software lo hubiese tenido antes, ya que de esa manera se habría ahorrado meses de trabajo.

Ese es el comienzo de este Proyecto, que esperamos replicar a otras comunas del país.

Por el momento existen algunas expectativas que asi lo podemos realizar.

Ahora se esta trabajando para estandarizar la forma de trabajar y proximamente se elaboraran los Protocolos de Actuación, también de manera estandarizada.

En consecuencia las municipalidades que se vayan incorporando a este trabajo, también podrán aprovechar el trabajo que ya se está realizando.

Pero comos señalé en las jornadas de capacitación, la idea principal es entregar al país un piso, un estandar mínimo de trabajo, pero exigente.

editor 

22 de Mayo de 1960. Terremoto de Valdivia

Ciudad de Valdivia, Chile, terremoto 9,5 Richter, generando posteriormente un maremoto que incluso ocasionó mas de un centener de fallecidos en Japón.

Con ocasión de recordarse un año mas desde la ocurrencia del mayor terremoto registrado por el hombre, se ha programado para el día Lunes 22 de Mayo próximo, una Presentación a traves de Internet, los datos son:

Día:  22 de Mayo

Hora: 10 AM Chile

Materia: Plan de Emergencias de Protección Civil

Relator:  Jose Fito Rivas

Costo:  Sin costo. Gratuito

Duración:  1 hora aproximadamente

Inscripciones  Desde aquí.

Consultas a editor@eladministrador.cl

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